Mál nr. 3/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 3/2009
Eignarhald: Bílskúrsréttur, byggingarréttur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. janúar 2009, beindi G hdl., f.h. A, B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. febrúar 2009, athugasemdir G hdl., f.h. álitsbeiðenda, dags. 2. mars 2009, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. mars 2009, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 19. maí 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1, alls fjóra eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara, merkt 0001, íbúð á 1. hæð, merkt 0101, íbúð á 2. hæð, merkt 0201 og íbúð í risi, merkt 0301. Álitsbeiðendur eru eigendur 1. hæðar og 2. hæðar en gagnaðilar eru eigendur kjallara og riss.
Ágreiningur er um rétt til byggingar bílskúrs á lóð hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að bílskúrsréttur, þ.e. byggingarréttur til að byggja tvær sambyggðar bílageymslur á lóðinni X nr. 1, fylgi eignarhlutum álitsbeiðenda merktum 0101 og 0201.
Í álitsbeiðni kemur fram að þinglýst „skiptayfirlýsing“ sé frá 4. október 1983 en þar er einungis hlutfallsskipting en hvorki lýsing á húsi né lóð. Hinn 31. júlí 1947 hafi verið samþykkt á fundi byggingarnefndar teikning af tveimur sambyggðum bílageymslum á lóðinni sem enn hafi ekki verið byggðar. Álitsbeiðendur hafi árið 2008 sótt um leyfi til að byggja tvær sambyggðar bílageymslur á lóðinni en málinu verið frestað hjá byggingarfulltrúa þar til samþykki meðeigenda lægi fyrir eða umsækjendur myndu sýna fram á viðkomandi byggingarrétt sinn. Álitsbeiðendur telja að þeir eigi byggingarrétt til að byggja tvær sambyggðar bílageymslur (bílskúra) á lóðinni X nr. 1.
Greina álitsbeiðendur frá því að húsið X nr. 1 hafi verið byggt árið 1946 og þá verið þrjár íbúðir verið í húsinu, þ.e. í kjallara, á 1. hæð og á 2. hæð, ásamt risi. Upphaflegir eigendur hafi verið H og I. H hafi átt íbúð í kjallara og íbúð á 1. hæð en I átt íbúð á 2. hæð og risið. Með afsali, dags. 2. nóvember 1946, hafi H selt J kjallarann og 1. hæðina. Árið 1947 hafi þáverandi eigendur hússins, þ.e. J (kjallari og 1. hæð) og I (2. hæð og ris), fengið samþykkta teikningu af tveimur sambyggðum bílageymslum á lóðinni. Bílageymslurnar hafi aldrei verið byggðar. Telja álitsbeiðendur að byggingarrétturinn fylgi íbúðum á 1. og 2. hæð.
Máli sínu til stuðnings benda álitsbeiðendur á að þegar teikningin af tveimur sambyggðum bílageymslum á lóðinni var samþykkt árið 1947 hafi húsið verið í eigu tveggja aðila, þ.e. J (kjallari og 1. hæð) og I (2. hæð og ris) og fylgdi bílskúrsrétturinn hvorum eiganda. Telja álitsbeiðendur að eigandinn sem átti bæði íbúðina í kjallaranum og íbúðina á 1. hæðinni hafi selt byggingarréttinn með íbúðinni á 1. hæð en ekki íbúðinni í kjallaranum sem hann seldi síðar. Þá telja álitsbeiðendur að eigandinn sem átti íbúðina á 2. hæð ásamt risi hafi ekki selt byggingarréttinn með risinu sem hann seldi á undan 2. hæðinni og því fylgi viðkomandi réttur 2. hæðinni.
Benda álitsbeiðendur á að íbúðin í kjallaranum og á 1. hæðinni hafi verið í eigu J 1946–1970 sem þá hafi selt íbúðina á 1. hæð en átt íbúðina í kjallaranum áfram. Með afsali, dags. 19. júlí 1970, seldi hann íbúðina á 1. hæð. Í afsalinu sé tekið fram að íbúðinni fylgi „réttur til að byggja bílskúr á lóðinni“. Íbúðina í kjallaranum seldi hann svo með afsali, dags. 14. febrúar 1973. Með vísan til þess liggi ljóst fyrir að bílskúrsrétturinn sem tilheyrði eiganda 1. hæðar og kjallara hafi verið seldur með íbúðinni á 1. hæð en ekki með kjallaraíbúðinni, enda J búinn að afsala sér bílskúrsréttinum sem hann átti með sölunni á íbúðinni á 1. hæð. Gagnaðili, þ.e. eigandi íbúðar í kjallara, eigi því ekki bílskúrsrétt á lóðinni.
Þegar álitsbeiðandi, þ.e. eigandi 1. hæðar, keypti eignarhluta sinn í húsinu merktan 0101 með kaupsamningi, dags. 4. september 2003, hafi honum verið tjáð að bílskúrsréttur fylgdi. Á þeim tíma sem kaupsamningurinn hafi verið gerður kom fram á veðbókarvottorði að bílskúr fylgdi. Þar sem ekki hafi verið búið að byggja bílskúrinn hafi verið sett ákvæði í kaupsamninginn að á veðbókarvottorði komi fram að bílskúr fylgi en þar eigi að koma fram að byggingarréttur að bílskúr fylgi þar sem ekki væri búið að byggja bílskúrinn. Hafi veðbókarvottorðið verið leiðrétt í samræmi við það, þ.e. tekið út að bílskúr fylgi og sett í staðinn að byggingarréttur að bílskúr fylgi.
Þá benda álitsbeiðendur á að 2. hæðin og risið hafi verið í eigu I og K 1946–1971. Með afsali, dags. 27. október 1971, hafi K, ekkja I, selt L 2. hæðina og risið. Með afsali, dags. 15. janúar 1973, hafi L selt M 2. hæðina og risið, sem þar með sé sú sem síðast hafi átt 2. hæðina og risið saman. M seldi risið með afsali, dags. 27. júní 1973, en átti 2. hæðina áfram. Með þessari sölu séu eignarhlutar í húsinu orðnir fjórir en voru þrír áður því 2. hæðin og risið höfðu verið einn eignarhluti. Á þessum tíma hafi ekki verið samþykkt íbúð í risinu en íbúðin hafi verið samþykkt 25. maí 1989. Með kaupsamningi, dags. 14. desember 1976, hafi M keypt risið aftur en selt að nýju með afsali, dags. 13. júní 1979. Þegar hún seldi risið tók hún nákvæmlega fram í bæði skiptin hvað fylgdi því en tilgreindi ekki að lóðarréttindi fylgi eins og hún hafði tekið fram við söluna 2. hæðar. Þá hafi hún tekið það skýrt fram í bæði skiptin að í risinu sé ekki samþykkt íbúð. Með afsali, dags. 14. október 1991, seldi M álitsbeiðendum síðan 2. hæðina. Þar sem M afsali sér ekki byggingarréttinum bílageymslunnar þegar hún seldi risið fylgi hann 2. hæðinni. Gagnaðili, þ.e. eigandi íbúðar í risi, eigi því ekki bílskúrsrétt á lóðinni.
Varðandi bílskúrsrétt álitsbeiðenda, þ.e. eigenda 2. hæðar, sé á því byggt að upphaflega hafi rétturinn til að byggja tvær sambyggðar bílageymslur á lóðinni tilheyrt báðum eigendum hússins. Á það benda álitsbeiðendur að I, sem upphaflega átti 2. hæðina og risið, hafi kvittað fyrir teikningunni 1947. Liggi ekkert fyrir að hann hafi síðar afsalað sér sínum hluta til J sem hafi átt réttinn á móti honum. M, sem hafi verið síðasti aðilinn til að eiga 2. hæðina og risið saman, hafi því átt byggingarréttinn ásamt eiganda 1. hæðar. M hafi selt risið á undan 2. hæðinni. Þegar hún seldi risið hafi ekki verið tekið fram að byggingarréttur bílageymslu fylgdi og því hafi hún átt byggingarréttinn áfram og hann þannig fylgt 2. hæðinni þegar hún seldi álitsbeiðendum hana. Því til stuðnings sé vísað til yfirlýsingar M, dags. 21. maí 2008, en þar komi fram að hún hafi ekki selt byggingarréttinn með risinu heldur hafi hann fylgt 2. hæðinni.
Telja álitsbeiðendur ljóst að byggingarréttur að tveimur sambyggðum bílageymslum fylgi eignarhlutum 0101 og 0201. Þegar J seldi 1. hæðina 1970 þá tók hann fram í afsali að bílskúrsrétturinn í eigu hans eigi að fylgja 1. hæðinni. Liggi því ljóst fyrir að bílskúrsrétturinn sem hafi verið í eigu J sé seldur með 1. hæðinni en ekki kjallaranum. Hafi eigendur 1. hæðar ekki afsalað þeim rétti. Þegar M seldi risið frá 2. hæðinni hafi eignarhlutum fjölgað í húsinu um einn þar sem 2. hæðin og risið hafi áður verið sami eignarhlutinn. Þar sem hún afsali sér ekki bílskúrsréttinum við þessa sölu hafi hann áfram verið í hennar eigu og fylgt 2. hæðinni þegar hún seldi álitsbeiðendum hana. Kröfu álitsbeiðenda til stuðnings er jafnframt vísað til álitsgerðar kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 21/2002.
Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að forsaga málsins sé sú að á haustmánuðum ársins 2007 hafi farið fram tölvupóstssamskipti milli álitsbeiðenda og gagnaðila vegna fyrirhugaðrar smíði tvöfalds bílskúrs á lóðinni við húsið að X nr. 1 þar sem þeir skiptust á skoðunum um ágreiningsefnið. Á þessum tíma hafi álitsbeiðandi, eigandi íbúðar 0201, lýst því yfir að íbúðir 0101 og 0201 ættu byggingarrétt að þessum bílskúr. Gagnaðilar hafi ekki séð ástæðu til að mótmæla því formlega á þeim tíma, enda hafi ekki stefnt í að bílskúr yrði byggður. Hins vegar þegar gagnaðilum hafi borist beiðni frá álitsbeiðendum um skriflega yfirlýsingu varðandi nýjar teikningar sem þau hafi látið gera fyrir sig, sem nái meðal annars til umrædds bílskúrsreits, hafi gagnaðilar farið að rýna í opinber gögn um húsið og komist að því að svo virtist sem álitsbeiðendur ættu ekki þennan byggingarrétt, enda hafi ekki fundist þinglýstar heimildir sem studdu þessar fullyrðingar álitsbeiðenda.
Gagnaðilar hafi því óskað eftir að álitsbeiðendur sýndu fram á þennan rétt sinn sem álitbeiðendur hafi ekki orðið við með vísan til þinglýstra heimilda. Því hafi legið beinast við að leita í lögin sem gefi álitsbeiðendum forgangsrétt að byggingu bílskúra þar sem þau eigi stærstu eignarhlutana. En hyggist þau nýta sér þennan forgangsrétt, eins og nú hafi verið stefnt að, þyrftu þau að greiða gagnaðilum fébætur. Álitsbeiðendur hafi boðið fébætur sem gagnaðilar féllust ekki á og vildu þess í stað kalla til matsmann, líkt og lögin segja þegar svo beri undir.
Hvað varðar ágreiningsefnið benda gagnaðilar á að þeir hafi séð teikninguna frá 1947 í fyrsta sinn nú þegar málið hafði verið lagt fyrir kærunefndina. Gagnaðilar þekki ekki hvaðan þessi teikning komi nú skyndilega inn í þetta mál enda sé þessi teikning ekki í samræmi við þau gögn sem legið hafi fyrir við kaup þeirra á fasteigninni, sbr. núgildandi afstöðumynd, samþykkt hjá byggingarnefnd 25. maí 1978. Ekki sé að sjá af skjalinu hvaða réttindi það beri með sér eða fyrir hverja og þá sérstaklega í ljósi þess að um sé að ræða teikningu eða afstöðumynd frá árinu 1947, en eftir það hafi byggingarnefnd samþykkt nýjar afstöðumyndir sem gildi í dag. Enn fremur að sé ekkert í gögnum málsins sem styðji þá fullyrðingu álitsbeiðenda að það hafi verið annars vegar J (kjallari og 1. hæð) og hins vegar I (2. hæð og ris) sem hafi sótt um byggingarréttinn í sameiningu. Skjal þetta sýni eingöngu teikningu sem samþykkt hafi verið á fundi byggingarnefndar 31. júlí 1947, ekkert annað. Því sé fullyrðingu álitsbeiðenda um hver eða hverjir hafi verið umsækjendur byggingarréttar hafnað sem ósönnuðum.
Gagnaðilar benda á að ljóst sé að álitsbeiðendur hafi aldrei ætlað sér að byggja í samræmi við framangreinda teikningu frá 1947 sem sýni bifreiðaskýli að flatarmáli 52 m², en ekki
60,6 m² líkt og nýja teikningin sýni. Teikningunum beri ekki saman, til dæmis þá nái bílskúrinn á nýrri teikningu alveg upp að húsinu að norðanverðu og þar af leiðandi ekki hægt að ganga aftur fyrir húsið, líkt og hægt sé samkvæmt gömlu teikningunni þar sem gert hafi verið ráð fyrir um 1 metra breiðu svæði. Eins komi ekkert fram um aðkeyrslu og/eða bílastæði fyrir framan bílskúrinn á þessari teikningu. Auk þess sé ekki að sjá að nefndu skjali hafi verið þinglýst, enda beri skjalið það ekki með sér og því hvorki um að ræða þinglýsta eignarheimild né skjal sem sýni rétt álitsbeiðenda umfram gagnaðila.
Hins vegar hafi verið vísað til þess í álitsbeiðni að „álitsbeiðendur sóttu á árinu 2008 um leyfi til að byggja tvær sambyggðar bílageymslur á lóðinni en málinu var frestað hjá byggingarfulltrúa þar til samþykki meðeigenda lægi fyrir eða umsækjendur myndu sýna fram á byggingarréttinn“. Hér komi að vísu ekki á óvart að byggingarfulltrúi hafi óskað eftir að umsækjendur sýndu fram á byggingarréttinn því það sé nákvæmlega það sem gagnaðilar hafi ítrekað óskað eftir af álitsbeiðendum frá upphafi þessa máls, enda við kaup gagnaðila á fasteignum sínum að X nr. 1 hafi ekkert komið fram í þinglýstum skjölum sem sýnt hafi byggingarrétt álitsbeiðenda.
Það veki furðu hjá gagnaðilum að einungis sé lögð fram teikning sem samþykkt hafi verið á fundi byggingarnefndar árið 1947. Hvorki hafi álitsbeiðendur séð ástæðu til þess að leggja fram gildandi afstöðumynd, samþykkta árið 1978, né það skjal sem eigendur eignarhluta mögulega kanna ef minnsti vafi sé um rétt aðila á lóðinni.
Gagnaðilar gera kröfu um verði talið að samþykkt teikning sýni fram á byggingarrétt á lóðinni að viðurkenndur verði sameiginlegur byggingarréttur allra eigenda hússins til að byggja tvær sambyggðar bílageymslur á lóðinni að X nr. 1.
Máli sínu til stuðnings benda gagnaðilar á 28. gr. laga nr. 26/1994. Í fyrsta lagi benda gagnaðilar á að við kaup þeirra á eignarhlutum sínum að X nr. 1 hafi legið fyrir þau þinglýstu skjöl sem máli skipta við fasteignakaup. Hér sé átt við veðbókar- og þinglýsingarvottorð eigna, afsal eigna, vottorð frá Fasteignamati ríkisins varðandi eignir gagnaðila, eignaskiptayfirlýsingu, dags. 4. október 1983 og undirrituð af öllum þáverandi eigendum, þ. á m. fyrri eigenda efri hæðar og riss, M, yfirlýsingu húsfélags, söluyfirlit fasteignasölu og svo lóðarleigusamning og teikningu sem lóðarleigusamningi fylgir, en ekki sé að sjá af þeirri teikningu að gert sé ráð fyrir bílageymslum á lóðinni en ef grannt sé skoðað sjáist á skjalinu að útlínur samþykktra bygginga á lóðinni hafi verið markaðar. Hvorki þá né í dag hafi verið að finna þinglýstar kvaðir eða aðrar heimildir sem hafi gefið gagnaðilum tilefni til að telja byggingarrétt til staðar fyrir álitsbeiðendur, byggingarrétt sem gæfi álitsbeiðendum rétt til að koma fyrir bílageymslum og innkeyrslu yfir stærsta hluta sameiginlegs garðs þeirra og gagnaðila að X nr. 1.
Gagnaðilar taka fram að þinglýsing sé opinber skráning réttinda yfir tilteknum eignum til þess að þau njóti réttarverndar gagnvart þriðja aðila. Þinglýst heimild sé þannig eignarheimild sem hafi verið staðfest formlega með þinglýsingu og þinglýsta eignarheimild hafi þá sá sem þinglýsingarbækur nefni eiganda á hverjum tíma. Ljóst sé af gögnum málsins að sérstakur réttur álitsbeiðenda til byggingar verði ekki byggður á þinglýstum heimildum enda sé nefnda heimild til álitsbeiðenda ekki að finna í þinglýstum gögnum. Af þessu leiði, verði byggingarréttur talinn vera fyrir hendi á lóðinni fyrir bílageymslur, að nefndur byggingarréttur sé sameign allra eigenda hússins.
Gagnaðilar vekja athygli á því að við kaup gagnaðila að fasteignum sínum hafi komið skýrt fram í kaupsamningum að eignum fylgi það sem fylgja beri að engu undanskildu, þ.m.t. hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Eins komi þar fram að um kvaðir skuli fjallað í lóðarleigusamningi og skiptasamningi, en engar kvaðir varðandi byggingarrétt sé þar að finna. Væri byggingarréttur til bílageymsla talinn vera fyrir hendi án þess að réttur álitsbeiðenda til slíks hafi komið fram í þeim þinglýstu gögnum sem öll hafi legið fyrir við kaup gagnaðila þá muni bílageymslur samkvæmt framlagðri teikningu þekja stóran hluta garðs eigenda að X nr. 1. En það sem meira sé að innkeyrsla að bílskúrum, ef réttur fyrir bílgeymslum yrði viðurkenndur, myndi fara yfir mun stærra svæði en fari undir bílageymslur. Tekið sé fram að á framlagðri teikningu sé ekki einu sinni gerð grein fyrir því hvernig eigi að komast að bílageymslum þrátt fyrir að þeim sé komið fyrir innst í garði X nr. 1.
Benda gagnaðilar á að kröfu sinni til stuðnings hafi álitsbeiðendur vísað til máls kærunefndar nr. 21/2002. Í því máli hafi málavextir alls ekki verið sambærilegir og í því máli sem hér um ræði enda hafi þar verið um að ræða einn eiganda að húsinu þegar teikningar hafi verið samþykktar og enginn eignaskiptasamningur til staðar fyrir þá eignarhluta sem þar um ræddi. Jafnframt benda gagnaðilar á að í því máli hafi komið fram í lýsingu eignar í veðbókarvottorði yfir eignarhluta gagnaðila að um væri að ræða fimm herbergja íbúð og hlutdeild í bílskúrsrétti en ekki hafi verið að finna sambærilegt ákvæði á veðbókarvottorði fyrir eignarhluta álitsbeiðanda.
Benda gagnaðilar á að í áliti kærunefndar í máli nr. 41/2005 séu málsatvik aftur á móti sambærileg við málsatvik í því máli sem hér um ræði. Þá benda gagnaðilar jafnframt á álit kærunefndar í máli nr. 33/2005.
Í samræmi við framangreint þá hafna gagnaðilar því að meintur bílskúrsréttur á lóð þeirra að X sé séreign álitsbeiðenda. Gagnaðilar byggja kröfu sína meðal annars á 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994. Að mati gagnaðila verði að túlka þröngt þá heimild sem felist í lokaorðum 2. mgr. 28. gr. enda um undantekningu að ræða. Við kaup gagnaðila á eignarhlutum sínum að X nr. 1 hafi legið fyrir þau þinglýstu skjöl sem máli skipta við fasteignakaup og ekkert þeirra hafi sýnt né sýni í dag þinglýsta heimild álitsbeiðenda til byggingarréttar. Engar kvaðir sé að finna á eignarhlutum þeirra er varði byggingarrétt á lóðinni. Ekki sé fjallað um byggingarrétt álitsbeiðenda í þinglýstum eignaskiptasamningi sem undirritaður hafi verið af öllum eigendum hússins. Við kaup gagnaðila á eignarhlutum sínum að X nr. 1 hafi legið fyrir afstöðumynd af lóðinni, samþykkt 25. maí 1978 hjá byggingarnefnd, sem ekki sýni bílageymslur á lóðinni eða rétt til slíkra bílgeymslna eða aðkeyrslu að þeim. Sérstakur réttur álitsbeiðenda til byggingar verði ekki byggður á þinglýstum heimildum enda sé meinta heimild til álitsbeiðenda ekki að finna í þinglýstum gögnum. Af þessu leiði, verði byggingarréttur talinn vera fyrir hendi á lóðinni fyrir bílageymslur, að nefndur byggingarréttur sé sameign allra eigenda hússins.
Í athugasemdum álitsbeiðenda er bent á að óskað hafi verið eftir áliti kærunefndar í máli þessu um eignarhald á bílskúrsrétti en ekki breytingum á samþykktri teikningu. Þá benda þeir á það að í deiliskipulagi svæðisins sé gert ráð fyrir tvöföldum bílskúr að X nr. 1. Aðkeyrsla frá gagnstétt sé að þeim.
Benda álitsbeiðendur á að samþykkt teikning frá 1947 hafi verið fengin hjá byggingarfulltrúanum í R. Jafnframt benda álitsbeiðendur á að þegar teikningin af bílageymslunum hafi verið samþykkt árið 1947 hafi húsið verið í eigu tveggja aðila, þ.e. I og J, og því hafi öðrum eigendum ekki verið til að dreifa. Eðli málsins samkvæmt hafi þeir því átt réttinn á hvorri bílageymslu fyrir sig. Þá benda álitsbeiðendur á að I sem átti 2. hæðina og risið hafi kvittað á teikninguna og J sem átti 1. hæðina og kjallara hafi tekið það fram þegar hann seldi 1. hæðina á undan kjallaranum að rétturinn til að byggja bílskúr á lóðinni fylgi 1. hæðinni. Þá taka álitsbeiðendur fram að I lést um aldur fram og það hafi verið ekkja hans, K, sem seldi eignarhlutann, þ.e. 2. hæðina og risið, L sem síðan seldi M 2. hæðina og risið en hún seldi síðan álitsbeiðanda íbúðina á 2. hæð. Bílskúrsrétturinn hafi því fylgt með sölu K til L þó svo hans sé ekki getið enda liggi ekkert fyrir um það að I hafi afsalað þeim rétti til J. Hvergi komi fram í gögnum að réttinum hafi verið afsalað til einhvers annars í húsinu og hann sé því í eigu álitsbeiðenda. Í „skiptasamningi“ hússins sé eingöngu að finna prósentutölur og sé því alfarið hafnað að skjalið verði túlkað svo að með undirritun á slíkt skjal hafi eigendur bílskúrréttarins verið að afsala sér honum. Þá verði að líta til þess að umræddur skiptasamningur hafi verið gerður fyrir gildistöku núgildandi laga þegar skiptasamningar voru ekki jafn ítarlegir og þeir eru í dag. Sé ekki unnt að líta svo á, þótt í dag séu gerðar þær kröfur að ef bílskúrsréttur fylgi tilteknum eignarhluta eigi að vera kveðið á um slíkt í eignaskiptayfirlýsingu samkvæmt núgildandi lögum, að slíkur réttur sé ekki fyrir hendi ef ekki sé kveðið á um það í gömlum skiptasamningi.
Að öðru leyti vísa álitsbeiðendur til þess sem fram komi í álitsbeiðni. Telji kærunefnd að bílskúrsrétturinn sé ekki í eigu beggja álitsbeiðenda gera þeir kröfu um það að viðurkenndur verði réttur hvors aðila fyrir sig.
Í athugasemdum gagnaðila benda þeir á að í samskiptum aðila komi margt fram sem skýrt geti málavexti. Gagnaðilar hafi frá upphafi þessa máls óskað eftir gögnum frá álitsbeiðendum sem sýni bílskúrsrétt þeirra eins og lög geri ráð fyrir, en ekki hafi verið orðið við þeirri beiðni. Meðan á þessum samskiptum hafi staðið og reyndar einnig eftir að þeim hafi lokið, hafi álitsbeiðendur sótt í þrígang og í öllum tilfellum án vitundar gagnaðila um smíði bílskúrs til byggingarfulltrúans í R. Í öllum tilfellum hafi beiðni þeirra frestað verið vegna skorts á sömu gögnum eða skýrri heimild þeirra til bílskúrsréttar.
Í ljósi þess að í athugasemdum álitsbeiðanda virðist hafa verið sett fram ný krafa eða varakrafa um að viðurkenndur verði réttur hvors álitsbeiðanda fyrir sig þá sé þörf á því að gagnaðilar setji fram kröfu, eins og fram kom í greinargerð, um að viðurkenndur verði sameiginlegur byggingarréttur eigenda hússins til að byggja bílageymslu á lóðinni að X nr. 1.
Að öðru leyti vísa gagnaðilar til greinargerðar sinnar.
III. Forsendur
Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, víkja hvorki sérstaklega að bílskúrsrétti né hvað felist í slíkum rétti. Að mati kærunefndar telst bílskúrsréttur vera réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar og felur jafnframt í sér kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans. Að því leyti sem við á ber þá að meta slíkan rétt í ljósi 28. gr. laganna þess efnis að réttur einstakra eigenda þar að lútandi verði að byggjast á þinglýstum heimildum ella sé slíkur réttur í sameign allra.
Af gögnum málsins má sjá að á samþykktri teikningu, dags. 31. júlí 1947, er gert ráð fyrir tvöföldum bílskúr á lóð hússins án þess að fram komi hvaða eignarhlut hann tilheyri. Á þeim tíma voru tveir eigendur að húsinu, annar átti kjallara og 1. hæð og hinn átti 2. hæð og ris.
Eins og rakið er í álitsbeiðni var tekið fram í afsali, dags. 19. júlí 1970, við sölu 1. hæð að íbúðinni fylgi réttur til að byggja bílskúr á lóðinni. Ekkert slíkt var tekið fram við afsal á íbúð í kjallara, dags. 14. febrúar 1993. Eignarheimildir fyrir risi bera ekki með sér að því fylgi réttur til að byggja bílskúr á eigninni.
Kærunefnd telur að eignarheimildir séu skýrar hvað þetta varðar, þ.e. að bílskúrsréttur fylgi eignarhlutum álitsbeiðenda, 1. og 2. hæð, ekki eignarhlutum í kjallara og risi. Ber því að fallast á kröfu álitsbeiðenda í málinu.
Kærunefnd tekur fram að niðurstaða hennar í málinu lýtur eingöngu að byggingarréttinum sem slíkum en ekki frekari útfærslu á honum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að bílskúrsréttur, þ.e. byggingarréttur til að byggja tvær sambyggðar bílageymslur á lóðinni X nr. 1, fylgi eignarhlutum álitsbeiðenda merktum 0101 og 0201.
Reykjavík, 19. maí 2009
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason