Mál nr. 28/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 28/2021

Hugtakið hús. Eitt hús eða fleiri. Húsfélag.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 2. apríl 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða hús sem standa að Hverfisgötu 117, Rauðarárstíg 11 og Rauðarárstíg 13 í Reykjavík. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í Hverfisgötu 117. Ágreiningur er um hvort til staðar sé eða hvort heimilt sé að stofna sameiginlegt húsfélag fyrir nefnd hús.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að engin kvöð sé til staðar um að stofna sameiginlegt húsfélag um ytra byrði með húsfélögunum Rauðarárstíg 11 og 13.

Í álitsbeiðni kemur fram að á tveimur fundum húsfélaga um Rauðarárstíg 11, Rauðarárstíg 13 og Hverfisgötu 117 hafi komið fram óskir um að mynda sameiginlegt húsfélag þessara þriggja húsa um ytra byrði þeirra með það í huga að ráðast í framkvæmdir til að bæta það. Álitsbeiðandi hafi áhuga á samvinnu við hin húsfélögin og þess vegna önnur á svæðinu um ýmis mál en sjái ekki neina stoð í gögnum eða lögum um að því beri að vera aðili að sameiginlegu húsfélagi um ytra byrði.

Í fylgigögnum megi sjá að hvergi virðist gert ráð fyrir neinum formlegum tengslum þessara húsa. Þannig megi á lóðaruppdrætti frá árinu 2016 greina nokkuð skýra aðgreiningu á Hverfisgötu 117 og húsanna á báðar hliðar. Sjá megi á ljósmynd af húsunum þremur að útlit Hverfisgötu 117 sé frábrugðið hinum tveimur þótt teiknarinn hafi verið sá sami.

Eigendur að Hverfisgötu 117 sjái fyrir sér ýmsa möguleika á samstarfi við hin húsfélögin, svo sem að staðið verði saman að ástandsmati steinklæðningar og glugga, að gert verði sameiginlegt átak til að fegra baklóðina og annað slíkt, jafnvel samvinnu um gluggaskipti og lagfæringar á steinklæðningu í því skyni að lækka heildarkostnað, verði það niðurstaða ástandsmats. Gagnaðili sjái aftur á móti ekki ástæðu til að mynda sameiginlegt húsfélag um þessa hluti.

Undanfarið hafi húsfélagið Hverfisgötu 117 staðið fyrir endurnýjun og lagfæringum á ýmsum hlutum sameignar, þar á meðal á þaki árið 2020. Til standi að skipta um glugga, sem séu orðnir lélegir, og nýlega hafi farið að leka í kjallara sem gæti kallað á útgjöld. Húsin séu gömul og ýmis konar viðhald komið á tíma en forgangsröðun gæti verið mjög mismunandi milli húsfélaga.

III. Forsendur

Í 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að fjöleignarhús teljist í lögum þessum hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði geti verið allra og sumra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að lögin gildi um fjölbýlishús með íbúðum eingöngu, hús með bæði íbúðum og húsnæði til annarra nota, hús sem alfarið séu nýtt til annars en íbúðar, svo sem atvinnustarfsemi, og einnig raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í athugasemdum um 1. gr. í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir:

Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.

Í 1. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús segir að með húsi í lögum þessum sé átt við byggingu sem varanlega sé skeytt við land og standi sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilji sig þannig frá þeim, þótt sambyggð eða samtengd séu, að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögum þessum sem sjálfstætt hús. Í fyrri lið þessa ákvæðis birtist sú meginregla sem hér skiptir máli, þ.e. að hús er bygging sem stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum. Undantekningu frá meginreglunni er að finna í seinni liðnum og felst í því að þótt um sé að ræða eina samfellda byggingu skilur hluti hennar sig þannig frá byggingunni í heild sinni að eðlilegt og haganlegt sé að fara með þann hluta samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús. Í þessari málsgrein er ekki að finna stoð fyrir ályktun þess efnis að unnt sé að líta á fleiri byggingar sem allar standa sjálfstæðar og aðgreindar, eða tengjast eftir atvikum enn öðrum húsum, sem eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga.

Þá segir í 2. mgr. 6. gr. sömu laga að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem séu sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standi á einni lóð eða fleiri, sé allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.

Kærunefnd húsamála hefur í álitum sínum fjallað um það úrlausnarefni hvenær um sé að ræða undantekningu frá þeirri meginreglu að sambyggingar teljist eitt hús í skilningi laganna, þ.e. hvenær hluti sambyggingar skilji sig svo frá heildinni að eðlilegt og haganlegt sé að fara með þann hluta samkvæmt lögum þessum sem sjálfstætt hús. Kærunefnd hefur talið að ekkert eitt atriði ráði þar úrslitum heldur þurfi við úrlausn slíks álitaefnis að fara fram heildstætt mat í hverju tilviki fyrir sig þar sem til skoðunar komi fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þar með taldar eignaskiptayfirlýsingar, útlit húss og eðli máls, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Í málinu er um að ræða þrjá stigaganga sem byggðir voru árið 1942 og standa að Hverfisgötu 117, Rauðarárstíg 11 og Rauðarárstíg 13. Þeir eru hluti af langri sambyggingu sem stendur við Hverfisgötu 117 til 145, Rauðarárstíg 1-13 og Bríetartún 6-36. Til úrlausnar í máli þessu er  einungis hvort líta beri á hluta sambyggingarinnar, þ.e. fyrrnefnda þrjá stigaganga, sem sjálfstætt hús og þá eftir atvikum hvort það tilheyri einu húsfélagi.

Á teikningavef Reykjavíkurborgar er teikning af húsinu, Rauðarárstíg 11 og 13 og Hverfisgötu 117, teiknuð af Hafliða Jóhannessyni, dags. 10. nóvember 1941. Ljóst er samkvæmt þeim teikningum að húsið uppfyllir þau skilyrði sem kærunefnd hefur lagt til grundvallar um hvort um eitt hús sé að ræða. 

Með vísan til þess, sem rakið hefur verið hér að framan, er það niðurstaða kærunefndar að Hverfisgata 117, Rauðarárstígur 11 og Rauðarárstígur 13 séu eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laga þessara, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þarf því ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Að þessu ákvæði virtu er þegar til staðar húsfélag um fjöleignarhúsið.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að Hverfisgata 117, Rauðarárstígur 11 og Rauðarárstígur 13 séu eitt hús og húsfélag því þegar til staðar.

Reykjavík, 31. ágúst 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson