Mál nr. 51/2017

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 14. september 2017

í máli nr. 51/2017

A

gegn

B

Fimmtudaginn 14. september 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A , leigjandi.

Varnaraðili: B, leigusali.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að skila sóknaraðila 330.000 kr af 360.000 kr. tryggingarfé, sem hún lagði fram við upphaf leigutíma ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknarðaðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 4. júlí 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. júlí 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. júlí 2017, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. september 2016 um íbúð varnaraðila. Samkomulag var með aðilum um leigulok áður en leigutími hafði runnið sitt skeið.

Ágreiningur er um endurgreiðslutryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að samkomulag hafi verð með aðilum að hún myndi afhenda hina leigðu eign 6. júní 2017 en það hafi tafist til 14. sama mánaðar. Varnaraðili hafi neitað að endurgreiða henni tryggingarfé sem hún hafi lagt fram við upphaf leigutíma, 360.000 kr. án skýringa. Síðar hafi varnaraðili tilgreint þau atriði sem hann hafi talið óásættanleg og hafi viljað draga kostnað við úrætur á, af tryggingarfé, alls 306.000 kr. Sóknaraðili telji frálett að hún sé látin greiða fyrir þau atriði enda henni algjörlega óviðkomandi fyrir utan eina smávægilega rispu á parketi íbúðarinnar sem hún viðurkenni að barn hennar hafi valdið. Telur hún kostnað við að lagfæra rispuna 30.000 kr og geri þannig kröfu um að fá til baka 330.000 kr. af tryggingarfé. Engin úttekt hafi farið fram á eigninni við upphaf leigutíma og varnaraðil þannig í vonlausri stöðu til að sýna fram á að hun hafi valdið skemmdum á íbúðinni en hún neiti þvi alfarið að að eiga hlut að öðrum skemmdum en nefndri rispu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Í greinargerð varnaraðila segir að hann hafi neitað að greiða sóknaraðila tryggingu til baka vegna óþrifnaðar og skemmda. Parket á eldhúsi og stofu hafi verið ónýtt, klósettseta hafi verið brotin, skúffa í ísskáp og plata undir ísskáp hafi verið brotin, tvær hurðar á eldhússkápum hafi verið illa farnar eftir hita, gardínur hafi verið ónýtar og íbúðin illa þrifin. Þegar varnaraðili hafi, síðar, prófað ofn íbúðarinnar hafi hann uppgötvað að hann væri ónýtur þannig að hann hafi þurft að skipta um ofninn. Rispan sem sóknaraðili lýsi sé mikið meira en smávægileg og vísi varnaraðili til mynda þar um en líkt og fram komi í leigusamningi hafi parket á eigninni verið nýlegt er sóknaraðili fékk hana afhenda.

VI. Niðurstaða

Ákvæði 4. töluliðar 1. mgr. 40. gr. laga um húsaleigu, nr. 36/1994, sbr. l. nr. 63/216, kveður á um að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölulið eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda inna fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni,ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Varnaraðili krefst bóta vegna skemmda á íbúðinni og þrifa á eigninni í lok leigutíma.Telur hann að kostnaður við úrbætur nemi 306.000 kr en að auki hafi hann þurft að skipta um ofn og gerir kröfu um að sóknaraðili greiði fyrir hann án þess að tiltaka hvað nýr ofn hafi kostað hann. Sóknaraðili hefur hafnað bótakröfu varnaraðila fyrir utan að hún viðurkennir eina rispu á parketi, sem hún telur að kosti 30.000 kr. að lagfæra. Ekki fór fram úttekt á hinni leigðu eign í upphafi leigutíma. Þá hefur varnaraðili ekki lagt fram nein gögn kröfum sínum til stuðnings annað en myndir, margar teknar á meðan sóknaraðili bjó enn í eigninni. Þar sem engin gögn liggja fyrir um ástand þeirra atriða sem varnaraðili krefst bóta fyrir, við upphaf leigutíma telur kærunefnd að varnaraðila hafi ekki tekist að sýna fram á tjón sitt. Sóknaraðili hefur samþykkt að varnaraðili dragi 30.000 kr af tryggingarfé hennar. Ber honum því að endurgreiða sóknaraðila 330.000 kr af tryggingarfé ásamt vöxtum svo sem tilgreint er í úrskurðarorði.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga sbr. lög 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að skila sóknaraðila tryggingarfé, 330.000 kr., ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. l. nr. 63/2016, frá 1. september 2016 til 14. júlí 2017 en með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 14. september 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson