Mál nr. 23/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 23/2016

Kostnaðarskipting; framkvæmdir á lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 2. júní 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 15. júlí 2016, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. júní og 25. júlí 2015, sem og bréf sem hefur að geyma kröfur álitsbeiðanda með skilmerkilegri hætti, dags. 14. nóvember 2016, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. febrúar 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi er eigandi tveggja eignarhluta að fjöleignahúsi. Gagnaðili er eigandi annarra eignarhluta í húsinu nema eins sem er í eigu þriðja aðila. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í viðhaldskostnaði samkvæmt reikningi frá gagnaðila.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í kostnaði gagnaðila við lóðaframkvæmd meðfram gangbraut við götuna, útbyggingu fyrir hitamælagrind á suðurenda hússins og að gera tröppur upp á gangbraut við götuna.

Að gagnaðili verði skyldaður til að leggja fram reikninga sem nefndir eru í fylgiskjali með reikningi gagnaðila á hendur álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi sé eigandi tveggja eignarhluta í fasteignini alls 10,9% af heildareigninni og að gagnaðili eigi aðra eignarhluta í húsinu eða félag með sama eignarhald og gagnaðili. Húsið sé á tveimur hæðum. Gagnaðili reki verslun á neðri hæð eignarinnar en álitsbeiðandi sé með starfsemi á efri hæð. Inngangur í eignarhluta efri hæðar er að ofanverðu og inngangur í verslunina að neðanverðu. Aðilar hafi samþykkt framkvæmdaáætlun í samræmi við plagg sem gagnaðili hafi ritað þar sem meðal annars komi fram að ljúka þurfi frágangi á efri hluta lóðar en gagnaðili hafi aðeins farið í framkvæmdir sem nýtast neðri hæðinni, þ.e. þeim eignarhluta gagnaðila sem hann rekur verslun í. Framkvæmdirnar gagnist aðeins gagnaðila og álitsbeiðandi hafi aldrei samþykkt að greiða hlut í kostnaði vegna þeirra framkvæmda. Framkvæmdirnar sem um ræðir séu á lóð milli norðurenda neðri hluta hússins og gangbrautar, endurnýjun á tröppum af gangbraut niður á neðri hluta lóðar og útbygging fyrir hitamælagrind á suðurenda hússins í þeim tilgangi að stækka rými þess eignarhluta sem hýsir verslunina.

Gagnaðili hafi sent álitsbeiðanda reikning fyrir 10,9% hlut hans í nefndum framkvæmdum. Reikningurinn sé þó ósundurliðaður en fylgiskjal hans sé hreyfingalisti úr bókhaldi gagnaðila yfir viðhald á húsnæði. Álitsbeiðandi sjái ekki hvað liggi að baki þeim færslum annað en heiti viðskiptamanns gagnaðila og fjárhæð reiknings. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir að gagnaðili sundurgreini téða reikninga í kostnað vegna viðhalds á húsi og kostnað vegna framkvæmda á lóð sem aðeins gagnist gagnaðila.

Samkvæmt yfirlýsingu frá 12. október 1993 hafi eigendur annarrar hæðar húsins í matshluta tvö sérstakan umráðarétt yfir lóðarspildu úr suðvesturhluta lóðarinnar á milli hússins og Ásbúðartraðar, ásamt heimreið frá götunni, og bera því allan kostnað af frágangi og umhirðu hennar. Frágangur og umhirða hins hluta lóðarinnar sé í umsjá annarra eininga (eignarhluta gagnaðila) og þeir beri allan kostnað við hann og hafi sérstakan umráðarétt yfir þeim hluta lóðarinnar.

Þá komi reikningurinnn frá gagnaðila sjálfum en ekki húsfélaginu sem sé óvenjulegt.

Gagnaðili hafi á sama tíma og hann hafi staðið í umdeildum framkvæmdum látið teikna skipulagsbreytingu þar sem gert sé ráð fyrir 504 m² húsnæði undir bílastæði og innkeyrslu á bakhlið hússins. Miðað við það væru umræddar framkvæmdir aðeins til bráðabirgða sem álitsbeiðandi geti ekki fellt sig við.

Í greinargerð gagnaðila segir að sú venja hafi skapast hjá eigendum hússins að sá sem leggi út fyrir sameiginlegum kostnaði eða annist sameiginlegar framkvæmdir innheimti hjá hinum aðilanum hans hlutdeilt í þeim kostnaði. Ákvarðanir um framkvæmdir og útlagðan kostnað sem umdeildur reikningur byggist á hafi verið teknar á húsfundum 1. september 2013, 26. maí 2014 og 15. ágúst 2015. Framkvæmdastjóri álitsbeiðanda hafi verið viðstaddur fundina og samþykkt að farið yrði í framkvæmdirnar. Fleiri framkvæmdir hafi verið samþykktar á fundinum og einnig að gagnaðili myndi sjá um og stjórna framkvæmdunum. Augljóst sé að kostnaður vegna þessara framkvæmda sé sameiginlegur skv. 43. gr. fjöleignarhúsalaga og að hann skuli greiddur af öllum eigendum samkvæmt hlutfallstölum hvers eignarhluta, sbr. 1. mgr. A-liðar 45. gr laganna. Þá hafi reikningnum ekki verið mótmælt eða hafðar uppi athugasemdir við hann fyrr en rúmum fimm mánuðum eftir útgáfu hans en skv. 6. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga beri eiganda að hafa uppi mótmæli sín við kröfum strax og tilefni er til.

Í yfirlýsingunni frá 12. október 1993 komi skýrt fram að heildarlóðin sé sameign allra eignarhluta í húsinu en yfirlýsingin hafi verið gerð til að taka af öll tvímæli um hlutdeild eignarhluta í heildarlóð, sbr. eignaskiptayfirlýsingu, dags. 7. júlí 1990.

III. Forsendur

Aðila greinir á um hvort álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda á lóð samkvæmt reikningi frá gagnaðila.

Í 39. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, segir að allir eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni. Þetta eigi meðal annars við um hvers kyns framkvæmdir, endurbætur og viðhald. Samkvæmt 3. mgr. nægir, þegar um sameign sumra, sbr. 7. gr. laganna, ræðir, að þeir sem hlut eigi að máli standi saman að ákvörðun nema ákvörðunin varði atriði sem snerti líka hagsmuni hinna þótt ekki liggi fyrir greiðsluskylda þeirra, svo sem útlitsatriði. Sameiginlegar ákvarðarnir eiga skv. 4 mgr. að vera teknar á húsfundi nema undantekningarreglur 37. eða 38. gr. eigi við eða stjórn sé heimilt að taka ákvörðun í umboði eigenda á grundvelli 69. gr.

Stjórnarfundur húsfélagsins var haldinn 1. september 2013 þar sem bókað var um framkvæmdaáætlun fyrir árin 2013–2015. Á húsfundi 26. maí 2014 var sú framkvæmdaáætlun samþykkt. Á húsfundi 15. ágúst 2015 var lögð fram viðbót við framkvæmdaáætlunina og hún rædd og samþykkt. Eins var samþykkt að gagnaðili myndi sjá um og stjórna framkvæmdunum.

Í viðbótinni við framkvæmdaáætlunina segir meðal annars að á suðausturhlið hússins verði útbúið 0,8x2,0 metra rými fyrir hugsanlegan flutning á miðstöðvarrými. Miðstöðvarrýmið sé illa staðsett þar sem það er nú, auk þess að vera gamalt, úr sér gengið og þarfnist endurnýjunar.

Kærunefnd telur að fyrir liggi samþykki húsfundar frá 15. ágúst 2015 um að byggja utanáliggjandi rými undir miðstöð hússins. Miðstöðin er sameign skv. 6. og 8. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og kostnaður vegna miðstöðvar sameiginlegur skv. 38. gr. laganna. Ber álitsbeiðanda því að greiða hlutdeild í kostnaði vegna framkvæmda á miðstöð hússins. Á hinn bóginn verði að gera þá kröfu til reikninga gagnaðila að skýrt megi sjá á þeim fyrir hvaða framkvæmdir sé verið að rukka.

Enga umfjöllum er að sjá um framkvæmdir á lóð á milli norðurenda hússins og gagnbrautar við götuna eða um endurnýjun á tröppum af gangbraut og niður á lóð í þessum framkvæmdaáætlunum. Í málinu liggur fyrir yfirlýsing frá 12. október 1993 þar sem segir að eigendur matshluta 01, sem í dag er gagnaðili, hafi sérstakan umráðarétt yfir neðri hluta lóðarinnar og að frágangur lóðarinnar og umhirða hennar sé í umsjá þeirra. Kærunefnd telur að skilja beri yfirlýsinguna þannig að þótt lóðin sé sameign allra hafi gagnaðili einn umráðarétt yfir neðri hluta hennar og að hann beri einn kostnað vegna framkvæmda sinna á neðri hlutanum. Auk þessa liggi ekki fyrir samþykki álitsbeiðanda fyrir framkvæmdunum og hann því ekki skyldugur til greiðslu þeirra.

Kærunefnd telur að álitsbeiðandi eigi heimtingu á því að skýrt sé hverju sinni hvað hann sé að greiða fyrir og að ljóst sé að hann sé ekki að greiða fyrir endurbætur og viðhald sem gagnaðili ber einn ábyrgð á. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að leggja fram reikninga þá sem nefndir eru í hreyfingalista í bókhaldi hans og reikningur hans fyrir framkvæmdunum er grundvallaður á.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í kostnaði gagnaðila við lóðaframkvæmd meðfram gangbraut við götuna og tröppur upp á gangbraut við götna.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að leggja fram reikninga sem nefndir eru í fylgiskjali með reikningi gagnaaðila á hendur álitsbeiðanda.

Reykjavík, 15. febrúar 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson