Mál nr. 8/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 25. maí 2023

í máli nr. 8/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 21.400 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 1. febrúar 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. febrúar 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 18. febrúar 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 20. febrúar 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi í vefgátt nefndarinnar 27. febrúar 2023 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. febrúar 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 28. febrúar og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 1. mars 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning um leigu sóknaraðila á herbergi í íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður sig hafa tekið herbergið á leigu innan íbúðar varnaraðila í desember 2022 og þá greitt 95.000 kr. í leigu og 30.000 kr. í tryggingu. Upphaflega hafi verið samið um leigu í desember en síðar hafi sóknaraðili spurt hvort hún gæti verið til 8. janúar sem varnaraðili hafi samþykkt munnlega. Er sóknaraðili hafi beðið um skriflegan leigusamning hafi varnaraðili aftur á móti neitað því. Þá hafi dregið úr trausti sóknaraðila á varnaraðila. Henni hafi fundist hluti munnlegs samkomulags þeirra brotið og ekki talið öruggt að greiða leigu fyrir afnotin í janúar án skriflegs samnings. Sérstaklega í ljósi þess að 2. janúar þegar sóknaraðili hafi óskað eftir samningi hafi varnaraðili sagt henni að yfirgefa herbergið. Hún hafi þá skilað lyklunum. Á þessum tímapunkti hafi henni ekki verið gefinn kostur á að vera áfram og þá hafi henni ekki fundist hún hafa formlega staðfestingu fyrir því að hún gæti verið í herberginu til 8. janúar.

Samkvæmt upphaflegu samkomulagi hafi varnaraðili ætlað að vera í íbúðinni í eina nótt yfir jólin en síðan hafi hún byrjað að vera þarna viðstöðulaust. Sóknaraðili hefði ekki tekið herbergið á leigu hefði hún vitað að leigusalinn byggi þar en henni hafi verið sagt að varnaraðili kæmi til með að flytja inn 15. janúar.

Varnaraðili hafi haft fjórar vikur til að skila tryggingunni. Sóknaraðili hafi sent varnaraðila áminningu 31. janúar 2023 og þá fengið 5.000 kr. endurgreiddar. Sóknaraðili hafi flutt út 2. janúar og telji sig eiga að greiða 3.600 kr. í leigu fyrir janúar. Varnaraðila beri því að endurgreiða 21.400 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa viljað leigja herbergið til 8. janúar en 29. desember hafi hún sent skilaboð um að hún vildi flytja út 2. janúar og fá alla trygginguna endurgreidda.

Tryggingar séu hugsaðar sem öryggi fyrir leigusala greiði leigjendur ekki leigu á tilsettum tíma. Samkvæmt samningi aðila hafi sóknaraðili átt að greiða 25.000 kr. í leigu fyrir janúarmánuð, sem hún hafi ekki gert.

Sóknaraðili hafi beðið um samning daginn sem hún hafi viljað flytja út. Varnaraðili hafi flutt til D í um mánuð og leyft sóknaraðila að vera í íbúðinni á meðan.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að viðgerð hafi átt sér stað í íbúðinni sem hún hafi ekki verið látin vita af. Þá hafi dóti hennar verið hent, farið hafi verið inn í herbergið hennar og hlutum hent áður en hún hafi skilað lyklum. Aldrei hafi verið rætt um að sóknaraðili gæti ekki hætt við dvölina.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að viðgerð hafi verið gerð á einni eldhúshillu. Einu litlu grænu blaði sem sóknaraðili hafi skilið eftir hafi verið hent. Sóknaraðili hafi flutt út að morgni og skilið eftir opna hurð. Varnaraðili hafi vaknað og gengið inn í herbergið, enda séð að allt hafi verið farið nema blaðið.

VI. Niðurstaða         

Deilt er um hvenær leigutíma lauk. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila frá 8. desember 2022 óskaði sóknaraðili eftir að leigja herbergið til 8. janúar sem varnaraðili féllst á. Með skilaboðum 29. sama mánaðar upplýsti sóknaraðili að hún væri óvænt að fá tvo vini sína frá Austurríki í heimsókn í byrjun janúar og því væri best fyrir alla að hún flytti út eins fljótt og mögulegt væri. Einnig óskaði hún eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins sem varnaraðili neitaði. Sóknaraðili byggir málatilbúnað sinn aðallega á því að varnaraðili hafi neitað að gera skriflegan leigusamning og því hafi hún ekki talið öruggt að greiða leigu fyrir janúar. Einnig segir hún að varnaraðili hafi farið fram á að hún yfirgæfi herbergið 2. janúar í samtali þeirra. Fyrir liggja rafræn skilaboð frá 5. janúar þar sem varnaraðili lýsir því að í þessu samtali hafi hún sagt að sóknaraðila væri velkomið að vera til 8. janúar en þar sem hún væri að áreita sig hafi hún vinsamlega beðið hana um að yfirgefa íbúðina.

Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að aðilar gerðu munnlegan leigusamning til 8. janúar 2023. Þá vildi sóknaraðili losna fyrr undan leigusamningi vegna komu vina sinna til landsins sem varnaraðili féllst ekki á. Af gögnum málsins virðist sem ágreiningur hafi þá komið upp á milli aðila um önnur atriði, svo sem skriflegan leigusamning en ekki eru efni til að fallast á að sóknaraðila hafi verið heimilt að rifta samningnum á þeirri forsendu einni. Ljóst er einnig að ágreiningur kom upp í samtali aðila 2. janúar sem leiddi til þess að varnaraðili bað sóknaraðila um að yfirgefa íbúðina. Nefndin telur gögn málsins þó bera með sér að það hafi ekki verið ásetningur varnaraðila að rifta leigusamningi aðila heldur hafi þetta verið sagt undir kröfum sóknaraðila um að losna fyrr undan samningnum og fá tryggingarféð endurgreitt.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með hliðsjón af þessu ákvæði sem og að því virtu sem að framan greinir telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á leigu vegna tímabilsins 1.-8. janúar 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 25. maí 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                      Eyþór Rafn Þórhallsson