Mál nr. 68/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 68/2022

Ákvörðunartaka. Gluggaskipti. Breyting á útliti glugga.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 15. júlí 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn Húsfélagsins B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 4. ágúst 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 23. ágúst 2022, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 31. ágúst 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. október 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fjórðu hæð hússins en gagnaðili er stjórn húsfélagsins. Ágreiningur snýst um hvort þörf sé fyrir samþykki allra eigenda vegna skiptingar á trégluggum út fyrir álklædda tréglugga og þar með ákvörðunartöku sem fór fram á húsfundi 19. janúar 2022 um skipti á gluggum hússins. 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að breyting sem felist í því að skipta trégluggum út fyrir álklædda tréglugga feli í sér verulega breytingu sem krefjist samþykkis allra eigenda.
2. Að viðurkennt verði að samþykkt húsfundar sem haldinn var 19. janúar 2022 um að veita gagnaðila heimild upp á 37 milljónir til að samþykkja tilboð í gluggaskipti sé ólögmæt enda hafi samþykki allra eigenda ekki legið fyrir, sbr. fyrri krafa.

Í álitsbeiðni segir að ljóst sé að framkvæma þurfi gluggaskipti við húsið og skipta um alla þá glugga sem ekki hafi þegar verið skipt um undanfarin ár. Á húsfundi 24. nóvember 2021 hafi verið rætt um tilboð í gluggaframkvæmdir og hafi tillaga um að leitast við að ganga til samninga við tiltekið verktakafyrirtæki verið samþykkt einróma. Þær samningaviðræður hafi gengið hægt fyrir sig og þegar álitsbeiðanda hafi orðið ljóst að húsfélagið væri að draga samninga hafi hún sjálf gengið til samninga vegna sinnar íbúðar í janúar 2022 til þess að takmarka það tjón sem hefði getað orðið á eign hennar. Hún hafi þó pantað glugga sem hafi líkst þeim gluggum sem fyrir séu á húsinu. Á húsfundi 19. janúar 2022 hafi verið samþykkt með meirihluta atkvæða að veita gagnaðila heimild til að samþykkja tilboð í gluggaskipti. Álitsbeiðandi hafi kosið með þessari tillögu þar sem hún hafi talið sig vera að samþykkja heimild fyrir gagnaðila til að leita tilboða í tréglugga en ekki álklædda glugga eins og raunin sé. Aftur á móti hafi álitsbeiðandi á þessum sama fundi kosið gegn því að láta skipta yfir í álklædda glugga.

Á húsfundi 3. mars 2022 hafi tilboð vegna gluggaskipta og kostnað vegna þeirra verið kynnt. Á fundinum hafi farið fram umræður um hvað væri upprunalegt í húsinu, auk þess sem fram hafi komið að bogagluggarnir reyndust nokkuð ólíkir. Í fundargerð segi að nokkrar umræður hafi farið fram um gerð glugganna og hvort um væri að ræða glugga sem myndu breyta útliti hússins meira en löglegt þyki í ljósi þess að þeir séu með állistum, þótt gluggarnir séu úr tréi. Ljóst sé að þessi málefni hafi verið rædd á húsfundum, þótt fundargerðir séu ekki nægilega skýrar þar um. Eigendur greini á um hvernig gluggarnir eigi að vera en þeir gluggar sem húsfélagið hyggist setja upp séu trégluggar með állistum allan hringinn, eða álklæddir trégluggar.

Fyrirætlanir húsfélagsins á kaupum á álklæddum gluggum, bogagluggum sem og öðrum gluggum séu ólögmætar, enda þurfi samþykki allra eigenda við slíkar ákvarðanir, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús sem og einnig 6. tölul. A liðar 41. gr. sömu laga. Vísað sé til álits kærunefndar í máli nr. 42/2005.

Álitsbeiðandi hafi árangurslaust leitað að upprunalegum teikningum fyrir húsið hjá Reykjavíkurborg og landssöfnum. Elstu heimildir um útlit og gerð bogadregnu glugganna séu ljósmyndir eftir E ljósmyndara frá árinu 1989. Tilætlanir um að breyta öllum gluggum í álklædda glugga, þar á meðal bogadregnum gluggum, sé ekki í samræmi við elstu heimildir en um sé að ræða frávik frá upprunalegu útliti þeirra. Þá muni framkvæmdirnar breyta ásýnd hússins, enda verið að hverfa frá langvarandi útliti glugganna. Það eitt og sér dugi til þess að samþykki allra eigenda þurfi.

Gagnaðili hafi vísað til álits kærunefndar í máli nr. 16/2021 og talið að á þeim grundvelli væri ekki um að ræða meiriháttar útlitsbreytingu. Þessu sé alfarið hafnað og sé hér ítrekað að álitaefnið í máli þessu snúi aðallega að bogadregnum gluggum sem séu ólíkir hefðbundnum gluggum að því leytinu til að það breyti útliti þeirra umtalsvert meira að álklæða þá, enda ekki lengur um bogadregna glugga að ræða heldur verði þeir stallaðir. Gluggagerðin hafi með bréfi sínu staðfest að það sé mat þeirra að ekki sé hægt að búa til glugga með þeim boga sem sé á núverandi glugga, sé glugginn úr áli eða timburklæddu áli, líkt og húsfélagið hyggist gera. Þeir gluggar sem húsfélagið hyggist kaupa yrðu að mati fyrirtækisins stallaðir en ekki bogadregnir.

Í greinargerð gagnaðila segir að ágreiningur sé um upprunalegt útlit glugganna en svo virðist sem eigendur hafi í gegnum áratugina ráðist í ósamræmdar framkvæmdir á flestum gluggum, þar á meðal bogagluggum. Meðal annars megi finna opnanleg fög á sumum horngluggum en ekki öðrum.

Við skoðun glugganna megi ljóslega sjá að ekki sé um bogadregið gler að ræða, heldur sjö staka glugga með sex póstum. Glerið sé ekki bogadregið heldur ramminn. Húsfélagið sé ákveðið í að halda þeim upprunalega anda sem þar megi finna. Gluggarnir séu úr tré en állistar á þeim til varnar veðri og sé sérlega hagkvæmt þegar komi að viðhaldi, auk þess sem húsfélagið, sem tiltekinn iðnhönnuður fari fyrir, líti svo á að um stílhreinni glugga sé að ræða sem rími við anda hússins. Breytingarnar séu ekki aðeins minniháttar, heldur nær upprunalegu útliti hússins heldur en nútímalegir trégluggar með þykkum póstum og álrenningum á botni glugganna til varnar veðri eins og álitsbeiðandi hyggist koma fyrir. Í áliti kærunefndar í máli nr. 16/2021 segi að breytingar sem varði állista séu minniháttar og krefjist samþykkis hreins meirihluta, eða 2/3 hluta atkvæða eftir atvikum, en slíkur meirihluti liggi þegar fyrir framkvæmdunum.

Því sé mótmælt að samþykki allra þurfi til að koma þegar komi að eðlilegu og þörfu viðhaldi, auk þess sem ekkert liggi fyrir hjá álitsbeiðanda varðandi upprunalegt útlit hússins annað en ljósmynd frá árinu 1989. Á þeirri mynd megi sjá umtalsvert ósamræmi á gluggum hússins og því óhætt að fullyrða að myndin lýsi ekki upprunalegu útliti. Íbúar hafi breytt gluggum þar sem opnanleg fög séu mismunandi og munur sé á rennningi á miðjum hornglugga á efstu hæð, auk annarra minniháttar breytinga. Það sé því kappsmál að samræma útlit hússins þannig að bragur sé á. Gluggafyrirtækið E hafi staðhæft í samskiptum við húsfélagið að litlar sem engar breytingar verði á útliti hússins og upprunalegur blær þess verði áfram til staðar þótt állistum verði komið fyrir til varnar veðri. Þá hafi erindi verið sent byggingafulltrúa sem hafi komist að niðurstöðu um að ekki þyrfti sérstakt leyfi borgarinnar fyrir framkvæmdunum, enda um eðlilegt viðhald að ræða.

Það sé skýrt í lögum um fjöleignarhús að samþykki allra þurfi þegar breytingar verði á útliti húss sem séu ekki í samræmi við upprunalegar teikningar. Slíkar teikningar hafi ekki fundist og því óljóst hvað álitsbeiðandi sé að fara fram á. Eins og myndin frá árinu 1989 sem sýni glögglega að gluggar séu ósamræmdir sé ljóst að það sé kappsmál og í anda uppruna hússins að samræma þá alla. Þá verði engar breytingar gerðar á gluggum sem gangi í berhögg við útlit hússins. Að auki hafi vörn gegn veðri og viðhaldi þróast umtalsvert í gegnum áratugina og állistar á trégluggum hljóti að vera innan marka þegar komi að eðlilegu viðhaldi í nútímahúsum, en ekki í hrópandi mótsögn við upphaflegt útlit. Húsið sjálft sé hvorki friðað né hvíli á því aðrar samskonar kvaðir, og því ljóst að meirihluti atkvæða, eða eftir atvikum atkvæði 2/3 hluta eigenda, geti samþykkt minniháttar breytingar, sbr. 2. mgr. 30. grein laga um fjöleignarhús. Gluggarnir verði áfram bogadregnir í þeim skilningi að sjö minni gluggar myndi boga og ekki standi til að breyta neinu hvað það varði.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hún hafi aldrei haldið því fram að umrætt gler hafi áður verið eða skyldi vera bogadregið heldur sé það tréramminn sem áður hafi verið bogadreginn. Í bogadregna rammanum séu stök gler og hornglugginn í heild dreginn í boga. Þeir gluggar sem gagnaðili hyggist setja upp séu ekki bogadregnir líkt og fyrri gluggar vegna álklæðningarinnar sem sett sé allan hringinn í kringum hvert og eitt gler, enda sé á því byggt að það dragi úr boganum og geri það að verkum að gluggarnir verði stallaðir.

Þær upplýsingar sem gagnaðili hafi lagt fyrir byggingafulltrúa hafi ekki verið réttar og einnig verið mjög einhliða. Álit byggingarfulltrúa hafi ekki réttaráhrif og sé ekki endanlegt um álitaefnið samkvæmt upplýsingum hans.

Gagnaðili hafi gefið í skyn að þeir gluggar sem verði settir upp séu bogadregnir líkt og þeir gluggar sem séu þegar á húsinu. Þær teikningar sem hafi borist sýni þó stallaða glugga. Sé sjálfur tréramminn bogadreginn og állistarnir geri það ekki að verkum að gluggarnir séu stallaðri en þeir sem séu þegar á húsinu, séu það nýjar upplýsingar sem álitsbeiðandi fagni. Í fyrri athugunum sínum hafi hún fengið þær upplýsingar að álklæddir trélistar og trélistar með utanáliggjandi állistum til varnar, sem hægt sé að smella af, séu ekki sami hluturinn og að hið síðarnefnda sé hægt að leggja í boga. Það sé mikilvægt að það sé skýrt um hvort sé að ræða og vísað sé til fylgiskjals með álitsbeiðni þar sem fram komi að ekki sé unnt að gera bogadreginn glugga sé hann álklæddur.

Í athugasemdum gagnaðila segir að það sé ágætt að fá það á hreint að raunverulegt deiluefni í málinu varði bogadregna lista að ofan og neðan á horngluggum en snúi ekki að meiriháttar breytingum á gerð glugganna í anda 26. eða 30. gr. laga um fjöleignarhús. Gluggarnir komi til með að vera með smelltum állistum.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Þá segir í 3. mgr. sömu greinar að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.

Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var 19. janúar 2022 mættu eigendur og/eða umboðsmenn fyrir allar íbúðir hússins. Í fundargerð húsfundarins segir meðal annars að fundarstjóri hafi bent á að hægt sé að túlka það sem stóra breytingu á útliti yrði gluggum skipt út fyrir álglugga. Fundarmenn hafi rætt útlit glugganna en svo virðist sem þeir séu þegar ekki alveg eins, en það sé vilji í húsinu að halda þeim eins upprunalegum og völ sé á. Eftir umræður hafi fundarstjóri komið með tillögu um að kosið yrði um að veita stjórn heimild upp á 37.000.000 kr. til þess að samþykkja tilboð í gluggaskipti og var hún samþykkt með meirihluta atkvæða.

Álitsbeiðandi telur að breyting sem felist í því að skipta trégluggum út fyrir álklædda tréglugga feli í sér verulega breytingu, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, og þar með þurfi samþykki allra til að koma.

Í gluggunum er ramminn bogadreginn en ekki glerið. Til stendur að útfærsla glersins verði hin sama í nýju gluggunum og að þeir verði trégluggar eins og fyrri gluggar en þó með viðbættri álklæðningu sem hægt er að smella af. Þá verður ekki ráðið að nokkur breyting verði á stærð gluggapóstanna. Engin gögn liggja fyrir sem sýna upprunalegt útlit glugganna, þótt ljóst megi telja að þeir hafi ekki verið álklæddir. Samkvæmt gögnum málsins kemur álklæðningin ekki til með að draga úr boganum á gluggunum líkt og álitsbeiðandi hélt upphaflega. Ástæða þess að til stendur að setja álklæðninguna er til varnar veðri og til að minnka viðhaldsþörf.

Þótt gluggarnir verði nú áklæddir er sú breyting í ljósi þess sem að framan greinir ekki veruleg í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki þarf að taka afstöðu til þess hvort breytingin falli undir 2. eða 3. mgr. sömu greinar, enda liggur fyrir samþykki tilskilins fjölda eigenda. Er kröfum álitsbeiðanda því hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 20. október 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson