Mál nr. 29/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 19. maí 2020

í máli nr. 29/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að halda eftir hluta af tryggingarfé varnaraðila vegna þrifa á hinu leigða við lok leigutíma, að fjárhæð 45.000 kr,. og vegna tjóns á hillu í ísskáp, að fjárhæð 8.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 380.000 kr. ásamt vöxtum að frádregnum kostnaði vegna hillu í ísskáp.

Með kæru, dags. 19. mars 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 31. mars 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 10. apríl 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 14. apríl 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 16. apríl 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 22. apríl 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 27. apríl 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. apríl 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 20. mars 2018 til 31. mars 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi íbúðin öll verið nýmáluð og nýuppgerð, þ.e. glæný eldhúsinnrétting með nýjum tækjum og ný gólfefni. Í baðherbergi hafi verið ný blöndunartæki. Þá hafi ljós verið í öllum rýmum.

Leigutíma hafi átt að ljúka 31. mars 2020 en aðilar komist að samkomulagi um að íbúðinni yrði skilað 15. febrúar 2020. Vegna tafa í flutningum hjá varnaraðila hafi hún fengið sólarhring til viðbótar til að geta gert íbúðinni eðlileg skil. Henni hafi því formlega verið skilað 16. febrúar 2020.

Við skilin hafi varnaraðili verið spurð hvort íbúðin hefði verið þrifin og hún sagt svo vera. Ástæða fyrirspurnarinnar hafi verið sú að íbúðin virtist alls ekki hrein svo sem betur hafi komið í ljós við nánari skoðun.

Í baðherbergi hafi verulega séð á blöndunartækjum við vask og bað, þ.e. uppsafnaðir kalk- og vatnsblettir. Myglublettir hafi verið á sturtubotni og upp úr sturtubakka molnuð mygla. Baðkar hafi verið matt með hárum og ryki. Vaskur hafi verið óhreinn. Talsverðar rakaskemmdir hafi verið á gluggakistu þar sem vatn hafi fengið að liggja. Þykkt lag af ryki hafi verið á bak við salerni.

Í stofu, holi og svefnherbergi hafi verið þykkt lag af ryki undir ofnum, ský á gluggum, ryk á veggjum og hurðakörmum, sem og við rafmagnsinnstungur. Engin lýsing hafi verið skilin eftir í stofu en við upphaf leigutíma hafi tvö ljós verið í lofti. Dósir í lofti hafi verið skildar eftir opnar með víra standandi út.

Eldhúsinnrétting hafi ekki verið þrifin. Mylsna og ryk hafi verið að finna í skúffum og innréttingu, blettir framan á skúffum og meðfram innréttingu við uppþvottavél og á fleiri stöðum. Í ísskáp hafi verið brotin hilla.

Mikið hafi séð á veggjum, þ.e. búið hafi verið að hengja mikið upp og skilja eftir nagla, auð göt og tappa í boruðum götum eftir upphengdar hillur. Þá hafi kvarnast upp úr steypu eftir hillur.

Fyrstu athugasemdir og kröfur sóknaraðila hafi verið sendar varnaraðila 18. febrúar 2020 með skilaboðum á facebook. Þeim samskiptum hafi lokið næsta dag eða 19. febrúar. Eftir það hafi samskipti farið fram með tölvupóstum. Þau hafi byrjað 21. febrúar og lokið 2. mars.

Eftir þónokkur tölvupóstsamskipti þar sem meðal annars hafi verið þrætt um bætur vegna ofangreindra hluta, hafi sóknaraðili ákveðið að falla frá nokkrum kröfum til að reyna að ná sátt.

Kröfur sóknaraðila séu 45.000 kr. vegna flutningsþrifa sem hún hafi þurft að panta og 8.000 kr. sem sé samkvæmt heildsala kaupverð hillunnar sem brotnaði.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að 15. febrúar 2020 hafi hún fengið aðstoð við flutninga og tveir aðilar séð um þrif á íbúðinni á meðan aðrir hafi flutt húsgögn og kassa. Þau hafi þurrkað af yfirborðsflötum, þrifið inni í skápum, vaska, salerni, sturtu, bað og veggi, létt þar sem ryk hafi sést, til dæmis þar sem húsgögn hafi verið fyrir, eldhúsinnréttingu að utan og innan, glugga að innan, rykmoppað gólf og ryksugað. Þrifin hafi tekið marga klukkutíma. Næsta morgun hafi verið skúrað fyrir afhendingu. Aðilar hafi gengið saman um íbúðina, báðar í skóm, til að fara yfir skilin. Fótspor, sem sóknaraðili hafi nefnt, geti því aðeins hafa verið eftir þær tvær. Eina athugasemdin sem sóknaraðili hafi gert í þeirri úttekt hafi verið sú að það sæist á blöndunartækjum inni á baðherbergi. Varnaraðili hafi svarað því svo að þrátt fyrir regluleg þrif, væri þetta eðlilegt miðað við daglegar sturtuferðir í tvö ár og vesen með raka út af ónýtum glugga. Aðrar athugasemdir hafi ekki verið gerðar. Varnaraðili hafi ekki búist við neinum eftirmálum og skilaboð sóknaraðila 18. febrúar 2020 hafi því komið henni í opna skjöldu.

Varnaraðili hafi bent á í mars 2019 að bólgur væru í málningu í gluggasyllu á baðherbergi og greinilegt að rakaskemmdir væru byrjaðar að myndast vegna vandamála með glugga. Leigusali og maður hennar hafi skoðað gluggana en ekkert gert til að laga þá. Ekki hafi verið hægt að loka glugganum inni á baðherbergi. Brúnt far á krana í vaski, sem sóknaraðili hafi kallað óhreinindi eða myglu, sé einmitt ekki það heldur hafi krómhúð máðst af við regluleg þrif í baráttu við vatnsbletti og kalk. Spegillinn hafi verið í fullkomlega góðu lagi við lok leigutíma. Ekki sjáist á myndbandi sóknaraðila að eitthvað sé athugavert við hann. Sóknaraðili hafi hvergi sýnt að vaskur hafi verið óhreinn og að baðkar hafi verið matt með hárum og ryki. Baðið hafi verið þrifið og hár tekin úr niðurfalli. Það sem sóknaraðili sýni í fljótu bragði með myndbandi virðist vera sandur eða eitthvað þvíumlíkt. Það sem gæti skýrt það væri að einhver hefði farið í skóm ofan í baðið eftir að varnaraðili hafi yfirgefið íbúðina. Þá sé beðist velvirðingar á því að greinilega hafi gleymst að þrífa af röri bak við salerni og ofan á hillu á sturtustöng. Annað hafi verið þrifið og hreint.

Svefnherbergi hafi verið þrifið. Skápaspegill hafi einnig verið hreinn. Hafi glært límband verið á gólfi hafi varnaraðila yfirsést það. Blettur, sem sóknaraðili sýni á vegg í svefnherbergi, sé far í málningu eftir kommóðu og hljóti að teljast slit.

Sóknaraðili hafi talað um slettur á veggjum en varnaraðili kannist ekki við það. Skilji varnaraðili myndband sóknaraðila rétt sé þetta uppi í horni á bak við gluggatjöld sem hafi verið í íbúðinni. Gluggatjöldin hafi bæði verið föst í horn og aðeins hægt að draga þau út. Það hefði verið ógerlegt að sletta nokkru upp á bak við gluggatjöldin og einnig hafi þetta aðeins geta sést eftir að sóknaraðili hafi tekið gluggatjöldin niður. Engin leið sé fyrir varnaraðila að vita hvort þetta hafi verið til staðar við upphaf leigutíma eða ekki. Líklegasta skýringin sé þó ekki slettur, heldur rakamyndun á bak við gluggatjöld sem ekki hafi verið hægt að draga frá þessu svæði.

Í myndbandi og á myndum sóknaraðila sjáist ryk undir tveimur ofnum. Varnaraðili hafi ekki náð nógu vel undir tvo ofna í stofunni. Ætlunin hafi verið að klára með handtusku en það hafi því miður gleymst. Á þeim fimmtán árum sem varnaraðili hafi verið á leigumarkaði hafi aldrei verið gerð krafa um að fylla í göt og mála við skil. Hennar skilningur sé sá að sóknaraðili hefði þurft að setja það í leigusamning, væri til þess ætlast.

Gluggar hafi verið þrifnir að innan. Það sé ekki í verkahring leigjenda að þrífa glugga á 2. hæð að utan. Varnaraðili hafi tekið ljósin sín í stofunni niður og haldið að hún hafi ekki átt að setja ljós sóknaraðila upp aftur þar sem íbúðin hafi verið seld. Hún hafi viljað spara henni það að taka þau niður. Af kurteisi hefði varnaraðili átt að setja peru, þótt lög krefjist þess ekki. Hefði sóknaraðili minnst á þetta við afhendingu hefði varnaraðili kippt þessu í lag samstundis.

Eldhúsinnréttingin hafi verið þrifin að innan og utan. Það geti því alls ekki staðist að það hafi verið mylsnur og ryk í skúffum og innréttingum. Ekki sé heldur að sjá að sóknaraðili hafi tekið myndir af því. Hún hafi lagt fram þrjár myndir sem hafi verið teknar með miklum aðdrætti í eldhúsi, eina af dropum á karmi innan á uppþvottavél og eina innan á skúffukarmi undir ofni, af tveimur ca. 2 cm förum. Varnaraðili viti hvorki hvar þriðja myndin hafi verið tekin né af hverju hún sé. Sóknaraðili sýni margar myndir af eldhúsi, en enga mynd frá sömu sjónarhornum. Þessar þrjár myndir sýni ekki að eldhúsinnrétting hafi ekki verið þrifin.

Varnaraðili hafi frá upphafi verið tilbúin til að greiða kostnað vegna hillunnar. Eftir að hafa farið yfir myndbönd og myndir sóknaraðila sé ljóst að hún sé að týna til smámuni og réttlæti ekki alþrif. Það örlitla sem varnaraðila hafi yfirsést hefði verið hægt að leysa á tíu mínútum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að samkvæmt húsaleigulögum hafi leigusali fjórar vikur til að gera kröfur á leigjanda og skuli þær vera skriflegar.

Vegna athugasemda varnaraðila um glugga á baðherbergi hafi maður sóknaraðila farið í íbúðina og tekist að opna gluggann með herkjum. Glugginn hafi greinilega verið bólginn vegna raka. Hann hafi bent varnaraðila á að það þyrfti að lofta reglulega út svo að glugginn myndi ekki festast aftur. Svo virðist sem glugginn hafi verið lokaður meirihluta leigutímans eins og ástand baðherbergis hafi borið merki um. Eðlileg og regluleg þrif hefðu spornað við skemmdum, kalk/vatnsbletti, á tækjum inni á baðherbergi yfir tveggja ára tímabil. Þetta séu ekki eðlileg slit.

Íbúðinni hafi verið skilað í óviðunandi ástandi og eigi það ekki bara við um eitt eða tvö herbergi heldur hafi þrifum allrar íbúðarinnar verið almennt ábótavant.

Sóknaraðili hafi leitað réttar síns hjá Neytendasamtökunum og fengið að vita að leigjandi gæti ekki gert kröfu um að koma aftur til að þrífa. Hún hafi ákveðið að fylgja þeim leiðbeiningum. Ákveðið hafi verið að kalla til fagaðila og fá flutningsþrif fyrir íbúðina. Samkvæmt upplýsingum frá honum hafi verkið tekið fimm klukkustundir og því hefðu 10 mínútur ekki dugað.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að erfitt hafi verið að halda blöndunartækjunum hreinum þar sem fljótt hafi sést á þeim. Tíu mínútur hefðu dugað til að verða við því sem varnaraðili hafi borið ábyrgð á, þ.e. setja upp ljósaperu í stofu, auk þess að þurrka við tvo ofna og aftan við salernisrör. Hún beri ekki ábyrgð á öðru.

Varnaraðili hafi ekki gert kröfu um að koma aftur og verða við því sem sóknaraðili hafi talið ábótavant heldur hafi hún boðist til þess.

Að leigjandi geti ekki gert kröfu um að koma aftur til að þrífa séu ekki leiðbeiningar til leigusala um að hann megi ekki sýna leigjanda þann sveigjanleika sem leigjandi hafi sýnt honum. Það séu ekki til lög sem banni sveigjanleika og vinsemd í viðskiptum.

Íbúðin hafi verið þrifin. Blöndunartækin hafi einnig verið þrifin og þau verið þrifin reglulega á leigutíma. Það að fagaðilar hafi náð að þrífa blöndunartækin með sínum efnum og fagkunnáttu og náð þeim gljáa sem sóknaraðili hafi viljað sýni þó ekki að varnaraðili hafi ekki þrifið íbúðina.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt gögnum málsins lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 380.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Sóknaraðili gerir kröfu í tryggingarféð til að mæta kostnaði vegna þrifa fagaðila við lok leigutíma, að fjárhæð 45.000 kr., og skemmdrar hillu í ísskáp, að fjárhæð 8.000 kr. 

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr., skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Varnaraðili skilaði íbúðinni 16. febrúar 2020. Sóknaraðili gerði kröfu í tryggingarféð með rafrænum skilaboðum 18. febrúar 2020 og tölvupósti 25. febrúar 2020. Aðilar áttu í tölvupóstsamskiptum þar sem sættir voru reyndar, en með tölvupósti 3. mars 2020 hafnaði varnaraðili kröfu sóknaraðila um kostnað vegna þrifa þar sem hún hafi ekki fallist á sáttatillögur hennar, en viðurkenndi kröfu vegna skemmda á hillu í ísskáp. Kæra sóknaraðila var móttekin hjá kærunefnd húsamála 19. mars 2020. Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila var vísað til kærunefndar innan lögbundins frests, sbr. 5. mgr. 41. gr. húsaleigulaga.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli skila húsnæðinu í hendur leigusala að leigutíma loknum ásamt tilheyrandi fylgifé og í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Ekki er deilt um kröfu sóknaraðila vegna skemmda á hillu í ísskápi og kemur því aðeins til úrlausnar í málinu krafa hennar vegna kostnaðar við alþrif á íbúðinni við lok leigutíma á þeirri forsendu að þrifum hafi verið ábótavant af hálfu varnaraðila. Varnaraðili hafnar því að þrifum hafi verið ábótavant en fellst á að farist hafi fyrir að þurrka af við tvo ofna og á tveimur stöðum inni á baðherbergi. Sóknaraðili leggur fram myndir og myndbönd sem sýna ástand hins leigða við lok leigutíma.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Sóknaraðili aflaði ekki úttektar við lok leigutíma til stuðnings kröfu um kostnað vegna þrifa. Þá telur kærunefnd að ljóst sé af gögnum málsins að íbúðin hafi verið þrifin við lok leigutíma, þrátt fyrir að aðilar deili um hversu vel það hafi verið gert, en varnaraðili hefur lýst ítarlega þeim þrifum sem hann hafi framkvæmt á íbúðinni. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að sóknaraðila hafi ekki tekist að sýna fram á að ástand íbúðarinnar við lok leigutíma hafi verið þannig að útheimt hafi alþrif á henni á kostnað varnaraðila. Kröfu sóknaraðila hér um er því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar húsamála aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um að henni sé heimilt að halda eftir hluta tryggingarfjárins vegna þrifa á hinu leigða við lok leigutíma er hafnað.

Reykjavík, 19. maí 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson