Mál nr. 31/2022-álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 31/2022
Ný eignaskiptayfirlýsing: Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 29. mars 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. maí 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. maí 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 17. maí 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls nítján eignarhluta. Álitsbeiðandi er fyrrum eigandi íbúðar á 1. hæð en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort kostnaður við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar sé sameiginlegur eða sérkostnaður eigenda þeirra eignarhluta sem breytingarnar varða.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að kostnaður vegna nýrrar eignaskiptayfirlýsingar sé sameiginlegur.
Í álitsbeiðni kemur fram að árið 2006 hafi húsið verið byggt og eignaskiptayfirlýsingu þinglýst. Við sölu íbúðanna á árunum 2006 til 2007 hafi söluaðilar farið frjálslega með innihald eignaskiptayfirlýsingarinnar og skipt geymslum, stæðum og bílskúrum á milli eigna. Ætlun þeirra hafi verið sú að gera lagfæringar á eignaskiptayfirlýsingunni árið 2007 þar sem skjal þar um sé til hjá sýslumanni en því hafi ekki verið þinglýst.
Við gerð eignaskiptayfirlýsingar árið 2021 hafi orðið til kostnaður sem stjórn gagnaðila telji sérkostnað eigenda þeirra eignarhluta sem fyrir breytingum verði. Þessi skjalagerð sé þó órjúfanlegur hluti af gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar. Eigendur skuli standa saman að réttri og löglegri eignaskiptayfirlýsingu samkvæmt lögum um fjöleignarhús en í lögunum sé ekki tilgreint að ákveðinn hluti kostnaðar við gerð hennar leggist á einstaka eigendur.
Í greinargerð gagnaðila segir að um sé að ræða breytingar á eignaskiptayfirlýsingu vegna tveggja íbúða. Í afsali, dags. 29. júní 2011, vegna sölu á íbúð álitsbeiðanda segi að henni fylgi stæði í bílageymslu merkt B14 og geymsla merkt 00-23. Að virtri gildandi eignaskiptayfirlýsingu á þessum tíma komi í ljós misræmi á milli hennar og afsalsins en í henni segi að íbúðinni fylgi geymsla merkt 00-03 ásamt bílageymslu merkt 00-04. Í afsali, dags. 29. september 2011, hafi verið vísað til skráningar Fasteignamats ríkisins þar sem íbúðinni hafi verið lýst með eftirfarandi hætti: „01-0104 Íbúð 110,2 m2 og 01-0004 Bílskúr 28,3 m2 fastanr. 228-0388.“ Þá segi að eignin skuli breytast í samræmi við nýja dagbókarfærða eignaskiptayfirlýsingu. Þeirri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 16. mars 2007, hafi aftur á móti verið vísað frá eða hún afturkölluð úr þinglýsingu. Í henni hafi íbúðinni verið lýst þannig að hún væri 88,2 fermetrar ásamt geymslu merkt 00-23 og bílastæði merkt B14. Í afsali, dags. 20. desember 2016, sem gefið hafi verið út vegna kaupa álitsbeiðanda á íbúðinni komi fram fastanúmer 228-0461 og bílskúr merktur 01-0004 ásamt öllu því sem eigninni fylgi og fylgja beri. Þá afsalaði álitsbeiðandi geymslu merktri 00-03 og bílastæði merktu 00-04 til eiganda íbúðar 203 með afsali, dags. 16. júní 2021, og sá eigandi afsalaði geymslu merktri 00-23 og bílastæði merktu B-14 til álitsbeiðanda með afsali, dags. 28. júní 2021. Eignaskiptayfirlýsing, dags. 11. nóvember 2021, hafi verið innfærð til þinglýsingar 11. janúar 2022 og sé íbúðinni lýst þannig að hún sé 88,2 fermetrar ásamt geymslu merkt 00-23 og bílastæði B14.
Í fyrsta lagi telur gagnaðili að kærunefnd beri að vísa erindi álitsbeiðanda frá þar sem hann sé hvorki eigandi né íbúi í húsinu. Einnig vegna óljósrar kröfu hans. Verði ekki fallist á kröfu um frávísun sé farið fram á að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað. Þær breytingar sem gerðar hafi verið á eignaskiptayfirlýsingunni árið 2021 hafi hvorki haft í för með sér eignayfirfærslu né kvaðir á eignarhluta eins og um geti í 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús. Afsölum hafi verið þinglýst áður en ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið innfærð til þinglýsingar árið 2022. Í henni hafi því aðeins falist leiðréttingar til samræmis við þau afsöl sem undirrituð höfðu verið.
Verði fallist á kröfu álitsbeiðanda, sem hann byggi á 2. mgr. 16. gr. og 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús, beri að hafa hliðsjón af því að í síðarnefnda ákvæðinu komi fram að eignaskiptayfirlýsing skuli samþykkt af þeim eigendum sem hagsmuna eigi að gæta og að þeir eigendur skuli standa að slíkum breytingum. Þeir sem eigi hagsmuna að gæta í málinu séu álitsbeiðandi og eigandi íbúðar 203. Um sé að ræða einkaréttarlegan löggerning þeirra á milli.
Þegar litið sé til upprunalegra afsala frá byggingaraðila til fyrstu kaupenda á íbúðunum sé ljóst að gert hafi verið ráð fyrir afsali á annars vegar geymslu merktri 00-23 og bílastæði merktu B14 frá íbúð 203 til 104 og hins vegar geymslu merktri 00-03 og bílageymslu merktri 00-04 frá íbúð 104 til 203. Aftur á móti hafi láðst að gera og/eða þinglýsa umræddum afsölum á sínum tíma. Þar að auki hafi eigendur þessara eigna frá öndverðu virt það að vettugi að bæta úr þessu. Í staðinn fyrir að bæta úr þessu hafi eignunum verið afsalað í samræmi við eignaskiptayfirlýsinguna frá árinu 2006. Með réttu hefðu upprunalegir kaupendur og seljendur átt að bera þennan kostnað. Það geti ekki verið á valdi gagnaðila að ganga frá afsölum á einsökum eignarhlutum á milli einstakra eigenda í fjöleignarhúsi. Skjalagerð og kostnaður því tengdu sé á ábyrgð hlutaðeigandi eiganda hverju sinni. Nú þegar hafi eigendur staðið sameiginlega að kostnaði við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar, þrátt fyrir að þær breytingar hafi ekki varðað hagsmuni tiltekinna íbúa að nokkru leyti.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að þegar í ljós hafi komið að eignaskiptayfirlýsingin væri röng hafi verið leitað leiða til að leiðrétta eingöngu eignir 104 og 203, en sú leið hafi ekki verið fær þar sem svo margar aðrar leiðréttingar hafi þurft að framkvæma þannig að ekki hafi verið um annað að ræða en að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu.
Afsal frá 16. júní 2021 hafi verið gert að beiðni gagnaðila vegna kröfu sýslumanns til að hægt yrði að ljúka við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar. Afsölin hafi verið gerð til að hægt yrði að verða við kröfu sýslumanns og ganga frá afsali á eigninni til kaupenda álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi hafi upphaflega gert kröfuna munnlega við formann gagnaðila þegar hann var enn eigandi og því beri ekki að vísa málinu frá.
Rétt eignaskiptayfirlýsing varði hagsmuni allra í húsinu og skuli þeir þá allir standa að slíkum breytingum og undirrita skriflega eða rafrænt þau skjöl sem þurfi, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús.
Eignaskiptayfirlýsingin sem gerð hafi verið árið 2007 hefði átt að taka á þessum lagfæringum, en hún hafi verið undirrituð af stjórn gagnaðila sem hefði átt að fylgja því eftir að hún yrði kláruð og henni þinglýst.
Í athugasemdum gagnaðila segir að ástæða athugasemdar sýslumanns hafi verið sú að álitsbeiðandi hafi lagt inn skjal til þinglýsingar þar sem hann hugðist afsala eign sem hann hafi ekki verið afsalshafi að. Eina leiðin til að afsala íbúðinni í þessu formi hefði verið að þáverandi afsalshafi afsalaði geymslu merktri 00-23 og bílastæði B14 til hans. Þetta hafi síðan með beinum hætti tengst þinglýsingu á nýrri eignaskiptayfirlýsingu, þ.e. sýslumanni sé óheimilt að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu sem sé í ósamræmi við þinglýsta eignarheimild eiganda.
Það liggi í hlutarins eðli að aðeins þeir sem afsali eignum sín á milli eigi hagsmuna að gæta um að eignaskiptayfirlýsing sé í samræmi við þinglýstar heimildir.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.
Gagnaðili fer fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að álitsbeiðandi sé ekki lengur eigandi íbúðar í húsinu. Kærunefnd telur þó ljóst af gögnum málsins að ágreiningur aðila kom upp á meðan álitsbeiðandi var eigandi og varðar kostnað sem til féll á meðan hann var eigandi. Þá telur nefndin kröfu álitsbeiðanda nægilega skýra til þess að unnt sé að taka ágreininginn til úrlausnar. Verður því ekki fallist á kröfu gagnaðila um frávísun.
Í 5. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús segir að séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyti eða raski eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skuli eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni.
Í 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir eigendur skuli eiga þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum. Samþykki allra eigenda, sem hagsmuna eigi að gæta, sé áskilið hafi breytingarnar í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta eins og um geti í 2. mgr. 16. gr. Skuli þeir þá allir standa að slíkum breytingum og undirrita skriflega eða rafrænt þau skjöl sem þurfi. Felist í breytingum aðeins leiðréttingar í samræmi við þinglýstar heimildir um húsið og einstaka eignarhluta og ákvörðun hlutfallstalna samkvæmt gildandi reglum sé nægilegt að stjórn húsfélags í húsi þar sem eignarhlutar séu sex eða fleiri láti gera slíkar breytingar og undirriti skriflega eða rafrænt nauðsynleg skjöl í því skyni. Skuli stjórnin áður gefa öllum eigendum kost á að koma sjónarmiðum sínum og athugasemdum á framfæri.
Í 1. mgr. 23. gr. laga um fjöleignarhús segir að eignayfirfærsla á hlutum séreignar innan hússins til annarra eigenda sé háð samþykki einfalds meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, og skuli þá eignaskiptayfirlýsingu breytt og breytingunni þinglýst. Að öðrum kosti verði eignayfirfærslunni ekki þinglýst. Í 2. mgr. sömu greinar segir að um breytingu á eignaskiptayfirlýsingu vegna yfirfærslu eigna innan hússins fari eftir fyrirmælum 1. mgr. 18. gr.
Í upphaflegri eignaskiptayfirlýsingu hússins, sem var innfærð til þinglýsingar 8. maí 2006, segir að íbúð þeirri sem álitsbeiðandi átti tilheyrði geymsla merkt 00-03 og bílastæði merkt 00-04. Aftur á móti liggur fyrir að frá upphafi hefur í raun geymsla merkt 00-23 og bílastæði merkt B14 tilheyrt íbúðinni, án þess að eignaskiptayfirlýsing hafi verið uppfærð. Þó liggur fyrir að eignaskiptayfirlýsingu, dags. 16. mars 2007, var vísað frá eða afturkölluð úr þinglýsingu en í henni höfðu upplýsingar um eignarhlutann verið uppfærðar.
Aðilar deila um skiptingu kostnaðar vegna nýrrar eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið sem undirrituð var af eigendum þess þar sem um eignayfirfærslu var að ræða. Telur kærunefnd að kostnaður hér um sé sameiginlegur kostnaður eigenda hússins en ekki er að finna ákvæði í lögum um fjöleignarhús sem kveður á um mismunandi skiptingu á kostnaði við gerð eignaskiptayfirlýsingar eftir því hver hafi mestan hag af gerð hennar. Er eigandi þannig ekki undanskilinn þátttöku í kostnaði við gerð eignaskiptayfirlýsingar þó að með henni sé ekki gerð nein breyting á hlutfallstölum íbúðar hans eða eignarhlut. Aftur á móti telur kærunefnd að annar kostnaður vegna eignayfirfærslunnar, svo sem vegna afsalsgerðar, sé sérkostnaður þeirra eigenda sem þar eiga í hlut.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kostnaður við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar sé sameiginlegur kostnaður.
Reykjavík, 23. júní 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson