Mál nr. 99/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. apríl 2024

í máli nr. 99/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að fallast á beiðni hans um framlengingu á leigusamningi aðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 3. september 2023.
Greinargerð varnaraðila, dags. 18. september 2023.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 26. september 2023.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 6. október 2023.
Svar sóknaraðila við fyrirspurn kærunefndar, dags. 14. mars 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2022 til 31. október 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi aðila sem gilti frá 1. nóvember 2021 til 31. október 2022. Ágreiningur málsins snýst um hvort varnaraðila hafi verið óheimilt að synja beiðni sóknaraðila um framlengingu á leigusamningi aðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að ástæða þess að varnaraðili hafi synjað honum um framlengingu á leigusamningnum sé sú að hann hafi lagt bifreið sinni ólöglega, en mikill skortur sé á bílastæðum fyrir leigjendur. Sóknaraðili hafi ekki fengið tækifæri til að andmæla synjuninni skriflega með hæfilegum fresti heldur fengið tölvupóst um að honum bæri að skila íbúðinni í lok október vegna ítrekaðra brota. Engar rannsóknir hafi farið fram á meintum brotum en allir leggi ólöglega á einhverjum tímapunkti.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að á gildistíma fyrri leigusamnings aðila hafi sóknaraðili fengið aðvörun í kjölfar þess að hann hafi lagt bifreið sinni ólöglega í stæði framan við húsið sem sé sérmerkt fyrir aðgengi sjúkra- og björgunarbíla. Tekið hafi verið fram að atvikið yrði skráð í tölvukerfi varnaraðila og kynni að hafa áhrif við umsókn um framlengingu og að ítrekuð brot gætu leitt til uppsagnar. Leigusamningurinn hafi verið framlengdur 11. ágúst 2022 enda hefðu engin frekari brot á reglum varnaraðila átt sér stað þá. Bifreið sóknaraðila hafi síðan verið lagt ólöglega við húsið 7. mars 2023 og hann fengið skriflega áminningu sama dag en þrátt fyrir það hafi hann endurtekið brotið 31. sama mánaðar. Varnaraðili hafi þá bent á að ítrekuð brot gætu haft áhrif á stöðu samnings og varðað riftun. 

Sóknaraðili hafi óskað eftir framlengingu 14. ágúst 2023 en því verið hafnað vegna ítrekaðra brota á reglum varnaraðila. Sóknaraðili hafi óskað endurskoðunar með bréfi, dags. 15. ágúst 2023, en varnaraðili rökstutt höfnunina með bréfi, dags. 17. sama mánaðar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða        

Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi íbúðarhúsnæðis að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu þess, svo fremi sem húsnæðið sé falt til leigu í að minnsta kosti eitt ár. Í 1. mgr. 52. gr. laganna er kveðið á um að vilji leigjandi nýta sér forgangsrétt skuli hann tilkynna leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti að minnsta kosti þremur mánuðum áður en leigusamningurinn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma. Að öðrum kosti falli forgangsréttur hans niður. 

Leigusamningur aðila var tímabundinn og gerði ráð fyrir að leigutíma lyki 31. október 2023. Samkvæmt gögnum málsins óskaði sóknaraðili eftir framlengingu á leigusamningnum 14. ágúst 2023 en þá voru minna en þrír mánuðir eftir af leigutíma. Var forgangsréttur hans til leigu íbúðarinnar á grundvelli 1. mgr. 51. gr. því fallinn niður á grundvelli fortakslaus skilyrðis 1. mgr. 52. gr. um að tilkynningu um nýtingu forgangsréttar verði að senda að minnsta kosti þremur mánuðum fyrir leigulok ella falli hann niður. Verður því að hafna kröfu sóknaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORР       

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 11. apríl 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson