Mál nr. 50/2017

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 50/2017

Tryggingarfé.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. júlí 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 1. ágúst 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. september 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðendi leigði íbúð af gagnaðila samkvæmt ótímabundum samningi frá 1. júlí 2015. Eldur kom upp í íbúðinni 13. desember 2016 svo hún varð óíbúðarhæf. Álitsbeiðandi rifti samningnum en gagnaðili hefur ekki endurgreitt 320.000 kr. sem álitsbeiðandi hafði greitt fyrir fram í leigu.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða honum fyrir fram greidda leigu, 320.000 kr.

Í álitsbeiðni kemur fram að í kjölfar bruna í eigninni hafi álitsbeiðandi rift samningi aðila með vísan til þess að hún hafi verið orðin óíbúðarhæf. Gagnaðili hafi þó ekki endurgreitt honum fyrir fram greidda leigu en um hálfu ári síðar hafi hann fengið bréf frá lögmanni gagnaðila um að hann væri að bíða eftir upplýsingum frá lögreglu um eldsupptök því líklega hafi ástæða brunans verið rafmagnsinnstunga, ofhlaðin fjöltengjum og rafmagnstækjum. Á því bæri álitsbeiðandi ábyrgð og honum væri ekki unnt að rifta samningnum á grundvelli aðstæðna sem hann bæri ábyrgð á. Leggur álitsbeiðandi fram rannsóknarskýrslu Lögreglustjórans þar sem fram kemur að ekki hafi fundist vísbendingar um að eldsupptök stafi af bilun í rafbúnaði eða lögnum. Ekki er vitað hvað olli brunanum en eldsupptök séu undir eða við sófa.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi mótmælt riftunaryfirlýsingu álitsbeiðanda þegar hún barst en sagst geta litið á hana sem uppsögn en umsaminn uppsagnarfrestur hafi verið þrír mánuðir. Málið snúist um túlkun á 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þar sem segi að leigjanda sé heimilt að rifta samningi ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum að það nýtist ekki lengur til fyrirhugaðra nota af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda. Jafnvel þótt ekki reynist rétt það sem gagnaðili hafi eftir rannsakendum eldsvoðans, að ástæða hans sé ofhlaðið fjöltengi, breyti það því ekki að eldsvoðinn hafi orðið af ástæðum sem álitsbeiðandi (leigjandi) beri ábyrgð á. Ákvæði 4. mgr. 60. gr. laganna kveði á um að leigjandi verði að rifta samningi innan ákveðins tíma frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala (gagnaðila) sem taki af öll tvímæli um að með orðalagi 3. tölul. sé átt við að atvik sé á ábyrgð leigutaka (álitsbeiðanda) en ekki leigusala (gagnaðila). Gagnaðili hafi hvergi komið nærri íbúðinni þegar eldsvoðinn átti sér stað. Aðeins álitsbeiðandi og vinur hans hafi verið í íbúðinni og hann samkvæmt vettvangsskýrslu lögreglu áberandi ölvaður. Þá hafi upptök eldsins greinilega verið við sófa í rými þar sem er eldhús og sjónvarpskrókur samkvæmt rannsóknarskýrslu Mannvirkjastofnunar. Þar sé einnnig staðfest að engar vísbendingar hafi verið um að eldsupptök hafi verið tilkomin vegna bilunar í rafbúnaði eða raflögnum. Þannig sé því slegið föstu í skýrslunni að atriði sem gagnaðili kunni að bera ábyrgð á hafi ekki verið orsök eldsvoðans. Eina skýringin sem eftir standi sé að álitsbeiðandi eða vinur hans hafi valdið eldsvoðanum hvort sem það hafi verið með því að gleyma að slökkva á kerti, missa glóð í sófa eða með öðrum hætti.

III. Forsendur

Ákvæði 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum, af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda, að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Óumdeilt er að húsnæðið varð óíbúðarhæft eftir eldsvoða 13. desember 2016 og að álitsbeiðandi lýsti í framhaldi yfir riftun á samningi aðila. Samkvæmt vettvangsskýrslu lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu voru upptök eldsins greinilega í eða við sófa í rými þar sem var eldhús og sjónvarpskrókur. Samkvæmt rannsóknarskýrslu Mannvirkjastofnunar bendir flest til þess að eldsupptök hafi verið undir eða við nefndan sófa. Þá hafi ekki fundist vísbendingar um að eldsupptök hafi verið tilkomin vegna bilunar í rafbúnaði eða raflögnum. Með vísan til þessara gagna telur kærunefnd að líkur séu á að eldsupptök megi rekja til álitsbeiðanda eða aðila á hans vegum. Telur nefndin að það hvíli á álitsbeiðanda að sanna hið gagnastæða en nær ómögulegt væri fyrir gagnaðila að færa sönnur á þetta þar sem hann var ekki á staðnum þegar eldurinn kviknaði. Riftun álitsbeiðanda hafi þannig verið ólögmæt og honum beri, með vísan til 62. gr. húsaleigulaga, að bæta gagnaðila það tjón sem leiddi af vanefndum hans. Ákvæði 62. gr. kveður á um að hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi greiða leigu til loka leigutíma; ella til þess tíma er honum hefði verið skylt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Því hefur ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda að tjón gagnaðila nemi tveggja mánaða leigu og því ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda.

Þess ber að geta að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar ef mál þetta væri rekið fyrir dómi með þeirri sönnunarfærslu sem þar fer fram.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri ekki að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu, 320.000 kr.

Reykjavík, 14. september 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson