Mál nr. 34/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 34/2014

Breyting á hagnýtingu séreignar: Atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði. Rafmagnstafla. Kostnaðarskipting. Aðgangsréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. maí 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. júní 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. júlí 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. júlí 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. september 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið F, alls fjóra eignarhluta. Í húsnæðinu eru þrjár íbúðir og atvinnuhúsnæði og er álitsbeiðandi eigandi þess. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að breyta séreignarhluta sínum úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði, staðsetningu rafmagnstöflu, kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda á sameign og aðgengi að hitaveitugrind.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi ekki verið heimilt að skilyrða samþykki fyrir breytingu á eignarhluta álitsbeiðanda úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

II. Að viðurkennt verði að heimilt sé að færa sameiginlega rafmagnstöflu þannig að hún sé aðgengileg öllum eigendum að fengnum viðeigandi leyfum.

III. Að kærunefnd gefi álit um hvernig kostnaðarskipting skuli vera vegna framkvæmda á þaki, gluggum og tilfærslu á rafmagnstöflu.

IV. Að viðurkennt verði að öllum eigendum skuli tryggður aðgangur að hitaveitugrind sem sé staðsett í eignarhluta gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að á síðasta ári hafi álitsbeiðandi keypt hlut í húseigninni með það fyrir augum að breyta því úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði. Erindi þar að lútandi hafi verið sent til byggingarfulltrúa og teikningar arkitekts lagðar fram. Jafnframt hafi verið farið fram á við aðra eigendur hússins að þeir myndu heimila fyrir sitt leyti umbeðna breytingu enda væri hún í samræmi við aðra nýtingu húseignarinnar og staðsetningar hennar við íbúðarhúsagötu. Á húsfundi þann 7. apríl og aftur þann 11. apríl 2014 hafi gagnaðilar brugðist við þeirri beiðni með því skilyrði að fyrirsjáanlegur kostnaður af viðgerðum á ytra byrði hússins myndi alfarið falla á álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi telur þær kröfur ólögmætar á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.     

Álitsbeiðandi greinir frá því að í samræmi við 2. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús hafi verið farið fram á við byggingarfulltrúa að hann myndi heimila umbeðna breytingu húsnæðisins þar sem sýnt hafi verið fram á að fyrirhuguð breyting myndi ekki ganga gegn lögmætum hagsmunum gagnaðila og að auki hafi verið staðfest með fundargerð að synjun þeirra um samþykki hefði haft þann tilgang einan að þvinga fram ólögmætan samning um kostnaðarhlutdeild. Í bréfi staðgengils byggingarfulltrúa hafi álitsbeiðanda verið tilkynnt að erindi hafi eigi að síður verið hafnað á grundvelli þess að ljóst hafi þótt að samþykki meðeigenda myndi ekki fást. Niðurstaðan hafi ekki verið rökstudd nánar en í tölvupósti skipulags- og byggingarfulltrúa hafi hann talið breytingarnar vera á gráu svæði án frekari útskýringa og enn fremur að hverjar sem ástæður séu fyrir neitun geti þær ekki haft áhrif á afgreiðslu hans. Álitsbeiðandi telur að um brot á 2. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús sé að ræða þar sem segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina breytingu á lögmætum hagsmunum hans.

Í greinargerð gagnaðila segir að um breytingar á húseign álitsbeiðanda úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði hafi aðrir eigendur hússins hagsmuna að gæta, þ.e. vegna breytinga á notkun sameignar, lóðar og bílastæða. Notkun bílastæða yrði öðruvísi þar sem þau hafi til dæmis oftast verið lítið notuð vegna eignarhlutans utan vinnutíma og væntanlega myndi þrengja þar verulega að. Einnig yrði um breytta notkun á garði að ræða o.s.frv. Þess vegna hafi verið eðlilegt að afla samþykkis gagnaðila fyrir ætluðum breytingum í íbúðarhúsnæði.

Eins og fram hafi komið muni gagnaðilar hins vegar ekki standa í vegi fyrir því að húsnæðinu verði breytt í íbúðarhúsnæði svo fremi sem álitsbeiðandi sjái alfarið um kostnað þar að lútandi sem og lagfæringar á þaki og gluggum. Þetta hafi verið sett sem skilyrði fyrir breytingu húsnæðisins í íbúðarhúsnæði. Nokkur rök liggi þar að baki. Þegar iðnaðarhúsnæði sé keypt sé væntanlega gert ráð fyrir að þar séu gerðar aðrar og e.t.v. minni kröfur en gagnvart íbúðarhúsnæði. Kaupandi verði að taka á sig kostnað við breytingar og auknar kröfur sem séu hugsanlega gerðar gagnvart íbúðarhúsnæði en geti ekki ætlast til að húsfélag þess geri það. Það séu engan veginn eðlilegar og sanngjarnar kröfur.

Greint er frá því að þegar álitsbeiðandi hafi keypt húsnæðið hljóti hann að hafa vitað að hverju hann hafi gengið, til að mynda um inntak rafmagns. Það hafi aldrei verið vandamál með það eða þörf á breytingum, það sé með nákvæmlega sömu tilhögun og víða annars staðar í iðnaðarhúsnæði og engin ástæða sé til breytinga á því. Þvert á móti sé það hagstætt að hafa inntök í iðnaðarhluta húsa að vilja eigenda. Um almennt viðhald sé ljóst að þetta sé hluti af sameign, þ.e. ytra byrðið. Farið hafi verið út í stórfelldar viðgerðir á múrhúð eignarinnar síðla árs 2011 þar sem flest hafi verið lagað, hraunað og málað að utan á því sem nú sé séreign álitsbeiðanda. Það sé nú í mjög góðu ástandi öfugt við það sem áður hafi verið. Stóran hluta múrhúðar hafi vantað, e.t.v. meira en þriðjung, víða allt að helming. Nefna megi að stór hluti þar af hafi verið gerður í sjálfboðavinnu og hafi því ekki snert hússjóðinn. Annað hafi verið í höndum múrarameistara. Leiða megi að því líkum að álitsbeiðandi njóti nú góðs af þeirri vinnu. Gluggar séu almennt hvorki betri né verri á séreign álitsbeiðanda en aðrir gluggar hússins, sem þýði í þokkalegu standi, enda úr eik, og aðkallandi þörf á að skipta þeim út. Þeir hafi verið skafnir upp, fúagrunnaðir, málaðir og kíttaðir fyrir örfáum árum. Þar sem spjöld séu fyrir gluggum sem þurfi að taka frá og einhverjar skemmdir leynist undir verði að flokka undir breytingar í íbúðarhúsnæði hvers kostnað sem álitsbeiðandi hljóti að taka á sig. Vegna viðgerða á þaki hafi fyrrverandi eigandi gert samkomulag um lagfæringar á þaki yfir sinni séreign, eins og hafi verið gert á hinu stærra þaki, yfir hinum séreignunum, en hann hafi ekki staðið við það samkomulag þegar banki hafi eignast húshlutann. Bankinn hafi verið upplýstur um hvernig þessu hafi verið háttað. Það sé ljóst að draga verði þá ályktun að ástand þaksins hafi endurspeglast í verði húsnæðisins. Það fari ekki á milli mála. Það sé því eðlileg krafa að kaupandi sjái um viðgerðir á þaki enda hafi hann varla keypt það með það fyrir augum að láta húsfélagið síðan sjá um það.

Gagnaðilar greina frá því að kröfurnar séu mjög eðlilegar og fallist álitsbeiðandi á þær muni þeir að öllu jöfnu fallast á breytingar í íbúðarhúsnæði.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hann skilji málatilbúnað gagnaðila á þann hátt að þau byggi neitun samþykkis á breyttri hagnýtingu eignarhluta á þremur ástæðum. Í fyrsta lagi að breytingin hafi í för með sér ónæði fyrir þau. Í öðru lagi að þau neiti að samþykkja breytta hagnýtingu vegna þess að álitsbeiðandi sé ekki tilbúinn að samþykkja kröfur þeirra um að leysa þau undan lögmæltri þátttöku í viðhaldi eignarinnar. Í þriðja lagi að gagnaðilar neiti að samþykkja breytta hagnýtingu á grundvelli þess að þau vilji ekki samþykkja framkvæmdir vegna breytinga á rafmagnstöflu hússins.

Um fyrsta lið segir álitsbeiðandi að í upphafi bréfs komi fram nýjar athugasemdir sem ekki hafi komið fram áður, þ.e. vegna bílastæðanotkunar og einnig vegna notkunar á sameiginlegum garði hússins, sem gagnaðilar telji að muni koma til með að valda röskun á högum þeirra vegna breytingar á hagnýtingu eignarinnar. Þarna sé um að ræða eignarhluta álitsbeiðanda, þ.e. í bílastæði og garði, og ýjað hafi verið að því að aðrir íbúar hússins gætu ekki fengið að ráðstafa þeim eins og áður hafi verið. Þau óþægindi sem aðrir sameigendur lýsi séu óhjákvæmilegur fylgifiskur nábýlis og þess að eiga íbúð í sameignarhúsi. Ekki verði séð að breytt hagnýting eignarinnar hafi því í för með sér ónæði eða röskun fyrir aðra eigendur hússins frá því sem áður hafi verið eða umfram það sem teljast megi eðlilegt fyrir venjulega nýtingu á húsnæðinu. Þannig geti álitsbeiðandi ekki fallist á að breytt hagnýting komi til með að skerða lögmæta hagsmuni annarra sameigenda. Þess skuli getið að í umræddum eignarhluta hafi áður verið rekið hljóðver sem hafi ekki eingöngu verið starfandi á venjulegum skrifstofutíma og vitað sé með vissu að tekið hafi verið á móti hópum í hljóðupptökur, oft utan venjulegs vinnutíma, þ.e. um kvöld og helgar, sem hafi haft óþægindi í för með sér og átroðning á bílastæði. Þá sé tekið fram að sú breyting á hagnýtingu sem standi fyrir dyrum sé að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði, og verði því að teljast eðlileg nýting á húsnæðinu án þess að valda óeðlilegri röskun á högum annarra íbúa. Tekið sé fram að sérstakir hagir álitsbeiðanda bendi ekki til að neitt sérstakt ónæði verði talið af veru hans í húsinu. Álitsbeiðandi bendir á að í athugasemdum gagnaðila komi fram að þau muni ekki standa í vegi fyrir ætluðum breytingum nema vegna framkominna málsástæðna um skiptingu kostnaðar og ágreinings um rafmagnstöflu.

Um annan lið segir að í bréfinu sé tekið fram að gagnaðilar setji sig ekki á móti breytingu á hagnýtingu eignarhluta álitsbeiðanda svo fremi sem álitsbeiðandi fari að þeirra skilmálum um viðhald á sameignarhlutanum. Álitsbeiðandi telur slíkt skilyrði ólögmætt og bendir á að um þátttöku sameigenda í viðhaldi sameigna gildi ákvæði laga um fjöleignarhús sem samkvæmt lögunum sjálfum verði ekki vikið frá með samningi. Álitsbeiðandi telur því að ágreiningur um þátttöku í viðhaldi eignarinnar sé sjálfstætt úrlausnarefni án tillits til breytinga á hagnýtingu eignarinnar.

Um þriðja lið segir að gagnaðilar setji sig á móti því að færa sameiginlega rafmagnstöflu hússins úr séreignarhluta álitsbeiðanda og koma henni fyrir á vegg utandyra þar sem hún yrði öllum íbúum aðgengileg. Um sé að ræða eina málsástæðu þeirra fyrir því að samþykkja ekki breytingu á hagnýtingu eignarinnar. Það sé ljóst að sameiginleg rafmagnstafla fjöleignarhúss, sem sé staðsett í vistarverum séreignar, fullnægi ekki skilyrðum byggingarreglugerðar og reglugerðar um raforkuvirki, um öryggi og aðgengi að rafmagnstöflum og tæknirýmum. Þetta eigi við hvort sem um sé að ræða íbúðarhúsnæði eða iðnaðar-/skrifstofuhúsnæði. Færsla á rafmagnstöflunni standi ekki í samhengi við hagnýtingu eignarhlutans sem íbúðar og benda megi á að það sé tilviljun háð hverju sinni hvort aðrir sameigendur komist að rafmagnstöflu. Greint er frá því að G hafi samþykki fyrir því að fjarlægja töfluna úr því rými sem hún sé nú staðsett og koma henni fyrir í þar til gerðum skáp utan við húsið. Gagnaðilar hafi hins vegar bæði hafnað því og tillögu um að rafmagnstaflan verði færð í sameiginlegan inngang með íbúðum á neðri hæð, þar sem hitaveitugrind hússins sé nú staðsett. Álitsbeiðandi telur að um sé að ræða nauðsynlega framkvæmd til að koma húsnæðinu í lögboðið ástand. Eðli málsins samkvæmt valdi sameiginleg rafmagnstafla fjölbýlishúss í vistarverum séreignar mikilli röskun á högum þeirra er þar dvelja. Eina raunhæfa leiðin til að gagnaðilar hefðu aðgang að henni öllum stundum væri að þeir hefðu lykla að eignarhluta álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi telur að slíkt skipulag fái ekki staðist rétt hans til friðhelgi einkalífs og að í þessu tilfelli skerði séreignarréttur hans og hagsmunir eðli málsins samkvæmt rétt annarra til reglulegs og almenns aðgengis að rafmagnstöflu. Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi boðið leiðir til að koma þessum málum í ásættanlegt ástand. Það verði því ekki annað séð en að gagnaðila skorti vilja til að koma töflumálum hússins í rétt ástand og vilja til að fara að reglum í þeim málum sem og að taka tillit til eðlilegra hagsmuna álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi geti því ekki fallist á að færsla á rafmagnstöflu þannig að hún sé aðgengileg öllum geti talist ólögmæt röskun á hagsmunum sameigenda og telur að þessi málsástæða gagnaðila standist ekki. Álitsbeiðandi telur ljóst að gagnaðilar hafi ekki lögmæta hagsmuni að leiðarljósi við synjun samþykkis fyrir breytingum á hagnýtingu eignarhluta hans, heldur leiði af málsatvikum að ástæða synjunar sé fyrst og fremst sú að þau vilji þvinga fram ákveðna samninga við álitsbeiðanda í ofangreindum tveimur málum.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi gert kaupsamning um eignina þann 17. október 2013 og vinni að því að breyta eignarhlutanum í íbúð. Rétt sé að taka fram að húsið sé byggt 1944 og hafi þá verið í eigu eins aðila sem hafi rekið þar trésmíðaverkstæði og haft íbúð á efri hæð. Árið 1992 hafi húsinu verið skipt upp í eignarhluta. Á þeim tíma hefði verið rétt að koma rafmagnstöflunni í lögmælt ástand og staðsetja hana á viðunandi hátt fyrir íbúa hússins.

Um viðgerðir og samkomulag sem hafi verið gert fyrir þann tíma sem álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina geti hann ekkert haft um að segja og hafi hann bent gagnaðilum á að gera þau mál upp við fyrri eiganda, en jafnframt bent á að sameignarhlutar eignarinnar séu komnir í núverandi ástand vegna vanrækslu og aðgerðaleysis fyrri eiganda og húsfélags. Við undirritun kaupsamnings hafi hvorki komið fram í þinglýstum skjölum um eignina né í yfirlýsingu frá húsfélagi um samninga þess efnis að kaupandi, þ.e. álitsbeiðandi, skyldi bera allan kostnað af fyrirsjáanlegum viðgerðum á sameignarhlutum eignarinnar.

Ástand þaks sé þannig að það leki, þakstál sé ónýtt og hluti af timburklæðningu og þaksperrum sé hugsanlega fúið. Gagnaðilar hafi sinnt viðhaldi saman á þakhluta yfir þremur eignarhlutum sem sé um 120 fm, en þak yfir séreign undirritaðs sé um 90 fm. Því hafi þrír eigendur skipt með sér viðhaldi á 120 fm hluta af þakinu, alls 40 fm fyrir hvern eignarhluta, og krefjist þess nú að álitsbeiðandi sinni einn viðhaldi á 90 fm hluta þaksins.

Ástand glugga sé þannig að þrír gluggar séu heilir í rýminu en þeim hafi greinilega verið skipt út fyrir nokkrum árum og áratugum. Aðrir gluggar séu að öllum líkum upprunalegir, frá 1945‒50, hafi glerlista að innanverðu (sem snúi inn í húsið), leki með körmum og stór hluti þeirra fúinn á því svæði sem snúi að steypu í útveggjum. Gagnaðilar hafi aldrei kynnt sér ástand glugganna að innan og geti því hvorki getið sér til um ástand þeirra né fullyrt um það. Um rafmagnstöflu bendi álitsbeiðandi á að staðsetning hennar og aðgengi skýrist af upphaflegu skipulagi eignarinnar og geti álitsbeiðandi ekki sætt sig við það að þurfa að bera ábyrgð á henni eða að þurfa tryggja aðgengi að henni og sjái því ekki annað í stöðunni en að hún verði færð úr eignarhlutanum þannig að hún verði jafn aðgengileg öllum.

Að lokum telur álitsbeiðandi rétt að ítreka að hann hafi ekki farið fram á að gagnaðilar beri nokkurn þann kostnað sem falli til vegna breytinga á hagnýtingu séreignar hans sem eingöngu taki til innra skipulags séreignar hans.

Í athugasemdum gagnaðila er vísað í úrskurð byggingarfulltrúa þar sem synjað var um breytingu atvinnuhúsnæðisins í íbúðarhúsnæði.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Í eignarráðinu felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Í máli þessu hafa gagnaðilar samþykkt breytingu á eignarhluta álitsbeiðanda úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði gegn því skilyrði að álitsbeiðandi greiði kostnað vegna tilfærslu á sameiginlegri rafmagnstöflu auk viðgerða á gluggum og þaki yfir eignarhluta hans. Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi ekki ætlast til að gagnaðilar myndu greiða kostnað vegna innra skipulags séreignar sinnar. Kærunefnd telur að ekkert í lögum um fjöleignarhús gefi tilefni til að ætla að heimilt sé að skilyrða samþykki fyrir breytingu á hagnýtingu séreignar með þeim hætti sem gagnaðilar gera enda er kostnaður vegna framkvæmda á sameign sjálfstætt úrlausnarefni og óháður breytingu á hagnýtingu séreignar í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús.

Þá vísa gagnaðilar til þess í greinargerð að breytingin muni hafa áhrif á notkun sameignar, til dæmis lóðar og bílastæða. Gagnaðilar nefna að bílastæðin hafi ekki verið mikið notuð utan vinnutíma. Kærunefnd telur að hvorki verði ráðið af framangreindu né öðrum gögnum málsins að breyting hagnýtingarinnar muni hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Um er að ræða húsnæði með fjórum eignarhlutum, þar af eru þrjár íbúðir í eigu gagnaðila. Álitsbeiðandi áætlar að breyta eignarhluta sínum úr atvinnuhúsnæði í íbúð og telur kærunefnd að þær breytingar séu í samræmi við aðra notkun í húsinu. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að umrædd breyting á hagnýtingu séreignar álitsbeiðanda þurfi ekki samþykki annarra eigenda, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús.

Kærunefnd telur þó rétt að taka fram að nefndin er aðeins bær til að fjalla um og meta skilyrði laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og tekur því ekki afstöðu til annarra skilyrða þess að eignarhlutanum verði breytt í íbúðarhúsnæði. 

Álitsbeiðandi hefur einnig farið fram á að viðurkennt verði að sameiginleg rafmagnstafla sem sé staðsett í eignarhluta hans verði færð þannig að hún verði aðgengileg öllum eigendum. Kærunefnd fær ekki annað ráðið en að sú tilhögun að rafmagnstafla sé staðsett í eignarhluta álitsbeiðanda byggi á samþykktum teikningum fyrir raflögn hússins og að álitsbeiðandi hafi keypt eignarhlut sinn með þessu fyrirkomulagi. Ákvörðun um flutning rafmagnstöflunnar ber að taka á löglega boðuðum húsfundi, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var þann 7. apríl 2014 var fyrsti dagskrárliður möguleg tilfærsla á rafmagnstöflu sem er staðsett í séreign álitsbeiðanda. Í fundargerðinni segir að almennt séu ekki góðar undirtektir um flutning rafmagnstöflunnar og að vilji gagnaðila standi ekki til að taka þátt í kostnaði vegna flutnings hennar. Í 30. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um tilskilið samþykki fyrir breytingum á sameign og segir þar í 2. mgr. að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign sem geta þó ekki talist verulegar nægi að 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Samkvæmt 3. mgr. sömu lagagreinar nægir samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta sé um smávægilegar breytingar eða endurnýjanir að ræða. Með hliðsjón af gögnum málsins telur kærunefnd ekki unnt að leggja mat á umfang framkvæmdar við flutning rafmagnstöflunnar þar sem hvorki liggja fyrir upplýsingar um kostnað né þá röskun sem framkvæmdinni fylgir. Þar af leiðandi er ekki hægt að leggja mat á hvort um sé að ræða ákvörðun sem fellur undir 2. eða 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd fær þó ekki annað ráðið af framangreindri fundargerð en að hvorki hafi fengist nægilegt samþykki fyrir flutningi rafmagnstöflunnar samkvæmt 2. eða 3. mgr. 30. gr. laganna en ráða má að þrjú atkvæði af fjórum hafi verið á móti tillögunni sem og meiri hluti miðað við eignarhluta.

Þá er deilt um kostnaðarskiptingu vegna viðhaldsframkvæmda á sameign hússins, þ.e. á gluggum í eignarhluta álitsbeiðanda og þaki yfir eignarhluta hans. Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur þak undir sameign og einnig ytra byrði gluggaumbúnaðar, bæði á séreignarhlutum og sameign, sbr. 3. tölul. sömu greinar. Allir eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina bæði innan húss og utan, sbr. 1. mgr. 39. gr. laganna. Í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á húsfundi en að einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., hafi rétt til að gera ráðstafanir sem séu bindandi fyrir aðra þó fundur hafi ekki fjallað um þær. Samkvæmt 43. gr. laganna er allur kostnaður sem snertir sameign hússins, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstaklingur hefur heimild til að gera, sameiginlegur.

Í 41. gr. laga um fjöleignarhús er að finna reglur um töku ákvarðana en þar kemur meginreglan fram í D-lið, þ.e. að til allra annarra ákvarðana en greinir í liðum A‒C þurfi samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi. Að mati kærunefndar fellur framkvæmd við að skipta út þremur gluggum undir nefndan D-lið. Samkvæmt fundargerð húsfundar þann 7. apríl 2014 telja gagnaðilar að ekki sé þörf á viðgerðum á gluggum hússins en ráða má að þrjú atkvæði gagnaðila og meiri hluti eigenda eignarhluta hafi verið á móti tillögu um framkvæmdir við glugga og telur kærunefnd því að ekki liggi fyrir nægilegt samþykki fyrir framkvæmdinni. Álitsbeiðandi hefur greint frá því að viðhald sé nauðsynlegt og lagt fram myndir sem sýna ástand glugganna. Samkvæmt 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús er eiganda rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Samkvæmt 2. mgr. 38. gr. laganna ber eiganda þó að afla sönnunar á meðal annars nauðsyn viðgerðarinnar áður en framkvæmdirnar hefjast. Í athugasemdum við 38. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars: „Tryggast er fyrir eiganda áður en hann leggur út í framkvæmdir að fá dómkvadda sérfróða matsmenn til að meta þau atriði sem tiltekin eru í 2. mgr. Ekki þótti þó fært að lögbinda þá aðferð og getur eigandi tryggt sér sönnun með öðrum hætti, svo sem með mati, vottorðum eða skýrslum tæknifróðra manna og fagmanna, t.d. Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins.“ Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að framlagðar myndir af ástandi glugganna nægi ekki sem sönnun fyrir nauðsyn framkvæmdanna og telur nefndin því að skilyrði 38. gr. laga um fjöleignarhús séu ekki uppfyllt í máli þessu, a.m.k. ekki að svo stöddu.

Kærunefnd telur ágreining um kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda á þaki snúast um hvort álitsbeiðandi sé bundinn af meintu samkomulagi sem gagnaðilar gerðu við fyrrum eiganda eignarhluta álitsbeiðanda. Samkvæmt fundargerð húsfundar þann 7. apríl 2014 felst samkomulagið í því að fyrrum eigandi hafi ekki tekið þátt í kostnaði vegna framkvæmda á þaki yfir eignarhluta gagnaðila gegn því að þeir myndu ekki þurfa að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda á þaki yfir þáverandi eignarhluta hans. Í 46. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu og segir þar í 2. mgr. að heimilt sé að víkja frá ákvæðum 45. gr., sem kveða á um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, þegar um sé að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, svo sem blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu. Samkvæmt 4. mgr. nefndrar 46. gr. skal taka ákvörðun um frávik frá kostnaðarskiptingu á húsfundi og sé henni ætlað almennt gildi og gildi til frambúðar skuli þinglýsa yfirlýsingu um hana. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að svo hafi verið gert. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að álitsbeiðandi sé ekki bundinn af nefndu samkomulagi. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að réttast væri að fjallað yrði um málið á húsfundi á nýjan leik í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. 

Að virtu framangreindu áliti kærunefndar um flutning rafmagnstöflunnar telur nefndin ekki tilefni til að taka til úrlausnar kostnaðarskiptingu vegna slíkrar framkvæmdar.

Að lokum krefst álitsbeiðandi viðurkenningar á því að öllum eigendum hússins verði tryggður aðgangur að hitaveitugrind sem er staðsett í sameiginlegu anddyri tveggja íbúða í eigu gagnaðila. Fram kemur að misbrestur hafi orðið á því að álestrarfólk komist að grindinni og að aðgangur annarra íbúa hafi verið takmarkaður. Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, segir að áður en kærunefnd tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að aðgengi að hitaveitugrind hafi komið til umfjöllunar innan húsfélagsins eða að árangurslaust hafi álitsbeiðandi reynt að fá málið til umfjöllunar þar. Kærunefnd telur því að vísa beri þessari kröfu álitsbeiðanda frá að svo stöddu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að breyta eignarhluta sínum úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði án samþykkis annarra eigenda hússins.

Það er álit kærunefndar að hvorki liggi fyrir nægilegt samþykki eigenda fyrir flutningi rafmagnstöflu né framkvæmdum á gluggum.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi sé ekki bundinn af samkomulagi fyrri eiganda eignarhluta hans vegna framkvæmda á þaki.

Kröfu álitsbeiðanda um aðgengi að hitaveitugrind er vísað frá að svo stöddu.

Reykjavík, 8. september 2014

Auður Björg Jónsdóttir    

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson