Mál nr. 10/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 10/2009

Húsfélag: Afhending fundargerðar. Lögmæti aðalfundar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. mars 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsdeildarinnar X nr. 38, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð B, f.h. gagnaðila, dags. 14. apríl 2009, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. apríl 2009, og athugasemdir B, f.h. gagnaðila, dags. 21. apríl 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 19. maí 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 38, alls 15 eignarhluta. Húsið var byggt árið 1978 og er fjórar hæðir. Undir suðvesturhluta hússins er kjallari, u.þ.b. 108 m² að flatarmáli, sem í er geymslurými, fundaherbergi og hreinlætisaðstaða þriggja húsfélags­deilda, þ.e. X nr. 14, 16 og 38. Undir öllum öðrum hluta hússins er bifreiðageymsla á tveimur hæðum. Ágreiningur er um afhendingu gagna stjórnar húsfélagsdeildar og lögmæti aðalfundar.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að gagnaðila verði gert skylt að afhenda álitsbeiðanda ljósrit af fundargerð aðalfundar húsfélagsdeildarinnar X nr. 38 sem haldinn var 2. mars 2009.
2. Að aðalfundur húsfélagsdeildarinnar X nr. 38 sem haldinn var 2. mars 2009 verði ógildur.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji að gagnaðili hafi ekki staðið löglega að auglýstu fundarboði/-boðum aðalfundar húsfélagsdeildarinnar sem haldinn var 2. mars 2009, þrátt fyrir ítrekaðar óskir álitsbeiðanda um leiðréttingu þar á samkvæmt gögnum sem liggja fyrir í málinu. Álitsbeiðandi hafi með bréfi, dags. 10. febrúar 2009, fyrir aðalfundinn óskað eftir við gagnaðila, með vísan til 64. og 69. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að málefni í framangreindu bréfi yrðu tekin til umræðu og afgreiðslu á fundinum. Í aðalfundarboði stjórnar húsfélagsdeildarinnar, dags. 17. apríl 2009, hafi álitsbeiðandi orðið þess áskynja að gagnaðili hafi ekki ætlað sér að taka fyrir á aðalfundinum málefni sitt í framangreindu bréfi sínu. Í framhaldi af því hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila annað bréf, dags. 18. febrúar 2009.

Jafnframt fer álitsbeiðandi fram á að fá afhent ljósrit af fundargerð aðalfundar húsfélagsdeildarinnar X nr. 38 sem haldinn var 2. mars 2009, en ekki endurrit úr fundargerðarbók. Vegna fyrri reynslu álitsbeiðanda telur hann rétt sinn óyggjandi að fá ljósrit fundargerðar afhent af framangreindum aðalfundi húsfélagsdeildarinnar. Greinir álitsbeiðandi frá því að skömmu eftir að honum hafi borist endurrit úr fundargerðarbók hafi hann sent stjórn húsfélagsdeildarinnar bréf, dags. 17. mars 2009, þar sem hann líti svo á að endurritið úr fundargerðabókinni, lögin, aðalfundurinn og boðun hans skv. 59. gr. sanni óyggjandi að framangreindur aðalfundur hafi verið ólöglegur.

Að lokum vísar álitsbeiðandi til ákvæða 59. og 65. gr. laga nr. 26/1994 í útdrætti sem fylgdi með álitsbeiðni, fundarboðunar/-boðana og samþykkta, þ.e. endurrit úr fundargerðarbók aðalfundar, og fer þess á leit að kærunefndin ógildi framangreindan aðalfund stjórnar húsfélagsdeildarinnar X nr. 38.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eins og undanfarin ár hafi stjórn húsfélagsdeildarinnar lagt sig fram um að vanda allan undirbúning. Nú hafi ársreikningur ársins 2008 verið sendur til allra eigenda með góðum fyrirvara eða nánar tiltekið 5. febrúar 2009. Í bréfi sem fylgdi hafi verið óskað eftir því að eigendur sendu inn tillögur sem þeir vilji leggja fyrir aðalfund og yrði þeirra þá getið í fundarboði. Ársreikningurinn hafi að mati gagnaðila verið til fyrirmyndar um uppsetningu, sundurliðanir og allan frágang.

Bendir gangaðili á að aðalfundarboð hafi verið sent út 17. febrúar 2009, en fljótfærni sem annars vegar varðar dagsetningu útsendingar, 17. apríl, og hins vegar tilvitnun í lög nr. 136/1995, sem í raun sé bráðabirgðaákvæði við lög nr. 26/1994, og varði frestun á gildistöku um eignaskiptayfirlýsingar hafi óvart verið tilgreind. Þessi mistök hafi verið leiðrétt þremur dögum síðar og nýtt aðalfundarboð fest upp í húsinu á öllum hæðum og sent eigendum utanhúss, enda nægur tími til stefnu. Eins og fundarboðið beri með sér hafi verið vísað í 61. gr. laganna. Engar tillögur hafi borist sem þar hafi þurft að geta sérstaklega. Bréfið sem álitsbeiðandi sendi inn 10. febrúar hafi gagnaðili metið svo að það væri ekki tækt í fundarboð, en yrði lagt fyrir fundinn eins og um hafi verið beðið. Til samanburðar sendi gagnaðili fundarboð nokkurra fyrri aðalfunda til staðfestingar á því að tillagna sé getið, sé á annað borð efni til þess.

Hvað varði aðalfundinn vísast til 9. liðar fundargerðar, sbr. það sem áður segi. Þar eð fólk í húsinu sé langþreytt á skrifum álitsbeiðanda hafi málið verið afgreitt, stutt og laggott undir
10. lið. Aðilum hafi ekki þótt ástæða til að orðlengja málið, minnugir ályktunar frá síðasta aðalfundi.

Aðrar samþykktir, sem hafi verið gerðir voru í framhaldi af almennum umræðum fundarmanna, hafi verið færðar til bókar undir 10. lið, önnur mál, og séu efnislega í anda sparnaðar. Sama sé að segja um ákvörðun hússjóðsgjalda, sbr. lið 8. Eina útgjaldatillagan sem hljóði upp á allt að 20.000 kr. sé hreinir smámunir, eins og álitsbeiðandi hafi viðurkennt í viðræðum við ritara stjórnar síðar og á öðrum vettvangi.

Gagnaðili geti ekki séð að neinir þeir annmarkar séu á undirbúningi, boðun og framkvæmd sem útheimti nýjan aðalfund, enda vandséðir hagsmunir álitsbeiðanda í því sambandi sem hafi ekki sótt aðalfundi árum saman.

Hvað varði endurrit fundargerðar sé því til að svara að eftir almennan félagsfund 17. nóvember 2008 hafi verið ákveðið að endurrita fundargerð í prentuðu formi til þess meðal annars að auðvelda íbúðareigendum, af erlendum uppruna sem ekki eiga að venjast latínuletri í handskrift, lesturinn. Þetta komi raunar öllum til góða í húsinu og hafi mælst afar vel fyrir. Nær hefði verið fyrir álitsbeiðanda að þakka gagnaðila fyrir ómakið fremur en að gera það að klögumáli. Það sé vissulega galið að halda því fram að staðfest endurrit úr gjörðabók sé ekki fullgilt plagg. Öfugt við það að verið sé að brjóta lög, hvað varði upplýsingaskyldu stjórna húsfélaga sé gagnaðili beinlínis að gera betur en lög mæli fyrir. Þá tekur gagnaðili fram að ekki sé verið að halda neinum upplýsingum frá álitsbeiðanda, þvert á móti verið að auðvelda öllum aðgengið.

Hvað varðar bréf álitsbeiðanda til gagnaðila um tilboð í 15 hurðir í stigahúsinu sem til standi að skipta út sé því til að svara að tilboðin voru úrelt þegar til fundar kom eins og bókun beri með sér. Þess vegna hafi hvorki verið lagt í kostnað né fyrirhöfn við fjölföldun fyrir fundinn. Fundurinn hafi fyrst og fremst verið haldinn til að staðfesta úrsögn úr Húseigendafélaginu og jafnframt að upplýsa eigendur um stöðu varðandi hurðirnar og ganga formlega frá frestun þess, svo sem fram kemur í fundargerðinni.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur meðal annars fram að hann geri athugasemd við ljósrit fundargerðar aðalfundar frá 2. mars 2009 sem gagnaðili hafði sent nefndinni. Bendir álitsbeiðandi á 2. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 máli sínu til stuðnings.

Þá gerir álitsbeiðandi athugasemd við að efni fundargerðarinnar sé á þremur mismunandi gerðum blaðsíðna, ein þeirra sé ótölusett, síða merkt sex til vinstri og síða merkt fjögur til vinstri. Telur álitsbeiðandi að ljósritin af fundargerð frá 17. nóvember 2008 og fundargerð aðalfundar frá 2. mars 2009 geti tæplega talist lögboðnar fundargerðir samkvæmt lögum nr. 26/1994.

Í athugasemdum gagnaðila eru ítrekuð fyrri sjónarmið.

III. Forsendur

Kveðið er á um í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Meginreglan er sú að sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, sbr. 4. mgr. sömu greinar. Þessi réttur félagsmanna til að taka þátt í húsfundum er tryggður með fyrirmælum um hvernig boðað skuli til funda í félaginu, sbr. 60. gr. Hins vegar hvílir ekki skylda samkvæmt lögum nr. 26/1994 um að mæta á húsfundi nema þar sem kveðið er á í 5. mgr. 58. gr. um mætingarskyldu stjórnarmanna, framkvæmdastjóra og húsvarðar.

Samkvæmt 4. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 skulu fundargerðir jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eiga þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra.

Í máli þessu liggur fyrir greinargerð gagnaðila sem fylgdi bæði endurrit úr fundargerðarbók og ljósrit fundargerðar frá aðalfundi húsfélagsdeildarinnar 2. mars 2009. Kærunefnd telur hvort eintak um sig fullgilt, enda kveðið á um í lögunum að félagsmenn eigi rétt á að fá annaðhvort staðfest endurrit eða ljósrit fundargerða. Þar sem hvort tveggja liggur fyrir í málinu er þessum kröfulið álitsbeiðanda vísað frá.

Til aðalfundar skal boða skriflega og með sannanlegum hætti með minnst átta og mest 20 daga fyrirvara. Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá og geta þeirra mála sem ræða á og meginefnis þeirra tillagna, sem leggja á fyrir fundinn. Af fundarboði aðalfundarins verður ekki annað séð en að löglega hafi verið staðið að fundarboðun og aðalfundurinn teljist því lögmætur.

Álitsbeiðandi hafði komið á framfæri við gagnaðila að taka fyrir erindi sitt á aðalfundinum 2. mars 2009 áður en aðalfundarboðið var sent út, bæði hið fyrra og síðara sem leiðrétt var. Á aðalfundi skulu skv. 61. gr. laga nr. 26/1994 tekin fyrir ákveðin mál, svo sem kosning stjórnar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að aðalfundur húsfélagsdeildarinnar X nr. 38 sem haldinn var 2. mars 2009 sé lögmætur.

Reykjavík, 19. maí 2009

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason