Mál nr. 25/2021-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. júní 2021

í máli nr. 25/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða skaðabætur samtals að fjárhæð 600.000 kr. vegna vangreiddrar leigu, skemmda á hinu leigða, horfinna muna og aðkeyptrar þjónustu. Einnig er óskað viðurkenningar á því henni sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 75.000 kr. upp í þá kröfu.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða málskostnað að mati nefndarinnar.

Með kæru, dags. 29. mars 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 16. apríl 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 20. apríl 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 7. nóvember 2020 til 1. apríl 2021 um leigu varnaraðila á sumarbústað sóknaraðila að E. Ágreiningur er um skaðabótakröfu sóknaraðila og endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að leiga hafi verið ákveðin 75.000 kr. á mánuði og innifalið í leigunni hafi verið hiti, rafmagn, húsgögn, sængurföt, eldhúsáhöld, þvottavél, sjónvarp og internettenging. Ákveðið hafi þó verið að varnaraðili greiddi fyrir notkun á interneti. Uppsagnarfrestur hafi verið ákveðinn einn mánuður og leiga skyldi greidd fyrir fram fyrsta hvers mánaðar.

Seinni hluta janúar hafi varnaraðili kvartað yfir stífluðum vaski. Þar sem varnaraðili sé sjómaður og ekki í landi hafi verið samkomulag um að sóknaraðili léti pípulagningamann á hennar vegum fara í bústaðinn og gera við vaskinn. Þegar hann og sóknaraðili hafi mætt á staðinn hafi komið í ljós að varnaraðili hafði komið fyrir eigin húsgögnum, þar á meðal stórri frystikistu, í bústaðnum en húsgögnum sóknaraðila hafði hann komið fyrir í skúr á túninu. Allt framangreint hafi verið án heimildar sóknaraðila og hafi umgengni verið slæm. Ekki hafi til dæmis verið fylgt ítrekuðum fyrirmælum sóknaraðila um að skilja kaldavatnskrana ekki eftir opinn í frosthörku. Þetta hafi svo aftur leitt til þess að í tvígang hafi pípulagningamaður þurft að laga kerfið.

Í lok janúar 2021 hafi varnaraðili upplýst að hann gæti ekki búið þarna. Einhliða hafi hann skilað lyklum, án þess að segja upp húsnæðinu með réttum hætti. Þann 2. mars 2021 hafi verið gerð úttekt á því og í framhaldinu hafi verið gerð krafa um ógreidda leigu og bætur fyrir tjón. Í svari varnaraðila, dags. 4. mars. 2021, hafi kröfunni verið hafnað.

Gerð hafi verið krafa um ógreidda leigu að fjárhæð 450.000 kr. vegna tímabilsins 1. janúar til 31. mars 2021. Þá hafi verið gerð krafa um bætur að fjárhæð 150.000 kr. vegna horfinna muna, skemmda og aðkeyptrar aðstoðar. Vísað sé til 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi sent sóknaraðila tölvupóst í tilefni af auglýsingu hennar um leigu á sumarbústaðnum. Í tölvupósti sóknaraðila, dags. 23. október 2020, hafi hún sagt að varnaraðila væri heimilt að færa til húsgögn og setja í geymslu í gestahúsi. Röksemdir um að honum hafi ekki verið heimilt að færa til húsgögn og muni eigi því ekki við rök að styðjast.

Ástand sumarbústaðarins við upphaf leigutíma hafi verið í engu samræmi við 2. mgr. 14. gr. húsaleigulaga eins og sjá megi af tölvupóstsamskiptum aðila. Það hafi í raun og veru verið líkt og eigandinn hefði skroppið út í búð en ekki komið til baka. Matur hafi verið inni í ísskáp og húsnæðið óhreint.

Fljótlega hafi samskipti aðila færst nánast alfarið yfir á samskiptaforritið „facebook messenger“ og sé á því byggt að sóknaraðili hafi samþykkt þá samskiptaaðferð með athöfnum sínum.

Fljótlega eftir að varnaraðili hafi flutt inn hafi honum orðið ljóst að lagnir virkuðu ekki sem skyldi. Hann hafi sett nýtt blöndunartæki í sturtuna 17. desember 2020 þar sem eldra blöndunartæki hafi verið stórhættulegt. Varnaraðili hafi látið sóknaraðila vita af þessu og hún ætlað að borga honum fyrir en þar sem hann hafði fengið það gefins hafi hann ekki viljað þiggja greiðslu fyrir það.

Þann 7. desember 2020 hafi sóknaraðili fyrst minnst á músavarnir vegna músagangs í bústaðnum og hafi skilaboð varðandi músagang átt eftir að verða mun fleiri. Varnaraðila hafi ekki verið ljóst við samningsgerð að bústaðurinn væri svo að segja óíbúðarhæfur vegna músagangs á veturna en hefði hann fengið þær upplýsingar hefði hann ekki tekið hann á leigu. Um sé að ræða mikilvægar upplýsingar sem sóknaraðili hafi leynt varnaraðila.

Vandamál vegna lagna hafi ágerst í janúar 2021 vegna mikils kulda. Þann 26. janúar 2021 hafi varnaraðili upplýst sóknaraðila um stíflu í frárennsli frá húsinu, frá vöskum, og spurt hvort það hefði áður gerst. Sóknaraðili hafi sagt að hana minnti að bróðir hennar heitinn hefði hellt frostlegi í salerni og vaska fyrir veturna en að hún hafi ætlað að hringja í tvo einstaklinga og reyna að fara upp í bústað og kíkja á þetta.

Í lok janúar 2021 hafi sóknaraðili ásamt fjölskylduvini farið í bústaðinn til að reyna að gera við lagnir. Það sé því rangt sem haldið sé fram að umræddur fjölskylduvinur sé pípulagningamaður. Varnaraðili hafi á þessum tíma verið úti á sjó. Að kvöldi dags 30. janúar 2021 hafi varnaraðili sent sóknaraðila skilaboð þar sem hann væri að koma í land og þyrfti að gera ráðstafanir með gistingu ef það væri ekki búið að koma frárennsli í lag og bústaðurinn óíbúðarhæfur. Varnaraðili hafi þá fengið yfir sig ásakanir um þjófnað og skemmdir sem hafi ekki átt rétt á sér. Engar skýringar eða svör hafi komið fram um það hvað væri nákvæmlega skemmt eða  horfið, þrátt fyrir ítrekaðar fyrirspurnir varnaraðila. Það hafi ekki verið fyrr en með einhliða skýrslu sóknaraðila, dags. 2. mars 2021, sem einhverjar skýringar hafi komið fram.

Þann 31. janúar 2021 hafi sóknaraðili sent skilaboð um að stíflur væru að hluta til komnar í lag en stíflur í salernisvaski og sturtubotni myndu vonandi lagast með hlýnandi veðri.

Þann 1. febrúar 2021 hafi varnaraðili komið að bústaðnum ólæstum en þá höfðu sóknaraðili og fjölskylduvinur hennar síðast verið þar. Sama dag hafi varnaraðili tilkynnt sóknaraðila að leigusamningi væri lokið. Honum hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum án fyrirvara í samræmi við 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Ástæða riftunarinnar hafi verið ónýtt frárennsli frá bústaðnum eins og tekið hafi verið fram í skilaboðum til sóknaraðila. Ljóst sé að ekki sé hægt að búa við slíkar aðstæður. Jafnframt hafi hætta á músagangi verið slík að telja verði að bústaðurinn hafi einnig verið óíbúðarhæfur af þeim sökum. Varnaraðili hafi þurft að bóka gistingu á hóteli og ekki dvalið í bústaðnum eftir þessi samskipti nema til að taka saman innbú sitt og muni.

Samkvæmt 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga falli niður réttindi og skyldur leigusala og leigjanda frá dagsetningu riftunar. Samkvæmt ákvæðinu skuli leigjandi rýma húsnæðið þegar í stað nema um annað sé samið. Vegna vinnuaðstæðna hafi varnaraðili ekki getað rýmt bústaðinn þegar í stað en hann hafi gert það við fyrsta tækifæri 16. febrúar 2021. Það hafi verið gert í samráði við og með samþykki sóknaraðila. Þannig hafi sóknaraðili jafnframt samþykkt að leigusamningnum væri lokið. Sóknaraðili geti ekki krafist þess að fá leigu greidda fyrir febrúar og mars þar sem bústaðurinn hafi verið óíbúðarhæfur og ekki nýst til fyrirhugaðra nota, hvorki í febrúar né mars. Til vara sé byggt á því að varnaraðila beri að greiða leigu til 16. febrúar 2021 þegar hann hafi flutt muni sína og innbú úr bústaðnum.

Ljóst sé að varnaraðili hafi greitt leigu fyrir janúar. Ósamræmi sé í kröfugerð sóknaraðila til kærunefndar og bréfi hennar til varnaraðila 2. mars 2021. Í kæru sé gerð krafa um ógreidda leigu vegna janúar, febrúar og mars en í bréfinu komi fram að leiga sé greidd vegna janúar. Kvittanir liggja fyrir vegna greiðslu á leigu fyrir nóvember, desember og janúar.

Engin formleg úttekt hafi farið fram á hinu leigða húsnæði, hvorki við upphaf né lok leigutíma svo sem gert sé ráð fyrir samkvæmt XIV. kafla húsaleigulaga. Varnaraðili hafi boðist til að hitta úttektaraðila í bústaðnum í skilaboðum til sóknaraðila 17. febrúar 2021 og þann 20. febrúar 2021 hafi hann spurt hvort fagfólk við úttektir eða matsmenn yrðu fengnir til að meta ástand bústaðarins. Þessum fyrirspurnum hafi ekki verið svarað. Einhliða lýsing sóknaraðila á ástandi húsnæðis við lok leigutíma sé röng og ósönn. Varnaraðili hafi farið vel með alla húsmuni og innréttingar. Sóknaraðili beri sönnunarbyrði fyrir því að tjón hafi orðið á innréttingum og innbúi sem varnaraðili beri ábyrgð á og hver sú fjárhæð sé nákvæmlega. Þessa sönnunarbyrði hafi sóknaraðili ekki axlað með einhliða yfirlýsingu á málavöxtum eða með myndum af munum í geymslu.

Í upphafi leigusamnings hafi varnaraðili greitt sóknaraðila 75.000 kr. í tryggingu. Í samræmi við það, sem að framan greini, sé enginn fótur fyrir kröfum sóknaraðila og beri henni því að endurgreiða trygginguna án tafar. Fjárhæðina beri henni að endurgreiða með vöxtum og dráttarvöxtum frá 16. mars 2021 en þá hafi verið liðinn mánuður frá því að bústaðnum hafi verið formlega skilað, sbr. 3. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili geri einnig kröfu um að sóknaraðila beri að greiða honum málskostnað þar sem kæran sé bersýnilega tilefnislaus, sbr. 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.

IV. Niðurstaða            

Deilt er um skaðabótakröfu sóknaraðila og endurgreiðslu tryggingarfjár. Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 75.000 kr. Sóknaraðili óskar viðurkenningar á því að varnaraðila beri að greiða 150.000 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða, horfinna muna og aðkeyptrar þjónustu og 450.000 kr. vegna vangreiddrar leigu. Einnig að henni sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu upp í kröfurnar.

Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi spillist húsnæðið svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tilkynning um riftun samkvæmt 1.–8. tölul. 1. mgr. skuli vera skrifleg og skuli henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni. Þá segir í 3. mgr. að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falli niður frá dagsetningu riftunar og skuli leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skuli leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líði frá riftun og þar til leigjandi hafi rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu.

Með rafrænum skilaboðum varnaraðila 26. janúar 2021 upplýsti hann sóknaraðila að frárennsli væri stíflað. Sóknaraðili svaraði því til að þetta yrði skoðað. Varnaraðili innti eftir því hvort það hefði verið gert með skilaboðum 29. og 30. janúar 2021. Sóknaraðili svaraði 30. janúar og sagði að viðgerðum yrði lokið næsta dag. Með skilaboðum 31. janúar upplýsti sóknaraðili að sá sem hefði séð um viðgerðirnar hefði í tvígang reynt að laga stíflurnar. Hann hefði sagt að eldhúsvaskurinn væri kominn í lag og að hægt væri að þvo og nota hann. Annað væri með salernisvaskinn og sturtubotninn þar sem enn væri stífla „sem væri frost“ og þá tók hún fram að það leystist vonandi með hlýnandi veðri. Einnig tók hún fram að þegar stíflan losnaði væri gott að láta kalda vatnið renna aðeins á meðan varnaraðili væri í burtu lengi.

Með tölvupósti varnaraðila 1. febrúar 2021 rifti hann leigusamningi aðila og tók fram að sú staða væri óviðunandi að frárennsli frá húsinu væri undir því komið hvort það væri frost úti eða ekki og að húsið væri þar með óíbúðarhæft. Sóknaraðili spurði hvenær hann myndi tæma bústaðinn og sagði sóknaraðili að það yrði um miðjan febrúar.

Kærunefnd telur að varnaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum með vísan til 3. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, enda frárennsli í ólagi og viðgerðir ófullnægjandi. Þar að auki verður ekki annað ráðið af samskiptum aðila en að sóknaraðili hafi fallist á riftunina. Af þeim verður jafnframt ráðið að aðilar voru sammála um að varnaraðili myndi rýma bústaðinn um miðjan febrúar. Varnaraðili tók eigur sínar úr bústaðnum 16. febrúar 2021 og óskaði jafnframt eftir að enginn færi í bústaðinn á meðan eigur hans væru þar. Kærunefnd telur því að varnaraðila beri að greiða leigu frá þeim tíma sem leigusamningi var rift til þess tíma sem hann rýmdi bústaðinn með vísan til framangreindrar 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Fyrir liggur kvittun vegna leigugreiðslu varnaraðila til sóknaraðila fyrir janúarmánuð.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með vísan til þessa ákvæðis er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna hluta febrúarmánaðar en nefndin fellst ekki á kröfu sóknaraðila um leigugreiðslur að öðru leyti.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 1. mgr. 64. gr. sömu laga verður leigusali að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis. Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma.

Skaðabótakröfu sína byggir sóknaraðili á því að varnaraðili hafi valdið skemmdum á hinu leigða, munir hafi horfið úr bústaðnum og hún þurft að kaupa þjónustu. Sóknaraðili gerði kröfu á hendur varnaraðila hér um með bréfi, dags. 2. mars 2021, á grundvelli úttektar sem hún framkvæmdi einhliða við lok leigutíma. Í bréfinu var tekið fram að grillbakki væri beyglaður og þá voru taldir upp ýmsir munir sem hún kveður að hafi horfið. Varnaraðili hefur með öllu hafnað þessari kröfu. Engin úttekt var gerð við upphaf leigutíma.

Kærunefnd telur gögn málsins ekki sýna fram á að skemmdir hafi orðið á hinu leigða eða að sóknaraðili hafi orðið fyrir fjártjóni vegna skila varnaraðila á hinu leigða. Þá telur nefndin gögn málsins ekki styðja það að munir hafi horfið. Engin úttekt var gerð við upphaf leigutíma heldur aðeins gerð einhliða úttekt af hálfu sóknaraðila við lok hans. Úttektar var þannig ekki aflað í samræmi við ákvæði XIV. kafla húsaleigulaga. Því telur kærunefnd að gegn eindreginni neitun varnaraðila á kröfum sóknaraðila sé ekki unnt að fallast á bótaskyldu hennar.

Í 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað. Varnaraðili fer fram á viðurkenningu á því að sóknaraðila beri að greiða honum málskostnað með vísan til þessa ákvæðis. Með hliðsjón af því að fallist var á kröfu sóknaraðila að hluta telur kærunefndin ekki efni til að fallast á þessa kröfu varnaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ráðstafa tryggingarfé varnaraðila til greiðslu leigu 1. – 16. febrúar 2021.

Skaðabótakröfu sóknaraðila er að öðru leyti hafnað.

Kröfu varnaraðila um málskostnað er hafnað.

Reykjavík, 29. júní 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson