Mál nr. 107/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. maí 2023

í máli nr. 107/2022

A ehf.

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að uppsögn varnaraðila á leigusamningi aðila um íbúðarhúsnæði og útihús að D sé ólögmæt og að samningurinn skuli gilda til loka hans 31. desember 2023. Til vara krefst sóknaraðili þess að viðurkennt verði að uppsögnin verði úrskurðuð ólögmæt aðeins hvað varði íbúðarhúsnæðið að D og að leigusamningurinn skuli gilda til loka hans 31. desember 2023 hvað íbúðarhúsnæðið varði. Til þrautavara krefst sóknaraðili þess að verði ekki fallist á framangreindar kröfur verði viðurkennt að uppsögn skuli ekki koma til framkvæmda fyrr en endanleg niðurstaða liggi fyrir, eftir atvikum fyrir æðri dómi, í dómsmáli aðila um annan leigusamning. 

Varnaraðili krefst þess að kæru sóknaraðila verði vísað frá. Til vara krefst varnaraðili þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 17. október 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 26. október 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. nóvember 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 7. nóvember 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 7. nóvember 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 15. nóvember 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 16. nóvember 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 27. janúar 2023 óskaði kærunefnd nánari upplýsinga frá sóknaraðila. Með bréfi, dags. 1. febrúar 2023, barst svar frá sóknaraðila og var það sent varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 2. febrúar 2023. Með tölvupósti 14. febrúar 2023 bárust frekari athugasemdir og gögn frá sóknaraðila og voru þau send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust með tölvupósti 21. febrúar 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag. Með bréfi, dags. 24. febrúar 2023, bárust viðbótarathugasemdir sóknaraðila sem sendar voru varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 27. febrúar 2023. Viðbótarathugasemdir bárust frá varnaraðila með tölvupósti sama og voru þær sendar sóknaraðila til kynningar með tölvupósti kærunefndar 28. febrúar 2023.

Á fundi kærunefndar 27. mars 2023 var ákveðið að óska eftir frekari upplýsingum frá aðilum og var það gert með tölvupóstum nefndarinnar 30. sama mánaðar. Svar varnaraðila barst með tölvupóstum 30. og 31. mars og svar sóknaraðila barst með tölvupósti 4. apríl 2023. Voru svörin send hvorum aðila með tölvupóstum kærunefndar 13. apríl 2023. 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2021 til 31. desember 2023 um leigu sóknaraðila á einbýlishúsi varnaraðila að D á E, ásamt útihúsum, fjósi og hlöðu. Aðilar gerðu einnig tímabundinn leigusamning með sama gildistíma um leigu sóknaraðila á gistiheimili í eigu varnaraðila að F. Um var að ræða framlengingu á fyrri leigusamningi sem aðilar gerðu um öll húsin en leigutími hófst á árinu 2010. Ágreiningur er um lögmæti uppsagnar varnaraðila á leigusamningi aðila um einbýlishúsið, útihúsið, fjósið og hlöðuna.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að frá árinu 2010 hafi hann haft á leigu fasteignir í eigu varnaraðila við D í G. Þar hafi hann rekið gistiheimili, ferðaþjónustu og eigendur og fyrirsvarsmenn hans búið í íbúðarhúsi. Uppsögn varnaraðila hafi borist 30. apríl 2022 á báðum leigusamningum en hún hafi einnig verið send með tölvupósti 29. sama mánaðar.

Sóknaraðili hafi höfðað mál fyrir dómstólum til ógildingar á uppsögn varnaraðila á leigusamningi um gistiheimilið og einnig vegna lækkunar á leigugreiðslum en sóknaraðili hafi lent í rekstrarerfiðleikum vegna COVID-19. Stefna hafi verið þingfest í héraðsdómi 8. september 2022. Svo sem ráða megi af stefnu sóknaraðila og greinargerð og gagnstefnu varnaraðila sé ágreiningur um leigugreiðslur. Aftur á móti hafi aldrei verið ágreiningur um leigugreiðslur vegna íbúðarhússins og útihúsanna og sóknaraðili alltaf staðið í skilum með greiðslur þeirra vegna. Það hafi verið nýtt af fyrirsvarsmönnum og eigendum sóknaraðila til íbúðar allt frá árinu 2010, en þau séu í hjúskap og þar hafi þau haldið heimili fyrir sig og fjölskyldu sína. Uppsögninni hafi verið mótmælt þegar í stað 29. apríl 2022.

Í fyrsta lagi sé uppsögn á leigusamningi um íbúðarhúsið og útihúsin ólögmæt þar sem uppsögn á leigusamningi um gistiheimilið sé ólögmæt. Uppsögn varnaraðila á fyrrnefnda samningnum hafi grundvallast á 2. mgr. 4. gr. hans og vísað hafi verið til þess að þar sem leigusamningi um gistiheimilið ljúki fyrir 31. desember 2023 sé uppsögnin heimil. Forsenda þess að varnaraðili geti borið við nefndu ákvæði sé að leigusamningi um gistiheimilið hafi lokið á lögmætan hátt. Ítarleg rök séu færð fyrir því í stefnu sóknaraðila að uppsögnin sé ólögmæt og ógild og þar af leiðandi sé uppsögn á leigusamningnum um íbúðarhúsið og útihúsin það einnig. Í öllu falli sé varnaraðila óheimilt að segja upp leigusamningnum um íbúðarhúsið og úthúsin fyrr en skorið hafi verið úr um lögmæti uppsagnarinnar fyrir dómstólum.

Í öðru lagi sé uppsögn á leigusamningi um íbúðarhúsið og útihúsin ógild þar sem fyrrnefnt uppsagnarákvæði sé í andstöðu við XI. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Um sé að ræða íbúðarhúsnæði og það hafi verið nýtt sem slíkt, enda hafi það verið heimili eigenda og fyrirsvarsmanna sóknaraðila. Þar af leiðandi sé lágmarksuppsagnarfrestur 12 mánuðir, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, en lögin séu ófrávíkjanleg hvað varði íbúðarhúsnæði, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Uppsagnarfrestur samkvæmt 2. mgr. 4. gr. leigusamningsins sé ekki í samræmi við þetta lagaákvæði og hefði þurft að vera að lágmarki tólf mánuðir en tímabundnir leigusamningar gildi til loka þeirra, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Unnt sé að semja um að tímabundnum leigusamningi ljúki fyrir lok hans á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, sbr. 2. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Slíkar forsendur, atvik eða aðstæður séu ekki til staðar. Eina ástæðan sem 2. mgr. 4. gr. leigusamningsins vísi til og veiti heimild til að segja upp leigusamningnum sé að leigusamningi um gistiheimilið ljúki fyrr. Uppsögnin sé þannig spyrt saman við atvinnurekstur og sú vernd sem húsaleigulög eigi að veita leigjendum og íbúum íbúðarhúsnæðis hafi þar með að engu verið gerð. Þá sé tveggja mánaða uppsagnarfrestur of stuttur fyrir íbúðarhúsnæði og ætti að vera að lágmarki tólf mánuðir svo að unnt yrði að beita undantekningarheimild 2. mgr. 56. gr. húsaleigulaga.

Jafnframt sé ljóst að uppsögn leigusamningsins um gistiheimilið og hvernig varnaraðili hafi viljað ljúka honum byggi í meira lagi á hæpnum forsendum eins og ráða megi af stefnu sóknaraðila. Jafnvel þótt dómstólar fallist ekki á að uppsögnin um gistiheimilið sé ógild þá sé hún í öllu falli ósanngjörn og ómálefnaleg í ljósi COVID-19 og geti ekki fallið undir að vera sérstök forsenda, atvik eða aðstæður sem réttlæti uppsögn leigusamnings um íbúðarhúsnæði. Þá hafi téð uppsagnarákvæði ekki verið í upphaflegum drögum leigusamningsins sem send hafi verið sóknaraðila heldur hafi varnaraðili sett það í lokaútgáfu samningsins. Sóknaraðili hafi ekki verið í stöðu til annars en að samþykkja lokaútgáfuna, enda hafi hann þá staðið í því að reyna að ná samningum við varnaraðila um leigusamninginn um gistiheimilið og vonast til að geta haldið þar áfram rekstri og ná samningum. Aðstöðumunur aðila hafi verið mikill og sóknaraðili undir pressu frá varnaraðila.

Túlka verði allan vafa sóknaraðila í vil, enda um að ræða íbúðarhúsnæði sem sé nýtt sem slíkt og tilgangur húsaleigulaga sé að veita leigjendum vernd, ekki síst hvað varði íbúðarhúsnæði. Telja verði það meginreglu leiguréttar að túlka vafaatriði leigjanda íbúðarhúsnæðis í vil, ekki síst þegar leigugreiðslur séu í skilum og leigjandi hafi ekki brotið af sér á neinn hátt. Uppsagnarákvæði leigusamningsins sé ekki í samræmi við húsaleigulög og beiting þess ómálefnaleg og ósanngjörn í garð sóknaraðila.

Engum vafa sé undirorpið að um íbúðarhúsnæði sé að ræða, enda hafi varnaraðili ekki talið ástæðu til að afsláttur af leigu í fjóra mánuði skyldi ná til þess og alltaf hafi verið talin fram húsnæðishlunnindi hjá eigendum sóknaraðila vegna þessa íbúðarhúsnæðis sem sóknaraðili hafi lagt þeim til.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að fyrri málsástæða sóknaraðila um gildi uppsagnar á leigusamningi um gistiheimilið sé til meðferðar fyrir héraðsdómi. Því geti kærunefnd ekki byggt á henni þar sem sóknaraðili hafi borið þann réttarágreining undir dómstóla sem enn hafi ekki verið skorið úr um. Þar sem sóknaraðili hafi kosið að fara með ágreininginn fyrir dómstóla geti hann ekki farið með sams konar ágreining þar sem reyni á sömu sjónarmið undir nefndina. Þá hafi málið átt að sæta frávísun þegar í upphafi þar sem ágreiningur samkvæmt þessari málsástæðu sé ekki um túlkun á húsaleigulögum heldur réttindum og skyldum sem varði kröfur um afslátt vegna COVID-19. Það mál verði ekki leyst nema fyrir dómstólum þangað sem málinu hafi verið vísað og slíkar málsástæður eigi ekki undir kærunefnd, sbr. orðalag á heimasíðu nefndarinnar þess efnis að reynist ágreiningur ekki vera um túlkun á húsaleigulögum skuli vísa máli frá.

Vegna seinni málsástæðu sóknaraðila þá sé hann einkahlutafélag. Leigusamningur um D og útihús sé á milli varnaraðila og einkahlutafélagsins en ekki eigenda þess, sem hafi aftur á móti kosið að búa í einni af þeim fasteignum sem leigusamningur hafi tekið til. Varnaraðili hafi engar kröfur gert til þess í umræddum leigusamningi að ein fasteignanna yrði nýtt til fastrar búsetu fjölskyldu þeirra. Eigendurnir hafi aftur á móti kosið að eiga heimili í umræddri fasteign og þar sem hún sé skráð sem íbúðarhús hafi varnaraðili ekki gert athugasemdir við það. Þá sé leigusamningurinn ekki aðeins um D þar sem eigendur sóknaraðila hafi valið sér búsetu því að hluti fasteignanna sé útihús, fjós og hlaða þar sem sóknaraðili reki meðal annars hestaleigu sem sé hluti reksturs gistiheimilis. Þær eignir verði ekki slitnar frá D. Allar þessar fasteignir séu leigðar sóknaraðila vegna reksturs hans á gistiheimilinu og því séu þær allar nátengdar rekstri gistiheimilisins. Því sé ekki hægt að fella leigu á þeim fasteignum undir annað en atvinnurekstur, sbr. 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, en þar segi að ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði séu frávíkjanleg. Ákvæði um sameiginlega uppsögn allra leigusamninga, komi til uppsagnar á leigusamningi um gistiheimilið sé því með fullri lagalegri heimild í húsaleigulögum. Varnaraðili hafi lagt höfuðáherslu á að leigusamningurinn væri við einkahlutafélagið sem hafi séð um rekstur í fasteignunum, en ekki við einstaklinga. Því beri að líta svo á að eigendur sóknaraðila leigi af honum en ekki varnaraðila, enda telji eigendur sóknaraðila það fram til hlunninda á skattskýrslum sínum.

Ástæða þess að gerð hafi verið krafa þess efnis að þyrfti að segja upp leigusamningi um gistiheimilið þá virkjaðist sjálfkrafa uppsögn með viðbótar tveggja mánaða uppsagnarfresti vegna D og útihúsanna, sé sú að fasteignirnar séu nátengdar á lóðinni og verði ekki skyldar í sundur komi til áframhaldandi leigu þeirra til nýrra aðila eða til sölu þeirra eins og bæjarráð varnaraðila hafi lagt til. F sé ein jörð þar sem ekkert hús sé með afmarkaða lóð. Sameiginleg aðkoma sé fyrir allar fasteignir og notendur þeirra og skil á milli fasteigna séu mjög óljós.

Því hafi það verið forsenda fyrir því að sóknaraðili fengi D og útihúsin á leigu að viðkomandi leigutaki hefði gistiheimilið einnig á leigu. Þegar sú forsenda hafi brostið þá hafi einnig brostið leigan á D og útihúsunum. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga séu ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og því hafi verið gerð sú eðlilega krafa að hinar leigðu fasteignir til sóknaraðila héldust í hendur hvað varði leigutíma, réttindi þeirra og skyldur.

Varnaraðili hafi sagt upp leigusamningnum vegna gistiheimilis vegna verulegra vanefnda, en sóknaraðili hafi verið í vanskilum með leigugreiðslur frá ágúst 2020. Þriggja mánaða uppsagnarfrestur hafi verið með heimild í 11. gr. leigusamnings og 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga. Þar sem í 2. mgr. 4. gr. leigusamnings um D og útihús segi að ljúki leigusamningi um gistiheimilið í F fyrir 31. desember 2023 sé heimilt að segja samningi um D og útihús upp með tveggja mánaða fyrirvara, þrátt fyrir gildistíma til ársloka 2023, hafi þeim samningi verið sagt upp með fimm mánaða fyrirvara, með uppsagnarfresti til 30. september 2022. Sérstaklega hafi verið tiltekið að óskaði sóknaraðili eftir lengri uppsagnarfesti skyldi það gert skriflega innan mánaðar frá móttöku þessarar uppsagnar. Slík beiðni hafi ekki borist. Þau tilvik sem getið sé um í 58. gr. húsaleigulaga séu uppfyllt í máli þessu, sbr. 2. mgr. 4. gr. í leigusamningi um D og útihúsin.

Telji kærunefnd að um húsnæðið að D, útihús, fjós og hlöðu, eigi að gilda ákvæði húsaleigulaga um íbúðarhúsnæði, þrátt fyrir að útihús geti ekki talist til íbúðarhúsnæðis, sé á það bent að sóknaraðili hafi með sjálftöku sinni á húsnæðinu nýtt sér sex mánaða uppsagnarfrest á húsnæðinu og gott betur, sé miðað við sex mánaða uppsagnarfrest á íbúðarhúsnæði, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, þar sem húsnæðið sé enn í fullum notum af hans hálfu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ágreiningur um uppsögn leigusamningsins vegna íbúðarhússins og útihúsanna hafi ekki verið borinn undir dómstóla og því ekkert því til fyrirstöðu að kærunefnd fjalli um hann. Sjónarmið um litis pendens, þ.e. að ágreiningur skuli ekki vera til meðferðar samtímis hjá tveimur yfirvöldum, eigi því ekki við um uppsögn hans.

Það hvort heimilt sé að spyrða saman uppsögn leigusamnings um atvinnuhúsnæði við leigusamning um íbúðarhúsnæði sé eitthvað sem kærunefnd þurfi að taka afstöðu til, sem og hvort uppsögn leigusamningsins um gistiheimilið sé málefnaleg ástæða fyrir uppsögn á leigusamningnum um íbúðarhúsnæðið og útihúsin.

Varnaraðila hafi alla tíð verið kunnugt um notkun íbúðarhúsnæðisins og að þar búi eigendur sóknaraðila og noti húsnæðið fyrir fjölskyldu sína. Þegar sóknaraðili hafi tekið við rekstri gistiheimilisins og tekið eignirnar á leigu hafi íbúðarhúsið verið í leigu til óskylds aðila og verið nýtt sem íbúðarhúsnæði. Fyrstu plön eigenda sóknaraðila hafi verið að búa á E en þegar leigjandi íbúðarhússins hafi sagt upp leigu hafi orðið úr að sóknaraðili hafi tekið húsið á leigu í nóvember 2010 og frá júní 2011 hafi það verið nýtt til búsetu fyrir eigendur sóknaraðila. Það hafi komið skýrt fram í öllum leigusamningum að umrætt húsnæði sé íbúðarhúsnæði. Útihúsin hafi fylgt en varnaraðili talið þau vera því sem næst ónýt þegar samningur hafi verið gerður og leiga því lág eins og fram komi í leigusamningum.

Íbúðarhúsið sé skráð í fasteignaskrá sem íbúðarhúsnæði og því ekki heimilt að nýta það til annars. Það sé ekkert sem banni lögaðila að nýta húsnæði sem íbúðarhúsnæði, ekki síst þegar það sé skráð sem slíkt í fasteignaskrá. Samkvæmt fasteignaskráningu fylgi útihúsin íbúðarhúsinu, eins og venja sé til með sveitabýli. Íbúðarhúsnæðið hafi ekki verið leigt í atvinnuskyni, heldur gagngert tekið fram í leigusamningum að það sé leigt sem íbúðarhúsnæði.

Af bókun bæjarráðs, dags. 18. nóvember 2021, verði ekki betur séð en að varnaraðili ætli að gera lóðarleigusamninga um eignirnar í samvinnu við G. Virðist því varnaraðili ætla að skilja eignirnar í sundur og selja þær. Varnaraðili virðist því hafa þær fyrirætlanir að skilja eignirnar í sundur þótt hann telji það ekki hægt gagnvart sóknaraðila. Bókun bæjarráðs geri í öllu falli ráð fyrir lóðarleigusamningum í fleirtölu og verði það ekki skilið öðruvísi en svo að skilja eigi mannvirkin í sundur. Ákvörðun um að selja eign sé ekki gild ástæða fyrir uppsögn leigusamnings, nema hennar sé sértaklega getið í leigusamningi sem ekki hafi verið gert. Þá sé alvanalegt að fasteignir séu seldar þótt á þeim hvíli leigusamningar.

Varnaraðili hafi sjálfur tekið skýrt fram að ekki yrðu veittir neinir afslættir af leigu vegna íbúðarhússins þar sem um væri að ræða íbúðarhús fjölskyldu og ótengt atvinnurekstri. Röksemdir varnaraðila um að íbúðarhúsið hafi verið leigt til atvinnureksturs fái ekki staðist, til dæmis í ljósi yfirlýsinga fjármálastjóra varnaraðila um hið andstæða sem hafi verið farið eftir.

Uppsögninni hafi verið mótmælt innan fimmtán mínútna þar sem byggt hafi verið á gildistíma samnings til loka árs 2023. Verði því jafnað til þess að fram hafi komið ósk og krafa um að samningur gilti út samningstímann. Eigendur sóknaraðila hafi haft samband við bæjarstjóra varnaraðila og óskað eftir að leigusamningur yrði framlengdur til 31. september 2023, sbr. tölvupóst 10. maí 2022, og bæjarstjórinn veitt framlengingu til 30. september 2022. Jafnframt hafi varnaraðili krafið sóknaraðila um leigu vegna íbúðarhússins og útihúsanna og reikningar vegna leigunnar verið greiddir út október 2022. Síðan hafi sóknaraðili millifært leigu vegna nóvember 2022 inn á bankareikning varnaraðila. Með því að hafa athugasemdalaust tekið við leigu hljóti varnaraðili að hafa viðurkennt að í gildi væri samningur um leigu við sóknaraðila og eigendur hans og að uppsögn væri óréttmæt.

Verði ekki fallist á kröfu sóknaraðila komi til skoðunar hvort stofnast hafi nýr ótímabundinn leigusamningur þar sem varnaraðili hafi haldið áfram að krefjast leigu, þrátt fyrir uppsögn, sbr. ákvæði húsaleigulaga, einkum 10. og 59. gr. laganna.

Það sé með öllu óréttmætt að saka sóknaraðila og eigendur hans um sjálftöku. Varnaraðili hafi krafist leigu vegna gistiheimilisins eftir uppsögn hans og hljóti þar með að hafa viðurkennt að uppsögn hans hafi verið ólögmæt.

Það sé ekki íþyngjandi fyrir varnaraðila að leigusamningur um íbúðarhúsnæðið og útihúsin standi, samkvæmt efni sínu, til loka samningstíma. Í öllu falli hafi varnaraðili ekki fært fram neinar réttmætar eða málefnalegar ástæður fyrir því að þurfa að fá íbúðarhúsið og útihúsin fyrir lok samningstíma.

V. Niðurstaða              

Í 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings geti þeir, einn eða fleiri, leitað atbeina kærunefndar húsamála.

Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá enda hafi ágreiningur aðila um leigusamning um gistihúsið þegar verið borinn undir dómstóla en sóknaraðili geti ekki borið sams konar ágreining þar sem reyni á sömu sjónarmið undir kærunefnd húsamála. Þá byggir varnaraðili á því að ágreiningur samkvæmt málsástæðu sóknaraðila sé ekki um túlkun á húsaleigulögum heldur réttindum og skyldum sem varði kröfu um afslátt vegna COVID-19. Úr því verði aðeins leyst fyrir dómstólum.

Krafa sóknaraðila fyrir kærunefnd lýtur ekki að leigusamningi um gistihús líkt og dómsmál á milli sömu aðila. Snýr ágreiningur aðila fyrir kærunefnd að því hvort gilt sé uppsagnarákvæði í leigusamningi aðila um íbúðarhúsnæði að D ásamt útihúsum, fjósi og hlöðu. Á hinn bóginn er málatilbúnaður sóknaraðila að miklu leyti byggður á því að óheimilt hafi verið að segja samningnum um íbúðarhúsnæðið upp enda hafi riftun samningsins um gistihúsið verið ólögmæt, meðal annars vegna aðstæðna í samfélaginu í kjölfar COVID-19 faraldursins. Þrátt fyrir þetta hefur sóknaraðili hafnað því að sjónarmið um litis pendens hafi áhrif í málinu og hefur meðal annars fullyrt að sóknaraðilar ætlist ekki til þess að kærunefnd „taki afstöðu til uppsagnar [varnaraðila] á leigusamningsnum um gistiheimilið eða leigufjárhæðir þess samnings, enda sá ágreiningur til meðferðar hjá dómstólum [...]“. Í ljósi framangreinds og vegna umræddrar afstöðu sóknaraðila verður að hafna frávísunarkröfum varnaraðila. Af því leiðir jafnframt að óhjákvæmilegt er að hafna öllum málsástæðum sóknaraðila um að uppsögn leigusamningsins um gistiheimilið hafi verið ólögmæt, enda verður ágreiningur um það efni leiddur til lykta fyrir dómstólum.

Sóknaraðili tók á leigu íbúðarhúsnæði að D ásamt útihúsum, fjósi og hlöðu með tímabundnum leigusamningi frá 1. janúar 2021 til 31. desember 2023. Sóknaraðili tók einnig á leigu gistiheimili í F í eigu varnaraðila vegna reksturs ferðaþjónustu. Var gildistími beggja leigusamninga hinn sami. Í 2. mgr. 4. gr. leigusamnings um íbúðarhúsnæðið og útihúsin segir að ljúki leigusamningi aðila um gistiheimilið fyrir 31. desember 2023 sé varnaraðila heimilt að segja leigusamningi þessum upp með tveggja mánaða fyrirvara, þrátt fyrir gildistíma til ársloka ársins 2023. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningum aðila.

Áður hafði sóknaraðili með leigusamningi, dags. 26. janúar 2010, tekið á leigu hluta af dvalarheimilinu í F undir starfsemi ferðaþjónustu og tengdrar þjónustu frá 1. maí 2010 til 30. október 2017. Eftir það skyldi samningurinn framlengjast í þrjú ár í senn yrði honum ekki sagt upp. Með viðauka við samninginn, dags. 18. október 2010, tók sóknaraðili útihúsin á leigu tímabundið frá 1. október 2010 til 30. október 2017. Með viðauka, dags. 6. febrúar 2013, við leigusamninginn, dagsettan 26. janúar 2010, var leigutími ákveðinn frá 1. október 2010 til 30. október 2020 og framlengdist sjálfkrafa um þrjú ár í senn, yrði honum ekki sagt upp.

Með leigusamningi, dags. 3. nóvember 2010, tók sóknaraðili íbúðarhúsnæði að D á leigu frá 1. apríl 2011 til 30. október 2017. Í þeim leigusamningi var hvergi minnst á atvinnustarfsemi sóknaraðila.

Í 2. málsl. 3. mgr. 1. gr. húsaleigulaga segir að sé húsnæði bæði leigt til íbúðar og til annarra nota skuli ákvæði laga þessara um íbúðarhúsnæði gilda um slíka leigusamninga. Í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Í leigusamningi aðila um íbúðarhúsnæðið og útihúsin, sem deilt er um í máli þessu, segir að einbýlishúsið verði nýtt sem hefðbundið íbúðarhúsnæði og að útihús verði nýtt fyrir hestaleigu sem sóknaraðili reki í tengslum við þá ferðaþjónustu sem hann reki á staðnum. Með hliðsjón af framangreindum 2. málsl. 3. mgr. 1. gr. húsaleigulaga er ljóst að ákvæði laganna um íbúðarhúsnæði gilda um samninginn og eru lögin því ófrávíkjanleg í tilfelli þessu.

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, sbr. þó 50. gr. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skuli þau tilgreind í leigusamningi. Skuli gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir.

Í athugasemdum við 58. gr. í frumvarpi því er varð að húsaleigulögum, nr. 36/1994, segir að í 2. mgr. sé gert ráð fyrir þeim nýja möguleika að aðilar geti hvor um sig sagt upp tímabundnum leigusamningi vegna mjög sérstakra ástæðna, eins og til dæmis brottflutnings annars aðilans eða andláts hans.

Í greinargerð með frumvarpi er varð að lögum nr. 63/2016 eru frekari skýringar á ákvæðinu:

Ljóst þykir að aðstæður fólks geta verið mjög misjafnar og því erfitt að sjá fyrir öll tilvik sem leigusalar og leigjendur vilja setja í leigusamninga sín á milli og talist geta sérstök í skilningi ákvæðisins. Má ætla að það teljist t.d. til sérstakra forsendna sem réttlæti uppsögn tímabundins leigusamnings uppfylli leigjandi ekki lengur hin lögmætu og málefnalegu skilyrði sem leigusali, sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni, hefur sett fyrir leigu íbúðarhúsnæðis eða ef hann veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar til að unnt sé að meta hvort hann uppfyllir umrædd skilyrði. [...]

Þó er rétt að árétta að um er að ræða undantekningu frá meginreglu húsaleigulaga um að tímabundnum samningum verði ekki sagt upp og hana ber því að túlka þröngt. Enn fremur ber í leigusamningi að tilgreina þær forsendur, atvik eða aðstæður sem geta verið grundvöllur uppsagnar tímabundins leigusamnings svo að gilt sé.

Með tölvupósti 29. apríl 2022 sendi varnaraðili sóknaraðila bréf þar sem leigusamningi aðila um gistiheimilið var sagt upp. Samhliða þeirri uppsögn var leigusamningi aðila um íbúðarhúsnæðið og útihúsin sagt upp með vísan til framangreinds ákvæðis í leigusamningnum. Varnaraðili miðaði við að leigusamningi um gistiheimilið lyki 30. júlí 2022 en að leigusamningi um íbúðarhúsnæðið og útihúsin lyki 30. september 2022.

Í málinu kemur til álita hvort varnaraðila sé heimilt að byggja uppsögn á uppsagnarákvæði í leigusamningi aðila. Ákvæðið sem um ræðir kveður ekki á um gagnkvæman uppsagnarfrest aðila heldur einhliða rétt varnaraðila sem er mjög íþyngjandi í garð sóknaraðila. Þá hefur komið fram í málinu að íbúðarhúsnæðið hefur í gegnum tíðina verið í útleigu til annarra en þeirra sem rekið hafa atvinnustarfsemi á svæðinu. Varnaraðili hefur ekki rökstutt hvaða sérstöku forsendur mæli gegn því að það fyrirkomulag verði aftur við lýði. Í ljósi þessa og að skýra beri allar undantekningar frá meginreglu um að tímabundnum samningi verði ekki sagt upp þröngt telur kærunefnd að uppsögn um íbúðarhúsnæðið sé ólögmæt. Verður því að fallast á kröfu sóknaraðila á þann hátt sem greinir í úrskurðarorði

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Viðurkennt er að uppsögn varnaraðila 29. apríl 2022 á leigusamningi aðila um íbúðarhúsnæði og útihús að D, dags. 8. apríl 2021, sé ólögmæt

Reykjavík, 3. maí 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson