Mál nr. 7/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 7/2009
Kostnaðarhlutdeild: Viðgerð vegna leka, vanræksla eiganda.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. mars 2009, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð C lögfræðings, f.h. gagnaðila, dags. 31. mars 2009, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. apríl 2009, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. apríl 2009, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 19. maí 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 23a, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð til vinstri (01-01) en gagnaðili er eigandi íbúðar á 2. hæð til hægri (02-02). Álitsbeiðandi er jafnframt gjaldkeri húsfélagsins X nr. 23a.
Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild vegna leka.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að húsfélagið þurfi ekki að bera þann kostnað sem því er ætlað samkvæmt reikningi fyrir viðgerð sem stafar alfarið af vanrækslu gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að vatn hafi lekið inn í íbúð 01-02 og sé lekann að rekja til óviðunandi frágangs og/eða vanrækslu viðhalds á gluggum og svölum íbúðar gagnaðila. Þetta hafi verið staðfest í matsgerð sem liggur fyrir í málinu. Viðgerð hafi átt sér stað og reikningur sendur eigendum.
Álitsbeiðandi bendir á að í bréfi Húseigendafélagsins sem liggi fyrir í þessu máli sé staðhæft að lekann sé að rekja til vanrækslu og óviðunandi frágangs á séreign gagnaðila. Að auki sé í bréfinu talað um að húsfélagið eigi að bera helming kostnaðar vegna gluggakarma og helming kostnaðar vegna vinnu við að setja þá upp. Það hafi því komið á óvart að þegar kostnaðarskipting eftir viðgerðina barst frá Húseigendafélaginu hafi húsfélagið verið látið bera allan kostnað fyrir utan gler. Húsfélaginu hafi því verið gert að greiða 703.040 kr. á meðan kostnaður gagnaðila hafi verið 44.620 kr., en tjónið sem hafi legið að baki hafi allt verið að rekja til vanrækslu á séreign hans sem aðrir íbúðareigendur hafi engin áhrif getað haft á. Lekinn hafi ekki átt sér stað af völdum steinsteypusprungna í sameignarútveggjum, vitað sé að viðhald glugga og svala hafi ekki átt sér stað svo árum skipti, þ.e. hvorki toppfylling með glerjum og glerlistum né málun glerlista. Þetta sé séreign hvers eiganda. Sé ekki kíttað með glerjum svo árum skipti rigni milli þils og veggja. Að þessu sinni sé þetta það sem hafi valdið því sem gerst hafi og húsfélagið eigi ekki að standa þetta straum af kostnaði vegna þessa tjóns.
Að gefnu tilefni bendir álitsbeiðandi á að bréf það sem liggur fyrir í málinu og er dagsett 10. september 2009 til Húseigendafélagsins hafi komið frá C lögfræðingi en hún sé systir gagnaðila.
Þá bendir álitsbeiðandi á að hann hafi orðið fyrir sams konar tjóni og eigandi íbúðar 01-02 hafi orðið fyrir vegna vanhirðu eiganda íbúðar 02-01. Það mat er tryggingafélagið R hafi gert í því máli leggi álitsbeiðandi nú fram.
Að lokum vísar álitsbeiðandi máli sínu til stuðnings til 4. mgr. 26. gr., 50. og 51. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í bréfi til Húseigendafélagsins, dags. 10. september 2008, hafi málavextir verið ítarlega raktir og þar komi meðal annars fram að álit þriggja fagmanna var að leki og rakaskemmdir á íbúð 01-02 hafi stafað frá óþéttir svalahurð á íbúð 02-02 í eigu gagnaðila. Í framhaldinu hafi verið farið í framkvæmdir við að þétta og einangra karm svalahurðar í samræmi við ráðleggingar fagmanna. Auk þess sem vátryggingafélag gagnaðila hafi séð um að gera við það tjón sem hafði orðið á íbúð 01-02.
Síðar hafi komið í ljós að framangreindar ráðstafanir nægðu ekki þar sem enn hafi komið fram rakaskemmdir í íbúð 01-02. Þá hafi verið ákveðið að fá matsmann til að gera úttekt á eigninni jafnframt sem gagnaðili lét skipta um svalahurðina í heild sinni. Samkvæmt upplýsingum frá eiganda íbúðar 01-02 hafi haldið áfram að leka inn í íbúð hans og að koma í ljós rakaskemmdir þrátt fyrir framangreint viðhald. Í matsgerð skoðunarmanns, dags. 31. maí 2008, komi fram að mjög líklegt sé að lekinn stafi frá stofuglugga á íbúð gagnaðila. Jafnframt segi að matsmaður hafi skoðað gluggann og að hann sé töluvert skemmdur vegna fúa og að regnvatn virðist eiga greiða leið inn í vegginn. Þá sé birt mynd af umgjörð gluggans sem sýni fúaskemmdir.
Gagnaðili mótmælir því að tjónið stafi af vanrækslu á séreign hans. Eins og lýst sé að framan sé ljóst að tjónið stafaði ekki frá svalahurð gagnaðila sem sé séreign skv. 6. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 heldur frá ytri gluggaumbúnaði. Eigi þetta sér stoð í þeirri staðreynd að eftir að skipt hafi verið um gluggaumbúnað í desember 2008 hafi ekki lekið inn í íbúð 01-02.
Bendir gagnaðili á að í lögum um fjöleignarhús séu skilgreiningar á því hvað teljist til sameignar og hvað teljist til séreignar.
Hvað varði fullyrðingar álitsbeiðanda um að eðlilegu viðhaldi hafi ekki verið sinnt á eign gagnaðila sé þeim mótmælt sem ósönnum og röngum. Árið 1995 hafi öllu gleri verið skipt út í nefndum stofuglugga, kíttað meðfram glugganum sem og öðrum eðlilegum frágangi sinnt.
Þá sé rétt að geta þess að innra byrði gluggaumbúnaðar, sem teljist til séreignar gagnaðila, sbr. 5. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994, og falli því undir kostnað hans, sbr. 50. gr. laganna, hafi verið í góðu standi og ekki hefði verið nauðsynlegt að skipta um hann nema vegna vanrækslu á viðhaldi sameignar. Verði því að telja að viðhaldsþörf þar hafi stafað af orsökum sem háðar séu sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laganna.
Þá bendir gagnaðili á að 11. september 2008 hafi verið haldinn löglegur fundur húsfélagsins X nr. 23a í húsakynnum Húseigendafélagsins og stjórnað af starfsmönnum þess. Efni fundarins hafi verið að ræða leka á íbúð 01-02, framkomna matsgerð og viðbrögð húsfélagsins við því. Annars vegar hafi verið fjallað um að ráðast í viðgerðir á sameign og séreign gagnaðila, þ.e. á stofuglugga sem liggur að séreign hans, og hafi skýrt komið fram að meginhluti þessa kostnaðar væri sameiginlegur. Hafi verið samþykkt einróma að ráðast í þessar viðgerðir. Hins vegar hafi umræðuefni fundarins verið að framkvæma viðgerðir á íbúð 01-02 vegna þess tjóns sem hafði orðið á séreign hans vegna nefnds leka. Á fundinum hafi komið fram að um væri að ræða tjón vegna vanrækslu húsfélagsins að sinna viðhaldi og því á kostnað húsfélagsins að greiða þann kostnað. Samþykkt hafi verið með fjórum atkvæðum gegn einu að framangreindar viðgerðir færu fram. Ákvörðun um framkvæmdir hafi því verið teknar á löglega boðuðum fundi og með samþykki tilskilins fjölda húseigenda. Þá telur gagnaðili rétt að geta þess að kostnaðarskipting sú sem fram komi í meðfylgjandi gögnum sé reiknuð af Húseigendafélaginu.
Að lokum fer gagnaðili fram á að staðfest verði sú kostnaðarskipting sem fram komi í útreikningum Húseigendafélagsins og að álitsbeiðanda verði gert að gefa út reikninga í samræmi við nefnda kostnaðarskiptingu.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er bent á að í fundargerð frá 11. september 2008 sé tekið fram að virðisaukaskattur sé innifalinn í tilboði S ehf. Þar sé einnig talað um að hlutur húsfélagsins í kostnaði við það að gagnaðili skipti út eldhúsglugga nemi þriðjungi. Í bréfi Húseigendafélagsins til gagnaðila, dags. 28. ágúst 2008, sé talað um að húsfélagið eigi að bera helming kostnaðar. En þegar uppi er staðið sé hlutur húsfélagsins orðinn 100%.
Þá nefnir álitsbeiðandi annað misræmi, en samkvæmt pappírum séu heildarfjárhæðir orðnar þrjár, þ.e. tilboð S ehf. að fjárhæð 652.000 kr., reikningur frá S ehf. að fjárhæð 781.760 kr. og kostnaðarskipting vegna framkvæmda frá hendi Húseigendafélagsins að sögn eiganda íbúðar 01-02, heildarkostnaður húsfélags að fjárhæð 703.040 kr.
Að lokum bendir álitsbeiðandi á að hann hafi fengið húsasmið til að skoða frágang glugganna hjá gagnaðila með leyfi leigjanda sem þar búi. Niðurstaða hans hafi verið sú að verði ekki þéttað betur og tvímálað sé hætta á að lekið geti áfram.
Í viðbótarathugasemdum sínum tekur álitsbeiðandi fram að vanræksla í þessu máli sé að hans mati að gagnaðili hafi leyft tjóninu að verða eins og raun hafi borið vitni. Hann hefði heldur átt að kalla til fundar og ræða það sem gera þurfti við þá þætti sem teldust til sameignar. Sem dæmi megi nefna að innan svala álitsbeiðanda séu það íbúar þar sem máli innan svala og gluggalista á eigin kostnað. Þetta eigi allt að vera heilt og fallegt. Í nærmynd sjái þetta enginn nema þeir sem búi í hverri íbúð fyrir sig.
Gagnaðili hafi vísað til þeirra skemmda sem orðið höfðu í íbúð álitsbeiðanda. Það skal tekið fram að eigandi íbúðar 02-01 hafi alfarið séð um kostnað í því tilviki. Skipt hafi verið um stofuglugga, eldhúsglugga, alla umgjörð svalahurðar og ný svalahurð. Allt þéttað og tvímálað. Húsfélagið hafi ekki borið kostnað af þessu tjóni sem hafi átt sömu rót að rekja og það tjón sem nú um ræði, þ.e. aldrei neitt gert svo árum skiptir.
III. Forsendur
Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, til sameignar. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni telst í séreign, svo og gler í gluggum, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna. Kærunefnd hefur í álitsgerðum sínum skýrt ytri gluggaumbúnað sem þann hluta gluggans sem liggi utan glers. Kostnaður við viðhald á ytri gluggaumbúnaði er því sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Skorður á viðhaldi sameignar er á ábyrgð húsfélagsins 1. tölulið 52. gr. laganna.
Í málinu liggur fyrir matsgerð, dags. 31. maí 2008, sem gerð var að beiðni eiganda íbúðar 01-02 vegna leka í þeirri íbúð. Í niðurstöðu matsins segir að lekinn sem er í íbúð á fyrstu hæð til hægri stafi líklegast frá skemmdum glugga á hæðinni fyrir ofan íbúðina. Þessu mati hefur ekki verið hnekkt. Í málinu liggur auk þess fyrir fundarboð og fundargerð vegna húsfundar 11. september 2008 þar sem málið hlaut löglega meðferð húsfélagsins.
Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda í málinu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri þeirri kröfu álitsbeiðanda að húsfélagið eigi ekki að greiða kostnað samkvæmt reikningi vegna umdeildrar gluggaviðgerðar.
Reykjavík, 19. maí 2009
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason