Nr. 69/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 69/2018
Kostnaðarþátttaka: Múr- og gluggaviðgerðir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 26. júlí 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. ágúst 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. ágúst 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. september 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. október 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhluta. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna múr- og gluggaviðgerða á húsinu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna viðgerða á eignarhluta gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína haustið 2016. Vorið 2017 hafi gagnaðilar farið í meiriháttar múr- og gluggaviðgerðir sínum megin, einkum á viðbyggingu sem hýsi þvottahús. Þessar áætlanir hafi verið kynntar álitsbeiðanda á fundi í apríl 2017 auk kostnaðaráætlunar en hún beðið um að fá að kynna sér gögnin og réttarstöðu sína með því að ganga í Húseigendafélagið og fá viðtal hjá lögfræðingi. Engu að síður hafi gagnaðilar byrjað framkvæmdir og um leið fyllt upp í tvær sprungur álitsbeiðanda megin. Hún hafi ekki fengið tækifæri til að ræða við múrara sinn og aldrei samþykkt þessa framkvæmd, hvorki munnlega né skriflega, enda tímasetningin afar slæm fyrir hana fjárhagslega. Álitsbeiðandi hafi aldrei fengið reikning fyrir framkvæmdunum, heldur hafi hún fengið bréf frá lögfræðingi 20. júlí 2018.
Álitsbeiðandi sjái ekkert réttlæti í því að hún eigi að greiða 50% í steypuviðgerðum sem hafi nánast verið engar hennar megin og komi aðeins til með að auka verðgildi eignar gagnaðila sem hafi keypt sinn hluta á nær helmingi lægra verði en álitsbeiðandi þar sem þeirra hluti hafi verið svo illa farinn.
Í greinargerð gagnaðila segir að þau hafi keypt eignarhluta sinn í apríl 2011. Fljótlega hafi komið fram greinilegar sprungur í múrverki og eftir um það bil þrjú ár hafi farið að leka inn um sprungur á neðri hæð á suðurhlið hússins. Í mars 2016 hafi þau boðað þáverandi eigendur að eignarhluta álitsbeiðanda til fundar vegna aðkallandi viðgerða á húsinu og húsfundur haldinn 30. mars 2016. Þar hafi mætt fulltrúar allra eigenda eignarhluta álitsbeiðanda. Á fundinum hafi verið samþykkt að þiggja tiltekið tilboð múrarameistara um að leggja verðmat á viðgerðir á múr og gluggum. Á fundinum hafi komið fram að það ætti að selja eignarhluta álitsbeiðanda og gagnaðilar farið fram á að kaupandi yrði upplýstur um fyrirhugaðar viðgerðir. Það hafi verið gert og í kaupsamningi sem álitsbeiðandi hafi undirritað segi: „Miðað er við í þessum kaupsamningi að kaupandi kynni sér og yfirtaki hlutdeild eignarinnar í væntanlegum framkvæmdum að utan á sameign hússins.“ Þann 1. júní 2016 hafi múrarameistarinn skilað álitsgerð um viðhaldsþörf á ytra múrverki og gluggum ásamt kostnaðaráætlun vegna múrviðgerða. Hann hafi ekki getað tekið verkið að sér og nokkurn tíma hafi tekið að finna múrara og trésmið til verksins. Í október 2016 hafi fengist tilboð frá múrara og kostnaðaráætlun frá smiði vegna gluggaviðgerða. Múrarinn hafi gert minniháttar bráðabirgðaviðgerð um haustið en aðalvinnan farið fram sumarið 2017. Ekki hafi tekist að ljúka verkinu fyrr en vorið 2018. Vinna við nýja útidyragátt úr þvottahúsi og ísetningu hurðar þar sé eingöngu greidd af gagnaðilum.
Gagnaðilar hafi boðað til húsfundar sem haldinn hafi verið 4. júní 2017 þar sem álitsbeiðanda hafi verið kynnt tilboð í múrviðgerðir og kostnaðaráætlun við gluggaviðgerðir. Í fundargerðinni komi fram að álitsbeiðandi hafi ekki talið rétt að hún ætti að taka þátt í kostnaði við viðgerðirnar. Í tölvupósti 27. maí 2017 hafi komið fram að hún væri ósammála því sem stæði í fundargerð húsfundar 4. apríl 2017 að hún hefði neitað að greiða, heldur hafi hún viljað kynna sér málið betur.
Kostnaðaráætlanir múrara hafi staðist þannig að enginn kostnaður hafi bæst við þá áætlun sem álitsbeiðanda hafi verið sýnd. Kostnaður við smíði glugga hafi hins vegar orðið hærri en áætlað hafi verið á húsfundi 4. júní 2017.
Vegna þess hve þunglega álitsbeiðandi hafi tekið því að taka þátt í kostnaði hafi verið haft samband við lögfræðing sem hafi sent henni kröfu um greiðslu á hlutdeild hennar í viðgerðarkostnaði.
Gagnaðilar telji að álitsbeiðandi eigi að endurgreiða þeim útlagðan kostnað vegna viðgerða á sameign hússins, þ.e. vegna múr- og gluggaviðgerða, samtals 612.017 kr. Tekið hafi verið tillit til þess að kostnaður við gluggasmíði hafi orðið hærri en áætlað hafi verið og sé þess einungis krafist að álitsbeiðandi greiði sinn hluta af kostnaði sameignar við gluggasmíði eins og áætlaður kostnaður hafi verið kynntur á húsfundi 4. apríl 2017.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að eignarhluti gagnaðila sé með viðbyggingu sem í sé þvottahús og hafi sú viðbygging verið nærri ónýt. Álitsbeiðandi sé ekki með þvottahús.
Þegar álitsbeiðandi hafi kynnt sér samkvæmt kaupsamningi að hún myndi yfirtaka hlutdeild í væntanlegum framkvæmdum að utan á sameign hússins hafi hún skilið sameign sem framhlið sem hýsi forstofur beggja og áberandi sprunga hafi verið á þeim vegg. Hún hefði ekki keypt íbúðina hefði hún vitað að hún ætti að greiða helming í steypuviðgerðum nágranna sinna og stóran hluta í gluggum þeirra. Fyrir nokkrum árum hafi verið skipt um glugga í eignarhluta álitsbeiðanda og eftir því sem fyrri eigendur hafi sagt hafi þeir alfarið séð um þann kostnað. Álitsbeiðandi hafi viljað að aðilar gerðu þinglýstan samning um að hvort þeirra annaðist sitt viðhald.
Í athugasemdum gagnaðila segir að í 2. gr. laga um fjöleignarhús segi: „Ákvæði laga þessara eru ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Er eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir í lögunum.“ Gagnaðilar sjái ekki ástæðu til að skipa málum um viðhald hússins á annan veg en gert sé ráð fyrir í lögum um fjöleignarhús.
III. Forsendur
Á húsfundi 30. mars 2016 var samþykkt að aflað yrði matsgerðar vegna viðhaldsvinnu utanhúss. Á þeim fundi upplýstu þáverandi eigendur eignarhluta álitsbeiðanda að hann væri kominn á sölu. Álitsbeiðandi keypti íbúðina síðar á árinu, en kaupsamningur var innfærður til þinglýsingar 26. september 2016 og í honum segir: „Miðað er við í þessum kaupsamningi að kaupandi kynni sér og yfirtaki hlutdeild eignarinnar í væntanlegum framkvæmdum að utan á sameign hússins.“ Þá voru múr- og gluggaviðgerðir til umræðu á húsfundi 4. apríl 2017 og lögð fram áætlun um kostnað vegna viðgerða á sameign hússins auk þess sem fyrirhugaðar framkvæmdir voru kynntar. Framkvæmdirnar hafa þegar farið fram.
Kærunefnd telur að álitsbeiðandi hafi samþykkt téðar framkvæmdir, enda gerði hún ekki aðrar athugasemdir þegar þær voru kynntar henni á húsfundi 4. apríl 2017 en þær að hún vildi kanna réttarstöðu sína um kostnaðarþátttöku. Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign allt ytra byrði húss, þ.á m. útveggir, og samkvæmt 3. tölul. fellur undir sameign allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign. Samkvæmt 1. tölul. 43. gr. laga um fjöleignarhús telst sameiginlegur kostnaður allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.
Af álitsbeiðni verður ráðið að álitsbeiðandi telji að þar sem um sé að ræða framkvæmdir á eignarhluta gagnaðila skuli hún undanskilin greiðsluþátttöku og vísar hún í þessu sambandi til þess að í sumum húsum tíðkist það að hver eigandi sjái um sinn eignarhluta. Kærunefnd bendir hins vegar á að lög um fjöleignarhús gera ekki ráð fyrir að eigendur geri með sér slíkt samkomulag og þar að auki er um að ræða framkvæmdir á sameign hússins en ekki eignarhluta gagnaðila. Álitsbeiðanda ber því að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna og skal kostnaði skipt eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign, sbr. A-liður 45. gr. laga um fjöleignarhús. Með hliðsjón af framangreindu er ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna múr- og gluggaviðgerða á húsinu.
Reykjavík, 31. október 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson