Mál nr. 19/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 30. apríl 2020

í máli nr. 19/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að veita honum aðgengi að íbúðinni. Einnig að varnaraðili eigi að flytja úr íbúðinni og greiða fullt leigugjald.

Með rafrænni kæru, dags. 27. febrúar 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. febrúar 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem greinargerð barst ekki frá varnaraðila var beiðni kærunefndar þar um ítrekuð með bréfi, dags. 31. mars 2020, þar sem veittur var nýr frestur til að skila greinargerð. Varnaraðili var jafnframt upplýst um að málið yrði tekið til úrlausnar að þeim tíma liðnum á grundvelli þeirra gagna sem fyrir lægju. Jafnframt var óskað eftir greinargerð varnaraðila með tölvupósti. Hvorki bárust viðbrögð frá varnaraðila við bréfum kærunefndar né greinargerð.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um leigugreiðslur, lok leigutíma og aðgang varnaraðila að hinu leigða.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi hætt að greiða fulla leigu en neiti að yfirgefa íbúðina. Þá hleypi hún honum ekki inn til að skoða íbúðina og sinna nauðsynlegu viðhaldi, auk þess sem hún leigi íbúðina sjálf út í hagnaðarskyni í gegnum D án samþykkis.

Sóknaraðili hafi keypt íbúðina síðastliðið sumar og fengið hana afhenta í ágúst 2019. Þar sem leigusamningi varnaraðila hafi ekki verið þinglýst hafi hann ekki verið tilgreindur við kaupin eða nefndur í söluyfirliti, kaupsamningi eða afsali. Sóknaraðili hafi þó vitað af leigjanda hjá fyrri eiganda. Í góðmennsku sinni hafi hann þó leyft varnaraðila að vera í íbúðinni í nokkra mánuði.

Í nóvember 2019 hafi varnaraðili tekið einhliða ákvörðun um að greiða 30.000 kr. lægri leigu á þeirri forsendu að það þyrfti að laga hluti í íbúðinni. Er kæra var gerð hafi hún skuldað 120.000 kr.

Sóknaraðili hafi óskað eftir því í janúar 2020 að varnaraðili flytti út þar sem fjölskyldumeðlimir hafi ætlað að flytja inn. Hún hafi hvorki virt það né svarað síma síðan í nóvember.

Varnaraðili hafi sagt að íbúðin væri í það slæmu ástandi að enginn vilji leigja með henni en hefur ekki viljað heimila sóknraðila að skoða eignina.

Sóknaraðili hafi óskað eftir því að þau myndu hittast hvort sem það væri hjá D, heima hjá henni eða annars staðar þar sem hún geti verið með einhvern með sér en hún hafi neitað því.

III. Niðurstaða            

Aðilar gerðu ekki skriflegan leigusamning. Í 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Að þessu ákvæði virtu er ljóst að í gildi er ótímabundinn leigusamningur á milli aðila.

Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga skal uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings er sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt 57. gr. sömu laga telst uppsagnarfrestur hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send.

Með tölvupósti sóknaraðila, sendum varnaraðila 9. janúar 2020, fór hann fram á að varnaraðili flytti út næstu mánaðamót þar sem fjölskyldumeðlimir hans hygðust flytja í íbúðina. Kærunefnd telur að með þessum tölvupósti hafi sóknaraðili sagt leigusamningi aðila upp með skriflegum hætti, sbr. 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga. Að því virtu sem og 57. gr. laganna tók uppsögn sóknaraðila gildi frá 1. febrúar 2020 og með hliðsjón af því miðast lok leigusamningsins við 31. júlí 2020.

Að sögn sóknaraðila tók varnaraðili einhliða ákvörðun um að lækka mánaðarlegar leigugreiðslur um 30.000 kr. frá nóvember 2019. Hvorugur aðila hefur heimild til að breyta einhliða fjárhæð leigu á leigutíma. Að gefnu tilefni bendir kærunefnd á heimild leigusala á grundvelli 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga til að rifta leigusamninig greiði leigjandi ekki leigu að fullu sem sóknaraðli virðist þó enn ekki hafa nýtt sér.

Í 1. mgr. 41. gr. húsaleigulaga segir að leigusali eigi rétt á aðgengi að hinu leigða húsnæði með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda þannig að hvorki fari í bága við hagsmuni hans né leigjanda til að láta framkvæma úrbætur á hinu leigða og til eftirlits með ástandi þess og meðferð.

Sóknaraðili segir að varnaraðili meini honum aðgengi að íbúðinni. Hann hafi viljað fá að skoða íbúðina, meðal annars til þess að meta viðhaldsþörf. Ljóst er af fyrirliggjandi tölvupóstsamskiptum að sóknaraðili hefur ítrekað óskað eftir aðgengi að íbúðinni án árangurs. Þá verður ekki ráðið að gildar ástæður séu fyrir neitun varnaraðila sem telur til að mynda að sóknaraðila sé aðeins heimilt að fá aðgengi að íbúðinni í þeim tilgangi að sýna íbúðina væntanlegum kaupendum eða leigjendum. Með hliðsjón af 1. mgr. 41. gr. húsaleigulaga ber varnaraðila skylda til að veita honum aðgengi að hinu leigða til eftirlits með ástandi hennar og meðferð. Verði varnaraðili ekki við beiðni sóknaraðila skal bent á riftunarheimild leigusala sem er að finna í 5. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga en þar segir að leigusala sé rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi meinar leigusala eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að hinu leigða húsnæði í bága við ákvæði 18. gr. 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að veita sóknaraðila aðgengi að hinu leigða.

Kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að flytja út er hafnað að svo stöddu.

Fallist er á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða umsamið leigugjald mánaðarlega. 

Reykjavík, 30. apríl 2020

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir