Mál nr. 8/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 8/2005
Ákvörðunartaka. Heimildir og ábyrgð stjórnarmanna. Réttur til upplýsinga. Skylda til að kalla saman stjórnarfund.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 20. febrúar 2005, mótteknu 22. sama mánaðar, beindi A, X nr. 14, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hdl., f.h. stjórnar húsfélagsins, dags. 15. mars 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 31. mars 2005, athugasemdir gagnaðila, dags. 18. apríl 2005, og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. maí 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. ágúst 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 14 en hluti þess er atvinnuhúsnæði og nefnist X nr. 14a. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta í húsinu og gagnaðilar annars en gagnaðilar eru einnig annars vegar formaður og hins vegar gjaldkeri húsfélagsins. Ágreiningur er um ákvörðunartöku vegna utanhússviðgerða, heimildir og ábyrgð stjórnarmanna, rétt til upplýsinga í tengslum við umræddar viðgerðir og skyldu stjórnar til að kalla saman fund til að ræða ábendingar varðandi framkvæmdirnar.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
I. Að gagnaðilar greiði kostnaðarhlutdeild álitsbeiðanda vegna óskilgreindra og ósamþykktra viðbótarverka umfram samþykkt tilboð að upphæð 10.108.330 krónur.
II. Að allur kostnaður vegna ráðningar tæknifræðings til að taka út ágreiningsefni við ráðinn eftirlitsmann/verktaka verði greiddur af gagnaðilum.
III. Að gagnaðila B verði gert að gefa álitsbeiðanda allar þær upplýsingar varðandi utanhússviðgerðir sem álitsbeiðandi hefur óskað eftir en ekki fengið.
IV. Að gagnaðila B verði gert að kalla saman alla hússtjórn og fara í saumana á öllum ábendingum álitsbeiðanda og annarra um rétt verkkaupa í meintum vinnusvikum eftirlitsmanns og verktaka með hagsmuni verkkaupa að leiðarljósi og gefa eigendum fullnægjandi skýringar á niðurstöðu þeirrar skoðunar á fundi.
Í álitsbeiðni kemur fram varðandi fyrstu kröfu álitsbeiðanda að á aðalfundi húsfélagsins X nr. 14 hinn 15. maí 2002 hafi verið samþykkt að fara þyrfti í utanhússviðgerðir og -málningu og að nýkjörinn formaður húsfélagsins, gagnaðili B, leitaði til verkfræðistofu vegna útboðs í verkið. Á húsfundi hinn 16. júlí sama ár hafi ástandsskýrsla og verkáætlun ásamt fyrirhuguðu samfloti í viðgerðum með X nr. 16 verið kynnt og samþykkt að bjóða verkið út. Íbúi að nr. 14 hafi bent á að leiðrétta þyrfti magntölur í verkáætlun en þær væru sumar stórlega ofreiknaðar verkkaupa í óhag og einhverjar einnig vanreiknaðar verkkaupa í hag en í mun minni mæli þó. Þessar athugasemdir hafi ekki verið bókaðar en vísað hafi verið til þeirra á seinni fundi. Þá hafi verið samþykkt að afla tilboðs sem ekki væri bindandi í málun stigagangs að X nr. 14.
Á sameiginlegum fundi húsfélaganna að nr. 14 og 16 hinn 13. mars 2003 hafi tilboð í verkið verið kynnt. Búið hafi verið að leiðrétta þær magntölur sem voru verkkaupa í hag en hins vegar ekki þær sem voru honum í óhag og hafi athugasemdir varðandi það verið ítrekaðar. Á fundinum hafi verið samþykkt að ganga að tilboði að fjárhæð 12.493.730 krónur að frátöldum leiðréttingum í samræmi við framangreint en að meðtöldu tilboði vegna innanhússmálningar. Hinn 26. mars 2003 hafi gagnaðili B skrifað undir verksamning að fjárhæð 12.593.730 krónur, þ.e. 100.000 krónum hærri en sundurliðað tilboð verktaka og án þess að áðurnefndar leiðréttingar væru gerðar. Með leiðréttingum hefði upphæðin átt að vera 11.535.530 krónur og að frátöldu tilboði í innanhússmálningu 11.043.530 krónur. Aldrei hafi orðið af því að umræddur verktaki málaði innanhúss og á endanum hafi annar verið fenginn til verksins.
Unnið hafi verið vor og sumar 2003 en verkið þó legið niðri drjúgan hluta sumars. Vinna við X nr. 16 hafi verið stöðvuð vegna mikilla viðbótarverka meðan leitað var samþykkis eigenda en það hafi ekki verið gert vegna X nr. 14. Aðspurður hafi gagnaðili B upplýst nokkra eigendur um sumarið um að verkið gengi samkvæmt áætlun. Verkinu hafi samkvæmt verksamningnum átt að vera lokið
1. nóvember 2003 en var ekki.
Hinn 3. desember 2003 hafi verið haldinn fundur í húsfélaginu um utanhússframkvæmdirnar. Álitsbeiðandi hafi þá beðið um upplýsingar um auka/viðbótarverk sem unnin hafi verið til viðbótar við samþykkt tilboð og/eða samning þar að lútandi en gagnaðili B hafi ekki getað svarað og hafi til þess dags er álitsbeiðni er skrifuð ekki svarað. Einu svörin hafi verið munnleg, þess efnis að fleiri svalir hafi verið brotnar niður og endursteyptar en áætlað hafi verið. Þetta séu ekki fullnægjandi svör, hvorki liggi fyrir hversu margar svalir né hvaða svalir en svalir hússins séu misstórar. Ekki sé unnt að fylgjast með að reikningar séu réttir ef ekki er vitað hvað framkvæmt er.
Á aðalfundi 2. júní 2004 hafi verið lagður fram rekstrar- og efnahagsreikningur en álitsbeiðandi hafi ekki samþykkt hann og lagt til að ný stjórn yrði kosin. Stjórnin hafi þó verið endurkjörin en félagsmenn hafi viljað að sama stjórn sæti til loka verksins. Formaður hafi óskað eftir endurkjöri.
Fundur hafi verið boðaður vegna verkloka 29. september 2004. Á fundinum hafi ekki verið lagt fram skriflegt kostnaðaryfirlit vegna framkvæmdanna en lesnar upp tölur af reikningum sem borist höfðu eftir aðalfund ársins. Fundurinn hafi í kjölfarið leysts upp. Til að fá skriflegt kostnaðaryfirlit vegna framkvæmdanna hafi þurft að senda gagnaðila B undirskriftalista með nöfnum yfir fjórðungs eigenda með ósk þar að lútandi.
Framhaldsfundur hafi verið haldinn 27. október 2004 og þar hafi verið lagt fram skriflegt kostnaðaryfirlit en þó ekki í því formi sem beðið hafi verið um. Þar komi fram að verk sem ekki hafi verið unnin að hluta eða að öllu leyti og leiðréttingar séu að fjárhæð 2.385.400 krónur. Ljóst sé af þeim tölum sem þar séu lagðar fram að upprunalegt tilboð sem samþykkt hafi verið sé í raun 10.108.330 krónur. Þá komi fram á kostnaðaryfirlitinu að viðbótarverk séu að fjárhæð 3.787.020 krónur. Á kostnaðaryfirlitinu komi einnig fram reikningar sem bárust eftir aðalfund að fjárhæð 917.504 krónur og eina skýring þeirra sé „framleiðni“. Aðspurðir hafi gagnaðilar ekki getað svarað spurningum um fyrir hvað reikningarnir væru en þeir hafi engu að síður verið greiddir. Viðbótarverk hækki því sem þessum lið nemur og séu því alls 4.704.524 krónur. Samkvæmd kostnaðaryfirlitinu séu þau hins vegar talin að fjárhæð 1.401.620 krónur þar sem leiðréttingar áður nefndar séu dregnar frá fjárhæð viðbótarverka en ekki frá tilboðsfjárhæðinni. Slíkt sé bein fölsun. Aðrir stjórnarmenn hafi ekki komið að þessum útreikningum heldur hafi þeir verið lagðir fyrir þá kvöldið fyrir fundinn og sé álitsbeiðanda kunnugt um að ekki hafi allir stjórnarmenn samþykkt uppsetningu yfirlitsins. Því telji álitsbeiðandi gagnaðila, formann og gjaldkera húsfélagsins, ábyrga fyrir þessum útreikningum. Varðandi fyrstu kröfu álitsbeiðanda er vísað til 3. mgr. 70. gr. og 2. mgr. 71. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Varðandi aðra kröfu sína segir álitsbeiðandi að á aðalfundi 2. júní 2004 hafi íbúi að X nr. 14 borið fram tillögu um að hlutlaus aðili yrði fenginn til að taka út verkið. Félagsmenn hafi fellt þá tillögu á þeim grundvelli að enn frekari kostnaður hlytist af henni. Gagnaðili B hafi því gengið í berhögg við vilja félagsmanna húsfélagsins þegar hann ásamt tveimur öðrum stjórnarmönnum fór á fund eftirlitsmanns hinn 20. janúar 2005 og samþykkti að ráðinn yrði tæknifræðingur sem tæki út störf verktakanna og a.m.k. hluta starfa ráðins eftirlitsmanns. Meirihluti hússtjórnar hafi með þessu stofnað til kostnaðar í heimildarleysi. Álitsbeiðandi hafi mótmælt þessari ráðstöfun bréflega. Stjórnarfundur hafi ekki verið boðaður vegna þessarar samþykktar og hafi einn stjórnarmanna mótmælt henni bréflega og sent afrit til allra eigenda. Sá meirihluti stjórnar sem samþykkti ráðninguna hafi því ekki verið ákvörðunarhæfur, sbr. 5. mgr. 68. gr. fjöleignarhúsalaga. Vísað er til 2. mgr. 71. gr. laganna um ábyrgð stjórnarmanna.
Varðandi þriðju kröfu sína segir álitsbeiðandi að hann hafi ekki fengið allar þær upplýsingar sem hann eigi rétt á. Enn hafi ekki borist viðunandi svör við spurningum um viðbótarverk, þ.e. þau verk sem unnin hafi verið umfram hið sundurliðaða tilboð sem eigendur hafi samþykkt, og hafi álitsbeiðanda ítrekað verið neitað um upplýsingar um þau. Eins og áður sé rakið hafi álitsbeiðandi fyrst spurt um þetta á fundi 3. desember 2003. Í bréfi til stjórnar, dags. 29. febrúar 2004, krefjist álitsbeiðandi þess að stjórnin kynni sér rétt eigenda til upplýsinga og að leitað sé til lögmanns með þekkingu á þeim rétti og jafnframt þess að fá innan 10 daga tilteknar upplýsingar. Svar, dags. 18. mars 2004, hafi borist frá gagnaðila B, með hluta hinna umbeðnu upplýsinga, og viðurkenni hann þar að ábendingar álitsbeiðanda séu réttar.
Stjórnin hafi síðan leitað til H og í framhaldi hafi fundur verið haldinn hinn 16. apríl 2004 með stjórn, álitsbeiðanda og lögmanni H. Lögmaðurinn hafi tekið undir að álitsbeiðandi ætti rétt á öllum þeim upplýsingum sem óskað hefði verið eftir og hafi formaður samþykkt það. Þær hafi hins vegar ekki borist og hafi álitsbeiðandi sent ítrekunarbréf til gagnaðila B, dags. 11. maí 2004. Einn stjórnarmanna hafi þá verið sendur á fund álitsbeiðanda með upplýsingar en enn hafi álitsbeiðandi hvorki fengið að sjá tímaskýrslur eftirlitsmanns sem séu grundvöllur að reikningum hans til húsfélagsins né yfirlit yfir viðbótarverk og kostnað við þau. Bent er á að bundið sé í samningi við eftirlitsmann að hann leggi fram vel sundurliðaða reikninga fyrir vinnu sína á hálfsmánaðarfresti og því ætti ekki að vera vandkvæðum bundið að sýna álitsbeiðanda slíkar tímaskýrslur. Álitsbeiðandi hafi ritað hússtjórn bréf vegna þessa, dags. 19. október 2004, en ekki fengið svar. Að auki hafi álitsbeiðandi í bréfi, dags. 9. febrúar 2005, óskað eftir upplýsingum um kostnað við ráðningu tæknifræðings og ljósrit af fundargerðum húsfélagsins. Þessi gögn hafi ekki borist. Vísað er til 69. gr. fjöleignarhúsalaga.
Varðandi fjórðu kröfu álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi hafi m.a. bent á að ódýrari málning hafi verið notuð við framkvæmdirnar en fram hafi komið í útboðslýsingu og eigi verkkaupi því rétt á endurgreiðslu sem mismuninum nemur. Þá hafi álitsbeiðandi ítrekað bent á að beita ætti dagsektum. Álitsbeiðandi telji að verkkaupi eigi rétt á dagsektum fyrir tímabilið 1.–23. nóvember 2004, alls 1.150.000 krónur en á áðurnefndu yfirliti komi fram að þær séu reiknaðar 400.000 krónur. Á fundinum þar sem yfirlitið hafi verið lagt fram hafi gagnaðili B sagt að ekki hafi verið unnt að semja um hærri dagsektir. Vísað er til 69. gr. fjöleignarhúsalaga.
Í greinargerð D hdl., f.h. stjórnar húsfélagsins X nr. 14, er þess í fyrsta lagi krafist að kröfulið III verði vísað frá kærunefnd og að öðru leyti, og til vara varðandi kröfulið III, að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað. Fram kemur að litið sé svo á að kröfum sé beint gegn stjórn húsfélagsins í heild sinni þar sem allar ákvarðanir sem um sé deilt í málinu hafi verið teknar af henni.
Segir að málsatvikalýsing álitsbeiðanda sé í mörgum tilvikum villandi og röng og því nauðsynlegt að fara yfir málavexti. Á fundi húsfélagsins hinn 15. maí 2002 hafi verið samþykkt að ráðast í útboð á viðgerðum og málningu á ytra byrði X nr. 14 í samstarfi við fleiri stigaganga að X. Nokkur tilboð hafi borist í verkið. Á húsfundi þann 13. mars 2003 hafi verið ákveðið að ganga að tilboði Ö upp á rúmar 12,5 milljónir. Í fundargerð segi: „Heimild til handa hússtjórn til að ganga til samninga við verktaka samþykkt einróma frá öllum fundarmönnum.“ Í þessu samþykki hafi falist bæði heimild til þess að samþykkja tilboð fyrrnefndra verktaka í verkið sem og umboð til þess að annast samkomulag um frágang á einstökum þáttum í tengslum við verkið en óhjákvæmilegt sé að upp komi ýmis minniháttar álitamál eða frávik í svo stóru verki sem hér um ræðir. Stjórn húsfélagins hafi í kjölfarið gengið til samninga við verktaka í samræmi við umboð sitt. Fljótlega eftir að verkið hófst hafi komið í ljós að skemmdir á svölum væru mun umfangsmeiri en upphaflega var talið og að nauðsynlegt væri að gera við þær samhliða verkinu. Á húsfundi, dags. 22. apríl 2003, hafi formaður húsfélagsins gert grein fyrir þessu og að kostnaður vegna verksins gæti þar af leiðandi hækkað. Sömuleiðis hafi hann gert grein fyrir því að ekki væri hægt að gera ráð fyrir því að fjárhæð tilboðsins væri endanleg í svo umfangsmiklu verki og eingöngu væri miðað við að einingaverð væru óhagganleg. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við þessa yfirlýsingu formannsins en álitsbeiðandi hafi verið á þessum fundi.
Á fundi í húsfélaginu þann 13. nóvember 2003 hafi verið fjallað um málun á stigagangi X nr. 14 og ákveðið að ganga ekki að tilboði þeirra aðila sem önnuðust utanhússframkvæmdirnar heldur að leita til tiltekins málara og hafi sú tillaga verið samþykkt með tíu atkvæðum gegn tveimur.
Á húsfundi þann 3. desember 2003 hafi verið farið yfir stöðu verksins með eftirlitsmanni þess, S.G., og ítarlega reifaðir allir þættir þess sem máli skiptu, þ.m.t. frávik frá tilboði og viðbótarverk. Þá hafi formaður húsfélagsins gert grein fyrir því að heildarkostnaður við verkið myndi verða á fjórtándu milljón króna. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við það af hálfu fundarmanna en álitsbeiðandi hafi verið á þessum fundi.
Aðalfundur húsfélagsins hafi verið haldinn þann 2. júní 2004 og undir liðnum skýrsla stjórnar hafi málið verið reifað og gerð grein fyrir stöðu þess. Álitsbeiðandi hafi verið einn um að gera athugasemdir við framgang verksins. Á húsfundi þann 29. september 2004 hafi enn og aftur verið farið yfir stöðu verksins og rædd óánægja með eftirlitsmann verksins. Á húsfundi þann 28. október 2004 hafi verið farið ítarlega yfir uppgjör og lokafrágang umræddra viðhaldsframkvæmda. Á fundinum hafi formaður húsfélagsins svarað margvíslegum spurningum og athugasemdum auk þess sem einstakir eigendur hafi látið skoðanir sínar á framkvæmdunum í ljós. Dreift hafi verið áðurnefndu yfirliti yfir stöðu málsins og breytingar sem orðið höfðu á verkinu. Svo hljóðandi tillaga stjórnar hafi síðan verið samþykkt með 87,4% atkvæða: „Húsfundur húsfélagsins [X] 14-14a samþykkir að fela stjórn húsfélagsins heimild til að ganga frá uppgjöri við verktaka og eftirlitsaðila vegna framkvæmda við [X] 14 og 14a, skv. samþykktum verksamningi dags 26. mars 2003 og útboðsgögnum, sem hann er byggður, og öðrum fyrirliggjandi gögnum og upplýsingum, m.a. útreikningum stjórnar sem íbúar fengu afhenta þann 26. október 2004.“ Hafi stjórn húsfélagsins með þessu verið falið að ganga frá fjárhagslegu uppgjöri vegna verksins við verktaka og eftirlitsmann þess.
Tekið er fram að endanlegt uppgjör við verktaka og eftirlitsmann vegna verksins hafi enn ekki farið fram. Húsfélaginu hafi borist reikningar verktaka vegna lokagreiðslna fyrir verkið en þeir hafi ekki verið greiddir að fullu. Tölur sem fram koma á áðurnefndu yfirliti séu því áætlanir um hvernig hægt verði að ljúka málinu, t.d. varðandi dagsektir. Varðandi þetta hafi orðið það samkomulag með stjórn húsfélagsins og verktökum að fá utanaðkomandi aðila, I.A. tæknifræðing, til að gefa álit á ágreiningsefnum varðandi athugasemdir eigenda vegna frágangs verktaka á verkinu. Þetta hafi verið samþykkt á fundi þessara aðila 26. janúar 2005. Tekið er fram að úrskurðir umrædds matsmanns séu ekki bindandi eins og upphaflega hafi verið gert ráð fyrir.
Varðandi fyrsta kröfulið álitsbeiðanda er í greinargerð í fyrsta lagi á það bent að samkvæmt 2. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 sé bótaskylda stjórnar húsfélags einskorðuð við húsfélagið sjálft en ekki einstaka eigendur þess. Álitsbeiðandi geti því ekki reist einstaklingsbundna bótakröfu á 71. gr. laga nr. 26/1994. Þegar af þessari ástæðu beri að hafna umræddri kröfu álitsbeiðanda.
Í öðru lagi er á því byggt að á húsfundi 13. mars 2003 hafi stjórnin fengið skýrt og rúmt umboð til að ganga til samninga við verktaka og annast þau mál sem upp kynnu að koma við framkvæmd verksins og til að taka ákvarðanir um öll frávik frá upphaflegu tilboði. Ekki sé rétt sem fram komi í álitsbeiðni að ákvörðun fundarins hafi verið takmörkuð við að ganga að tilboði verktakanna enda beri orðalag fundargerðar það skýrt með sér að umboðið hafi verið mun rýmra.
Einnig er á það bent að eigendur hússins hafi verið mjög vel upplýstir um stöðu verksins á meðan á því stóð. Á húsfundi þann 22. apríl 2003, þar sem álitsbeiðandi var meðal fundarmanna, hafi formaður húsfélagsins, gagnaðili B, gert grein fyrir því að í ljós hefðu komið umtalsvert meiri skemmdir á svölum en upphaflega var gert ráð fyrir og að kostnaður myndi hækka vegna þessa, sbr. hér að framan. Ekki hafi verið gerðar athugasemdir við þetta og verði að líta svo á að fundurinn hafi þar með samþykkt kostnaðarhækkun á verkinu. Á húsfundi þann 3. desember 2003, þar sem álitsbeiðandi hafi verið meðal fundarmanna, hafi formaður húsfélagsins tjáð fundarmönnum að kostnaður við verkið yrði sennilega á fjórtándu milljón króna. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við þetta.
Vísað er til samþykktar húsfundar 28. október 2004. Þá hafi stjórn húsfélagsins verið veitt skýrt og óskorað umboð til þess að ganga frá samningum um uppgjör verksins, sbr. hér að framan. Samkvæmt eðlilegum skilningi á orðalagi samþykktarinnar felist í því samningar um lokagreiðslur til verktaka, þ.m.t. vegna einstakra viðbótarverka, samningar um greiðslur til eftirlitsmanns verksins o.fl. Hvað varði títtnefnd viðbótarverk megi einnig ráða af skýru orðalagi samþykktar húsfélagsins að fundarmenn voru upplýstir um að endanlegur kostnaður vegna framkvæmdanna væri ekki sá sami og samkvæmt upphaflegu tilboði, annars hefði ekki verið nauðsynlegt að semja við verktaka um frágang verksins. Varðandi hugtakið viðbótarverk beri að hafa það í huga að nær öll þau verk er álitsbeiðandi skilgreinir sem slík feli í raun í sér breyttar magntölur, þ.e. að samþykktar framkvæmdir urðu umfangsmeiri en upphaflega hafi verið gert ráð fyrir en ekki óskyld verk. Af framangreindu sé því ótvírætt að stjórn húsfélagsins X nr. 14 hafði skýrt og ótvírætt umboð eigenda hússins til allra þeirra aðgerða sem gripið var til vegna viðgerða á ytra byrði hússins. Stjórnarmenn hafi því á engan hátt farið út fyrir heimildir sínar og valdsvið, samanber orðalag 2. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994. Beri því að hafna skaðabótakröfum álitsbeiðanda á grundvelli ákvæðisins.
Í þriðja lagi er á það bent að uppgjöri vegna framkvæmdanna, m.a. vegna þeirra viðbótarverka sem ágreiningur þessa máls stendur um, er ekki lokið. Samningaviðræður vegna lokauppgjörs standi enn yfir. Álitsbeiðandi hafi því ekki enn orðið fyrir hinu meinta tjóni sem hann telur bótaskylt á grundvelli 2. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt almennum skaðabótareglum séu því forsendur bótaskyldu ekki fyrir hendi. Tölulegum útreikningum álitsbeiðanda vegna einstakra þátta verksins er einnig mótmælt sem röngum.
Varðandi annan kröfulið álitsbeiðanda er í greinargerð að mestu vísað til umfjöllunar um fyrsta kröfulið. Þá sé byggt á því að stjórn húsfélagsins hafi á húsfundi þann 28. október 2004 fengið skýrt og ótvírætt umboð til þess að ganga frá uppgjöri við verktaka og eftirlitsaðila vegna hins umdeilda verks. Verði því ekki með nokkru móti séð að stjórn húsfélagsins hafi farið út fyrir verk- eða valdsvið sitt með þeirri ákvörðun sem umræddur kröfuliður lýtur að. Segir að verulegs misskilnings gæti í álitsbeiðni um hlutverk umrædds tæknifræðings. Á húsfundi þann 28. október 2004 hafi verið samþykkt að allir íbúar hússins myndu gera athugasemdir við frágang verktakanna og að stjórnin myndi safna þeim saman. Það yrði síðan hlutverk stjórnarinnar að koma á framfæri þessum athugasemdum við verktakana. Til að leysa úr mögulegum ágreiningi húsfélagsins og verktakanna varðandi þessa þætti hafi orðið að samkomulagi milli stjórnar húsfélagsins og verktakanna að I.A. tæknifræðingur kæmi að málinu sem hlutlaus aðili og gæfi álit sitt á umræddum ágreiningsefnum. Það sé því alrangt að I.A. sé ætlað að gera heildarúttekt á verkinu eða skera úr öðrum ágreiningsefnum en að framan greinir. Vegna fullyrðinga álitsbeiðanda um að sambærilegri tillögu hafi verið hafnað á aðalfundi 2. júní 2004 er á það bent að sú tillaga hafi falið í sér að fenginn yrði utanaðkomandi aðili til að taka út verkið í heild sinni og væri því efnislega ósambærileg þeim aðgerðum stjórnar húsfélagsins sem hér sé deilt um.
Hvað þriðja kröfulið álitsbeiðanda varðar segir að frávísunarkrafa sé byggð á því að ekki sé ágreiningur um að stjórninni beri að afhenda álitsbeiðanda umrædd gögn og að honum hafi verið afhent öll þau gögn sem hann hefur óskað eftir og hússtjórnin haft undir höndum. Varðandi viðbótarverk hafi álitsbeiðandi fengið yfirlit yfir slík verk og hafi það fylgt með álitsbeiðni til nefndarinnar. Álitsbeiðandi hafi einnig fengið að skoða ýmis frumgögn svo sem fundargerðir verkfunda, tilboð og verksamning, dagbók verksins og margvísleg önnur gögn. Varðandi tímaskýrslur eftirlitsmanns hafi húsfélagið þær ekki undir höndum og hafi álitsbeiðanda verið bent á að leita til eftirlitsmanns til að afla þeirra. Sömuleiðis hafi álitsbeiðandi ítrekað verið upplýstur um stöðu og einstaka þætti hinna umdeildu framkvæmda, á húsfundum og í bréfaskiptum og samtölum við einstaka stjórnarmenn. Samkvæmt 80. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sé það skilyrði fyrir því að nefndin gefi álit á grundvelli laganna að ágreiningur sé um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa. Af framangreindu sé ljóst að slíkur ágreiningur sé ekki fyrir hendi í þessu máli og uppfylli umræddur kröfuliður því ekki skilyrði 80. gr. laga nr. 26/1994. Beri því að vísa honum frá kærunefnd.
Varðandi sýknukröfu segir að ljóst sé að stjórnin hafi afhent álitsbeiðanda öll þau gögn sem hann hefur óskað eftir og til eru í fórum hússtjórnarinnar og veitt álitsbeiðanda upplýsingar eins og hann hafi óskað eftir. Séu því ekki forsendur til að fallast á kröfur álitsbeiðanda um afhendingu gagna.
Þá segir að álitsbeiðandi hafi frá því að títtnefndar framkvæmdir hófust óskað eftir margvíslegum gögnum og ítrekað skrifað hússtjórninni með ósk um upplýsingar auk þess sem hann hafi haft uppi margvíslegar rangar og órökstuddar ásakanir á hendur gagnaðilum. Hússtjórnin hafi lagt sig fram um að láta álitsbeiðanda í té allar þær upplýsingar sem hann hafi óskað eftir og stjórnarmenn, og þá sérstaklega formaður og gjaldkeri, eytt löngum stundum í að útskýra fyrir honum mál húsfélagsins og einstaka þætti umræddra framkvæmda og stöðu þeirra. Þá hafi álitsbeiðanda ítrekað verið svarað bréflega af stjórninni. Hússtjórnin hafi einnig látið álitsbeiðanda í té öll þau gögn sem hann hafi óskað eftir og stjórnin haft undir höndum, nú síðast allar fundargerðir stjórnar og húsfélagsins frá 3. desember 2003. Þá hafi álitsbeiðandi fengið afhent yfirlit yfir viðbótarverk og kostnað vegna verksins en það hafi fylgt með álitsbeiðni. Álitsbeiðandi hafi einnig fengið að skoða frumgögn svo sem fundargerðir verkfunda, tilboð og verksamning, dagbók verksins og margvísleg önnur gögn. Þá hafi hann fengið fundargerðarbók húsfélagsins lánaða um tíma en þar sé að finna allar fundargerðir stjórnar- og húsfunda. Hvað varði tímaskýrslur eftirlitsmanns hafi húsfélagið umrædd gögn ekki undir höndum og hafi álitsbeiðanda verið bent á að leita til eftirlitsmanns til að afla þeirra.
Varðandi fjórða kröfulið segir að álitsbeiðandi fari fram á að formaður húsfélagsins kalli saman hússtjórn og fari í saumanna á ábendingum álitsbeiðanda og annarra varðandi hinar umdeildu framkvæmdir og að hagsmunir húseigenda verði hafðir að leiðarljósi við ákvarðanatöku. Tekið er fram að hagsmunir húseigenda hafi að sjálfsögðu verið hafðir að leiðarljósi varðandi alla ákvarðanatöku í tengslum við framkvæmdirnar enda hagsmunir hússtjórnarmanna þeir sömu og annarra eigenda. Fullyrðingum álitsbeiðanda um annað sé harðlega mótmælt. Framkvæmdir á ytra byrði hússins X nr. 14 hafi ítrekað verið ræddar á fundum stjórnar húsfélagsins, sem og á húsfundum, eins og áður hafi komið fram. Þá hafi verið farið vandlega yfir ábendingar einstakra eigenda, þ.m.t. álitsbeiðanda, á stjórnarfundum og á húsfundum og fyrirspurnum svarað. Sé því ljóst að frekari yfirferð og fundarhöld séu óþörf. Því er einnig alfarið mótmælt að 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994, eða önnur ákvæði laganna, verði skýrð á þann hátt að sú skylda verði lögð á stjórn húsfélaga að halda fund að kröfu einstakra eigenda til að fara yfir tilteknar ábendingar frá þeim. Umræddur kröfuliður eigi sér því enga stoð í ákvæðum laga nr. 26/1994 og beri því að hafna honum.
Athugasemdir aðila eru umfangsmiklar og verða aðeins raktar í aðalatriðum. Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er þess í fyrsta lagi krafist að frávísunarkröfu gagnaðila verði hafnað, í öðru lagi að kærunefnd tjái sig um hæfni/vanhæfni gagnaðila til að stýra málum húsfélagsins hvað varðar a) fjármál húsfélagins b) aðrar skyldur formanns/gjaldkera gagnvart félagsmönnum og í þriðja lagi er krafist skriflegrar afsökunarbeiðni vegna meiðyrða í garð álitsbeiðanda í greinargerð.
Málavaxtalýsingu gagnaðila er mótmælt. Álitsbeiðandi telur að gagnaðilar hafi dregið taum eftirlitsmanns og verktaka frá upphafi og ekki gætt hagsmuna verkkaupa sem skyldi. Því er mótmælt að öll stjórnin sé gagnaðili málsins og hafnað að allar ákvarðanir sem deilt er um hafi verið teknar af stjórninni í heild. Engir stjórnarfundir hafi verið haldnir um framkvæmdirnar sumarið og haustið 2003 þegar meginhluti verksins fór fram. Formaður hafi verið tengiliður húsfélagsins við eftirlitsmann verksins og þegið laun fyrir. Hann hafi einnig setið alla verkfundi. Ekkert mál hafi verið lagt fyrir stjórnina til samþykktar meðan á framkvæmdum stóð og allar ákvarðanir séu því formannsins.
Álitsbeiðandi felst ekki á skilning gagnaðila á því hvað hafi falist í samþykki fundar 15. maí 2002 um að ganga til samninga við verktaka. Því fari fjarri að stjórnin hafi fengið rúma heimild á umræddum fundi. Lagt er fram bréf frá einum stjórnarmanni um þann skilning hans að í heimildinni hafi einungis falist að ganga að tilboði verktakanna, sbr. einnig fundargerð. Þá sé 47 % framúrkeyrsla í kostnaði ekki „minni háttar álitamál eða frávik“.
Varðandi það að formaður hafi á fundi 22. apríl 2003 gert grein fyrir því að kostnaður við verkið gæti hækkað því skemmdir væru umfangsmeiri en gert hafði verið ráð fyrir segir að bankamál hafi verið aðalefni fundarins. Undir liðnum önnur mál sé bókað að „Útboð ekki með endanlegri fastri tölu, geta orðið plúsar eða mínusar. Einungis ein tala er heilög, þ.e. einingaverð. Svalir eru meira skemmdar en gert var ráð fyrir. [ ] Spurt er hversu margar svalir séu skemmdar, 7 virðast mikið skemmdar.“ Ekki sé rétt að engar athugasemdir hafi verið gerðar, álitsbeiðandi hafi borið fram spurningu um fjölda skemmdra svala sem enn hafi ekki verið svarað. Umræðan hafi ekki náð lengra enda verkið nýhafið og fyrsti verkfundurinn hafi verið haldinn daginn eftir. Ekki hafi verið tilkynnt að verkið í heild myndi hækka. Bent er á að í X nr. 16 hafi framkvæmdir verið stöðvaðar og leitað samþykkis vegna aukins kostnaðar við verkið.
Varðandi fullyrðingar gagnaðila um fundinn hinn 3. desember 2003 segir að svör gagnaðila B og eftirlitsmanns hafi verið mjög loðin og ónákvæm. Vísað er til fundargerðar þar sem fram kemur að eftirlitsmaður hafi reynt að svara fyrirspurnum. Það hafi ekki tekist. Á þessum fundi hafi eigendum, þar með taldir aðrir stjórnarmenn en gagnaðilar, í fyrsta sinn verið tilkynnt að um töluverða hækkun á kostnaði yrði að ræða án þess að ljóst væri hve mikil hún yrði. Ein þeirra upphæða sem gagnaðili B hafi nefnt hafi ratað niður á blað fundarritara. Þá hafi gagnaðili upplýst að kostnaður ætti enn eftir að aukast því ekki væru allir reikningar komnir. Hvorki eftirlitsmaður né gagnaðili B hafi viljað ljá máls á dagsektum né talið skipta máli þótt önnur málning en umsamið var hefði verið notuð.
Varðandi það að álitsbeiðandi hafi verið einn um að gera athugasemdir við framgang verksins á aðalfundi húsfélagsins hinn 2. júní 2004 segir að margir hafi gert athugasemdir við verkið á fundinum þótt álitsbeiðandi sé einn nefndur í fundargerð. Á fundinum hafi álitsbeiðandi m.a. gert þá athugasemd að dagbók verksins væri fölsuð. Því væri haldið fram af verktökum og eftirlitsmanni að veður hefði hamlað málningu og því ætti ekki að beita dagsektum. Með samanburði við upplýsingar frá Veðurstofu Íslands væri hægt að hrekja þá fullyrðingu. Ef formaður bæri hag eigenda fyrir brjósti myndi hann fagna slíkum upplýsingum og nota í samningaviðræðum við verktaka en því væri ekki að heilsa.
Varðandi húsfélagsfundinn hinn 28. október 2004 er bent á misræmi milli þess sem haldið sé fram um að stjórnin hafi haft rúma heimild til að ganga til samninga en engu að síður þurft heimild húsfundar til að ganga frá uppgjöri. Tillaga um heimild til að ganga frá uppgjöri hafi aðeins verið lögð fram af meirihluta stjórnar, undirskrift eins stjórnarmanns hafi verið fengin eftir á, sbr. bréf viðkomandi stjórnarmanns. Þá hafi umrædd tillaga verið samþykkt með skilyrðum, sbr. fundargerðin.
Því er mótmælt að ráðning I.A. hafi verið með samþykki allrar stjórnarinnar en ekki hafi verið boðað til stjórnarfundar varðandi þá ákvörðun. Málamyndastjórnarfundur hafi verið haldinn 26. janúar 2005 til að samþykkja eftir á ólöglega fyrri samþykkt. Aðeins meiri hluti hafi samþykkt hana en ekki öll stjórnin. Álitsbeiðandi hafi enn hvorki fengið upplýsingar um hver greiði fyrir störf I.A. né séð álit hans.
Varðandi tímaskýrslur eftirlitsmanns bendir álitsbeiðandi á að hann hafi ítrekað reynt að fá þær afhentar. Formaður húsfélagsins hafi einn skrifað undir samning við eftirlitsmann um störf hans og sé eftirlitsmaðurinn því samningsbundinn formanni og eigi að láta honum í té umræddar upplýsingar en sá síðan að afhenda þeim eigendum sem þess óska. Er þessi ósk ítrekuð. Ekki sé rétt að álitsbeiðanda hafi verið bent á að leita beint til eftirlitsmanns til að fá tímaskýrslurnar. Álitsbeiðandi hafi fyrir tilviljun komist að því að samþykkt hafi verið á stjórnarfundi að álitsbeiðandi ætti sjálfur að afla skýrslnanna. Sé það rétt munað hjá heimildarmanni álitsbeiðanda hafi bæði gleymst að bóka það í fundargerð stjórnarfundar og láta álitsbeiðanda vita. Ítrekuð er ósk um að umræddar tímaskýrslur fáist afhentar.
Varðandi frávísunarkröfu er bent á ágreining um tímaskýrslur og að álitsbeiðandi hafi enn ekki fengið samning um eða lista yfir viðbótarverk en þau séu hvergi skilgreind í gögnum frá gagnaðila. Því eigi ekki að fallast á frávísunarkröfuna.
Varðandi það að bótaskylda stjórnar skv. 2. mgr. 71. gr. fjöleignarhúsalaga sé einskorðuð við húsfélagið sjálft en ekki einstaka eigendur þess segir álitsbeiðandi í fyrsta lagi að gagnaðili sé ekki húsfélagið heldur tilteknir stjórnarmenn og í öðru lagi að það sé krafa sín að gagnaðilar greiði hlutdeild álitsbeiðanda í hinum meintu, óskilgreindu og ósamþykktu viðbótarverkum í hússjóð. Því er mótmælt að stjórn húsfélagsins hafi haft skýrt og ótvírætt umboð frá eigendum hússins til að taka ákvarðanir um öll þau frávik sem gerð voru frá upphaflegu tilboði. Umboðið hafi einungis náð til þess að samþykkja tilboðið. Þá er því mótmælt að húsfundur hinn 22. apríl 2004 hafi samþykkt kostnaðarhækkun á verkinu þótt rætt hafi verið að sumir liðir tilboðs gætu hækkað og aðrir lækkað. Því er einnig hafnað að ekki hafi verið gerðar athugasemdir við kostnaðarhækkun á fundi hinn 2. desember 2003.
Álitsbeiðandi telur að jafnvel þótt einungis hefði verið um breyttar magntölur að ræða, en það sé ekki viðurkennt, hefði átt að bera aukninguna undir húsfélagsfund vegna umfangs hennar.
Álitsbeiðandi telur sig þegar hafa orðið fyrir hluta tjónsins þar sem reikningar fyrir viðbótarverk hafi nú þegar verið greiddir. Hins vegar sé ljóst að um enn frekara tjón verði að ræða þar sem fyrirsjáanlegt sé að greiða þurfi frekari kostnað í tengslum við verklok.
Varðandi fundinn 28. október 2004 er bent á að þar hafi gagnaðili B látið bóka að hann teldi að viðbótarverk næmu 10-15% af tilboði. Álitsbeiðandi hafi hins vegar sýnt fram á að um 47% hækkun sé að ræða. Ítrekað er að sá kostnaðarauki hafi aldrei verið samþykktur.
Varðandi IV. kröfulið álitsbeiðanda er ítrekað að mikilvægt sé að í tengslum við verklok sé farið yfir þær ábendingar sem fram hafa komið. Það hljóti að þurfa að halda stjórnarfund í tengslum við þau því ekki getið gagnaðili B einn gengið frá þeim.
Í athugasemdum gagnaðila er lögð á það áhersla að stjórn húsfélagsins X nr. 14 taki til varnar í málinu enda allar ákvarðanir sem um er fjallað teknar af stjórn eða eftir atvikum meirihluta stjórnar eins og fundargerðir stjórnar beri með sér. Varðandi viðbótarkröfur álitsbeiðanda í athugasemdum hans er þess krafist að kröfum í 2. og 3. tölul. verði vísað frá kærunefnd, á grundvelli 1. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, þar sem að ekki verði úr þeim leyst á grundvelli laga nr. 26/1994.
Ekki verði annað séð af málflutningi álitsbeiðanda en að hann fallist á að hafa fengið afhent öll gögn sem hann hefur óskað eftir nema vinnuskýrslur eftirlitsmanns og yfirlit yfir viðbótarverk. Hvað síðarnefnda atriðið snertir er þessari afstöðu álitsbeiðanda mótmælt og bent á yfirlit yfir viðbótarverk sem lagt var fram á húsfundi 28. október 2004. Verði að telja að með framlagningu þess hafi stjórnin að öllu leyti uppfyllt skyldur sínar skv. 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994. Varðandi hið fyrrnefnda hafi stjórnin ekki undir höndum umræddar vinnuskýrslur eftirlitsmanns verksins. Að mati gagnaðila verði 6. mgr. 69. gr. ekki skýrð á þann hátt að hún leggi þær skyldur á herðar forsvarsmönnum húsfélags að þeir afli gagna sem þeir hafa ekki undir höndum og hafi álitsbeiðanda því verið bent á að leita beint til eftirlitsmannsins. Ekki sé því ágreiningur um að stjórn húsfélagsins hafi afhent öll þau gögn sem hún hefur undir höndum og ber að afhenda, skv. 69. gr. laga nr. 26/1994. Uppfylli umræddir kæruliðir því ekki 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 og beri því að vísa þeim frá kærunefnd.
Ítrekað er að stjórn húsfélagsins hafi haft skýrt og ótvírætt umboð húsfélagsins til allra þeirra ákvarðana sem teknar hafi verið af stjórninni í tengslum við utanhússviðgerðir á fjöleignarhúsinu X nr. 14. Á húsfundi, dags. 13. mars 2003, hafi stjórn húsfélagsins verið veitt skýrt og ótvírætt umboð til að ganga til samninga við verktaka og eftirlitsmann verksins og taka ákvarðanir í tengslum við framkvæmdirnar. Staðan og aukið umfang verksins hafi ítrekað verið rætt á húsfundum, sbr. fundi 22. apríl 2003, 13. nóvember 2003, 3. desember 2003, 2. júní 2004 og 29. september 2004. Þrátt fyrir að ekki hafi verið greidd atkvæði á umræddum fundum um ákvarðanir um framvindu verksins verði engu að síður að líta svo á að frávik frá upphaflegu tilboði hafi verið samþykkt á þessum fundum. Stjórninni hafi síðan á húsfundi, dags. 28. október 2004, verið gefið víðtækt og ótvírætt umboð til að annast uppgjör vegna framkvæmdanna. Því er harðlega mótmælt að það umboð hafi verið bundið skilyrðum. Hið rétta sé að auk umræddrar samþykktar um frágang verksins hafi þrjár aðrar samþykktir verið gerðar sem stjórnin hafi einnig hrint í framkvæmd.
Hvað húsfund 28. október 2004 snertir verði ekki annað séð af umfjöllun álitsbeiðanda en að fallist sé á lögmæti þeirrar ákvörðunar sem þar var tekin og þess umboðs sem stjórninni var þar gefið. Sé því ekki ágreiningur i málinu um að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um umboð stjórnar til samninga við verktaka á húsfundi 28. október 2004. Skv. 4. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 gildi einu varðandi skuldbindingargildi ákvörðunar húsfundar hvort hún er tekin áður en ráðist er í framkvæmdir, eftir að þær eru hafnar, eða eftir atvikum þegar þeim er lokið. Verði því að líta svo á að ekki sé ágreiningur í málinu um að á umræddum fundi hafi verið staðfest umboð húseigenda til stjórnarinnar til töku allra þeirra ákvarðana sem teknar voru.
Varðandi fullyrðingar álitsbeiðanda um framkvæmd húsfélagsins X nr. 16, og meinta stöðvun framkvæmda þar, er í fyrsta lagi á það bent að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á eða lagt fram nein haldbær gögn um framkvæmd umrædds húsfélags á ákvarðanatöku um framkvæmdirnar. Teljast því fullyrðingar varðandi þetta atriði með öllu ósannaðar. Í öðru lagi hafi framkvæmd þess húsfélags ekkert fordæmisgildi varðandi framkvæmdir húsfélagsins X nr. 14. Til dæmis liggi ekkert fyrir um hvernig ákvarðanatöku var háttað í upphafi og hvers eðlis umboð stjórnar þess húsfélags var. Þá liggi ekkert fyrir um hvort málið hafi verið rætt á húsfundum eftir að upphafleg ákvörðun um framkvæmdirnar var tekin eins og gert var í húsfélaginu X nr. 14.
Áréttað er að endanlegt uppgjör vegna framkvæmdanna hafi ekki farið fram og engin ákvörðun verið tekin um dagsektir. Kærunefnd geti ekki gefið álit á ákvörðunartöku sem ekki hafi átt sér stað. Einnig er áréttað að verksvið I.A. tæknifræðings sé einungis ráðgefandi við úrslausn ágreiningsefna milli húsfélagsins og verktaka. Ráðning hans til starfans sé því fyllilega innan þess umboðs sem stjórn húsfélagsins hafi verið gefið á húsfundi 28. október 2004.
Óljósum fullyrðingum álitsbeiðanda um meinta fölsun á gögnum sé harðlega mótmælt sem röngum og órökstuddum.
Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda er ítrekað að umrætt yfirlit sé ekki yfirlit yfir viðbótarverk. Ekki komi fram hvað var unnið, hversu mikið og hvenær. Það komi heldur ekki fram í dagbók verksins. Ítrekað er að álitsbeiðandi hafi ekki fengið vinnuskýrslur eftirlitsmanns. Hafi gagnaðili B gögnin ekki undir höndum beri honum að óska eftir þeim við eftirlitsmann enda á kaupi hjá húsfélaginu sem tengiliður við eftirlitsmann. Þá óski álitsbeiðandi eftir sundurliðuðum reikningum eftirlitsmanns en samkvæmt samningi við gagnaðila B eigi eftirlitsmaður að skila slíkum reikningum.
Varðandi fundinn hinn 28. október 2004 kemur fram að íbúar hafi verið og séu langþreyttir á vanefndum verktaka og eftirlitsmanns og hafi því samþykkt heimild til að ljúka málinu með áðurnefndum skilyrðum. Álitsbeiðandi hafnar því að á umræddum fundi hafi stjórn fengið umboð til allra þeirra ákvarðana sem teknar hafi verið. Eigendur hafi ekki verið nægilega upplýstir um að þeir væru að samþykkja 47% framúrkeyrslu verksins heldur hafi því verið haldið fram að hún væri 10-15%. Samþykki hafi því verið gefið á fölskum forsendum.
Farið er fram á að kærunefnd úrskurði um hvort meirihluti húsfundar geti samþykkt að greiða lögmannskostnað gagnaðila og hvort staðið hafi verið að ráðningu tæknifræðings með lögmætum hætti.
III. Forsendur
I.
Ágreiningur málsaðila verður rakinn til ákvörðunar stjórnar og húsfundar húsfélagsins X nr. 14 á nauðsyn umfangsmikilla viðgerða á ytra byrði hússins. Lét stjórnin gera skýrslu um ástand hússins og verkáætlun. Á húsfundi 16. júlí 2002 var skýrslan lögð fram en ljóst er að þörf var á umfangsmiklum viðgerðum. Í fundargerð fundarins segir m.a.: „Ákvörðun um viðgerðir og málningu samþykkt einróma.“ Fól húsfundurinn formanni, þ.e. gagnaðila B, að leita tilboða í verkið. Á húsfundi hinn 13. mars 2003 var samkvæmt fundargerð einróma samþykkt „heimild til handa hússtjórninni að ganga til samninga við verktaka vegna utanhúsviðgerða“. Í fundargerð húsfundar hinn 22. apríl 2003 segir: „Útboð ekki með endanlegri fastri tölu geta orðið plúsar eða mínusar. Einungis ein tala er heilög þ.e. einingaverð. Svalir eru meira skemmdar en gert var ráð fyrir. [...] Spurt er hversu margar svalir séu skemmdar 7 virðast mikið skemmdar.“ Samkvæmt fundargerð þessa fundar er framkomið að verkið sé umfangsmeira en upphaflega var gert ráð fyrir. Þrátt fyrir það var ekki tekin ákvörðun um að hætta við framkvæmdir enda vart séð hvernig það væri mögulegt eða samrýmdist hagsmunum húsfélagsins í heild. Í fundargerð húsfélagsins vegna fundar hinn 3. desember 2003 segir: „ B] taldi að kostnaður íbúðareigenda með málningu á stiga og teppalögn yrði um 13,9 milljónir í heild.“ Á fundi í húsfélaginu hinn 28. október 2004 var lagt fram skjal þar sem á fyrstu síðu er yfirlit yfir viðbótarverk og leiðréttingar. Á fundinum var samþykkt eftirfarandi tillaga stjórnar með 87,4% atkvæða: „Húsfundur húsfélagsins [X] 14-14a samþykkir að fela stjórn húsfélagsins heimild til að ganga frá uppgjöri við verktaka og eftirlitsaðila vegna framkvæmda við [X] 14 og 14a, skv. samþykktum verksamningi dags 26. mars 2003 og útboðsgögnum, sem hann er byggður [á], og öðrum fyrirliggjandi gögnum og upplýsingum, m.a. útreikningum stjórnar sem íbúar fengu afhenta þann 26. október 2004.“
Með hliðsjón af því sem að framan er rakið telur kærunefnd að stjórn húsfélagsins hafi staðið formlega rétt og eðlilega að framkvæmd verksins. Undirbúningur hafi verið eftir bestu getu, verkið hafi verið umfangsmikið og eðlilega margir óvissuþættir en stjórnin hafi á húsfundum upplýst um framgang verksins. Ljóst er jafnframt að á fundi hinn 28. október 2004 samþykkti húsfélagið X nr. 14 umrædd viðbótarverk. Þar sem stjórn húsfélagsins hafði skýrt og ótvírætt umboð til að láta vinna umrædd viðbótarverk verður þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu um ábyrgð einstakra stjórnarmanna.
II.
Á fundi í húsfélaginu hinn 28. október 2004 var eins og áður er fram komið samþykkt eftirfarandi tillaga stjórnar: „Húsfundur húsfélagsins [X] 14-14a samþykkir að fela stjórn húsfélagsins heimild til að ganga frá uppgjöri við verktaka og eftirlitsaðila vegna framkvæmda við [X] 14 og 14a, skv. samþykktum verksamningi dags 26. mars 2003 og útboðsgögnum, sem hann er byggður [á], og öðrum fyrirliggjandi gögnum og upplýsingum, m.a. útreikningum stjórnar sem íbúar fengu afhenta þann 26. október 2004.“ Af gögnum málsins er ljóst að ágreiningur er við ráðinn eftirlitsmann og verktaka um uppgjör vegna verksins og var ráðning tæknifræðings þáttur í lausn þess. Það verður að telja eðlilega ákvörðun stjórnar miðað við umfang verksins og hagsmuni húsfélagsins þar sem auk þess var kominn upp ágreiningur einstakra félagsmanna við stjórn. Á stjórnarfundi í húsfélaginu hinn 27. janúar 2005 var samþykkt „að [I.A.] yrði skoðunarmaður verks en athugasemdir hans yrðu samt ekki bindandi fyrir íbúðareigendur og verktaka“. Það er mat kærunefndar að umrædd ráðning falli undir umboð stjórnar samkvæmt fyrrgreindri samþykkt húsfundar enda sé kostnaður þar að lútandi hóflegur og í eðlilegu samræmi við umfang verksins.
III.
Fram kemur i gögnum málsins að uppgjöri vegna framkvæmda er ekki lokið. Í tengslum við uppgjör er eðlilegt að stjórn afli tímaskýrslna eftirlitsmanns og hefur álitsbeiðandi þá rétt til að skoða þær. Hið sama gildir um gögn um kostnað vegna ráðningar tæknifræðings. Þegar hefur verið lögð fram greinargerð um viðbótarverk sem húsfélagsfundur hefur samþykkt að leggja til grundvallar uppgjöri. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt á aðgangi að tímaskýrslum eftirlitsmanns og gögnum um kostnað vegna ráðningar tæknifræðings þegar umrædd gögn liggja fyrir en eðlilegt er að stjórn afli þeirra í tengslum við endanlegt uppgjör kostnaðar vegna umrædds verks.
IV.
Ekki er í fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994 að finna heimild til handa einstökum eigendum til að krefjast stjórnarfundar. Ekki er þó heimilt að gagnálykta á þann veg að slíkar aðstæður geti ekki skapast. Hver og einn stjórnarmanna getur hins vegar krafist fundar í stjórn sbr. 2. mgr. 68. gr. laganna. Bent skal á að í fundargerðum stjórnar og húsfélags kemur fram að ábendingar, þ.á m. um málningu hafi ítrekað verið ræddar. Þá sýnast reglulega hafa verið haldnir húsfundir og fundir hússtjórnar. Ekki er að svo stöddu sýnt fram á hagsmuni af því að kalla saman stjórnarfund til að fara í saumana á öllum ábendingum álitsbeiðanda og annarra um rétt verkkaupa í meintum vinnusvikum eftirlitsmanns og verktaka með hagsmuni verkkaupa að leiðarljósi og gefa eigendum fullnægjandi skýringar á niðurstöðu þeirrar skoðunar á fundi. Ekki er á hinn boginn loku fyrir það skotið að síðar tilkomin atvik leiði til þess að eðlilegt sé að verða við slíkri kröfu. Kærunefnd telur með vísan til alls þessa hvorki ástæðu til að fallast á kröfuna né hafna henni til framtíðar litið. Er niðurstaða kærunefndar því bundin fyrirvara.
Í athugasemdum álitsbeiðanda, dags. 31. mars 2005, eru gerðar frekari kröfur í málinu. Kröfu um að kærunefnd tjái sig um hæfni/vanhæfni gagnaðila til að stýra málum húsfélagsins hvað varðar a) fjármál húsfélagins b) aðrar skyldur formanns/gjaldkera gagnvart félagsmönnum og kröfu um skriflega afsökunarbeiðni vegna meiðyrða í garð álitsbeiðanda í greinargerð er vísað frá kærunefnd. Kærunefnd bendir á að húsfélagið hefur kosið umrædda aðila til stjórnarstarfa á grundvelli fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 en í þeim lögum er ekki að finna neinar hæfniskröfur. Varðandi seinni kröfu álitsbeiðanda er bent á að valdsvið kærunefndar takmarkast við að veita álit vegna ágreinings á grundvelli fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. 80. gr. þeirra laga og fellur krafa þessi ekki undir lögin.
Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda, dags. 5. maí 2005, er þess krafist að kærunefnd úrskurði um hvort meirihluti húsfundar geti samþykkt að greiða lögmannskostnað stjórnar vegna ágreiningsmáls þessa og hvort staðið hafi verið að ráðningu tæknifræðings með lögmætum hætti. Varðandi fyrri kröfuna er ljóst af athugasemdum álitsbeiðanda að málið hefur ekki verið afgreitt á húsfundi og þegar af þeirri ástæðu eru því eru ekki uppfyllt skilyrði til þess að kærunefnd gefi álit sitt en varðandi seinni kröfuna er vísað til II. kröfuliðar samkvæmt álitsbeiðni.
IV. Niðurstaða
I. Kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðilar greiði kostnaðarhlutdeild álitsbeiðanda vegna óskilgreindra og ósamþykktra viðbótarverka umfram samþykkt tilboð að upphæð 10.108.330 krónur er hafnað.
II. Kröfu álitsbeiðanda um að allur kostnaður vegna ráðningar tæknifræðings til að taka út ágreiningsefni við ráðinn eftirlitsmann/verktaka verði greiddur af gagnaðilum er hafnað.
III. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt á að fá aðgang að tímaskýrslum eftirlitsmanns og gögnum um kostnað vegna tæknifræðings.
IV. Kröfu álitsbeiðanda, þess efnis að gagnaðila B verði gert að kalla saman stjórnarfund af framangreindum ástæðum, er hafnað að svo stöddu.
Reykjavík, 24. ágúst 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason