Mál nr. 84/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. desember 2023

í máli nr. 84/2023

A

gegn

B og C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðilar: B og C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 520.000 kr. ásamt vöxtum. Einnig að varnaraðilum verði gert að greiða sóknaraðila 32.150 kr. vegna sjúkrakostnaðar og aukins lyfjakostnaðar sem og 152.230 kr. vegna ferðakostnaðar. Þá gerir sóknaraðili viðurkenningu um að varnaraðilum beri að endurgreiða leigu að fjárhæð 834.000 kr. vegna þriggja mánaða sem hann hafi ekki notað íbúðina.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 6. og 16. ágúst 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. ágúst 2023, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 24. ágúst 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 24. ágúst 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 29. ágúst 2023, og voru þær sendar varnaraðilum með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 30. ágúst 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2021 til 30. júní 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Einnig um kröfu sóknaraðila um að varnaraðilum verði gert að greiða sjúkra- og lyfjakostnað sem stofnast hafi til vegna hávaða frá framkvæmdum við húsið sem hafi valdið honum andlegum erfiðleikum. Þá hafi hann og fjölskylda hans þurft að fara úr hinu leigða til að jafna sig eftir hávaðann og því hafi stofnast til ferðakostnaðar sem sóknaraðili telur að varnaraðilum beri að greiða. Þá hafi sóknaraðili ekki dvalið í íbúðinni í þrjá mánuði og fari fram á endurgreiðslu leiga vegna þeirra mánaða.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa spurt um reglur varðandi hávaða í byggingunni og reglur í sameigninni í samskiptum við varnaraðila fyrir undirritun leigusamningsins hafi verið spurt þar sem fjölskylda hans hafi ætlað að læra og vinna heiman frá.

Hávaðasamar framkvæmdir hafi staðið yfir í húsinu sem hafi gert það að verkum að óþolandi hafi verið að dvelja í hinni leigðu íbúð en ljóst var að þær kæmu til með að standa út leigutímann. Varnaraðilar hafi hvorki tilkynnt um téðar framkvæmdir fyrir gerð leigusamningsins né metið hvaða áhrif þær kæmu til með að hafa á búsetu í húsinu með tilliti til hávaða, óhreininda, opnun glugga og skorts á næði. Varnaraðilar hafi neitað ábyrgð og réttlætt það með vanþekkingu sinni, afborgunum af lánum, og óvæntum kostnaði vegna framkvæmdanna.

Varnaraðili hafi upphaflega neitað ábyrgð en síðar boðið afslátt af leigu. Í ljósi þess að sóknaraðili hafi verið á miðju skólaári og með tilliti til erfiðleika á fasteignamarkaði hafi hann fundið sig knúinn til að samþykkja það tilboð.

Eftir að hafa staðfest samning um afslátt, sbr. tölvupóstur 27. mars 2023, hafi varnaraðili rofið hann samdægurs með þeirri afsökun að þar sem sóknaraðili væri erlendis til að sleppa við hávaðann væri afslátturinn óþarfur. Sonur sóknaraðila, sem hafi verið prófum, hafi þurft að vera í íbúðinni. Sama dag hafi varnaraðili komið með aðra afsökun fyrir því að afsláttur yrði ekki veittur, þ.e. að eftirstandandi vinna við húsið gæfi ekki tilefni til að veita afslátt.

Sóknaraðili hafi því óskað eftir samningsslitum og endurgreiðslu tryggingarfjárins. Varnaraðili hafi neitað því og sóknaraðili því ekki getað flutt í aðra íbúð. Á framkvæmdatíma hafi sumir eigendur yfirgefið íbúðir sínar og sett í skammtímaleigu, sem sé allt önnur staða en föst búseta.

Varnaraðilar hafi tilkynnt að þau hygðust selja íbúðina og neytt sóknaraðila til að hafa opið hús vikulega, en upphaflega hafi verið gert ráð fyrir að þau myndu einfaldlega flytja aftur inn.

Kona sóknaraðila hafi neyðst til að ferðast erlendis í langan tíma með fjölskyldu þeirra þar sem heilsa hennar krefjist hvíldar og næðis, sem hún hafi ekki fundið í íbúðinni. Sonur sóknaraðila, sem sé með ADHD, hafi þurft aukningu á lyfjum og fundið fyrir kvíða vegna þessa ástands. Sóknaraðili hafi þurft aðstoð og sálfræðimeðferð. Hann hafi lent í endalausri hringrás tölvupósta og símtala, sem hafi sum hver falið í sér hótanir og óviðeigandi ummæli af hálfu varnaraðila. Þá hafi íbúðinni verið skilað á réttum tíma.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að fyrir undirritun leigusamningsins hafi sóknaraðili verið upplýstur um að til stæði að ráðast í viðhald á múrverki hússins sem kæmi að öllum líkindum til framkvæmda á leigutíma. Á þeim tíma hafi framkvæmdirnar aðeins verið á umræðustigi innan húsfélagsins, engar ákvarðanir höfðu verið teknar og engum upplýsingum verið dreift til eigenda um tímasetningu og umfang. Á þessum tímapunkti hafi því ekki verið unnt að veita sóknaraðila frekari upplýsingar um framkvæmdirnar eða hvort þær kæmu til með að hafa í för með sér skert búsetuskilyrði.

Varnaraðilar hafi hvorki fundið lög né fordæmi fyrir því að leigusala sé skylt að tilkynna framkvæmdir með ákveðnum fyrirvara eða álíka kvöð á hendur leigusala í tilvikum sem þessum. Sóknaraðili hafi fengið upplýsingar um framkvæmdirnar eftir bestu getu. Að minnsta kosti þrír mánuðir hafi liðið frá því að aðilum hafi verið tilkynnt að framkvæmdir kæmu til með að eiga sér stað (2. júní 2022) þar til þær hafi byrjað (25. september 2022). Sóknaraðili hafi fengið upplýsingar um þær 2. júní þegar hann hafi fengið tilkynningu í póstkassann um að kjósa ætti milli þriggja tilboða og þá hafi verktakinn skoðað glugga í íbúðinni 14. sama mánaðar. Í lok ágúst hafi legið fyrir áætlaður framkvæmdatími frá 5. september 2022 til 31. ágúst 2023. Þær hafi síðan byrjað 20. september. Múrviðgerðir, sem hafi valdið mesta ónæðinu, hafi ekki staðið yfir allan tímann líkt og sóknaraðili haldi fram. Verkáætlun hafi gert ráð fyrir hlé á framkvæmdum frá október 2022 vegna árstíma og í maí 2023 kæmu þær með að halda áfram þar sem mála hafi átt húsið að múrviðgerðum loknum.

Með tölvupósti 1. nóvember 2022 hafi sóknaraðili lýst ónæðinu og óskað eftir lækkun á leigu. Varnaraðilar hafi sagt að ekki væri rými fyrir lækkun vegna fjármálaumhverfis, þ.e. hækkun stýrivaxta, verðbólgu og framkvæmdarkostnaði sem hafi ekki verið reiknaður í upphaflegt leiguverð. En þau hafi síðan boðið 40.000 kr. afslátt af leigu fyrir þá mánuði sem framkvæmdir á múrvirki hafi staðið yfir samkvæmt verkáætlun, sem hafi verið hluti september og síðan október til desember. Einnig hafi þau nefnt að kæmu slíkar framkvæmdir til með að halda áfram eftir áramót myndu þau skoða veitingu afsláttar. Afslátturinn hafi þó ekki verið bindandi samkomulag heldur boð. Veiting afsláttarins hafi ekki skyldað þau til að veita afslátt aftur.

Í mars 2023 hafi varnaraðilar sett íbúðina á sölu vegna hækkandi vaxta á húsnæðislánum. Sóknaraðili hafi verið upplýstur um það og að það þýddi að opin hús yrðu haldin, sbr. 2. mgr. 41. gr. húsaleigulaga. Framkvæmdir hafi byrjað í mars 2023 þar sem ekki hafi náðst að klára allar múrviðgerðir fyrir áramót og sóknaraðili þá beðið um afslátt fyrir mars og apríl, sem fallist hafi verið á. Síðan hafi varnaraðilar komist að því að hann yrði ekki á landinu stóran hluta aprílmánaðar og því ekki séð ástæðu til að veita afsláttinn og þau því dregið hann til baka. Samkvæmt upplýsingum annarra íbúa hafi verið um að ræða töluvert fyrirferðarminni framkvæmdir heldur en á haustmánuðum 2022. Sóknaraðila hafi því verið tilkynnt 27. mars 2023 að eingöngu yrði veittur afsláttur vegna marsmánaðar sem hann hafi samþykkt 29. sama mánaðar. Aftur á móti hafi litið út fyrir að misskilnings hafi gætt um að afsláttur myndi gilda fyrir bæði mars og apríl en það hafi verið leiðrétt sextán mínútum síðar.

Sóknaraðili hafi ekki greitt leigu 1. maí 2023. Þann 4. sama mánaðar hafi sóknaraðili lagt til að hann fengi tryggingarféð endurgreitt og færi út. Varnaraðilar hafi sagt að vildi sóknaraðili losna fyrr gæti leigutíma lokið í lok maí en að forsenda slíkrar umræðu væru sú að leiga yrði greidd fyrir þann mánuð. Sóknaraðili hafi þá ásakað þau um að neita honum um riftun. Hann hafi þó ekki rift samningnum heldur aðeins lagt til að hann yrði leystur undan samningnum. Skrifleg greiðsluáskorun hafi verið send 5. maí 2023 og jafnframt tilkynnt að yrði leiga ekki greidd innan sjö daga kæmu varnaraðilar til með að beita riftunarheimild sinni, sbr. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, og að þá skyldi rýma íbúðina tafarlaust. Leigan hafi ekki verið greidd og sóknaraðili haldið áfram að búa í íbúðinni.

Með tölvupósti 27. maí 2023 hafi varnaraðilar beðið sóknaraðila að rýma íbúðina sem fyrst og sóknaraðili kvaðst ekki ætla að gera það. Hann hafi búið í íbúðinni út júní án þess að hafa greitt leigu. Varnaraðilar hafi tekið skýrt fram 2. júlí 2023 að þar sem sóknaraðili hafi búið í íbúðinni í tvo mánuði án þess að hafa greitt leigu skuldaði hann 580.000 kr. án dráttarvaxta og að tryggingarfénu að fjárhæð 520.000 kr. yrði ráðtafað í þessu tilliti. Krafa vegna vaxta næmi 41.000 kr. Þau hafi sett kröfu í heimabanka sem hafi numið mismuni á tryggingarfénu og skuld sóknaraðila. Hann hafi þá sett kröfu að fjárhæð 1.626.982 kr. í heimabanka varnaraðila og útskýrt kröfuna með tölvupósti 7. júlí. Varnaraðilar hafi hafnað kröfunni þar sem hún hafi ekki átt sér stoð í raunveruleikanum. Þau hafi í framhaldinu ákveðið að enda öll samskipti við sóknaraðila og fallið frá þeirri kröfu sem þau hafi sett í heimabankann.

Fullyrðingum sóknaraðila um að varnaraðilar hafi hótað að fara í íbúðina í leyfisleysi og viðhaft óviðeigandi ummæli sé hafnað. Kröfum sóknaraðila um greiðslu sjúkra- og ferðakostaðar sé hafnað enda séu þær óútskýrðar og ekki á rökum reistar. Þá falli þær utan valdsvið kærunefndar og beri að vísa þeim frá. Þá sé kröfu um endurgreiðslu á leigu vegna þriggja mánaða hafnað enda ekki á ábyrgð varnaraðila að sóknaraðili hafi ákveðið að ferðast og ekki notað íbúðina á meðan.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að WhatsApp-skilaboðin sem varnaraðili hafi nefnt hafi tengst lagfæringu á leka í glugga. Í þeim hafi ekki falist nein tilkynning um umfang þeirra framkvæmda sem til hafi staðið á íbúðinni, hvað þá öllu húsinu. Tilkynningin í pósthólfinu hafi verið til varnaraðila sem eigendur húsnæðisins og varðað tilboð í framkvæmdir. Varnaraðilar hafi aldrei upplýst hvort einhver tilboð yrðu samþykkt eða hvort verkefnið færi í framkvæmd. Þau hafi ekki heldur upplýst að dvalarskilyrði í íbúðinni yrðu fyrir áhrifum af framkvæmdum. Ómögulegt hafi verið að taka ákvörðun um að halda áfram með leiguna án þess að hafa haft allar þessar upplýsingar.

Hefði varnaraðili vitað af því að dvalarskilyrðin yrðu fyrir verulegu raski hefði tilkynning um slíkt átt að hafa borist svo hægt hefði verið að finna aðra lausn fyrir fjölskyldu sóknaraðila. Gerður hafi verið samningur til tveggja ára og varnaraðili verið upplýstur um að sóknaraðili yrði fjarverandi yfir sumarmánuðina.

Varnaraðili hafi boðið afslátt með tölvupósti 25. nóvember 2022 sem hafi verið samþykktur. Síðar hafi hann staðfest samkomulagið en sama dag dregið sig einhliða úr því. Hann hafi fullyrt að það hafi verið misskilningur, sem sé ósatt. Varnaraðili hafi verið upplýstur um þegar fjölskyldan hafi farið í frí erlendis um páskana vegna hávaðans að sonur sóknaraðila, sem sé með ADHD, hafi verið í íbúðinni þar sem hann hafi verði í prófum. Hávaðinn hafi þvingað hann til að stunda nám utan heimilisins, en þetta hafi haft alvarleg áhrif á heilsu hans. Við undirritun samningsins í júní 2021 hafi sóknaraðili spurt út í hávaða frá F.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að í téðum WhatsApp-skilaboðum hafi skýrt verið tekið fram að úttektaraðilinn væri á vegum þess fyrirtækis sem kæmi til með að sjá um múrviðgerðir. Sóknaraðili hafi mátt draga þá ályktun að framkvæmdirnar hefðu verið samþykktar þar sem úttektaraðili hafi komið í íbúðina 13. eða 14. júní. Framkvæmdum á múrverki fylgi ónæði, en það sé ekki þar með sagt að slíkt ónæði sem þau myndbandsbrot sem sóknaraðila hafi lagt fram gefi til kynna hafi varað óslitið frá morgni til kvölds.

Samkvæmt skýrslu verktakans vegna verkfundar 29. mars hafi verið reiknað með að múrviðgerðum lyki 15. apríl. Þar sem svo hafi verið og sóknaraðili yrði hvort sem er ekki á landinu fyrri hluta aprílmánaðar hafi varnaraðilar metið það svo að ekki væri þörf á afslætti í þeim mánuði. Þá hafi lítið verið eftir af múrviðgerðum og því hægt að áætla að þær væru ekki af sama mæli og þegar afsláttur hafi verið veittur í nóvember 2022.

Ekkert bendi til annars en að ferð sóknaraðila erlendis í apríl hafi verið hefðbundið frí en ekki vegna framkvæmdanna. Samkvæmt áliti læknis sem sóknaraðili leggi fram eigi slæm samskipti að hafa haft áhrif á geðheilsu hans. Það sé ekki á ábyrgð varnaraðila hafi framkvæmdirnar valdið geðrænum vandamálum hjá honum. Rætt hafi verið við nokkra úr húsinu og enginn af þeim upplifað framkvæmdirnar með sama hætti og sóknaraðili.

Varnaraðilar muna eftir því að sóknaraðili hafi spurt út í hávaða og að þau hafi komið því á framfæri að húsfélagið væri með framkvæmdir á múrviki á umræðustigi og að því væri ómögulegt að veita frekari upplýsingar um það mál.

VI. Niðurstaða        

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 520.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðilar ráðstöfuðu tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna maí og júní 2023.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Framkvæmdir áttu sér stað á múrverki hússins á leigutíma. Varnaraðilar veittu afslátt af leigu tímabilið september til desember 2022 og einnig mars 2023 vegna ónæðis sem af framkvæmdunum hlaust. Upp kom ágreiningur milli aðila í lok mars 2023 þegar varnaraðilar neituðu að veita afslátt fyrir apríl og gerðu jafnframt kröfu um fulla leigugreiðslu fyrir maí og júní. Með tölvupósti 4. maí 2023 lýsti sóknaraðili yfir vonbrigðum sínum með að varnaraðilar ætluðu ekki að koma til móts við hann síðustu tvo mánuði leigunnar og gerði ýmsar athugasemdir vegna meints upplýsingaskorts af þeirra hálfu í tengslum við framkvæmdirnar og spurði hvort varnaraðilar vildu endurgreiða honum tryggingarféð og hann flytti út. Þau sögðu sama dag að forsenda fyrir viðræðum um að leigusamningi lyki fyrr væri sú að leiga yrði greidd fyrir maí. Einnig kemur fram af þeirra hálfu að ónæðið af framkvæmdunum þennan tíma hafi verið umtalsvert minna en haustið 2022. Leigan var ekki greidd og tilkynntu varnaraðilar að tryggingarfénu yrði því ráðstafað.

Sóknaraðili greiddi ekki leigu fyrir maí og júní en bjó engu að síður í íbúðinni. Þá nýtti hann ekki rétt sinn á grundvelli 21. gr. húsaleigulaga til að óska eftir mati úttektaraðila vegna þeirrar röskunar sem hann lýsir að framkvæmdirnar hafi valdið. Að því virtu telur kærunefnd ekki tilefni til annars en að fallast á að varnaraðilum hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu vegna leigu fyrir maí og júní, sbr. 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Er kröfu sóknaraðila hér um því hafnað.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðilum verði gert að greiða sjúkra- og lyfjakostnað sem hann kveður hafa stofnast til vegna andlegra vandkvæða sinna í kjölfar brota og hótana varnaraðila. Þá hafi sóknaraðili og fjölskylda hans þurft að yfirgefa íbúðina til þess að jafna sig eftir hinar hávaðasömu framkvæmdir en ferðakostnaðar vegna þessa hafi numið 151.230 kr. Kröfurnar eiga ekki stoð í ákvæðum húsaleigulaga og er þeim þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Sóknaraðili fer fram á viðurkenningu á því að varnaraðilum beri að endurgreiða leigu vegna þriggja mánaða sem hann dvaldi ekki í íbúðinni sumarið 2022. Í rökstuðningi sínum nefnir hann að hefðu varnaraðilar veitt fullnægjandi upplýsingar um yfirvofandi framkvæmdir hefði hann þegar getað rift samningnum og leitað að öðru húsnæði. Engar forsendur eru til að fallast á þetta með sóknaraðila enda var hann með íbúðina á leigu á þessu tímabili og ekki hægt að byggja á því sem sóknaraðili telur að hefði getað orðið undir tilteknum kringumstæðum. Í þessu tilliti má þar að auki horfa til þess að sóknaraðili fór ekki á fram á að losna undan samningum fyrr en með fyrrnefndum tölvupósti frá 4. maí 2023. Með hliðsjón af framangreindu er þessari kröfu sóknaraðila hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 22. desember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson