Mál nr. 40/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 40/2009
Kattahald. Hagnýting sameignar: Geymsla einkamuna.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 17. desember 2009, beindi Húseigendafélagið, f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, f.h. C ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. janúar 2010, og athugasemdir Húseigendafélagsins, f.h. álitsbeiðanda, dags. 2. febrúar 2010, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 30. mars 2010.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 73. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 3. hæð en gagnaðili er eigandi íbúðar á 2. hæð. Íbúð gagnaðila er í útleigu. Ágreiningur er um kattahald og hagnýtingu leigjenda á sameignarrými til einkanota.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að kattahald á vegum gagnaðila sé ólögmætt og að honum beri að grípa til viðeigandi úrræða í því skyni að láta fjarlægja ketti úr íbúð sinni.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að grípa til viðeigandi ráðstafana til að tryggja að leigjendur hans fjarlægi einkamuni úr sameign.
Í álitsbeiðni kemur fram að not á sameignarrými lýsi sér með þeim hætti að skór, skápur og aðrir persónulegir munir séu geymdir á stigapalli fyrir framan íbúðina. Gagnaðila hafi verið tilkynnt um hina ólögmætu hagnýtingu sameignar og kröfu beint að honum þess efnis að gripið verði til viðeigandi úrræða, en án árangurs.
Álitsbeiðandi bendir á að í 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, komi skýrt fram að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Í 36. gr. sömu laga segi jafnframt að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu komi enn fremur fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Til frekari rökstuðnings sé einnig vísað til álita kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 3/2007, 36/2001 og 45/2006.
Hvað kattahald varði þá haldi leigjendur gagnaðila ketti í hinu leigða. Að minnsta kosti tveir kettir séu í íbúðinni en grunur leiki á að þar séu fleiri kettir eða kettlingar. Mál vegna kattahalds í íbúðinni hafi verið til meðferðar hjá dýraeftirliti Reykjavíkurborgar. Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að fá gagnaðila til að fjarlægja kettina en án árangurs.
Álitsbeiðandi kveður ekkert leyfi hafa verið gefið fyrir umræddu kattahaldi. Hvorki álitsbeiðandi né aðrir í húsinu hafi verið inntir um samþykki þess. Þá liggi fyrir að álitsbeiðandi muni ekki ljá kattahaldi í húsinu samþykki sitt enda með alvarlegt ofnæmi og astma eins og vottorð beri með sér. Um þetta megi gagnaðila vera kunnugt. Gagnaðili hafi brugðist harkalega við öllum umkvörtunum og neitað staðfastlega að bregðast við enda talið sig í fullum rétti til að leyfa leigjendum að halda ketti. Í ljósi framangreinds muni það enga þýðingu hafa að taka málið fyrir á húsfundi enda útilokað með öllu að samþykki fáist fyrir kattahaldi og umkvartaðri nýtingu á sameign vegna afstöðu álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi bendir jafnframt á að skv. 13. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 þurfi samþykki allra eigenda til ákvörðunar um að halda megi hunda og/eða ketti í húsi, sbr. og 6. gr. samþykktar um kattahald í Reykjavík nr. 794/2005. Þegar hús skiptist í aðgreinda hluta nægi samþykki þeirra eigenda sem hafa sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými. Um sé hér að ræða fjölbýli með hefðbundnu stigahúsi. Enginn sérinngangur sé inn í íbúð gagnaðila eins og sjá megi á teikningum og eignaskiptasamningi. Þegar af þeirri ástæðu þurfi samþykki allra sem útilokað sé að náist. Gagnaðila sé því skylt að grípa til aðgerða í því skyni að stöðva með öllu kattahald í íbúð sinni. Vísast hér jafnframt til álita kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 9/2000, 56/1999, sbr. einnig að nokkru mál nr. 36/2001.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram hann hafi í kjölfar þessa máls rætt við leigjendur. Upplýst hafi verið að einn köttur hafi verið í íbúðinni en nokkrum dögum áður hafi verið keyrt yfir hann og hann drepist. Eftir það hafi enginn köttur verið haldinn í íbúðinni fyrir utan nokkra daga er leigjendur pössuðu kött fyrir ættingja og hann farið svo til síns heima. Þar með hafi verið talið að málinu væri lokið.
Gagnaðili viðurkennir vissulega að á stigagangi sé skóskápur. Honum hafi verið komið fyrir af fyrri eiganda fyrir 20 árum, áður en álitsbeiðandi hafi flutt í húsið. Engar kvartanir hafi áður borist vegna þessa skáps, enda standi stærri skápur á stigagangi fyrir utan íbúð álitsbeiðanda ásamt öðrum persónulegum eigum hennar, svo sem stól. Ekki verði gerð athugasemd um að fjarlægja þennan skáp nema hinn skápurinn verði einnig fjarlægður.
Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hún málsatvikalýsinu gagnaðila sem rangri. Álitsbeiðandi hafi rætt við leigjendur eftir bestu getu og sýnt þeim meðal annars með hvaða hætti megi nota skóskáp í sameign en án árangurs. Skápur sá sem gagnaðili hafi vísað til sé í sameign fyrir framan íbúð álitsbeiðanda og verið settur upp með samþykki íbúa á sínum tíma. Sameign sé mun rýmri á því svæði og skápurinn hamli ekki umferð um sameign. Engir lausir munir á vegum álitsbeiðanda eða annarra séu í sameign, hvorki þar né annars staðar. Sameign fyrir framan íbúð gagnaðila sé mun minni en á efri hæð og því sé mikilvægt að skótau og aðrir persónulegir munir séu ekki á þeim stigapalli.
Með vísan til framangreinds og álitsbeiðni standi krafa um kattahald óhögguð enda ekki verið sýnt fram á að kattahaldi hafi verið hætt. Krafa álitsbeiðanda um betri hagnýtingu sameignar lýtur fyrst og fremst að skótaui og fatnaði á sameign. Álitsbeiðandi sé tilbúin að fallast á það að skóskápurinn sé fyrir framan eign álitsbeiðanda að því gefnu að hann sé nýttur, þ.e. þannig að skótau og aðrir persónulegir munir liggi ekki í gangvegi sameignar, einkum á stigapalli.
III. Forsendur
A. Kattahald.
Samkvæmt 13. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þarf samþykki allra eigenda til ákvörðunar um að halda megi hunda og/eða ketti í húsinu.
Gagnaðili hefur haldið því fram að ekki séu lengur neinir kettir í húsinu en álitsbeiðandi efast um réttmæti þeirrar staðhæfingar. Þrátt fyrir að ekki liggi fyrir hvort svo sé getur kærunefnd tekið afstöðu til þess hvort kattahald er heimilt í íbúð gagnaðila. Þar sem ekki liggur fyrir samþykki allra eigenda hússins fyrir kattahaldi þá er það álit kærunefndar að kattahald sé óheimilt að X nr. 73.
B. Hagnýting sameignar.
Í 36. gr. laga nr. 26/1994 segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Í málinu liggja fyrir ljósmyndir af sameign sem lýsa ástandinu. Báðir aðilar eiga skáp í sameign sem nýta má undir persónulegar eigur.
Það er álit kærunefndar að báðum málsaðilum sé óheimilt, án samþykkis hins, að geyma persónulega muni í sameign hússins nema í þeim skápum sem þar eru.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kattahald sé óheimilt í húsinu. Einnig er það álit kærunefndar að málsaðilum sé óheimilt að geyma persónulega muni í sameign hússins.
Reykjavík, 30. mars 2010
Arnbjörg Sigurðardóttir
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason