Nr. 1/2019 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 26. mars 2019
í máli nr. 1/2019
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 591.000 kr. og leigu vegna tímabilsins frá 15.-31. nóvember 2018, ásamt vöxtum og dráttarvöxtum, sbr. 40. gr. húsaleigulaga. Til vara krefst sóknaraðili þess að varnaraðili endurgreiði tryggingarfé að fjárhæð 591.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum, sbr. 40. gr. húsaleigulaga.
Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá. Til vara krefst varnaraðili þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 2. janúar 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 4. janúar 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 11. janúar 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dagsettu sama dag, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 25. janúar 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 25. janúar 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. janúar 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2018 til 30. september 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og leigu vegna hluta nóvember 2018.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að hún hafi sagt leigusamningnum upp 31. október 2019 en samkomulag hafi verið með aðilum um þriggja mánaða uppsagnarfrest. Sóknaraðili hafi þó viljað losna fyrr undan samningnum og óskaði þess að varnaraðili auglýsti íbúðina til leigu þannig að hún gæti losnað fyrr fyndist nýr leigjandi að íbúðinni. Sóknaraðili hafi fengið upplýsingar 6. nóvember 2018 frá varnaraðila um að búið væri að úthluta íbúðinni öðrum leigjanda.
Þess sé aðallega krafist að viðurkennt verði að leigusamningi hafi lokið 15. nóvember 2018. Í tölvupósti varnaraðila, sendum 31. október 2018, hafi komist á samþykki um að sóknaraðili gæti losnað fyrr undan leigusamningi á þeim grundvelli að íbúðinni yrði úthlutað til nýs leigjanda. Samskiptin hafi vakið réttmætar væntingar hjá sóknaraðila um að íbúðinni hefði verið úthlutað og hún þar með laus undan leigusamningi. Sóknaraðili hafi flutt út 15. nóvember 2018 fyrir nýja leigjandann og varnaraðila tilkynnt um það.
Til vara sé þess krafist að leigubætur vegna uppsagnarfrests takmarkist við einn mánuð, þ.e. til 1. desember 2018. Varnaraðila hafi verið ljóst að sóknaraðili hafi yfirgefið leiguhúsnæðið og viljað aðstoða með að finna nýjan leigjanda. Varnaraðila hafi borið að takmarka tjón sitt með vísan til 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ljóst sé að hann hafi ekki gert nauðsynlegar ráðstafanir til þess að leigja húsnæðið út til nýs leigjanda hið allra fyrsta. Ljóst sé að mikil eftirspurn sé á Íslandi eftir leiguhúsnæði og leigufélög séu með biðlista af einstaklingum í leit að leiguhúsnæði. Varnaraðili hafi sjaldan auglýst íbúðina til leigu og ekki verið með hana inni í vefsíðu sinni frá og með 24. nóvember 2018. Þegar íbúðin hafi verið auglýst hafi verið birtar ljósmyndir af rangri íbúð en þrátt fyrir það hafi virst vera mikill áhugi meðal fólks um að fá hana til leigu.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi lagt fram kæru gegn röngum aðila, en leigusali samkvæmt fyrirliggjandi leigusamningi sé B, en ekki C. Á þeim grundvelli sé gerð krafa um að málinu verði vísað frá sökum aðildarskorts.
Verði kærunni ekki vísað frá sé tekið fram að varnaraðili leigi út hátt í X íbúðir á landsvísu. Til að tryggja skilvirkt skipulag í rekstrinum sé leitast eftir því að afgreiða hvert leigusamband á staðlaðan máta. Grunnurinn að þessu sé fastmótað úthlutunarferli sem umsókn og úthlutun sóknaraðila hafi fylgt þegar hún hafi gengið frá leigusamningi vegna íbúðarinnar. Ferlið að leigusamningi sé nákvæmlega skilgreint á heimasíðu varnaraðila. Í umsóknarferlinu komi eftirfarandi fram undir lið 2:
[…]Þannig sé ljóst að íbúð sé auglýst, einstaklingar sæki um, einn fái úthlutað, sá fái að skoða og í framhaldinu staðfesti hann hvort hann vilji leigja íbúðina. Vilji hann leigja íbúðina láti hann varnaraðila vita og í framhaldinu sé gengið frá leigusamningi. Það að íbúð sé úthlutað þýði ekki að hún sé leigð út. Sóknaraðili viti það enda farið í gegnum sama ferli. Hún geti því ekki borið því við að hún hafi talið íbúðina vera í leigu vitandi hvernig ferlið sé.
Samkvæmt húsaleigulögum ljúki tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar. Hins vegar hafi varnaraðili verið reiðubúinn til að reyna að koma til móts við aðstæður sóknaraðila og boðið henni að losna að því gefnu að íbúðin leigðist út. Í því hafi ekki falist skuldbinding til þess að auglýsa íbúðina öðruvísi, oftar eða á öðrum vettvangi en hefðbundinn verkferill varnaraðila kveði á um.
Sóknaraðili hafi afhent varnaraðila íbúðina 9. janúar 2019. Hún hafi verið tekin út af aðilum málsins og sóknaraðili ritað undir útskoðunarskýrslu án athugasemda og fyrirvara, sem hafi snúið að því að íbúðinni hefði verið skilað í nóvember 2018. Skýrslan hafi verið undirrituð og íbúðin þá réttilega afhent varnaraðila í samræmi við verkferla hans. Niðurstaða skoðunarinnar hafi verið sú að ekki hafi verið ástæða til að draga frá tryggingunni kostnað vegna viðhalds á íbúðinni. Hins vegar hafi sóknaraðili ekki greitt leigu fyrir desember 2018 að fjárhæð 209.441 kr. og sú fjárhæð því verið dregin af tryggingunni og henni skilað í framhaldinu til varnaraðila.
Sóknaraðili hafi farið í gengum ákveðið ferli þegar hún hafi fengið íbúðina leigða. Hún hafi gert skuldbindandi samning til eins árs sem hún hafi viljað losna undan tæplega mánuði eftir undirritun. Varnaraðili hafi reynt eftir fremsta megni að koma til móts við hana. Það hversu miklum tíma hún hafi eytt í íbúðinni geti ekki haft áhrif á gildandi leigusamning og þær forsendur sem leigusamningurinn hafi byggt á.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að samkomulag hafi komist á með aðilum um að sóknaraðila væri heimilt segja upp leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Þar að auki að íbúðin yrði auglýst til leigu í von um að annar einstaklingur tæki hana á leigu og þannig yrði tjón sóknaraðila takmarkað. Varnaraðila hafi verið ljóst að sóknaraðili væri komin með aðra íbúð og því mikið hagsmunamál fyrir hana að losna undan uppsagnarfresti sem fyrst til þess að þurfa ekki að greiða leigu fyrir báðar íbúðirnar. Varnaraðili hafi sent sóknaraðila tölvupóst 6. nóvember 2018 þess efnis að íbúðinni hefði verið úthlutað og þar að auki tilgreint nafn nýja leigutakans. Í kjölfarið hafi sóknaraðili byrjað að rýma og þrífa íbúðina fyrir nýja leigjandann.
Framangreind samskipti hafi vakið upp réttmætar væntingar sóknaraðila um að íbúðinni hefði verið úthlutað og hún væri þar með laus undan leigusamningi. Samkvæmt almennri málvenju skuli túlka orðið úthlutun í þessu samhengi á þann veg að íbúðinni væri úthlutað og nýr leigjandi hafi fengið hana á leigu. Á grundvelli þess að varnaraðili sé í yfirburðastöðu og hafi einhliða samið samningsákvæðin beri að túlka umdeilanleg eða óljós ákvæði honum í óhag.
Varnaraðila hafi verið ljóst að sóknaraðili hugðist yfirgefa íbúðina 15. nóvember 2018 og því borið að takmarka tjón með því að gera þegar nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta. Eftirspurn eftir leiguhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu sé mun meiri en raunverulegt framboð. Varnaraðili hafi ekki gert fullnægjandi tilraun til að leigja íbúðina út að nýju.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að 31. október 2018 hafi sóknaraðili sagt leigusamningnum upp. Uppsagnarfrestur hafi því byrjað 1. nóvember 2018 og lokið 31. janúar 2019.
Varnaraðili hafi samþykkt að auglýsa íbúðina til leigu. Hún sé enn auglýst til leigu og hafi verið það frá uppsögn sóknaraðila. Hvergi hafi komið fram í samskiptum aðila að sóknaraðili hafi verið komin með nýja íbúð. Hins vegar hafi komið fram að fjölskyldan væri að stækka og því þyrftu þau að segja leigusamningnum upp.
Sóknaraðili hafi fengið þær upplýsingar 6. nóvember 2018 að íbúðinni hefði verið úthlutað og hún þyrfti því að sýna umsækjandanum íbúðina, því að líkt og fram hafi komið í tölvupóstsamskiptum aðila 31. október 2018 þyrfti hann að skoða íbúðina fyrst og í framhaldinu ákveða hvort hann tæki íbúðina, og færi svo yrði íbúðin leigð út til hans. Allt framangreint hafi verið í samræmi við tölvupóstsamskipti sem og verkferla varnaraðila. Umsækjandinn hafi ekki tekið íbúðina á leigu og hún því verið auglýst til leigu á nýjan leik.
Sóknaraðili hafi tilkynnt 15. nóvember 2018 að hún ætlaði að skila íbúðinni, án þess að hún hefði verið leigð út. Varnaraðili hafi alltaf verið skýr með ferlið og þau skilyrði sem þyrfti að uppfylla til að hægt yrði að skila íbúðinni 15. nóvember 2018. Sóknaraðila hafi í framhaldinu verið tilkynnt að þau skilyrði sem hafi komið fram í tölvupósti 31. október 2018 væru ekki uppfyllt og því ekki hægt að taka við íbúðinni.
Sóknaraðili hafi sent varnaraðila tölvupóst 22. nóvember 2018 þar sem hún hafi óskað eftir því að varnaraðili legði sig meira fram við að leigja íbúðina út. Varnaraðili hafi sett íbúðina í sama auglýsingarferli og hann hafi alltaf gert og á engu stigi málsins skuldbundið sig til að auglýsa hana á öðrum miðlum, eða leggja sérstaklega meiri áherslu á útleigu á þessari tilteknu íbúð. Stundum hafi leigjendur í svipaðri stöðu og sóknaraðili tekið upp á því sjálfir að auglýsa íbúðir sem þau vilji losna sjálf úr á hinum ýmsu leigjendahópum á facebook eða á öðrum vettvangi. Engin slík tilraun hafi verið gerð af hálfu sóknaraðila og vilji hún bera því við að varnaraðili hafi ekki gert allt sem í hans valdi hafi staðið til að koma íbúðinni í útleigu sé því hafnað sem röngu og bent á að ekki verði séð að hún hafi reynt að takmarka hið ætlaða tjón með því stuðla ekki enn frekar að útleigu íbúðarinnar. Grunnurinn að þessu máli virðist byggja á einbeittri rangtúlkun á annars mjög skýrum samskiptum.
VI. Niðurstaða
Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá á þeirri forsendu að kæru hafi verið beint gegn röngum aðila. Ljóst er að í upphaflegri kæru sóknaraðila var kennitala varnaraðila röng og einnig nafn hans, en úr því hefur verið bætt af hennar hálfu. Kærunefnd telur augljóst að ágreiningur er á milli aðila þessa máls, enda voru þau aðilar að umdeildum leigusamningi sem lagður var fram meðfylgjandi kæru. Með hliðsjón af framangreindu er beiðni varnaraðila um frávísun hafnað.
Deilt er um endurgreiðslu leigu vegna tímabilsins 15.-31. nóvember 2018 og endurgreiðslu tryggingarfjár. Sóknaraðili greiddi tryggingarfé að fjárhæð 591.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi við upphaf leigutíma.
Sóknaraðili sagði leigusamningnum upp með tölvupósti, sendum til varnaraðila 31. október 2018, og spurði jafnframt hvort mögulegt væri að skila íbúðinni 15. nóvember 2018. Varnaraðili svaraði og sagði að íbúðin færi í auglýsingu samdægurs og að samband yrði haft við sóknaraðila þegar íbúðinni yrði úthlutað upp á að hún myndi sýna hana. Einnig kom fram að ef sá einstaklingur tæki íbúðina á leigu gæti sóknaraðili losnað undan uppsagnarfresti fyrr, eða 15. nóvember 2018. Með tölvupósti varnaraðila, sendum 6. nóvember 2018, var sóknaraðili upplýst um að íbúðinni hefði verið úthlutað og að samband yrði haft við hann upp á að viðkomandi fengi að skoða íbúðina. Með tölvupósti sóknaraðila, sendum til varnaraðila 12. nóvember 2018, komu fram upplýsingar um að hún væri að undirbúa íbúðina til þess að geta skilað henni 15. nóvember 2018. Þá sendi sóknaraðili varnaraðila tölvupóst 22. nóvember 2018 þar sem athugasemdir voru gerðar við vinnubrögð hans við að leigja íbúðina út á ný og óskaði hún einnig eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Með tölvupósti varnaraðila, sendum sama dag til sóknaraðila, kom fram að verið væri að vinna í því að finna nýjan leigjanda samkvæmt úthlutunarreglum varnaraðila og að það kæmi stundum fyrir að umsóknir um íbúðir bærust ekki eða þær stæðust ekki úthlutunarreglur varnaraðila. Sóknaraðili ítrekaði beiðni sína um endurgreiðslu tryggingarfjárins með tölvupósti, sendum til varnaraðila 5. desember 2018.
Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.
Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Ljóst er að sóknaraðili óskaði eftir að losna fyrr undan leigusamningi með tölvupósti, sendum 31. október 2018, og féllst varnaraðili á það að því gefnu að nýir leigjendur fyndust. Sóknaraðili flutti úr íbúðinni 15. nóvember 2018 með vitneskju varnaraðila og reyndi að skila honum lyklum 29. nóvember 2018 en hann neitaði þá að taka við þeim, sbr. tölvupóstsamskipti aðila 5. desember 2018. Kærunefnd hefur talið að skil íbúðar með þessum hætti feli í sér ólögmæta riftun af hálfu leigjanda. Þrátt fyrir að samningslok hafi þannig verið ólögmæt hvílir þó sú skylda á gagnaðila samkvæmt 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga að takmarka tjón sitt. Ákvæðið kveður á um skyldu leigusala til að gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum sem hann kann að eiga rétt á.
Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að varnaraðila var ljóst 31. október 2018 að sóknaraðili hygðist flytja út 15. nóvember 2018, enda ætlaði hann þegar að auglýsa íbúðina til leigu. Varnaraðili lýsir því að við útleigu íbúða í hans eigu sé farið eftir tilteknu úthlutunarkerfi og að íbúðir séu eingöngu auglýstar á heimasíðu varnaraðila og facebook síðu hans. Kærunefnd telur hins vegar að líta beri til þess að um er að ræða 79,2 fermetra þriggja herbergja íbúð sem er staðsett á höfuðborgarsvæðinu þar sem töluverð eftirspurn er eftir leiguhúsnæði og hefur verið í langan tíma. Þannig ætti ekki að vera vandkvæðum búið að koma íbúðinni í leigu. Kærunefnd telur því að rétt sé að miða við að íbúðin hefði getað komist í leigu á ný frá 15. desember 2018 og varnaraðili þannig getað haft leigutekjur af henni frá þeim tíma.
Ljóst er að varnaraðili sinnti ekki ítrekaðri beiðni sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins. Þá verður ekki ráðið af gögnum málsins að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að honum beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 591.000 kr. Samkvæmt 4. mgr. og 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, ber fjárhæðin vexti frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er leigusali skilar tryggingarfénu. Kærunefnd miðar við að íbúðinni hafi verið skilað 29. nóvember 2018 og reiknast dráttarvextir því frá 27. desember 2018.
Með hliðsjón af því að einhliða riftun sóknaraðila var ólögmæt og varnaraðili á rétt á leigubótum til 30. nóvember 2018 er kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu vegna tímabilsins 15.-30. nóvember 2018 hafnað.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 591.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr., frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram til 27. desember 2018 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.
Kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu er hafnað.
Reykjavík, 26. mars 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson