Mál nr. 12/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 12/2006
Hagnýting sameignar. Anddyri.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. apríl 2006, mótteknu 6. apríl 2006, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. apríl 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. maí 2006, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. maí 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. júlí 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið Y nr. 2, alls 63 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi einn eigenda í húsinu en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort samþykki allra eigenda sé nauðsynlegt vegna fyrirhugaðra framkvæmda á byggingu anddyris.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að kærunefndin staðfesti að fyrirhuguð bygging anddyris sé þess eðlis að fyrir verði að liggja samþykki allra eigenda.
Í álitsbeiðni kemur fram að í húsinu séu 62 íbúðir auk íbúðar sem tilheyri sameign og hafi til skamms tíma verið notuð sem húsvarðaríbúð en sé nú í útleigu. Álitsbeiðandi er félagskjörinn endurskoðandi húsfélagsins en í stjórn húsfélagsins eru þrír.
Á aðalfundi félagsins 22. mars 2006 var borin upp svohljóðandi tillaga af stjórninni um viðbyggingu við anddyri hússins.: „Lagðar fram teikningar af anddyrisbyggingu við norðurinngang hússins. Aflað hefur verið tilboða í verkið það hljóðar uppá 1.950.000 kr. Til er fyrir því í framkvæmdasjóði, þannig að ekki þarf að rukka sérstaklega fyrir því.“ Tillagan var samþykkt með atkvæðum 18 eigenda með 29,7% eignarhluta gegn atkvæðum 4 eigenda með 8,8% eignarhluta.
Álitsbeiðandi taldi fundinn ekki bæran til að taka endanlega ákvörðun um þessa framkvæmd þar sem til þess þyrfti 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Þessi athugasemd álitsbeiðanda hafi verið byggð á þeim misskilningi hans að þessi framkvæmd rúmaðist innan samþykktra teikninga af húsinu sem síðar hafi komið í ljós að sé ekki. Stjórn félagsins hafi síðan boðað til framhaldsfundar þar sem leitað skyldi endanlegs samþykkis fyrir framkvæmdinni og var sá fundur haldinn 1. apríl 2006 þar sem tillagan var samþykkt með atkvæðum 24 eigenda auk atkvæða 10 eigenda sem stjórnin hafði aflað sér umboða frá, alls 34 eigendur með 56,85% eignarhluta gegn atkvæðum 2 eigenda með 2,69% eignarhluta. Á fundinum benti álitsbeiðandi á að bygging sem þessi þyrfti samþykki allra eigenda þar sem hún rúmist ekki innan samþykktra teikninga auk þess að breyta verulega sameign og útliti hússins.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ástæða þess að húsfélagið ætli að ráðast í þessa byggingu sé einkum sú að meðal íbúa hússins hafa verið áhugi á slíku en á aðalfundi fyrir tveimur árum hafi verið samþykkt að kanna kostnað við viðlíka byggingu. Ástæður eigenda fyrir þessari byggingu séu einkum að tryggja öryggi íbúa þegar gengið er inn og út úr húsinu. Hættan á snjóhruni og klakahröngli sem falli niður sé gríðarleg og séu dæmi um að fólk hafi sloppið naumlega gegnum tíðina því þegar snjóa leysi þá séu snjóhrun tíð fram af þakinu.. Hæð hússins sé tæpir 23 metrar og hallinn á þakinu mjög mikill, en ekkert taki við snjónum og klakahrönglinu nema stéttin fyrir framan aðaldyr hússins. Þá fullyrðir gagnaðili, án þess þó að hafa eitthvað fyrir sér í því, að fjölbýlishús séu ekki byggð svona í dag þar sem maður sé algjörlega óvarinn þegar stigið sé út úr húsi. Einnig bendir hann á að arkitekt hússins hafi séð um teikningar á anddyrinu og hafi þar af leiðandi verið samþykkur þessari breytingu. Því telji hússtjórnin að þessi framkvæmd sé í raun lífsnauðsynleg þar sem talið sé að anddyrið hafi verið gallað frá fyrstu tíð þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir vörnum af þessu tagi fyrir íbúa hússins. Gagnaðili bendir einnig á að í norðanátt lokist dyrnar ekki og þær standi oft opnar og vindurinn næði þá um allt húsið.
Í athugasemdum álitsbeiðanda tekur hann fram að í sínum huga snúist mál þetta um lögmæti ákvarðanatöku í húsfélagi en ekki um einhverja ímyndaða hættu af hugsanlegu snjóhruni af þaki. Álitsbeiðandi hafi búið í húsinu í þrjá áratugi og hafi hann aldrei kynnst né orðið var við þessa miklu hættu sem gagnaðili tali um. Vissulega falli snjór af þaki á þessu húsi eins og flestum öðrum á Íslandi þegar þannig hátti til. Væri sú hætta eins mikil og gagnaðili telji þá hefði fyrir löngu verið brugðist við með því að gera skyggni fyrir ofan anddyrið. Ekki sé þörf á að byggja framlengingu á anddyri hússins út á plan ef ástæðan sé að hlífa íbúum hússins fyrir hugsanlegu snjóhruni. Að lokum ítrekar álitsbeiðandi kröfu sína.
Í athugasemdum gagnaðila ítrekar hann hættuna af snjóhruni og norðanroki sem sé frekar oft þarna fyrir ofan snjólínu sem ástæðu fyrir vilja eigenda að fá anddyrið. Einnig telji gagnaðili að málið hafi verið unnið eins vel og hægt sé því meðal annars hafi einn af arkitektum hússins verið fenginn til að teikna anddyrið því hann telji að það sjái allir sem vilja að þetta sé galli á húsinu. Þá bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi látið það ósagt að þessi umræða hafi margsinnis komið upp á þessum þremur áratugum sem álitsbeiðandi hafi búið í húsinu þannig að þetta sé ekki að koma fyrst til í dag. Bendir gagnaðili á að vitnisburður álitsbeiðanda segi allt sem segja þarf: „hann hefur aldrei orðið var við þessa gríðarlegu hættu sem formaður talar um en vissulega fellur snjór af þaki á þessu húsi eins og flestum öðrum“. Að endingu bendir gagnaðili á að honum og íbúum hússins finnist þetta snúast um öryggi íbúa og því ætti 2/3 hluti íbúa að geta tekið ákvörðun um það hvort það vilji búa svo um að það geti gengið óhikað um húsið.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. laganna nægja 2/3 hlutar eigenda sé um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna.
Í málinu liggur fyrir teikning af umræddu anddyri sem arkitekt hússins hefur reynt að fella sem best að húsinu. Framkvæmdin mun ekki leiða til áberandi breytinga á útliti þess. Vegna fjölda íbúa í húsinu fellur ekki mikill kostnaður á hvern íbúa enda byggingin látlaus. Þá liggur fyrir að margir eigendur hússins telja anddyrið mikið öryggismál fyrir sig. Í ljósi þessa telur kærunefnd að fyrirhugaðar framkvæmdir teljist ekki veruleg breyting á sameign, þar á meðal á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 þannig að til þurfi samþykki allra eigenda þess eins og álitsbeiðandi heldur fram, heldur nægi samþykki 2/3 hluta eigenda hússins, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Ber því að hafna kröfu hans.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fyrirhugaðar bygging anddyris útheimti aðeins samþykki 2/3 hluta eigenda hússins.
Reykjavík, 11. júlí 2006
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason