Mál nr. 19/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 19/2005

Ákvörðunartaka: Breytingar á sameign - bílastæði fyrir hreyfihamlaða á lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 12. apríl 2005, beindi A, f.h. stjórnar húsfélagsins X nr. 23, 104 Reykjavík, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, X nr. 23, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. apríl 2005, og athugasemdir nokkurra íbúa hússins þar sem tekið er undir með álitsbeiðanda, dags. 5. og 9. maí 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. júlí 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 23, alls 63 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er stjórn húsfélagsins X nr. 23 en gagnaðilar eigendur eignarhluta í húsinu. Ágreiningur er um ákvörðunartöku um breytingar á lóð hússins í því skyni að koma fyrir bílastæðum fyrir hreyfihamlaða.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að nægjanlegt sé að 2/3 hlutar eigenda samþykki tillögu um að stækka malbikað svæði við vesturgafl hússins og afmarka þar þrjú bílastæði fyrir hreyfihamlaða.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi húsfélagsins sem haldinn hafi verið hinn 15. mars 2005 hafi verið borin upp tillaga um að stækka malbikað svæði við vesturgafl hússins þar sem lengi hafi verið aðkoma fyrir fatlað fólk en engin eiginleg bílastæði. Samkvæmt tillögunni eigi að stækka malbikaða svæðið inn á svæði þar sem nú er gras og afmarka þrjú bílastæði, m.a. fyrir bíla fatlaðra íbúa hússins. Um leið eigi að breyta inngangsdyrum þar þannig að fólk í hjólastól komist inn af eigin rammleik. Kostnaður sé áætlaður á bilinu 1.800.000 – 2.000.000 króna. Stjórn húsfélagsins hafi talið að samþykki 2/3 hluta eigenda væri nauðsynlegt, í samræmi við B lið 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. 2. mgr. 30. gr. sömu laga. Tillagan hafi verið samþykkt með yfirgnæfandi meirihluta. Hins vegar hafi fundarsókn ekki verið nægileg og því boðað til nýs fundar í samræmi við 3. mgr. 42. gr. fjöleignarhúsalaga. Á þeim fundi hafi komið fram mótmæli af hálfu nokkurra íbúa hússins sem talið hafi að um væri að ræða svo umfangsmikla framkvæmd að hún félli undir A lið 1. mgr. 41. gr. og þyrfti því samþykki allra eigenda.

Álitsbeiðandi bendir á að umrædd framkvæmd nái aðeins til lítils hluta lóðarinnar og líta beri á kostnaðinn í ljósi þess að velta hússjóðs á ársgrundvelli sé um 11 milljónir króna.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram annars vegar að þeir telja að umræddar framkvæmdir falli undir 6. tölulið A liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga og því þurfi samþykki allra eigenda fyrir þeim. Hins vegar kemur fram að gagnaðilar telja að atkvæðagreiðsla á fundinum 15. mars 2005 hafi verið ólögleg. Á fundinn hafi verið mættur 31 íbúðareigandi en greidd atkvæði í leynilegri atkvæðagreiðslu hafi verið 36. Tveir íbúðareigendur hafi gefið sig fram með umboð fyrir þrjá eignarhluta en engin gögn hafi þó verið lögð fram því til sönnunar.

Varðandi framkvæmdirnar kemur fram að svæði það sem um ræði sé við kjallarainngang hússins og bannað sé nú að leggja þar bílum. Íbúar hússins hafi notað þennan inngang þegar þeir geri innkaup og standi innkaupakerra til reiðu við lyftuna vegna þess. Verði umrædd bílastæði að veruleika verði þessi aðstaða að mestu fyrir þrjá íbúa hússins og aðrir geti ekki nýtt sér hana nema að hluta til. Bent er á að næg bílastæði séu við húsið sem hægt væri að merkja fötluðum sérstaklega. Þá telja gagnaðilar að ef bílastæði séu búin til á þessu svæði geti skapast mikil slysahætta því til þess að geta lagt í stæðin þurfi að keyra fast að útidyrahurð og beygja síðan í stæðin. Í húsinu sé margt eldra fólk sem noti nær eingöngu þessa hurð til að komast út á jafnsléttu. Þá sé þessi inngangur notaður fyrir bíla sem keyri fólk í hjólastól og með göngugrindur. Gagnaðilar telja að ekkert pláss verði til þess vegna þrengsla ef umrædd bílastæði verða gerð. Þá telja þeir einnig að bílastæði á þessum stað myndu raska svefnró flestra íbúa í íbúðum merktum E enda beint fyrir neðan svefnherbergi þeirra íbúða. Þá dragi gagnaðilar í efa þær kostnaðartölur sem lagðar hafa verið fyrir kærunefnd og telja að sá sem þær áætlaði hafi ekki skoðað aðstæður.

Í athugasemdum nokkurra íbúa hússins sem taka undir með álitsbeiðanda kemur fram að lóð hússins sé 7.496 fm. Umrætt svæði sé u.þ.b. 160 fm. eða tveir hundraðshlutar heildarlóðarinnar. Varðandi kostnað sé ekki aðeins verið að ræða um bílastæði heldur einnig hita í gangstétt ásamt endurnýjun á útgangi frá lóð að Sólheimum sem komi öllum íbúum til góða, jafnt fötluðum sem ófötluðum. Einnig sé þarna áætlað fé til endurnýjunar á inngangi en húsið sé komið af léttasta skeiði og því ekkert óeðlilegt við endurnýjun á hurð og búnaði.

Varðandi þau rök að innkeyrslan yrði að hluta til lokuð fyrir aðra íbúa hússins ef þessi bílastæði yrðu að veruleika segir að aðstæður í dag séu þannig að bannað sé með öllu að leggja bílum þarna, aðeins megi losa og ferma, og að því leyti sé aðeins um óbreytt ástand að ræða. Engin bílastæði við blokkina séu nálægt inngangi sem hreyfihamlaður einstaklingur geti notað. Tröppur séu alls staðar í veginum og að auki brekka frá aðalbílastæðum að inngangi hreyfihamlaðra. Þá sé hætta fyrir hendi við þennan inngang á vetrum vegna erfiðrar hurðar og íss. Sú hætta ætti að minnka þar sem aðgengið yrði nokkuð stækkað. Hvað varðar svefnró íbúa í E-íbúðum hússins megi benda á að sá endi snúi að X, þar sem m.a. strætisvagn aki með stuttu millibili. Öll umferð að aðalinngangi hússins fari meðfram þeirri álmu með því umstangi sem eðlilega fylgir. Nú séu öll almenn bílastæði hússins við svefnherbergi A-íbúða hússins án nokkurra kvartana.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. Í 2. mgr. 30. gr. laganna segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. einnig 3. tölulið B-liðar 41. gr. laganna. Í 3. mgr. 30. gr. segir að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. einnig D-lið 41. gr.

Ljóst er af bæði álitsbeiðni og greinargerð að umræddur inngangur hefur verið notaður af þeim íbúum hússins sem eru hreyfihamlaðir enda eini inngangurinn þar sem ekki þarf að fara um tröppur. Kærunefnd telur ljóst af framlögðum gögnum að aðeins sé um að ræða breytingar á litlum hluta lóðarinnar og að áætlaður kostnaður fari ekki einungis í að útbúa umrædd bílastæði heldur einnig til annarra framkvæmda sem nýtast öllum íbúum sem þennan inngang nota.

Gagnaðilar telja að gerð umræddra bílastæða leiði til þess að ekki sé unnt að nýta svæði við innganginn með þeim hætti sem verið hefur, þ.e. til stöðvunar bifreiða sem flytja hreyfihamlaða og vörur húseigenda eftir stórinnkaup. Með álitsbeiðni fylgdi teikning af fyrirhuguðum breytingum og telur kærunefnd að hún gefi ekki tilefni til annars en að álíta að áfram sé unnt að nýta svæðið við innganginn eins og verið hefur. Með vísan til þess sem að framan segir er það álit kærunefndar að nægjanlegt sé að 2/3 hlutar eigenda samþykki tillögu um að stækka malbikað svæði við vesturgafl hússins og afmarka þar þrjú bílastæði fyrir hreyfihamlaða.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að nægjanlegt sé að 2/3 hlutar eigenda samþykki tillögu um að stækka malbikað svæði við vesturgafl hússins og afmarka þar þrjú bílastæði fyrir hreyfihamlaða.

Reykjavík, 14. júlí 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason