Mál nr. 37/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 37/2014

Hækkun hússjóðsgjalda. Framkvæmdir. Tré.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. júní 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. júlí 2014, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. júlí 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. september 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar í húsinu en gagnaðilar eru eigendur íbúða á fyrstu og annarri hæð hússins og íbúðar í risi. Ágreiningur er um hækkun hússjóðsgjalda, framkvæmdir á bílastæðum, þörf fyrir framkvæmdir á þaki og tré.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að viðurkennt verði að ákvörðun húsfundar um hækkun hússjóðsgjalda hafi verið ólögmæt.

II. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda á bílastæðum við húsið.

III. Að viðurkennt verði að þörf sé á framkvæmdum á þaki.

IV. Að viðurkennt verði að ekki sé heimilt að fella tré í sameiginlegum garði.

Í álitsbeiðni kemur fram húsið hafi verið byggt 1947 og í því séu fjórir eignarhlutar. Lóðin sé annars vegar garður, gangstétt, stétt við kjallaratröppur og rými milli húss og bílskúra. Það sé svæði sem allir nýti. Hins vegar sé lóðin bílastæði við bílskúra og aðkeyrsla að þeim. Það svæði nýti eigendur fyrstu og annarrar hæðar.

Fram kemur að ágreiningur sé um hækkun gjalda í hússjóð og vísitölutengingu, kostnað vegna bílastæða við bílskúra og aðkeyrslu að þeim, ryð í þaki og stórt gamalt reynitré.

Álitsbeiðandi greinir frá því að á húsfundi þann 10. júní 2014 hafi gagnaðilar ákveðið það sem komi fram á fundargerð. Álitsbeiðandi hafi ekki verið á fundinum en hafi sent þeim bréf vegna hans. Hún hafni hækkun gjalda í hússjóð. Á einu ári hafi safnast 240.000 kr. í hússjóðinn, sem geri 2,4 milljónir króna á tíu árum. Ekki sé þörf á að hækka gjöldin. Álitsbeiðanda þyki ekki varið í að senda sjálfri sér innheimtuseðla. Álitsbeiðandi fer fram á að hússjóður verði nýttur til viðhalds á húsinu en ekki til framkvæmda á lóð. Meiri hluti lóðar sé farinn undir bílskúra, bílastæðin við þá og aðkeyrsluna að þeim. Þeir sem nýti bílastæðin og aðkeyrsluna að bílskúrunum greiði kostnað við framkvæmdir þar. Eigendur risins og kjallarans hafi enga möguleika á að nýta lóðina fyrir sínar bifreiðir. Þeir leggi fyrir utan lóðina, við götuna. Þá greinir álitsbeiðandi frá því að ástæða sé til að skoða þakið og athuga hve langt ryðið sé gengið. Ryðblettir séu í því og fari að leka megi búast við skemmdum innan húss. Þá segir að stóra gamla reynitréð sem sé um 11 metra hátt sé til prýði. Það sé eina tréð af fjórum sem sé eftir á lóðinni. Álitsbeiðandi vilji ekki að það sé fellt.

Í greinargerð gagnaðila segir að eins og fram hafi komið sé húsið með fjórum íbúðum, tveimur hæðum, risi og kjallara. Eignarhlutur hæðanna sé tæplega 70% og eignarhlutur riss og kjallara rúm 30%. Gagnaðilar hafi lagt sig fram um að mæta á húsfundi og komast að sameiginlegri niðurstöðu um hvernig haga skuli málum er varði húseignina, svo sem eðlilegu viðhaldi og kostnaði. Auk þess hafi þau reynt, eftir bestu getu, að hjálpast að við tiltekt og slátt, auk þess að skiptast á að þrífa sameign. Það verði að segjast að álitsbeiðandi hafi sjaldan komið á húsfundi en hafi stundum sent bréf með kröfum sínum til hinna eigendanna og sumar hverjar séu nokkuð ósveigjanlegar. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt í vana sinn að aðstoða við þau verk sem nefnd séu hér að framan og bætist það því á gagnaðila.

Gagnaðilar greina frá því að á árinu 2011 hafi skolpið undir húsinu verið endurnýjað og við það hafi orðið nokkuð rask í kjallaraíbúð og sameign. Eigendur íbúðanna þriggja, sem hafi nýlega málað sameign í kjallara hafi lagt á sig mikla vinnu við þrif en álitsbeiðandi hafi séð ástæðu til að rukka í tvígang fyrir allar framkvæmdir í eigin íbúð, þ.e. tryggingar og hússjóð. Á þessum tíma hafi þurft að kalla til lögfræðing með tilheyrandi kostnaði.

Um hússjóðinn segja gagnaðilar að álitsbeiðandi vilji loka hússjóðnum, hún telji óþarft að hafa hússjóð í svo litlu sambýli. Hún sé mótfallin hækkun gjalda í sjóðinn. Gagnaðilar telji nauðsynlegt að halda áfram að greiða í hússjóð og hækka hann til að halda í við verðlag og geta mætt tilfallandi framkvæmdum, auk þess að safna upp í framkvæmdir sem óhjákvæmilega liggi fyrir, svo sem frágang á lóð og viðgerðir á þaki þegar þar að komi. Eðlilegt megi telja að þetta gömul húseign þurfi viðhald og því sé ákveðið öryggi að vita af hússjóði. Bókhald hússjóðsins hafi legið fyrir á húsfundum.

Um kostnað vegna bílastæða við bílskúra og aðkeyrslu að þeim segir að allir eigendur geti nýtt stétt að húsi, aðgang að kjallara og ruslatunnum. Auk þess geti þeir ekið inn á lóðina til að ferma og afferma. Þegar komi að framkvæmdum við frágang lóðarinnar muni eigendur greiða í samræmi við eignarhlut og þar sé hlutur hæðanna tveggja mestur. Eigendur muni að sjálfsögðu fara að lögum er ríkja um fjöleignahús og bílastæði. Eins og aðkoman sé að húsinu í dag sé hún til lítillar prýði.

Um ryð á þaki segir að enn hafi ekkert komið fram sem segi að gera þurfi við þakið. Álitsbeiðandi hafi ekki komið með gögn sem styðji það. Taka skuli fram að íbúar hússins hafi engan áhuga á að láta þakið verða ónýtt og fylgist eðlilega með því.

Um stóra gamla reynitréð segir að meiri hluti íbúa vilji láta fjarlægja það. Það skyggi mjög á sólina og því sé lítið hægt að njóta veðurblíðunnar þegar það eigi við. 

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að það sem fram komi í fyrsta hluta greinargerðar gagnaðila sé óviðkomandi því sem álitsbeiðandi hafi óskað álits kærunefndar á. Það sé á ábyrgð gagnaðila hvort þar sé skýrt rétt frá og hvort öll sagan sé sögð. Um seinni hluta bréfsins sem gagnaðilar hafi nefnt umkvörtunarefni álitsbeiðanda segir að daglega noti álitsbeiðandi ekki aðkeyrslu þeirra á fyrstu og annarri hæð til að ferma og afferma. Það nái ekki að vera einu sinni á ári að jafnaði. Á því séu örfáar undantekningar.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hún hafi óskað eftir að ryðið í þakinu yrði athugað, hve langt það sé gengið. Ryðið sjáist frá götunni og hafi líka sést á árinu 2013.

III. Forsendur

Ágreiningur í máli þessu lýtur að ákvörðun húsfundar um hækkun hússjóðsgjalda, kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda á bílastæði, þörf á þakviðgerð og tré í sameiginlegum garði.

Á húsfund þann 10. júní 2014 voru mættir eigendur þriggja íbúða hússins af fjórum eða samtals 83,3% eignarhluta samkvæmt fyrirliggjandi sameignarsamningi. Álitsbeiðandi mætti ekki á fundinn en ritaði bréf, dags. 28. maí 2014, vegna boðunar fundarins þar sem hún hafnaði hækkun gjalda í hússjóð, óskaði eftir að hlé yrði gert á framkvæmdum, benti á að skoða þyrfti þakið og krafðist þess að framkvæmd við aðkeyrslu að bílskúrum yrði á kostnað þeirra sem nýti hana og eigi þar sérstakan rétt.

Álitsbeiðandi hefur hvorki gert athugasemdir við fundarboðunina né lögmæti fundarins en á nefndum húsfundi var samþykkt samhljóða af fundarmönnum að hækka gjöld í hússjóð og fella niður reynitré sem stendur í sameiginlegum garði. Í fundargerðinni segir að athuga hafi átt með að vísitölutengja gjaldið en ekki virðist endanleg ákvörðun hafa verið tekin þar um. Í 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er að finna reglur um töku ákvarðana en þar er tilgreint í A-lið hvaða ákvarðanir þurfi samþykki allra eigenda. Að mati kærunefndar fellur hvorki ákvörðun um hækkun gjalda í hússjóð né að fella niður reynitré í sameiginlegum garði undir þann lið. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd ljóst að nægilegt samþykki liggi fyrir frá húsfundi um þessi atriði.

Í fundargerð frá húsfundinum þann 10. júní 2014 kemur fram að rætt hafi verið um bílaplan og að safna þyrfti meira fé fyrir framkvæmdum á því. Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að framkvæmdir á sameiginlegri aðkeyrslu að tveimur bílskúrum skuli vera á kostnað eigenda bílskúranna sem séu eigendur fyrstu og annarrar hæðar hússins. Gagnaðilar benda á að allir íbúar hússins nýti stétt að húsi, aðgang að kjallara og sorptunnum. Auk þess geti þeir ekið inn á lóðina til að ferma og afferma. Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús telst til séreignar hluti lóðar, til dæms bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Bílskúrar fylgja eignum fyrstu og annarrar hæðar. Að mati kærunefndar breytir engu um ábyrgð eigenda einkabílastæða í krafti nefndrar lagagreinar þótt aðrir eigendur hafi aðgang að stæðinu til að komast að sorptunnum o.s.frv., enda háttar víða svo til að aðgengi að íbúðum í kjallara eru um slík bílastæði. Þótt innkeyrslan að bílastæðunum sé sérafnotaflötur eigenda fyrstu og annarrar hæðar hússins felur það ekki í sér séreignarrétt heldur einungis afnotarétt, þ.e. þá kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotarétthafa. Það er því álit kærunefndar að eigendum bílskúranna beri að greiða viðhaldskostnað vegna bílastæðanna og aðkeyrslu að þeim.

Í álitsbeiðni greinir álitsbeiðandi frá því að ástæða sé til að skoða þak hússins m.t.t. ryðskemmda. Í áðurnefndu bréfi álitsbeiðanda til gagnaðila segir að skoða þurfi þakið, þar séu ryðblettir og að gera þurfi við það. Í fundargerð frá húsfundinum þann 10. júní 2014 segir að bréf álitsbeiðanda hafi verið rætt og óskir álitsbeiðanda ekki samþykktar. Í álitsbeiðni greinir álitsbeiðandi frá því að athuga þurfi hversu langt ryð í þakinu sé gengið, það sé farið að leka og að búast megi við skemmdum. Að mati kærunefndar er þörf fyrir samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, fyrir ákvörðun um að láta skoða þakið. Að framangreindu virtu telur kærunefnd ljóst að ekki liggur fyrir nægilegt samþykki fyrir slíkri ákvörðun.

Kærunefnd bendir á að skv. 38. gr. laga um fjöleignarhús er eiganda rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Áður en eigandi leggur út í framkvæmdir þarf hann að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Tryggast er fyrir eiganda áður en hann leggur út í framkvæmdir að fá dómkvadda sérfróða matsmenn til að meta þau atriði. Eigandi getur þó tryggt sér sönnun með öðrum hætti, svo sem með mati, vottorðum eða skýrslum tæknifróðra manna og fagmanna. Yfirleitt væri ótryggt að ætla að sanna þessi atriði með vitnum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fyrir liggi lögmætar ákvarðanir um hækkun hússjóðsgjalda og til að fella niður tré.

Það er álit kærunefndar að eigendum bílskúranna beri að greiða kostnað vegna viðhalds á bílastæðum og aðkeyrslu að þeim.

Það er álit kærunefndar að ekki liggi fyrir samþykki fyrir skoðun á þaki.

Reykjavík, 22. september 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson