Mál nr. 10/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 10/2006

Skyldur stjórnar húsfélags. Samningur við húsverði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. mars 2006, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. apríl 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. apríl 2006 og 4. maí 2006, og athugasemdir gagnaðila, dags. 12. maí 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. júlí 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið Y 10, 12 og 14. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta en gagnaðili er húsfélagið sem nefnist X. Ágreiningur snýst um að gagnaðili afhendi álitsbeiðanda samning þann er stjórn húsfélagsins hefur gert við húsverði.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að stjórn húsfélagsins afhendi álitsbeiðanda undirritað samrit samnings þess er hefur verið gerður við húsverði og eftirleiðis verða gerðir við húsverði.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi ítrekað farið þess á leit við stjórn húsfélagsins X að fá í hendur samrit samnings þess sem stjórnin hefur gert fyrir hönd íbúðareigenda við húsverði. Álitsbeiðandi bendir á að með samningi þessum skuldbindi stjórnin íbúðareigendur bæði fjárhagslega og á annan hátt enda sé þar kveðið á um skyldur og réttindi bæði húsvarða og íbúðareigenda.

Húseignin að Y 10, 12 og 14 sé að mörgu leyti sérstæð en þar sé verulegt sameiginlegt rými, svo sem sundlaug, heitir pottar, líkamsræktaraðstaða o.fl. Þá séu húsverðir hjón og um fullt starf sé að ræða hjá þeim báðum. Komið hafi til misskilnings í samskiptum íbúðareigenda og húsvarða vegna þess að íbúðareigendur hafi ekki undir höndum samninginn milli þessara aðila og sé því um sameiginlegt hagsmunamál að ræða. Álitsbeiðandi telji ekki ástæðu til að fjölyrða um nauðsyn þess að íbúðareigendum sé ljóst hvers þeir megi krefjast eða ætlast til af húsvörðum, en til þess að svo sé þurfi þeir að hafa í höndum fyrrnefndan samning. Engin ákvæði laga um fjöleignarhús styðji þá afstöðu stjórnar húsfélagsins að neita beiðni sinni um að fá í hendur samrit fyrrgreinds samnings, enda væru slík ákvæði, ef til væru, væntanlega talin marklaus.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi í mörg ár krafist þess að fá í hendur ráðningarsamninginn við húsverði. Samkvæmt munnlegu lögfræðiáliti sem þáverandi formaður húsfélagsins hafi fengið hjá B hrl. hafi ekki verið skylt að dreifa samningnum, sbr. 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús. Hins vegar hafi samningurinn verið kynntur iðulega á fundum og skriflega. Hafi álitsbeiðanda ítrekað verið boðið að skoða samninginn og kynna sér hann og hafi formaður stjórnar húsfélagsins boðist til að fara til álitsbeiðanda með samninginn til lestrar en engin viðbrögð hafi komið frá honum við því. Því fari fjarri að samningurinn sé leyndarmál en stjórni telji ekki æskilegt að hann liggi á „glámbekk“ sem allar fyrri stjórnir og núverandi stjórn húsfélagsins hafi talið að hann myndi gera yrði honum dreift. Ekki sé vitað til þess að aðrir íbúar hússins séu óánægðir með þessa tilhögun.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur hann á framfæri afritum af þeim bréfum sem hafa farið milli hans og gagnaðila, auk húsreglna sem samþykktar voru á aðalfundi hinn 26. apríl 2001 en hússtjórn hafi aldrei fengist til að þinglýsa þeim. Þá fylgdi einnig með athugasemdum álitsbeiðanda samningur um húsvörslu að Y 10, 12 og 14 sem gerður var hinn 22. október 1989, en á þeim tíma hafi álitsbeiðandi verið í hússtjórn og hafi verið falið að gera samninginn. Afrit af samningum hafi verið sent öllum húseigendum á þeim tíma. Ítrekar álitsbeiðandi því enn og aftur kröfu sína að húseigendur fái afhent afrit af núgildandi samningi milli húsvarðar og húsfélags.

Í athugasemdum gagnaðila við athugasemir álitsbeiðanda kemur fram að hann telji að kjarni þessa máls hafi komið fram og röksemdir raktar. Þá ítrekar gagnaðili áður margendurtekin tilmæli til álitsbeiðanda að hann kynni sér ráðningarsamninginn við húsverði ítarlega telji hann sig ekki vera nógu kunnugan honum nú þegar. Þá sé stjórn húsfélagsins boðin og búin að sýna honum samninginn hvenær sem hann óski.

III. Forsendur

Samkvæmt 69. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fer stjórn húsfélags með sameiginleg málefni húsfélags milli funda og sér um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laganna, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda.

Í 4. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús segir að fundargerðir skuli að jafnaði vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eigi þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra. Ljóst er því að skyldur stjórnar eru ótvíræðar þegar um er að ræða allar fundargerðir er varða stjórn húsfélagsins.

Í 6. mgr. 69. gr. laganna er kveðið á um að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þá hafa eigendur rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Samkvæmt þessari grein laganna hvílir rík upplýsingaskylda á stjórn húsfélags gagnvart félagsmönnum varðandi öll málefni húsfélagsins auk þess að lagt er fyrir stjórn að veita þeim aðgang að gögnum er varða reikninga og fylgiskjöl þeirra.

Kærunefnd bendir á að samningur við húsverði fjallar um margbreytileg störf þeirra í þágu félagsmanna auk fjárhagslegra skuldbindinga húsfélagsins. Þeir hafa því lögvarða hagsmuni af því að samningurinn sé sem aðgengilegastur og að geta gripið til hans þegar og ef álitaefni í samskiptum við húsverði koma upp.

Kærunefnd telur því eðli máls samkvæmt eðlilegt og sanngjarnt að félagsmenn hafi eintak af samningnum undir höndum. Þau sjónarmið gagnaðila að ekki sé æskilegt að samningur sem þessi liggi „á glámbekk“ fyrir allra augum hljóta að víkja fyrir ríkari hagsmunum félagsmanna enda er ekki af hálfu stjórnar bent á nein ákveðin atriði samningsins sem leynt ættu að fara vegna persónuverndarsjónarmiða húsvarða.

Það er því álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins beri að afhenda álitsbeiðanda ljósrit af samningnum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins beri að afhenda álitsbeiðanda samrit samnings við húsverði.

Reykjavík, 11. júlí 2006

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason