Mál nr. 124/2020-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. apríl 2021

í máli nr. 124/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Þorsteinn Magnússon lögfræðingur, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða 2.551.594 kr. í skaðabætur vegna skemmda á hinu leigða og vangreiddrar leigu. Einnig að viðurkennt verði að sóknaraðila sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila að fjárhæð 990.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara krefst varnaraðili þess að krafa sóknaraðila verði lækkuð verulega.

Með kæru, dags. 4. nóvember 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 10. nóvember 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 27. nóvember 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 30. nóvember 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 2. desember 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi, dags. 10. mars 2021, óskaði kærunefndin eftir því að sóknaraðili upplýsti hvort og þá hvenær skrifleg krafa var gerð í tryggingu varnaraðila. Einnig var óskað eftir upplýsingum um hvort varnaraðili hefði hafnað bótaskyldu með skriflegum hætti og þá hvenær. Þá var farið fram á að sóknaraðili tilgreindi fyrir hvaða tímabil krafa hennar um vangreidda leigu varðaði. Með tölvupósti, dags. 16. mars 2021, bárust umbeðin gögn og skýringar frá sóknaraðila og voru þau send varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. mars 2021. Með tölvupósti varnaraðila, dags. 29. mars 2021, bárust frekari gögn og voru þau send sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 31. mars 2021.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. ágúst 2019 til 15. ágúst 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um bótarétt vegna skemmda sem sóknaraðili byggir á að hafi orðið á hinu leigða húsnæði á leigutímanum, þar á meðal um hvort sóknaraðili eigi af þeirri ástæðu rétt til greiðslu samkvæmt bankaábyrgð sem varnaraðili lagði fram til tryggingar fyrir réttum efndum leigusamningsins.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi endurleigt íbúðina til erlendra starfsmanna sinna eftir að hafa sannfært sóknaraðila um að tryggingar væru í lagi, þ.e.a.s. bankaábyrgð hefði verið gefin út og varnaraðili átt baktryggingu á vinnumennina þar sem skemmdir á þeirra vegum yrðu lagaðar og kostnaður vegna þeirra dreginn af launum þeirra.

Varnaraðili hafi tekið íbúðina út í upphafi leigutíma og myndir verið teknar. Sóknaraðili hafi hitt varnaraðila 12. ágúst 2019 til að undirrita leigusamning og taka íbúðina út. Þá hafi skemmdir verið á parketi og innréttingu í eldhúsi sem varnaraðili hafi sagt að yrðu lagaðar. Í þau skipti sem sóknaraðili hafi komið í íbúðina hafi ofnar verið stilltir í botn og gluggar lokaðir og hún gert athugasemd við það. Varnaraðili hafi lofað að tala við þá sem hafi búið í íbúðinni.

Undir lok leigutíma hafi aðilar hist í íbúðinni til að skoða hana og myndir verið teknar. Þá hafi sóknaraðili séð að ekki hafi verið búið að lagfæra skemmdirnar og íbúðin hafi verið í slæmu ástandi. Varnaraðili hafi boðið bætur að fjárhæð 100.000 kr. sem sóknaraðili hafi afþakkað. Þá hafi varnaraðili sagt að skemmdirnar yrðu lagaðar fyrir 15. ágúst 2020.

Varnaraðili hafi skilað lyklum 28. ágúst 2020 og sóknaraðili þá getað skoðað íbúðina sem hafi enn verið í slæmu ástandi. Vegna ágreinings aðila hafi hún ákveðið að fá óháðan matsmann til að meta hana eftir myndum sem höfðu verið teknar við upphaf leigutíma árið 2018.

Við lok leigutíma hafi íbúðin verið hálftóm þar sem flestir vinnumenn hafi sennilega verið hættir og farnir til síns heima vegna COVID-19. Því hafi varnaraðili ekki lengur haft umrædda baktryggingu og hann sjálfur ætlað að greiða kostnað vegna skemmda leigjenda/starfsmanna sinna.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samskipti aðila hafi byrjað í júlí 2018, en varnaraðili, sem sé verktakafyrirtæki með fjölda starfsmanna, hafi þurft að útvega erlendum starfsmönnum húsnæði. Varnaraðili hafi farið þess á leit við sóknaraðila að taka íbúðina á leigu, en hún hafi verið byggð fyrir um 53 árum.

Við upphaf leigutíma hafi nokkur atriði verið í ólagi. Gagnvart varnaraðila hafi þessi atriði ekki verið neitt stórmál, enda eðlilegt að slit og minniháttar skemmdir af þessu tagi tilheyri um hálfrar aldar gamalli íbúð. Varnaraðili hafi því ekki séð tilefni til þess að gera sérstakar athugasemdir við upphaf leigutíma.

Samskipti aðila yfir leigutímann hafi heilt yfir verið góð og ágreiningslaus, enda hafi varnaraðili lagt ríka áherslu á að svo væri. Þessi afstaða varnaraðila hafi líklega endurspeglast best í leiguverði sem hafi verið talsvert langt yfir markaðsverði á þeim tíma, eða rúmlega 370.000 kr. á mánuði með öllu fyrir 130,6 fermetra íbúð.

Af kæru megi ráða að sóknaraðili telji að ástand íbúðarinnar hafi versnað til muna á leigutíma og það megi rekja til meðferðar starfsmanna varnaraðila á húsnæðinu. Þessum staðhæfingum sóknaraðila sé alfarið hafnað sem röngum og ósönnuðum.

Fyrir utan það að staðhæfingarnar séu bæði rangar og ósannaðar sé ljóst að kröfurnar feli í sér að varnaraðili eigi að greiða kostnað við að skipta út gömlu fyrir nýtt í rúmlega hálfrar aldar gömlu húsnæði. Jafnframt falli mörg þessara atriða fremur undir viðhaldsskyldur sóknaraðila sem leigusala, til dæmis endurnýjun glugga og dyrakarma. Slíkar kröfur séu í andstöðu við venjur leiguréttarins, ákvæði 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sem og ákvæði leigusamnings aðila. Varnaraðila hafi borið að skila húsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því sem hann hafi og gert.

Sóknaraðili hafi lagt fram úttektarskýrslu sem hafi verið unnin einhliða að hennar beiðni og varnaraðili enga aðkomu haft að gerð hennar. Úttektaraðili hafi ekki haft samband við varnaraðila vegna matsins og mat hans því einungis byggt á upplýsingum og frásögn sóknaraðila. Meta beri sönnunargildi skýrslunnar eftir því. Í skýrslunni sé þess jafnframt getið að úttektaraðili hafi ekki getað lagt mat á ástand húsnæðisins fyrir leigutíma. Skýrslan svari því fyrst og fremst hvað það kosti að gera gamalt að nýju.

Þess skuli þó sérstaklega getið að óskiljanlegt sé hvernig komist hafi verið að tapi samkvæmt lið 08 í skýrslunni þegar fyrir hafi legið að leigutíma hafi lokið 28. ágúst 2020 og varnaraðili greitt húsaleigu eftir því.

Jafnframt sé á því byggt að verði fallist á kröfu sóknaraðila beri í öllum tilvikum að lækka kröfuna um það sem nemi virðisaukaskatti vegna vinnunnar, en sækja megi um 100% endurgreiðslu vegna vinnu manna á íbúðarhúsnæði, sbr. bráðabirgðaákvæði XXXII. laga um virðisaukaskatt, nr. 50/1988, sbr. lög nr. 25/2020 um breytingu á ýmsum lögum til að mæta efnahagslegum áhrifum heimsfaraldurs kórónuveiru.

IV. Niðurstaða            

Við upphaf leigutíma lagði varnaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 990.000 kr. til tryggingar fyrir réttum efndum á leigusamningi aðila. Sóknaraðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að bankaábyrgðinni þar sem skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu 40. gr. segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Samkvæmt leigusamningi átti leigutíma að ljúka 15. ágúst 2020. Af tölvupóstsamskiptum aðila 28. ágúst 2020 verður ráðið að varnaraðili hafi greitt leigu til þess dags og bera önnur gögn málsins ekki annað með sér en að hann hafi gert það. Miðar úrlausn málsins við að leigutíma hafi lokið og að húsnæðinu hafi verið skilað þennan dag.

Með áðurnefndum tölvupósti sóknaraðila, sendum varnaraðila 28. ágúst 2020, gerði hún athugasemdir við ástand hins leigða húsnæðis, nánar tiltekið vegna parkets, eldhúsinnréttingar og gluggakarma. Varnaraðili hafnaði þessum athugasemdum með tölvupósti sama dag en upplýsti jafnframt að gerðar hafi verið ýmsar lagfæringar á íbúðinni, þrátt fyrir að varnaraðili teldi sig ekki ábyrgan fyrir téðum skemmdum. Einnig tók hann fram að leiga yrði greidd til 28. ágúst 2020 og að hann væri tilbúinn til að greiða 50.000 kr. vegna borðplötu. Í framhaldi af þessu aflaði varnaraðili einhliða úttektar á húsnæðinu og fór skoðun úttektaraðila fram 7. september 2020. Meðal gagna málsins er krafa sóknaraðila, dags. 14. september 2020, á hendur Arion banka um greiðslu að fjárhæð 990.000 kr., sbr. bankaábyrgðina sem varnaraðili lagði fram til tryggingar fyrir réttum efndum leigusamningsins.

Varnaraðili sendi sóknaraðila tölvupóst 23. október 2020 og ítrekaði fyrri mótmæli sín gegn kröfu sóknaraðila sem og boð um greiðslu að fjárhæð 50.000 kr. vegna borðplötu. Ekki liggur fyrir meðal gagna málsins staðfesting þess að sóknaraðili hafi beint skriflegu erindi til varnaraðila innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins þess efnis að hún gerði kröfu í bankaábyrgðina. Aftur á móti liggur samkvæmt framansögðu fyrir að hún gerði strax við lok leigutíma athugasemdir við ástand húsnæðisins og gerði rúmlega hálfum mánuði síðar skriflega kröfu um greiðslu samkvæmt bankaábyrgðinni sem beint var til viðkomandi banka. Þá hefur varnaraðili ekki andmælt því að hann hafi fengið vitneskju um kröfu sóknaraðila í ábyrgðina innan tilskilins frests. Tölvupóstur varnaraðila til sóknaraðila frá 23. október 2020 sýnir að honum var þá ljóst að enn væri uppi ágreiningur um bótaskyldu, sem hann hafnaði, en bauðst þó til að greiða 50.000 kr. vegna borðplötu eins og áður segir. Kæra sóknaraðila barst kærunefndinni 4. nóvember 2020. Að teknu tilliti til alls þessa telur kærunefnd rétt að leggja til grundvallar að sóknaraðili hafi gert kröfu í bankaábyrgðina og borið málið undir nefndina innan tilskilinna fresta.

Krafa sóknaraðila um að henni sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila byggist á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða húsnæði á leigutímanum og varnaraðila beri að bæta sóknaraðila það tjón sem af þeim hafi hlotist. Sem fyrr segir fór að beiðni sóknaraðila fram úttekt á hinu leigða húsnæði 7. september 2020. Í skýrslu um úttektina kom meðal annars fram að lakkskemmdir væru á eldhúsinnréttingu, brot upp úr kanti á borðplötu, skemmd á sökkli innréttinga og á helluborði. Talin var þörf á að mála alla glugga og nefndar eru skemmdir á botnstykkjum. Þá kom fram að skemmdir væru á tveimur innihurðum í herbergjum, líklega eftir spörk, og að skipta þyrfti um þær. Enn fremur kom fram að endurnýja þyrfti tvær myrkvunargardínur. Parket væri mikið skemmt og að sóknaraðili hafi bent á djúpar rispur eftir þunga hluti í stofu. Talið var að pússa þyrfti parketið allt upp að nýju og lakka. Þá var tekið fram að dyrakarmur væri brotinn, óhreinindi væru neðst við sturtubotn og að endurnýja þyrfti sílender í læsingu. Áætlun úttektaraðilans á kostnaði vegna viðgerða nemur 2.551.594 kr.  Sóknaraðili gerir athugasemdir við úttektarskýrsluna, meðal annars á þeim grundvelli að hún hafi verið unnin einhliða og varnaraðili hafi ekki haft neina aðkomu að gerð hennar. Þá benda gögn málsins ekki til þess að varnaraðila hafi verið gefinn kostur á að vera viðstaddur úttektina.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina, óski annar aðilinn þess, og skiptist kostnaður þá að jöfnu á milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. Þá segir í 2. mgr. 71. gr. laganna að úttekt úttektaraðila samkvæmt 1. eða 2. mgr. 69. gr. framkvæmi úttektaraðili sem leigjandi og leigusali hafi komið sér saman um samkvæmt 3. mgr. 69. gr. að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra.

Samkvæmt framangreindu er ljóst að fyrirliggjandi matsgerðar var ekki aflað í samræmi við ákvæði 69. og 71. gr. húsaleigulaga. Að því virtu telur kærunefnd að ekki sé unnt að líta svo á að matsgerðin feli í sér fullnægjandi sönnun um hvort varnaraðili beri ábyrgð á þeim skemmdum sem þar er getið um eða hver sé fjárhæð þess tjóns sem hann kunni eftir atvikum að bera ábyrgð á. Af þessu leiðir að ekki er unnt að fallast á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á bótaskyldu að undanskildum 50.000 kr. sem varnaraðili hefur fallist á að greiða vegna skemmda. Sóknaraðila er því heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila sem nemur 50.000 kr. Á það skal bent að hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi gæti hins vegar varpað ljósi á þau atriði sem út af standa. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefndinni.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu bótaskyldu að fjárhæð 50.000 kr. og er henni heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila sem því nemur.

Reykjavík, 27. apríl 2021

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson