Mál nr. 50/2022 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 50/2022

Hundahald. Sameiginlegur stigagangur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 1. júní 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. júní 2022, og athugasemdir álitsbeiðenda, mótteknar 5. júlí 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. október 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er um hvort hundahald sé heimilt í eignarhluta gagnaðila.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að hundahald sé óheimilt í eignarhluta gagnaðila og að fjarlægja beri þá hunda sem þar séu.
2. Að viðurkennt verði að haldi gagnaðili áfram að leigja út eignarhluta sinn skuli húsfélag stofnað svo reglur um frágang í sameign auk reglna um ró um nætur geti verið komið á.

Í álitsbeiðni segir að gagnaðili leigi út eignarhluta sinn og leyfi leigjendum sínum að halda hunda. Álitsbeiðandi hafi komist að hundahaldinu þegar hún hafi flutt í eignarhluta sinn í lok september 2021 og þegar skrifað gagnaðila bréf um að hún veitti ekki samþykki fyrir því. Íbúðirnar deili stigagangi og inngangi og lítil íbúð í kjallara fylgi eignarhluta gagnaðila.

Álitsbeiðandi hafi ítrekað kvartað vegna hundanna og háttsemi leigjendanna. Álitsbeiðandi hafi árangurslaust rætt við þau vegna þessa. Leigjendurnir séu ekki aðeins með hunda í óleyfi heldur hafi þeir jafnframt sýnt ógnandi hegðun svo að álitsbeiðandi hafi ekki verið óhult í eigin íbúð. Gagnaðili haft sagst ætla að gera eitthvað í málinu en í lok janúar hafi hún sagt að álitsbeiðandi væri búin að kvarta of mikið og að leigjendurnir væru fínir. Álitsbeiðandi hafi þurft að búa í öðru húsnæði vegna háttsemi leigjendanna.

Í greinargerð gagnaðila segir að D ehf. eigi íbúðina sem ágreiningur snúi að en gagnaðili eigi íbúðina í kjallaranum. Telja verði að tvær íbúðir af þremur samþykki hundahald eða 2/3 hluta eigenda en ekki sé sanngjarnt að stærð/fermetrar ráði því.

Með tölvupósti fyrri eigenda íbúðar álitsbeiðanda, dags. 4. júlí 2021, hafi þau veitt samþykki fyrir hundum í húsinu. Þegar hafi verið haft samband við leigjendurna þegar kvartanir vegna hundanna hafi borist og þau verið beðin um að koma þeim annað. Þau hafi leitað að annarri íbúð en ástandið á leigumarkaðinum sé erfitt. Þá hafi þau árangurslaust reynt að koma hundunum í fóstur. Leigjendurnir hafi verið upplýstir um að þau þyrftu að finna annað húsnæði og að í framhaldinu hygðist gagnaðili selja íbúðir sínar. Leigjendurnir ætli að flytja til Spánar en þau þurfi að finna þar íbúð.

Mikið ónæði hafi hlotist af síendurteknum kvörtunum álitsbeiðanda. Þá berist hávaði vegna hljóðfæra úr íbúð hennar. Gagnaðili treysti sér ekki til að láta bera foreldra með ungbarn út á götu og verði að leysa þetta með hjálpsemi góðra manna eins og foreldra þeirra og vina sem leggi sig fram um að finna íbúð.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í eignaskiptayfirlýsingu séu skráðir tveir eignarhlutar.

Gagnaðili hafi ekki fengið leyfi fyrir hundum áður en þeir hafi flutt inn heldur hafi fyrri eigendur íbúðar álitsbeiðanda komist að því að hundar væru í húsinu þegar þau hafi hitt leigjandann í stigaganginum með hundana. Þau hafi veitt tímabundið leyfi fyrir hundunum með því skilyrði að litið yrði vel eftir þeim. Þeim hafi fundist þetta skilyrði brotið þegar þau hafi flutt út 1. október og látið álitsbeiðanda vita að þeim fyndist hundarnir gelta óvenju mikið og að ef hún vildi losna við hundana væri það ekkert mál lögum samkvæmt.

Þrátt fyrir að fasteignamarkaðurinn sé erfiður sé það óásættanlegt að ekki hafi tekist að finna pössun fyrir hundana á þeim níu mánuðum sem þau hafi vitað að þeir mættu ekki vera í íbúðinni.

III. Forsendur

Deilt er um hundahald í íbúð gagnaðila en sameiginlegur inngangur og stigagangur er í húsið.

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þegar svo hátti geti húsfélag eða húsfélagsdeild með samþykki 2/3 hluta eigenda veitt annaðhvort almennt leyfi til hunda- og/eða kattahalds eða einstökum eigendum slíkt leyfi vegna tiltekins dýrs. Getur húsfélagið bundið slíkt leyfi skilyrðum. Í 3. mgr. segir að eigandi skuli afla samþykkis annarra eigenda og fá leyfi fyrir dýrinu samkvæmt reglum viðkomandi sveitarfélags, þar sem það eigi við, áður en dýrið komi í húsið. Skuli eigandi láta húsfélagi í té ljósrit af leyfinu. Þá segir í 5. mgr. að samþykkið sé óafturkallanlegt að óbreyttum forsendum en þinglýsingar sé þörf til að það haldi gagnvart síðari eigendum í góðri trú.

Gagnaðili kveður þrjá eignarhluta vera í húsinu en álitsbeiðandi hafnar því með vísan til þess að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu séu þeir tveir sem á sér jafnframt stoð í skráningu Þjóðskrár. Verður því miðað við að tveir eignarhlutar séu í húsinu. Til þess að leigjendum gagnaðila sé heimilt að halda hund í íbúð hennar þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, sbr. 1. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 10. tölul. B liðar 1. mgr. 41. gr. sömu laga, og því sé ljóst að samþykki álitsbeiðanda verður að liggja fyrir.

Gagnaðili vísar til þess að fyrri eigendur íbúðar álitsbeiðanda hafi veitt samþykki fyrir hundahaldi leigjenda hennar. Fyrir liggur bréf þeirra, dags. 30. júní 2022, þar sem segir að þau hafi komist að hundahaldinu eftir að hundarnir voru komnir í íbúðina. Í framhaldinu hafi þau rætt við leigjandann sem hafi upplýst að um tímabundna ráðstöfun væri að ræða, um það bil tvo til þrjá mánuði. Eigendurnir hafi upplýst að þau settu sig ekki upp á móti hundahaldinu svo lengi sem umgengni og samvist væri ásættanleg. Einnig hafi þau tekið fram að þau hygðust selja íbúð sína og gætu ekki tryggt að nýir eigendur væru sama máls og þau.

Ráðið verður af yfirlýsingu fyrri eigenda íbúðar álitsbeiðanda að úr því sem komið væri og þar sem þau hugðust selja íbúðina hafi þau ekki gert mál úr hundahaldinu, enda hafi þeim verið tjáð að um stutta ráðstöfun væri að ræða. Kærunefnd telur ljóst af yfirlýsingunni að þau hafi veitt tímabundið samþykki fyrir hundahaldinu en að formleg ákvörðunartaka skyldi bíða nýrra eigenda, enda bentu þau á að samþykki þeirra væri ekki ljóst. Þess utan fylgdi gagnaðili hvorki eftir ákvæðum 3. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús um að húsfélaginu skuli látið í té ljósrit af leyfi viðkomandi sveitarfélags fyrir dýrinu áður en það flytur í húsið né 5. mgr. sömu greinar um að samþykki skuli þinglýst til að það haldi gagnvart síðari eigendum í góðri trú.

Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að leigjendum gagnaðila sé óheimilt að halda hunda í íbúð hennar.

Vegna seinni kröfu álitsbeiðanda bendir kærunefnd á að samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Telur nefndin því ekki tilefni til að fallast sérstaklega á kröfu þessa.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hundahald sé óheimilt í íbúð gagnaðila.

Reykjavík, 20. október 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson