Mál nr. 5/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 5/2009

Kostnaðarhlutdeild: Ytra byrði, leki, opnanlegt fag.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. febrúar 2009, beindu A og B, ritari stjórnar húsfélagsins, íbúð 401, og C, íbúð 403, X nr. 7, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, formann húsfélagsins, X nr. 3, E, gjaldkera húsfélagsins, X nr. 9, og stjórnarmennina F, X nr. 1, og G, X nr. 5, og mynda þeir stjórn húsfélagsins ásamt einum álitsbeiðanda, B, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. febrúar 2009, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 3. mars 2009, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. mars 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 19. maí 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1–9, alls 61 eignarhluta. Ágreiningur er um kostnað vegna ytra byrðis, kostnaðarþátttöku húsfélagsins vegna leka í íbúð og kostnaðarþátttöku vegna glugga.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:

1. Að viðgerð/klæðning á steyptum útvegg, burðarvegg utan frá, vegna vöntunar á einangrun sé sameiginlegur kostnaður.
2. Að húsfélagið taki þátt í kostnaði vegna lagfæringar á gólfefnum og málningu vegna leka í íbúð 403.
3. Að húsfélaginu beri að endurgreiða reikning vegna viðgerðar á glugga á 4. hæð.

Í álitsbeiðni kemur fram að vöntun sé á einangrun í steyptum útveggjum (gólfplötum) í herbergjum í íbúðum 401 og 403, þ.e. í eigu álitsbeiðenda. Samkvæmt teikningum af húsinu, viðtali við arkitekt hússins og skoðun byggingarfulltrúa R hafi þarna átt að vera utanáliggjandi einangrun og klæðning sem hafi gleymst að setja er húsið var byggt. Engin einangrun sé í þessum gólfum (svalaloftum) og útveggjum og þar með mikill gólfkuldi sem nái 1,5 metra inn í herbergin. Álitsbeiðendur séu búnir að reyna að fá þetta lagað í mörg ár en ekki hafi náðst samstaða um málið í stjórn húsfélagsins X nr. 1–9 og því alltaf frestað. Álitsbeiðendur séu búnir að láta lagfæra þetta á sinn kostnað en geri kröfu á húsfélagið og telji að þetta flokkist undir sameign þar sem um viðgerð/úrbætur á steyptum útvegg utanhúss sé að ræða og einangrun/klæðning hafi alltaf átt að hafa verið utanáliggjandi samkvæmt teikningum. Ósamstaða sé um málið í stjórn húsfélagsins og neiti hún að gefa álitsbeiðendum skriflegt rökstutt svar fyrir synjun sinni. Álitsbeiðendur telji að um sameiginlegan kostnað sé að ræða þar sem viðgerð/klæðning á steyptum útvegg, burðarvegg utan frá, flokkist undir sameign en ekki séreign. Eigendur séu búnir að reyna að fá þetta lagað í a.m.k. tíu ár en þennan tíma séu búnir að vera nánast sömu menn í stjórn húsfélagsins og alltaf þeir sömu sem tefji málið. Kostnaðurinn við klæðninguna hafi verið 68.537 krónur á hvora íbúð og krefji álitsbeiðendur húsfélagið X nr. 1–9 um endurgreiðslu. Telji álitsbeiðendur að þetta flokkist undir allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar séu í sameign allra skv. 6. gr. laga um fjöleignarhús.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að skemmdir séu á gólfefni, múr og málningu í íbúðum álitsbeiðenda vegna vatnsleka um sprungur frá þaksvölum sem tilheyri stigagöngum 5 og 9, sprungu í útvegg og leka með gluggum. Búið sé að komast fyrir lekann í íbúð 401 og eigendur búnir að skipta um gólfefni og mála. Ekki sé enn búið að lagfæra lekasprungu í íbúð 403. Stjórn húsfélagsins hafi verið send fyrirspurn með tölvupósti um málið en ekkert svar borist. Eigendur íbúðar 401 séu búnir að skipta tvisvar sinnum um gólfefni í borðstofu og mála. Í fyrra skiptið hafi eigendum verið tjáð að búið væri að laga lekann og loka röri upp á þaki sem læki niður um. Skipt hafi verið um gólfefni og veggur málaður. Fljótlega hafi komið í ljós að enn lak um sprungur og að vatnið kom frá þaksvölum í stigagangi nr. 9. Haustið 2007 í stórrigningunum hafi lekið mikið um þessar sprungur og miklar skemmdir orðið á vegg og gólfi. Stjórnin hafi dregið viðgerðir á þessari sprungu í mörg ár þótt vitað hafi verið að þarna læki. Ekki sé enn búið að gera við leka í íbúð 403 sem komi frá þaksvölum í stigagangi nr. 5. Þar sé skemmd á hraunmúrhúð í lofti í tveimur herbergjum. Búið sé að lagfæra þetta einu sinni áður á kostnað eiganda. Í miklum rigningum eigi eigandi á hættu á að vatn leki niður úr loftinu og skemmi gólfefni og húsbúnað. Álitsbeiðendur spyrji hvort þeir geti ekki gert þá kröfu á húsfélagið að það beri einhvern kostnað við lagfæringar á gólfefnum og málningu. Jafnframt hvort stjórn húsfélagsins geti dregið það að láta gera við leka vegna kreppu í peningamálum. Telja álitsbeiðendur þetta flokkast undir 43. og 52. gr. laga um fjöleignarhús.

Jafnframt sé laust opnanlegt fag (önnur lömin farin) í glugga á fjórðu hæð sem ekki sé unnt að ná til frá svölum. Glugginn hafi verið mjög óþéttur og haldi hvorki vatni né vindi. Eigandi hafi látið stjórnina vita af þessu á fundi 8. september 2008 og að hætta væri á að gólfefni skemmdist ef þarna læki inn. Þá hafi verið ákveðið af hluta stjórnarinnar að eigandi yrði að gera við þetta sjálfur og fengi afnot af körfubíl þegar farið yrði í framkvæmdir vegna lekaviðgerða. Þrír mánuðir hafi liðið og þá ekki hafi enn verið búið að semja við neinn verktaka um viðgerðir. Veðurspá var þá slæm og þar sem glugginn hafi míglekið hafi álitsbeiðendur fengið gluggaviðgerðarmann í skyndi til að laga þetta 16. desember 2008 sem þeir hafi greitt fyrir. Álitsbeiðendur telji að þeir hafi verið í fullum rétti til að kalla til viðgerðarmann. Stjórn húsfélagsins hafi ætlað þeim, álitsbeiðendum, að gera við þetta og fá þá afnot af körfubíl sem kæmi eftir einhverja daga en hafi verið ókominn eftir þrjá mánuði. Glugginn hafi verið laus og ekki lagst að svo hann hafi hvorki haldið vatni né vindi. Ekki sé heldur unnt að fara fram á að álitsbeiðendur geri sjálfir við glugga á 4. hæð úr körfubíl sem einhver verktaki myndi e.t.v. lána til verksins. Kostnaðurinn við viðgerð á opnanlega faginu hafi verið 60.110 krónur og geri álitsbeiðendur þá kröfu að húsfélagið endurgreiði kostnaðinn. Telja álitsbeiðendur að þetta flokkist undir 37. gr. laga um fjöleignarhús, þ.e. ráðstafanir til að forðast tjóni.

Í greinargerð gagnaðila eru gera alvarlegar athugasemdir við álitsbeiðninni og hafnað kröfum álitsbeiðenda. Gagnaðilar viti ekki til þess að það hafi verið sannreynt að einangrun vanti í raun og veru á umrædda fleti. Aftur á móti sé ljóst að gólf séu mun kaldari við útveggi. Byggingaraðili hafi talist mjög áreiðanlegur, faglegur byggjandi og hafi að mati gagnaðila reyndar aldrei verið sannreynt að einangrun vanti á þessa fleti og því vel mögulegt að hún sé á sínum stað í samræmi við teikningar. Sé það aftur á móti staðreynd að einangrun vanti og hafi vantað frá upphafi eigi álitsbeiðendur að fá úrlausn sinna mála hjá byggingaraðila hússins eða fyrri eigendum, en ekki stjórn húsfélagsins. Álitsbeiðendur virðist hafa sýnt mikið tómlæti, sé rétt að þeir hafi reynt að fá þetta lagað í a.m.k. tíu ár. Slíkt eigi ekki að bitna á núverandi nágrönnum þeirra.

Stjórn húsfélagsins X nr. 1–9 hafi sýnt eigendum íbúðar 401 mikið umburðarlyndi. Búið sé að gera við alla útveggi, þak, skipta um gluggastykki o.s.frv. eins og sjá megi á reikningum vegna sértækra viðgerða á þeirra íbúð. Hafi lekar valdið tjóni sé það tryggingamál. Því sé alfarið hafnað að húsfélagið eigi að bera kostnað af eðlilegri endurnýjun á gólfefnum og málun íbúðar 401 X nr. 7. Að því er varðar íbúð 403 virðast eigendur íbúðar 401 hafa beint öllum kröftum að viðgerðum sinnar íbúðar en látið eigendur íbúða 403 og 302 sitja á hakanum.

Gagnaðilar telja að einn álitsbeiðenda, þ.e. ritari stjórnar húsfélagsins, fari með fleipur í sínum fullyrðingum að stjórn húsfélagsins hafi hafnað að gera við opnanlegt fag sem var farið að leka með. Stjórnin hafi samþykkt að álitsbeiðandi fengi tilboð í viðgerð sem síðan yrði borið undir stjórnina. Álitsbeiðandi hafi ekki gert það og fengið aðila til að gera við án samráðs við stjórn húsfélagsins. Skipta hafi þurft um tvær lamir og hefla neðan af glugga til að laga þennan leka. Húsfélagið geti ekki tekið á sig mistök álitsbeiðanda að láta snuða sig um tugi þúsunda króna. Eðlilegur kostnaður fyrir svona viðgerð sé samkvæmt matsmönnum húsfélagsins um 20–25.000 krónur.

Gagnaðilar telja að þessar framkvæmdir með utanáliggjandi klæðningum séu útlitsbreytingar á húsinu sem þurfi samþykki allra eigenda að X nr. 1–9. Ef til vill hefði verið skynsamlegra að lagfæra þetta innan frá með rafhitunarþynnu. Af framangreindum ástæðum og með vísan til laga um fjöleignarhús telja gagnaðilar sig vera í stöðu til þess að fara fram á að einangrunin verði fjarlægð á kostnað álitsbeiðenda.

Í athugasemdum álitsbeiðenda ítreka þeir á að byggingarfulltrúi R hafi komið á staðinn og skoðað gólfið og vegginn að utan. Hann hafi haft samband við arkitekt hússins og fengið teikningar af þessu til að kanna hvernig einangrun væri háttað. Í ljós hafi komið að engin einangrun væri í gólfunum. Þarna hafi átt að vera einangrun utanáliggjandi sem aldrei var sett. Gólfkuldinn hafi ekki aðeins verið við útvegginn heldur náð 1,5 metra inn á gólfið. Arkitekt hússins hafi vitað að þarna vantaði einangrun og verið mjög hissa á að ekki væri fyrir löngu búið að laga þetta. Eigendur hafi beðið um að þetta yrði lagað þegar verktakar væru að vinna við húsið og margoft ýtt á eftir því.

Rétt sé að mikill kostnaður hafi farið í viðgerðir á leka með gluggum í íbúðum 401 og 403 og sprungum í íbúð 401 X nr. 7. Reikningarnir sem stjórn húsfélagsins hafi sent séu yfir þær viðgerðir ásamt fleiri, til dæmis þéttingar á gluggum og sprungur í útveggjum (í íbúð 101, 302 og 402) í stigagangi 9 og viðgerðir á tvennum garðsvölum. Það eigi að vera forgangsmál að láta gera við leka sem allra fyrst svo hann skemmi ekki út frá sér innandyra og eigi ekki að flokkast undir umburðarlyndi stjórnar að láta laga hann. Leki um sprungu í vegg þar sem vatn komi utan frá sé ekki tryggingamál. Álitsbeiðendum hafi verið bent á að þetta gæti flokkast undir sameiginlegan kostnað húsfélagsins X nr. 1–9. Það teljist ekki eðlilegt viðhald að skipta þurfi um gólfefni tvisvar sinnum á átta ára tímabili vegna leka úr sömu sprungum og fá múrara til að laga hraunað loft tvisvar sinnum vegna sama leka. Hér sé ekki verið að tala um málningu á gluggum og veggjum eftir viðgerðirnar sem álitsbeiðendur telja að flokkist undir eðlilegt viðhald. Búið sé að gera við leka með gluggum í íbúð 401 og 403 og þétta sprungu í íbúð 401 en ekki við leka í lofti íbúðar 403 sem komi frá þaksvölum á X nr. 5. Búið hafi verið að semja við verktaka um að lagfæra leka í íbúð 302 og loftlekann í íbúð 403 X nr. 7 ásamt þéttingu á sprungu og gluggum við þaksvalir á X nr. 9. Verktakinn hafi mætt á staðinn í apríl 2008 og verið hálfnaður með verkið er gjaldkeri hússins hafi stoppað verkið og sagt honum að stjórn húsfélagsins þyrfti að funda um málið. Enn sé ekki búið að semja við verktaka um að klára verkið. Formaður X nr. 7 (eigandi íbúðar 401) sé tvívegis búinn að ýta á málið á húsfundi 8. september 2008 og 3. febrúar 2009, en engin ákvörðun hafi verið tekin af stjórninni um að klára verkið. Stjórnin hafi gert ástandskönnun á lekavandamálum í húsinu í október 2007 og sé fullkunnugt um þessa leka og framhaldið, sbr. fundargerðir stjórnar 8. og 14. janúar 2008, lekavandamál á X nr. 7 þann 14. janúar 2008 sem afhent var stjórninni og verktaka á fundi 14. janúar 2008 og ástandskannanir íbúða 302, 401 og 403, sbr. einnig fundargerðir frá 8. september 2008 og 3. febrúar 2009 og tölvupóst frá 8. október 2008.

Álitsbeiðendur benda á að eigandi íbúðar hafi ekki verið beðinn um að fá tilboð í lagfæringu á glugganum heldur hafi hann átt að gera við þetta sjálfur úr kranabíl sem verktakar kæmu með þegar gera átti við leka í íbúð 302 og 403 í stigagangi 7, sbr. fundargerð frá 8. september 2008. Eigandinn hafi fengið gluggaviðgerðarmann til að meta hvort unnt væri að gera við gluggann innan frá. Það hafi ekki reynst hægt. Til þess hafi þurft uppsetningu verkpalla upp á 4. hæð, svo verkið hafi orðið kostnaðarsamara fyrir vikið. Þetta teljist því eðlilegur kostnaður þar sem verkpallarnir hafi kostað 20.700 krónur auk virðisaukaskatts. Þá óska álitsbeiðendur eftir upplýsingum um hverjir séu matsmenn húsfélagsins.

Að lokum kemur fram í athugasemdum álitsbeiðenda að smiðurinn sem hafi séð um klæðninguna sé fagaðili, með fullgild réttindi og hafi unnið verkið fagmannlega samkvæmt teikningum af húsinu. Hann hafi haft samband við byggingarfulltrúa R og arkitekt hússins. Klæðningin sé í sama lit og flöturinn sem fyrir hafi verið og sjáist lítið sem ekkert að þarna hafi verið sett 4 cm þykk klæðning. Þessi klæðning/einangrun hafi verið á upphaflegri samþykktri teikningu hússins og breyti engu um útlit þess. Eigendur hafi kannað hvort unnt væri að einangra gólfið innan frá með rafhitun eða vatnshitakerfi en það hafi reynst mun dýrara og umfangsmeira. Einangrunin hafi alltaf átt að vera utanáliggjandi samkvæmt samþykktum teikningum af húsinu svo álitsbeiðendum hafi verið ráðlagt að halda sig við það. Einfaldasta, ódýrasta og besta lausnin.

Í athugasemdum gagnaðila mótmæla þeir að umdeild einangrun hafi átt að vera utanáliggjandi. Arkitekt hússins hafi sagt og leyft gagnaðilum að hafa eftir sér að hann hafi teiknað einangrun undir svalaloftin á sínum tíma og ef sé ekki einangrun í dag þá sé um handvömm hjá byggingaraðila að ræða. Einnig að einangrun utan á útveggjum sé fjarstæða og sé ekki einu sinni á teikningunni.

Varðandi skemmdir á gólfefni múrhúð og málningu vísa gagnaðilar í fundargerð stjórnar frá 3. febrúar 2009 þar sem segi: „ Engin tilboð komin í lekaviðgerðir á X nr. 7. Enn eftir að gera við leka í lofti íbúðar 403 og glugga í íbúð 302. Ekkert ákveðið með framhaldið. - Ekki verður við alla hluti ráðið án tafa.“

Benda gagnaðilar á að viðgerð á opnanlegum glugga hafi verið án samráðs og ekki í samræmi við það sem rætt hafi verið. Gagnaðilar standa við mat á kostnaði sem fram komi í greinargerð.

Þá ítreka gagnaðilar fyrri athugasemdir og gera kröfu um að lögð séu fram eðlileg frumgögn sem málsskjöl, en ekki margútkrotuð gögn sem ekki virðast útfyllt á sama tíma, hvað þá af sama aðila. Mótmæla gagnaðilar framlagningu gagna þessara og að kærunefnd styðjist við þau í ákvörðun sinni.

III. Forsendur

Um kröfulið 1.

Samkvæmt 2. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign, sbr. 4. gr. laganna. Hver íbúðareigandi ber þannig einn kostnað vegna einangrunar á innra byrði veggja, gólfa og lofta íbúðar sinnar. Í 1. tölul. 8. gr. laganna segir að allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl. teljist til sameignar. Kærunefnd hefur í álitsgerðum komist að þeirri niðurstöðu að mörkin milli séreignar og sameignar samkvæmt þessum greinum miðist við fokheldisástand. Sömuleiðis að sé einangrun sett á ytra byrði þá teljist hún með vísan til 1. tölul. 8. gr. vera í sameign.

Álitsbeiðendur halda því fram að einangrun í steyptum útveggjum (gólfplötum) í herbergjum í íbúðum í eigu álitsbeiðenda sem eigi að vera samkvæmt teikningum, vanti samkvæmt upplýsingum frá arkitekt hússins og byggingarfulltrúa R. Þetta hafi orsakað mikinn gólfkulda. Eftir að álitsbeiðendur hafi árangurslaust reynt að fá lagfæringu sinna mála hafi þeir ráðist framkvæmdir og krefja húsfélagið um endurgreiðslu þess kostnaðar. Gagnaðilar halda því aftur á móti fram að ósannað sé að einangrun vanti.

Hlutverk kærunefndar er skv. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að gefa rökstutt álit greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum. Erfitt getur verið að upplýsa málsatvik og sönnunaratriði, sé um þau ágreiningur, enda hvorki gert ráð fyrir aðila- og vitnaskýrslum né öðrum hefðbundnum aðferðum við sönnunarfærslu, svo sem matsgerðum, fyrir nefndinni. Hvað þennan kröfulið varðar er ekki ágreiningur um túlkun á lögum um fjöleignarhús heldur hvort einangrun í steyptum útveggjum (gólfplötum) í herbergjum íbúða álitsbeiðenda sé í samræmi við teikningar af húsinu svo og hvort utanáliggjandi klæðning flokkist undir útlitsbreytingu sem krefjist samþykkis allra. Stangast fullyrðingar aðila á um það efni. Það er því mat kærunefndar að ekki sé unnt á grundvelli fyrirliggjandi gagna og með túlkun á lögum um fjöleignarhús að skera úr þessum ágreiningi. Ber því að vísa þessum kröfulið frá nefndinni.

Um kröfulið 2 og 3.

Eins og rakið hefur verið hér að framan hefur verið vandamál vegna leka í nokkrum íbúðum hússins sem hefur komið frá sprungum í útvegg og frá svölum. Samkvæmt því sem fram kemur í álitsbeiðni er búið að komast fyrir leka í íbúð 401 en ekki í íbúð 403. Í íbúð 401 hafi þurft að skipta tvívegis um gólfefni í borðstofu og mála en stjórnin hafi dregið viðgerðir árum saman þótt vitað hafi verið að þarna læki. Telja álitsbeiðendur að þeir eigi kröfu á að húsfélagið beri hluta kostnaðar sem af því leiddi. Gagnaðili hafnar slíkri kröfu og bendir á að það sé tryggingarmál hafi slíkt tjón orðið. Má því gera ráð fyrir að húsfélagið hafi slíka tryggingu sem ekki hafi reynt á. Allt að einu hvílir endanleg ábyrgð vegna sameiginlegs viðhalds á húsfélagi, sbr. 52. gr., en að sama skapi hvílir tilkynningarskylda um tjón á viðkomandi eigendum.

Samkvæmt 37. gr. er eiganda heimilt að grípa til ráðstafana og aðgerða sem eru nauðsynlegar til að forðast tjón. Það skilyrði er sett að um brýnar ráðstafanir sé að ræða til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón sem ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess. Viðkomandi þarf að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur og telst kostnaðurinn þá sameiginlegur.

Samkvæmt 38. gr. laganna er eiganda rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Þessi heimild byggist á því að eigandi þurfi ekki að una því að sameign húss níðist niður vegna vanrækslu á viðhaldi, þegar húsfélag eða aðrir eigendur vilja ekki hefjast handa þrátt fyrir tilmæli og áskoranir. Áður en eigandi leggur út í framkvæmdir þarf hann að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Tryggast er fyrir eiganda áður en hann leggur út í framkvæmdir að fá dómkvadda sérfróða matsmenn til að meta þau atriði. Eigandi getur þó tryggt sér sönnun með öðrum hætti, svo sem með mati, vottorðum eða skýrslum tæknifróðra manna og fagmanna. Yfirleitt væri ótryggt að ætla að sanna þessi atriði með vitnum.

Í málinu liggur fyrir að fram fór ástandskönnun á húsinu í október 2007 þar sem kannað var hvort ný leka- eða viðhaldsvandamál hefðu komið upp. Þá liggja fyrir fundargerðir, svo sem frá janúar 2008, þar sem samþykkt var að fá aðila til að gera úttekt á því hvað gera skyldi og hvað ætti að hafa forgang. Samþykkt var að lagfæra það sem mest lægi á að gera.

Samkvæmt þessu er ljóst að stjórn húsfélagsins sinnti skyldu sinni til viðhalds á húsinu í samræmi við samþykktir húsfunda og lét gera við útveggi. Þá samþykkti stjórnin að leitað yrði tilboðs í viðgerð á opnanlegu fagi, að skipt yrði um gluggastykki o.fl. Með hliðsjón af þessu geta álitsbeiðendur ekki nú gert kröfu nú til kostnaðar vegna lagfæringa á gólfefnum og málningar sem þegar hefur verið ráðist í án þess að um lögboðna aðkomu húsfélagsins væri að ræða.

Ágreiningslaust er að ytri gluggaumbúnaður, sem álitsbeiðandi lét gera við, er í sameign, sbr. 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, þannig að umrædd viðgerð fellur þannig undir sameiginlegan kostnað. Álitsbeiðandi heldur því hins vegar fram að hluti stjórnar hafi falið álitsbeiðanda að annast viðgerðina í tengslum við lekaviðgerð á vegum húsfélagsins. Álitsbeiðandi hafi því fengið viðgerðarmann í skyndi þegar dráttur varð á lekaviðgerðinni af ótta við frekari skemmdir vegna slæmrar veðurspár um miðjan desember 2008 og greitt fyrir 60.110 krónur. Gagnaðilar hafna því að álitsbeiðanda hafi verið falið að annast verkið og benda jafnframt á að eðlilegur kostnaður samkvæmt áliti fagmanns hafi verið 20–25.000 krónur.

Í fundargerð frá fundi stjórnar húsfélagsins X nr. 1–9 sem haldinn var 8. september 2008 kemur fram að lekavandamál sé enn í íbúð 303. Jafnframt að þegar farið verði í framkvæmdir fái álitsbeiðandi afnot af körfubíl. Í fundargerð fundar stjórnar húsfélagsins 3. febrúar 2009 kemur fram að álitsbeiðandi hafi lagt fram reikning fyrir viðgerð á opnanlegum glugga í íbúð 401 sem stjórnin hafni að greiða þar sem viðgerðin hafi ekki verið samþykkt af húsfélaginu, heldur það eitt að álitsbeiðandi fengi afnot af körfubíl þegar farið yrði í aðrar framkvæmdir. Jafnframt kemur fram í fundargerð að þegar engin tilboð hafi verið komin í viðgerðirnar þremur mánuðum síðar hafi álitsbeiðandi ákveðið einhliða að gera við gluggann. Þá liggur fyrir í málinu skjal, dags. 16. febrúar 2009, þar sem fram kemur að stjórn húsfélagsins X nr. 1–9 hafi látið gera könnun varðandi kostnað á lagfæringu á glugganum þar sem haft hafi verið samband við smið sem hafi áætlað viðgerðarkostnað 24.162 krónur.

Það er álit kærunefndar þegar það er virt sem hér að framan hefur verið rakið að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um endurgreiðslu reiknings vegna viðgerðar á glugga á 4. hæð umfram þær 24.162 krónur sem gagnaðilar töldu unnt að leggja til grundvallar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að vísa beri frá kröfu álitsbeiðenda um að viðgerð/klæðning á steyptum útvegg, burðarvegg utan frá vöntunar á einangrun, teljist sameiginlegur kostnaður.

Kærunefnd hafnar kröfu álitsbeiðenda að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna lagfæringar á gólfefnum og málningu vegna leka í íbúð 403.

Kærunefnd hafnar kröfu álitsbeiðenda um endurgreiðslu reiknings vegna viðgerðar á glugga á 4. hæð umfram þær 24.162 krónur sem gagnaðilar lögðu til grundvallar viðgerðarkostnaði.

Reykjavík, 19. maí 2009

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason