Nr. 35/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 35/2019

Hagnýting séreignar. Umgengni um sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, móttekinni 9. apríl 2019, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 29. maí 2019, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. júní 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. september 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fimm eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er um hagnýtingu gagnaðila á séreign sinni og umgengi um sameign.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að láta af ólöglegri starfsemi sem varði brot á lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og geri við þær skemmdir sem hann hafi valdið.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða skaðabætur til húsfélagsins þar sem töluverður kostnaður hafi fylgt starfsemi hans, til dæmis hafi hitaveitukostnaður aukist um 39%.

Í álitsbeiðni kemur fram að íbúð gagnaðila sé stúkuð niður í smærri einingar og rekin sem nokkurs konar verbúð. Þar dveljist síbreytilegur fjöldi erlendra verkamanna til skamms tíma og sé gróflega gengið á rétt annarra íbúa hússins. Gengið sé í þvottavélar þeirra og þvottaefni, mikill óþrifnaður, ekki sé hirt um rusl, útidyrahurð sé ávallt skilin eftir galopin og gagnaðili viti ekki hversu margir lyklar séu í umferð eða hversu margir séu í notkun á hverjum tíma. Rafmagn og síma (router) snúrur séu út um allt í sameign á 2. hæð. Rafmagn sé tekið úr sameign og leitt inn í íbúð á 2. hæð. Þá hafi gagnaðili breytt bílskúr sínum í tvær íbúðir og leigt út. Allar framkvæmdir séu gerðar í leyfisleysi og hvorki í samráði við aðra eigendur né borgaryfirvöld. Lóðin sé sundurgrafin og ófrágengin. Leiðslur séu lagðar, þar á meðal skolplagnir, í algjörri óþökk annarra eigenda og yfirvalda.

Í greinargerð gagnaðila segir að aldrei sé gengið í þvottavélar og þvottaefni annarra íbúa. Reglulega sé þrifið í íbúð gagnaðila og gætt að því að vel sé gengið um alla sameign. Því sé hafnað að rafmagns- og símasnúrur séu út um allt ásamt því að rafmagn sé tekið úr sameign og leitt inn í íbúð á 2. hæð. Öllum ásökunum álitsbeiðanda sé hafnað sem röngum og ósönnum.

Íbúð gagnaðila hafi verið í skammtímaleigu um tíma en í dag sé hún í langtímaleigu. Sótt hafi verið um leyfi fyrir íbúðirnar í bílskúrnum og séu umsóknirnar í ferli. Lóðin um eignina sé ekki sundurgrafin og ófrágengin, þvert á móti hafi verið gengið frá lóðinni með fullnægjandi hætti.

Skaðabótakröfu álitsbeiðanda sé hafnað. Engar sannanir liggi fyrir um tjón og þá sé öðrum skilyrðum skaðabótaréttar ekki fullnægt.

Álitsbeiðandi nefni hvorki um hvaða ólöglegu starfsemi hann eigi við né hvaða meintu brot gagnaðili eigi að hafa framið á lögum um fjöleignarhús. Þá leggi álitsbeiðandi hvorki fram fundargerðir húsfélagsins né önnur gögn sem sýni fram á að málið hafi verið borið undir það. Þá liggi ekki fyrir nein gögn um að álitsbeiðandi hafi borið umrædd ágreiningsefni undir gagnaðila áður en álitsbeiðnin hafi verið lögð fram.

Sérstaklega sé vísað til 1., 2. og 3. mgr. 20. gr. laga um fjöleignarhús. Með nefndri 2. mgr. sé tryggður ráðstöfunar- og eignarréttur viðkomandi eiganda að fasteign sinni. Eiganda sé því frjálst að leigja eða ráðstafa séreign sinni að teknu eðlilegu tilliti til nágranna og annarra íbúa í húsinu.

Einnig sé vísað til 26. gr. sömu laga. Þannig sé gagnaðila frjálst að ráðstafa íbúð sinni hvernig sem hann vilji svo lengi sem það bitni ekki á öðrum íbúum hússins. Gagnaðili hafi í dag tryggt góða umgengni leigjenda á allri sameign. Hann hafi þrifið og lagað allan óþrifnað sem fyrir hafi verið. Þá sé almennt viðurkennt að eigandi í fjöleignarhúsi geti leigt út íbúð sína í langtímaleigu án samþykkis annarra eigenda. Sá réttur falli innan ramma laga um fjöleignarhús.

Gagnaðili vísar til 1. mgr. 34. gr. og 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús og segir að honum sé heimilt að nýta sameignina á eðlilegan hátt. Það geti leigjendur hans einnig. Þá beri öðrum íbúum eða eigendum að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til eðlilegrar hagnýtingar þeirra. Gagnaðila hafi verið sýnd ósanngirni og óbilgirni í samskiptum við álitsbeiðanda. Hann hafi, án allra sannanna, borið þungar sakir á gagnaðila sem eigi sér enga stoð í raunveruleikanum.

Lögð sé fram formleg kvörtun vegna hundahalds í húsinu. Ekkert samþykki liggi fyrir af hálfu gagnaðila um að eiganda sé heimilt að vera með hund eða kött. Um sameiginlegan inngang og stigagang sé að ræða. Viðkomandi eigandi uppfylli því ekki skilyrði laga um fjöleignarhús hvað varði dýrahald. Þess sé krafist að umrædd dýr verði fjarlægð úr húsinu hið fyrsta.

Engar ákvarðanir húsfélagsins liggi fyrir um húsreglur, umgengnisreglur eða ályktanir um umgengni leigutaka hjá gagnaðila. Engin gögn séu lögð fram sem sanni fullyrðingu álitsbeiðanda um að hitaveitukostnaður hafi hækkað um 39%.

Þær ljósmyndir sem hafi fylgt álitsbeiðni geti hafa verið teknar hvar sem er, þær verið sviðsettar eða þeim breytt og bætt. Ekki liggi fyrir staðfesting um að þær sýni rétta mynd af aðstæðum eða séu af umræddri eign. Réttmæti þeirra sem sönnunargildi í málinu sé hafnað.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að það geti ekki talist eðlilegt leigufyrirkomulag þegar íbúð sé stúkuð niður í smærri einingar og að þeir sem dveljist þar segist aðspurðir einungis vera þar í nokkra daga. Gagnaðili segi að hann leyfi þeim mönnum sem dveljist í íbúðinni að vera þar endurgjaldslaust. Umgengnin sé eins og álitsbeiðandi hafi lýst í álitsbeiðni, þótt einhverjir þættir hafi lagast. Útidyrahurðin sé oft skilin eftir galopin og þrifum sé verulega ábótavant sem og önnur umgengni. Varðandi tengla í sameign þá sé innstunga fyrir utan íbúð gagnaðila sem sé tengd við rafmagn úr íbúðinni. Í þessa innstungu séu tengdar ýmsar snúrur sem aftur séu leiddar inn í íbúð hans. Yfir þessu hafi húsfélagið kvartað bréflega þar sem þetta sé ekki leyfilegt og öðrum íbúum til ama, en ekki hafi verið brugðist við því. Álitsbeiðandi standi við fyrri lýsingar eins og ljósmyndir beri vott um.

Ekki hafi verið farið að lögum þegar bílskúrnum hafi verið breytt í íbúðarhúsnæði í algjöru leyfisleysi og bókstaflega í skjóli nætur. Þetta hafi verið gert í óþökk annarra eigenda/íbúa í húsinu og án samþykkis þeirra. Vísað sé til ákvæða 20., 27., 35. og 41. gr. í lögum um fjöleignarhús.

Það sé fjarstæða að gengið hafi verið frá lóðinni á fullnægjandi hátt. Myndir tali sínu máli. Gagnaðili hafi ekki tekið eðlilegt tillit til nágranna og annarra íbúa, sbr. 20. gr. laga um fjöleignarhús.

III. Forsendur

Deilt er um hagnýtingu gagnaðila á séreign sinni. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Í 2. mgr. sömu greinar segir að eiganda sé skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt sé og eðlilegt þyki í sambærilegum húsum. Í eignarráðinu felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. sömu laga eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Hafi breytt hagnýting eignarhluta sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Í athugasemdum við 27. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars:

Hér vegast á þeir hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með.

Álitsbeiðandi lýsir því að í íbúð gagnaðila dveljist tímabundið erlendir verkamenn endurgjaldslaust. Þeir dveljist í íbúðinni í stuttan tíma í senn, jafnvel nokkra daga, og fjöldi þeirra sé síbreytilegur. Margir lyklar að sameigninni séu þannig í umferð. Ekki sé um að ræða hefðbundna útleigu á íbúð heldur sé um að ræða fyrirkomulag sem líkja megi við verbúð. Þetta fyrirkomulag hafi töluverð áhrif á sameign hússins þar sem mikill óþrifnaður sé til staðar, gengið sé í þvottavélar eigenda, snúrur frá íbúðinni liggi í sameign og útihurð sé ítrekað skilin eftir opin. Gagnaðili hafnar þessum fullyrðingum álitsbeiðanda og segir að íbúðin sé nú í langtímaleigu félags, sem starfar á sviði iðnaðar. Af gögnum málsins má leiða að viðkomandi félag láni eða leigi eignina út til starfsmanna sinna en því er ekki sérstaklega mótmælt að í henni dvelji margir einstaklingar og að hún hafi verið hólfuð niður umfram það sem teikningar gera ráð fyrir. Telur kærunefnd að þessi nýting á íbúðinni teljist óeðlileg og fjöldi heimilisfólks sé þannig ekki innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð húsnæðisins. Með þessu brjóti gagnaðili eða leigjandi hans, sem gagnaðili ber ábyrgð á að þessu leyti gagnvart eigendum öðrum í húsinu, gegn 2. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga.

Þá hefur gagnaðili útbúið íbúðir, sem hann leigir út, í bílskúr sínum sem er um 30 fermetrar að stærð. Með því að breyta notkun bílskúrsins í íverurými breytir gagnaðili verulega afnotum hans að mati kærunefndar. Kærunefnd telur því að umrædd breyting á bílskúrnum sé veruleg og útheimti samþykki allra eigenda, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús.

Ekki verður þó hjá því komist að hafna kröfum álitsbeiðanda um að gagnaðili láti af meintri ólögmætri starfsemi og bæti tjón vegna skemmda og aukins kostnaðar húsfélagsins á grundvelli vanreifunar. Ekki liggur fyrir sönnun um tjón eða tjónsfjárhæð, auk þess sem það er ekki á valdsviði kærunefndar að stöðva meinta ólögmæta starfsemi.

Vegna umgengni um sameign hússins telur kærunefnd tilefni til að benda á að samkvæmt 1. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús skal stjórn húsfélags semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa. Í 2. mgr. sömu greinar segir að reglur þessar, húsreglur, skuli hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota sé því að skipta, allt eftir því hvað við eigi og eðlilegt og haganlegt þyki að reglufesta í viðkomandi húsi.

Gagnaðili leggur fram formlega kvörtun í greinargerð sinni vegna hundahalds í húsinu og segir að ekki liggi fyrir samþykki af hans hálfu um að eiganda sé heimilt að vera með hund eða kött. Þá krefst hann þess að umrædd dýr verði fjarlægð úr húsinu. Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Í 2. mgr. sömu greinar segir að erindi til kærunefndar skuli vera skriflegt og í því skuli skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni. Kærunefnd telur að um sé að ræða almenna kröfu af hálfu gagnaðila sem er jafnframt án rökstuðnings. Þar að auki er óljóst hvaða eigandi haldi dýr í húsinu. Þessari kröfu gagnaðila er því vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að kröfu gagnaðila skuli vísað frá.

Reykjavík, 26. september 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson