Mál nr. 63/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 63/2021
Skaðabótaábyrgð húsfélags: Tjón á séreign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 12. júní 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 2. júlí 2021, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. október 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á efri hæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar á neðri hæð. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að taka þátt í viðgerðum í íbúð álitsbeiðanda vegna leka frá þaki hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á íbúð álitsbeiðanda vegna leka frá þaki hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að göt hafi verið á þakdúki á fjórum stöðum en ekkert viðhald hafi átt sér stað á þakinu. Gagnaðila hafi verið bent á rakaskemmdir í lofti fyrir tveimur árum en hann ekki talið ástæðu til að gera á því úttekt. Hann hafi talið lekann koma frá þakrennu og gert lítið úr vandamálinu. Gagnaðili hafi áður starfað sem smiður og álitsbeiðandi því tekið mark á hans orðum. Þetta hafi leitt til frekari tafa á viðgerðum. Gagnaðili hafi að lokum fallist á að taka þátt í kostnaði við viðgerð á þakdúknum en neitað að greiða sinn hlut í kostnaði við rakaskemmdir á íbúðinni sjálfri.
Þakið sé sameign og hafi eðlilegu eftirliti/viðhaldi ekki verið sinnt. Ekki hafi verið brugðist við með eðlilegum hætti þegar bent hafi verið á rakaskemmdir í lofti. Hér sé því um augljósa vanrækslu að ræða og beri gagnaðila að greiða sinn hlut í viðgerðinni, sbr. 1. og 2. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi, án þess að hafa rætt við gagnaðila, fengið tiltekið fyrirtæki til að gera við þakið. Hvorki hafi verið haldinn húsfundur né rætt við gagnaðila vegna þessa. Gagnaðili hafi fyrst orðið var við framkvæmdir á þaki þegar fyrrnefnt fyrirtæki hafi mætt á staðinn og byrjað viðgerðir. Krafa um greiðslu hluta kostnaðar vegna viðgerða á sameign hafi komið að verki loknu. Þá fyrst hafi álitsbeiðandi sett fram kröfu um að gagnaðila bæri að greiða hlutdeild í viðgerðinni. Gagnaðili hafi hafnað því með bréfi, dags. 22. maí 2021, að greiða hluta kostnaðar vegna viðgerðar í séreign álitsbeiðanda en greitt kostnað vegna þaksins.
Fyrst í álitsbeiðninni hafi gagnaðili verið upplýstur um að álitsbeiðandi hefði tekið eftir raka fyrir um tveimur árum síðan. Gagnaðili hafni því að hafa vitað af nokkrum leka í fasteigninni eða að hann hafi haft aðgang að fasteign álitsbeiðanda þannig að hann hefði getað gert sér grein fyrir raka þar inni eða að hann gæti komið frá þaki. Í reynd liggi ekkert fyrir um að leki hafi verið til staðar í tvö ár.
Gagnaðili hafi ofgreitt fyrir framkvæmdina, þ.e. reglur um endurgreiðslur virðisaukaskatts geri álitsbeiðanda heimilt að sækja um endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu og beri álitsbeiðanda að endurgreiða gagnaðila 35.726 kr. Þar sem enginn reikningur hafi verið gerður á gagnaðila geti hann ekki sótt sjálfur um endurgreiðslu.
Því sé hafnað að gagnaðila beri skylda til að greiða viðgerð í séreignarhluta álitsbeiðanda. Engin lagarök standi því til né heldur almenn sakarregla skaðabótaréttar. Álitsbeiðandi hafi upplýst að hann hefði sjálfur vitað af rakaskemmdum í um tvö ár án þess að hafa boðað til húsfundar. Því virðist hann hafa vanrækt að gera við vegna rakaskemmda, kanna orsakir þeirra eða viðrað hugmyndir um að hann teldi þörf á því að kannað yrði með ástand þaksins. Áður en álitsbeiðandi hafi látið ráðast í framkvæmdir á þaki hafi honum þá borið samkvæmt 38. gr. laga um fjöleignarhús að beina tilmælum og/eða áskorunum til gagnaðila. Ekkert liggi fyrir um að framkvæmdir hafi verið svo brýnar að þær hefðu átt að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón, enda hafi álitsbeiðandi vitað af raka í séreignarhluta hans í um tvö ár áður en farið hafi verið einhliða í framkvæmdir og hefði hæglega getað boðað gagnaðila til húsfundar eða átt samskipti við hann.
Vísi álitsbeiðandi, sem eigi meirihluta í fasteigninni, til 1. og 2. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús um greiðsluskyldu húsfélags gagnvart einstökum eigendum þegar tjón stafi af vanrækslu á viðhaldi. Eina vanrækslan sem hafi verið fyrir hendi hafi verið sú að álitsbeiðandi hafi sjálfur látið undir höfuð leggjast að upplýsa um leka á húsfundi eða láta kanna hver hafi verið orsök raka í séreign hans. Megi þannig í reynd ekki skilja afstöðu hans með öðrum hætti en að hann telji að vegna eigin vanrækslu á því að bregðast við raka í séreignarhluta sínum með því að láta kanna með leka eigi að leggja bótaábyrgð á húsfélagið. Því sé hafnað.
Engar tilkynningar, samskipti eða upplýsingar liggi fyrir um að álitsbeiðandi hafi reynt að kalla til húsfundar eða tilkynnt um raka í séreignarhluta sínum. Þar með hafi gagnaðili aldrei hafnað eða mótmælt því að farið yrði í framkvæmdir, hann hafi beinlínis ekki vitað af rakanum. Hann hafi ekki getað vanrækt að taka þátt í að gera við eitthvað sem hann hafi ekki vitað að væri ekki í lagi.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr. þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 3. tölul.
Skaðabótaábyrgð húsfélags á grundvelli 52. gr. fjöleignarhúsalaga byggir á því að húsfélagið hafi sýnt af sér vanrækslu. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð samkvæmt 1. og 2. tölulið 1. mgr. ákvæðisins sé á sakargrundvelli. Í þeim tilvikum sé það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfa því að vera saknæm.
Álitsbeiðandi telur að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða í séreign hans sem þörf var á vegna leka frá þaki hússins. Álitsbeiðandi segir að hann hafi fyrst tekið eftir rakaskemmdum í lofti íbúðar sinnar fyrir tveimur árum og að gagnaðili hafi verið upplýstur um það en hann ekki talið þörf á úttekt vegna þessa. Gagnaðili neitar þessari fullyrðingu alfarið og segir að hann hafi fyrst verið upplýstur um að álitsbeiðandi hafi tekið eftir raka í íbúð hans fyrir tveimur árum í máli þessu. Hér stendur því orð gegn orði.
Álitbeiðandi heldur því fram að hann hafi fyrst tekið eftir rakaskemmdum í íbúð sinni fyrir tveimur árum. Það var þá á hans ábyrgð að koma málinu þegar í þann farveg að unnt væri að bregðast við og koma í veg fyrir frekari skemmdir. Engin gögn styðja það að gagnaðili hafi vitað af skemmdunum áður en viðgerðir hófust eða að hann hafi ekki verið viljugur til að bregðast við vanda vegna leka frá þaki. Kærunefnd getur því ekki fallist á það út frá gögnum málsins að álitsbeiðanda hafi tekist að sanna að húsfélagið eða gagnaðili hafi vanrækt skyldu sína til viðhalds á sameigninni. Kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.
Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin tekur mál til úrlausnar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Gagnaðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að endurgreiða honum hluta af þeim kostnaði sem hann hefur þegar greitt vegna viðgerða á þakinu vegna endurgreiðslu á virðisaukaskatti af vinnu iðnaðarmanna. Krafa þessi kemur fyrst fram í málinu og því er ljóst að hún hefur ekki komið til úrlausnar innan húsfélagsins. Er þessari kröfu því vísað frá að svo stöddu.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 28. október 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson