Mál nr. 1/2024
Árið 2024, 14. júní, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 1/2024 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með kæru, dags. 21. janúar 2024, kærði X, kt. [], Drekahlíð [], Sauðárkróki, Skagafirði, úrskurð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 28. september 2023, um að fasteignamat lóðar kæranda að Drekahlíð [], Sauðárkróki, Skagafirði, fnr. [], fyrir árið 2024, skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.
Með tölvubréfi, dags. 22. janúar 2024, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vegna kærunnar. Umsögn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar barst nefndinni þann 12. febrúar 2024.
Fyrrgreind umsögn var send kæranda með tölvubréfi, dags. 12. febrúar 2024, og var honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með tölvubréfi, dags. 22. febrúar 2024.
Með tölvubréfi, dags. 15. apríl 2024, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari upplýsingum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vegna málsins og bárust þær til nefndarinnar 8. maí 2024. Þá var með tölvubréfi, dags. 23. maí 2024, óskað eftir enn frekari upplýsingum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og bárust þær 5. júní 2024. Þær upplýsingar sem bárust frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun voru sendar kæranda til kynningar og var honum gefinn kostur á að koma á framfæri frekari athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með tölvupósti, dags. 12. júní 2024.
Málið var tekið til úrskurðar 14. júní 2024.
I. Málavextir
Í júní 2022 tilkynnti Húsnæðis- og mannvirkjastofnun um fyrirhugað fasteignamat allra fasteigna í landinu fyrir árið 2023 sem taka ætti gildi 31. desember 2022. Í tilkynningu stofnunarinnar til kæranda kom fram að fasteignamat fasteignar hans að Drekahlíð [], Sauðárkróki, fnr. [], fyrir árið 2023 yrði kr. 80.600.000.- en þar af væri lóðarmat kr. 8.010.000.-
Þann 17. febrúar 2023 sendi kærandi fyrirspurn til Húsnæðis-og mannvirkjastofnunar þar sem hann vakti athygli á því að fasteignamat lóða við Drekahlíð á Sauðárkróki væri misjafnt þrátt fyrir að allar lóðirnar við götuna væru jafnstórar eða 705 fermetrar. Fasteignamat einstakra lóðanna væri lægst kr. 4.570.000.- og hæst kr. 8.010.000.-. Óskaði kærandi eftir upplýsingum á hvaða lögum og reglum fyrrgreint lóðarmat væri byggt. Í svari Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til kæranda frá 20. febrúar 2023 kom fram að lóðarmat væri ekki reiknað sér í fasteignamati heldur væri það hlutfall af heildarfasteignamati eignar, sem á þessu matssvæði væri ca. 10% auk þess sem nokkrar breytur hefðu einnig áhrif á matið. Heildarfasteignamat fasteigna væri reiknað og áætlað miðað við kaupsamninga á svæðinu á síðustu fimm árum og leiðrétt miðað við tíma. Lóðarmat væri hlutfall af heildarfasteignamati og því mætti segja að lóðarmat væri fremur áætlað miðað við heildarbyggingarmagn en sjálfa lóðarstærðina.
Kærandi átti fund með starfsmanni Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vegna málsins þann 17. maí 2023. Á þeim fundi afhendi kærandi stofnuninni bréf þar sem hann óskaði eftir nánari skýringum á fasteignamati lóða og þeirri aðferð sem stuðst væri við í þeim efnum þar sem hann fengi ekki séð að reikniaðferð stofnunarinnar ætti sér stoð í ákvæðum laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun benti kæranda á það í júlí 2023 að hann gæti farið fram á endurmat á fasteignamati fasteignar sinnar fyrir árið 2024, sem þá hafði nýlega verið kynnt fyrir kæranda, og að niðurstaða endurmats væri kæranleg til yfirfasteignamatsnefndar. Fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2024 var ákveðið kr. 94.100.000.- en þar af var lóðarmat kr. 9.450.000.-. Í kjölfarið sendi kærandi beiðni til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um endurmat á fasteignamati fasteignar hans að Drekahlíð [], Sauðárkróki, fyrir árið 2024. Þann 28. september 2023 kvað Húsnæðis- og mannvirkjastofnun upp úrskurð vegna framkominna endurmatsbeiðni kæranda. Niðurstaða var sú að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2024 skyldi standa óbreytt frá því sem áður hefði verið ákveðið. Í úrskurðinum kom fram að endurskoðun á áður tilkynntu fasteignamati eignarinnar gæfi ekki tilefni til matsbreytinga.
Með bréfi, dags. 18. október 2023, óskaði kærandi eftir rökstuðningi frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vegna fyrrgreinds úrskurðar. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun veitti kæranda umbeðinn rökstuðning með bréfi, dags. 30. október 2023. Í þeim rökstuðningi var m.a. tekið fram að lóðarmat eða lóðarhlutamat eins og stofnunin reikni það byggi á verðmætamati þeirra fasteigna sem byggðar hafi verið á lóðinni. Þar af leiðandi geti óbyggð lóð fengið verulega lægra mat en sambærileg lóð sem hefði verið byggt á. Lóðarmat væri ákveðið hlutfall af grunnmati en hversu stórt hlutfallið væri réðist af staðsetningu eignar.
Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og hefur því kært hann til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
II. Sjónarmið kæranda
Í kæru kemur fram að kærandi geri kröfu um að yfirfasteignamatsnefnd taki hinn kærða úrskurð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 28. september 2023 um fasteignamat fasteignar hans að Drekahlíð [], Sauðárkróki, fnr. [], fyrir árið 2024, til umfjöllunar og beini því til stofnunarinnar að jafnstórar lóðir í sama hverfi verði metnar til sama fasteignamats að öðru óbreyttu.
Kærandi vísar til þess að fram hafi komið af hálfu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að lóðarmat fasteigna sé ekki reiknað sér í fasteignamati heldur sé það hlutfall af heildarfasteignamati. Á matssvæði fasteignar kæranda sé lóðamat um 10% auk þess sem nokkrar breytur hafi einnig áhrif á matið. Þannig megi segja að lóðamat sé fremur áætlað miðað við heildarbyggingarmagn á lóðinni en sjálfa lóðarstærðina. Kærandi telur að fyrrgreindar skýringar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar svari ekki spurningu hans um á hvaða laga- og/eða reglugerðarákvæði fyrrgreind matsaðferð varðandi lóðarmat grundvallist á.
Kærandi bendir á að í 6. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat komi fram að fasteignamat lóða skuli miðast við sennilegt söluverð slíkra lóða í því þéttbýlishverfi sem um sé að ræða, enda sé lóðin hæf til ætlaðra nota, s.s. byggingar íbúðarhúss, iðnaðarhúss eða fyrir annan atvinnurekstur. Leitast skuli við að finna út lóðarverð í viðkomandi hverfi. Að mati kæranda veitir fyrrgreint reglugerðarákvæði ekki forsendu fyrir því að meta jafnstórar lóðir, hlið við hlið, til mismunandi fasteignamatsverðs, heldur kveði ákvæðið beinlínis á um að meta skuli lóðir út frá söluverði sambærilegra lóða í því hverfi sem lóðin er. Þetta verði ekki skilið á annan hátt en þann að sama verðmat skuli lagt á jafnstórar lóðir í sama hverfi án tillits til þess hversu stór hús hafi verið byggð á viðkomandi lóðum. Hafi það verið vilji löggjafans að lóðarmat ætti að vera hlutfall af fasteignamati bygginga á lóðinni hefði verið einfalt að kveða á um það í lögum eða reglugerð, en svo hafi hins vegar ekki verið gert. Þar sem fasteignamat lóða sé ekki einungis andlag lóðarleigu heldur einnig hluti fasteignaskatts, vatnsgjalds og fráveitugjalds skipti lóðarmatið verulegu máli fyrir eiganda fasteignar.
III. Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun bendir á að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001.
Í samræmi við ákvæði 2. gr. laga nr. 6/2001 skal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komið á hverjum tíma. Í 2. mgr. 27. gr. laganna komi fram að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúru-fegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.
Fasteignir samkvæmt lögum nr. 6/2001 séu afmarkaður hluti lands, ásamt lífrænum og ólífrænum hlutum þess, réttindum sem því fylgja og þeim mannvirkjum sem varanlega eru við landið skeytt. Í a-lið 1. mgr. 3. gr. laga nr. 6/2001 komi fram að ,,land, þ.e. hver sá skiki lands, sem vegna sérgreinds eignar- eða afnotaréttar hagnýtingar, auðkenna eða landamerkja getur talist sjálfstæð eind”. Í 3. gr. reglugerðar nr. 406/1978 komi fram að allar fasteignir skuli metnar til peningaverðs, að undanskildum þeim sem nefndar eru í 4. gr. reglugerðarinnar. Þá komi fram í 1. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar að meta skuli land og mannvirki sem við það er skeytt í samræmi við ákvæði 5. - 9. gr. reglugerðarinnar.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi víðtækar heimildir til að finna út líklegt fasteignamat eigna en skal þó eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Ljóst sé að stofnunin eigi að meta lóðir til verðs eftir ákvæðum laga nr. 6/2001 og reglugerðar nr. 406/1978 og með þeim takmörkunum sem henni eru settar. Haga beri matinu þannig að tilteknir þættir fasteignar séu metnir til grunnverðs og síðan sé gangverð eignar í heild sinni metið. Þá sé tiltekið í 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 að ekki eigi að meta mannvirki sem horfi fyrst og fremst til aukinna nota og arðs af landi, s.s. vegi, brýr og girðingar, eða horfi almennt til bættrar búskaparstöðu, eins og vatnsleiðslur og raflínur til bæjar, en við mat á landi skuli hins vegar tekið tillit til aukins verðmætis sem stafi frá mannvirkjum. Til grunnverðs skuli m.a. meta verð lands og lóða með hliðsjón af líklegu söluverði sambærilegs lands í því héraði sem um ræðir, sbr. 2. mgr. 7. gr. reglugerðar nr. 406/1978. Þá skuli við matið einnig taka tillit til hvers konar hagnýtingar eignar og skuli gæta matssjónarmiða skv. 8. gr. reglugerðarinnar, eftir því sem við eigi. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi ávallt við ákvörðun matsfjárhæðar lóða tekið tillit til nýtingarhlutfalls mannvirkja, þ.e. hversu mikil nýting lands sé við byggingu mannvirkja (byggingarmagn). Það feli það í sér að lóðir sem eru allar jafn stórar eins og í því tilviki sem kærandi lýsir fái mismunandi lóðamat, allt eftir því hversu vel lóðirnar séu nýttar undir mannvirkjagerð. Það gefi auga leið að því stærri fasteignir sem reistar séu á lóðum því verðmætari verði þær og ekki sé óeðlilegt að fasteignamat þeirra sé hærra enda auki mannvirki við verðmæti fasteignarinnar í heild sinni. Sé það í samræmi við ákvæði 6. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um að taka skuli tillit til aukins verðmætis sem stafi frá mannvirkjum við mat á landi. Fasteign kæranda við Drekahlíð sé samtals 335,2 fermetrar að stærð og jafnframt stærsta húsið í hverfinu, á meðan minnsta húsið við Drekahlíð sé um 135,5 fermetrar. Mismunur á stærð mannvirkjanna skýri þann mismun sem sé á lóðamati eignanna. Allar fasteignir í hverfinu séu sambærilegar með tilliti til fasteignamats og séu í sömu matsaðferð. Það sem gerir þær frábrugðnar hver annarri sé stærð mannvirkis og þar með byggingarmagn (nýtingarhlutfall) lóðar sem hafi áhrif á heildarfasteignamat fasteignanna.
Varðandi ábendingu kæranda um að lóðarmat sé notað í skattlagningu sveitarfélaga þá sé bent á að slíkt sé ekki bundið í lög. Í lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga komi fram að fasteignamat sé stofn til álagningar fasteignaskatts. Engin heildarlöggjöf sé um gerð lóðarleigusamninga en vitað sé til þess að sveitarfélög noti lóðarmat sem stofn til lóðarleigu eða hlutfall af fasteignamati bundið við vísitölu. Lóðarmat sé einungis hluti af heildarfasteignamati sem sé í þessu samhengi gjaldstofn til álagningar fasteignaskatts en í 2. gr. laga nr. 4/1995 sé gefið í skyn að fasteignaskattur sé umfram aðrar tekjur sveitarfélags, s.s. vatns-, rafmagns- og hitaveitum, og af holræsagjaldi, lóðarleigu, leyfisgjöldum o.fl. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laganna sé heimilt að ákveða að gjalddagar fasteignaskatts og annarra gjalda skuli vera þeir sömu. Að mati Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sé ekki um sama gjald að ræða, en vegna skorts á lagaumgjörð lóðarleigusamninga sé ekkert sem komi í veg fyrir að sveitarfélög noti hvaða stofn sem er til útreiknings á lóðarleigugjaldi, þ.m.t. lóðarmat. Það bendi hins vegar ekki til þess að fasteignamatið sé ranglega ákvarðað.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun bendir jafnframt á að mat á byggðum íbúðarhúsalóðum í þéttbýli stýrist af grunnmati, þ.e. sé ákveðið hlutfall af grunnmati en hversu stórt hlutfallið sé ráðist af staðsetningu fasteignar. Fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu sé séð til þess að áhrif vegna lóðarstærðar komi fram í lóðarmati en í öðrum tilvikum sé lóðarmatið reiknað sem grunnmat margfaldað með lóðarstuðli viðkomandi svæðis. Lóðarmatið geti aldrei verið lægra en 1% af grunnmati og aldrei hærra en heildarfasteignamat. Við grunnmat sé í fyrsta lagi litið til þess hvað mannvirkið sé stórt í fermetrum og á hve stórri lóð, og sé þá miðað við raunverulegt en ekki mögulegt byggingarmagn. Í öðru lagi hverrar gerðar mannvirkið sé (t.d. sérbýli, raðhús, parhús eða fjölbýli) og í þriðja lagi á hvað matssvæði eða undirmatssvæði viðkomandi fasteign sé staðsett.
Af hálfu Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sé vakin athygli á því að erfitt geti verið að meta grunnverð byggðra lóða í þéttbýli sbr. 7. gr. reglugerðar nr. 406/1978, sbr. einnig 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001, m.a. þar sem byggðar lóðir gangi alla jafnan ekki kaupum og sölum óháð þeim mannvirkjum sem á standi á lóðinni. Eðli málsins samkvæmt ráðist verðmæti byggðar lóðar bæði á grunnverði lóðarinnar og þeim mannvirkjum sem á henni standa. Að jafnaði sé stærð mannvirkja nærri leyfilegu byggingarmagni og því sé eðlilegt að stærð mannvirkis hafi umtalsverð áhrif á lóðarmat. Þannig telji stofnunin að beitt sé samræmdri aðferð sem notuð sé á allar fasteignir sem komi jafnframt í veg fyrir neikvætt lóðarmat og neikvætt húsamat. Jafnræðis sé í raun best gætt með þessum hætti.
Þá bendir Húsnæðis- og mannvirkjastofnun á að reglugerð nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat sé í eðli sínu úrelt og hafi ekki þróast samhliða breyttum tíðaranda, matsaðferðum og tækni við gerð fasteignamats. Nauðsynlegt sé að ráðast í heildarendurskoðun á reglugerðinni og hafi stofnunin talað sérstaklega fyrir því að slík endurskoðun verði framkvæmd sem allra fyrst, einnig með tilliti til landeigendaskrár sem á enn eftir að setja ákvæði um í reglugerð.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun telur engu að síður að fasteignamat fasteignar kæranda að Drekahlíð [], Sauðárkróki, fyrir árið 2024 hafi verið réttilega ákvarðað og skuli því standa óbreytt.
IV. Athugasemdir kæranda
Kærandi vísar til þess í athugasemdum sínum að í umsögn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar komi hvergi fram með beinum hætti á hvaða lagagrunni grundvallist sú ákvörðun stofnunarinnar að ákvarða fasteignamat lóða u.þ.b. 10% af fasteignamati húss á lóðinni án þess að taka neitt tillit til stærðar lóðar. Bendir kærandi á að í 6. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 406/1978 komi fram að mat lóða skuli miðast við sennilegt söluverð í því þéttbýlishverfi sem hún er í, enda sé lóðin hæf til tilætlaðra nota. Þá beri við ákvörðun um lóðarverði að taka tillit til þeirra atriða sem almennt hafa áhrif á lóðarverð í hverfinu svo og þess tilkostnaðar sem það hafi haft í för með sér að gera lóð hæfa til þeirra nota sem hún sé í auk þess sem líta skuli til þess hvort um eignarlóð eða leigulóð sé að ræða. Telur kærandi að ætli Húsnæðis- og mannvirkjastofnun ekki að beita fyrrgreindri matsreglu verði stofnunin að vísa til þeirrar laga- eða reglugerðarfyrirmæla er taki henni fram.
Vegna tilvísunar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til lóðanna við Drekahlíð [] og Drekahlíð [] þá bendir kærandi á að lóðirnar séu nákvæmlega jafnstórar en mat lóðarinnar við Drekahlíð [] sé kr. 4.570.000.- meðan lóðarmat Drekahlíðar [] sé kr. 8.010.000.-. Að hluta til skýrist mismunurinn af því að enn hafi ekki verið byggður bílskúr á lóðinni við Drekahlíð []. Þegar hann verði byggður mun lóðarmatið væntanlega hækka samkvæmt matsreglum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þrátt fyrir að stærð lóðarinnar verði óbreytt. Þá mætti einnig hugsa sér út frá sömu forsendum að fá stækkun á lóðinni við Drekahlíð [] án þess að lóðarmatið hækki.
Kærandi kveðst skilja það að því stærri hús sem reist eru á lóð, því verðmætari verði þau og því ekki óeðlilegt að fasteignamat þeirra sé hærra. Spurningin sé hins vegar sú hvort stærri hús, í hærra fasteignamati, eigi sjálfkrafa að leiða til hærra fasteignamats lóðar. Með rökum megi halda því fram að íbúðarlóð, með stærra húsi, séu minna virði en jafnstór lóð með minna húsi. Það stafi einfaldlega af því að íbúðalóðir séu yfirleitt nýttar til útivistar og þau not hljóti að takmarkast af stærð húss á lóðinni.
Kærandi bendir á að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi vísað til 6. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 og sagt að taka skuli tillit til aukins verðmætis sem stafi frá mannvirkjum við mat á landi. Að mati kæranda er í fyrrgreindu ákvæði verið að vitna til verðmætisaukningar sem stafar af gerð vega, brúa og annarra innviða og að taka skuli tillit til þess. Það sé hins vegar í meira lagi hæpið að þetta reglugerðarákvæði réttlæti þá aðferð að tengja lóðarmat beint við mat húss.
Kærandi vekur athygli á því að í 3. gr. laga nr. 4/1995 komi fram að leggja skuli árlegan fasteignaskatt á allar fasteignir sem metnar eru í fasteignamati 31. desember á næstliðnu ári samkvæmt fasteignaskrá sbr. þó 4. mgr. 4. gr. og 5. gr. laganna. Skatthlutfall fasteignaskatts af íbúðarhúsnæði skal vera 0,5% af fasteignamati húsnæðisins ásamt lóðarréttindum. Samkvæmt framansögðu telur kærandi það svo sannanlega bundið í lög að lóðarmat skuli notað í skattlagningu.
Kærandi áréttar að mál þetta snúist um að álagning skatta verði að hvíla á ótvíræðum lagastoðum en ekki hafi verið sýnt fram á að svo sé í því tilviki sem hér um ræðir.
V. Niðurstaða
Kærandi krefst þess að yfirfasteignamatsnefnd taki hinn kærða úrskurð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 28. september 2023 um fasteignamat fasteignar hans að Drekahlíð [], Sauðárkróki, fnr. [], fyrir árið 2024, til umfjöllunar og beini því til stofnunarinnar að jafnstórar lóðir í sama hverfi verði metnar til sama fasteignamats að öðru óbreyttu. Í ljósi þess að kærandi hefur kært úrskurð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er varðar beiðni hans um endurmat á áður tilkynntu fasteignamati eignar kæranda verður að líta svo á að í kærunni felist jafnframt krafa um að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða annað og lægra fasteignamat fyrir eignina en áður hafði verið ákveðið.
Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 skal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Í 2. mgr. sömu lagagreinar kemur fram að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun skuli eigi síðar en í júnímánuði ár hvert gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi í viðkomandi sveitarfélagi næsta 31. desember.
Í 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, geti krafist nýs úrskurðar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum.
Kærandi óskaði eftir endurmati á fasteignamati fasteignar sinnar að Drekahlíð [], Sauðárkróki, fnr. [], fyrir árið 2024 en kærandi hafði í júní 2023, í samræmi við ákvæði 2. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 verið upplýstur um fyrirhugað fasteignamat fasteignarinnar sem taka ætti gildi 31. desember 2023 og gilda ætti til 31. desember 2024. Lúta athugasemdir kæranda við fasteignamatið eingöngu að lóðarmati eignarinnar, þ.e. að það sé mun hærra en mat annarra lóða sömu stærðar í næsta nágrenni. Telur kærandi að það skorti heimild í lögum eða reglugerðum til að ákvarða fasteignamat lóða sem hlutfall af fasteignamati þeirra mannvirkja sem reist hafa verið á viðkomandi lóð.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað, o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Reglugerð nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat á sér lagastoð í 36. gr. laga nr. 6/2001. Í 3. gr. reglugerðarinnar kemur fram að meta skuli allar fasteignir í landinu til peningaverðs, nema þær sem eru sérstaklega undanskildar samkvæmt 4. gr. hennar. Meta skal hús og önnur mannvirki þótt þeim fylgi ekki réttindi yfir landi, en geta skal greinilega þessarar aðstöðu um lóðarréttindin. Í 1. mgr. 5. gr. kemur fram að taka skuli til sjálfstæðs mats, ásamt tilheyrandi mannvirkjum, hverja lóð og land, sem vegna sérgreinds eigna- eða afnotaréttar, hagnýtingar, auðkenningar eða merkja, þykir eðlilegt að telja afmarkaða eind. Samkvæmt 7. mgr. 5. gr. skal meta allar eignar- og leigulóðir, svo og hvers konar eignar- og leigulönd, þar á meðal sumarbústaðalönd. Skal fasteignamati hagað þannig að tilteknir þættir eignarinnar skulu metnir til grunnverðs, en síðan skal meta gangverð hverrar eignar í heild sinni, sbr. 1. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978.
Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. reglugerðar nr. 406/1978 skal mati til grunnverðs fasteignar hagað þannig að einstakir þættir eignarinnar séu metnar til verðs, sbr. 2. - 5. mgr. sömu greinar. Í 3. mgr. hennar segir að mannvirki skuli metin til grunnverðs með því að meta byggingarkostnað (endurstofnverð) samsvarandi mannvirkis og þá skuli taka tillit til ásigkomulags mannvirkis, fyrst og fremst aldurs miðað við byggingarefni, viðhald og byggingarlag. Í 2. mgr. 7. gr. segir að meta skuli verð lands og lóða til grunnverðs með hliðsjón af líklegu söluverði sambærilegs lands í því héraði sem um ræðir. Skal þar tekið tillit til hvers konar hagnýtingu eignar að frátöldum hlunnindum, er meta skal sérstaklega til grunnverðs. Þar segir einnig að við mat lands og lóða til frumverðs skuli gæta matssjónarmiða samkvæmt 8. gr. reglugerðar nr. 406/1978, eftir því sem við eigi.
Samkvæmt 6. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 406/1978 skal mat lóða miðast við sennilegt söluverð slíkra lóða í því þéttbýlishverfi, sem um ræðir, enda sé lóðin hæf til tilætlaðra nota, s.s. byggingar íbúðarhúss, iðnaðarhúss eða fyrir annan atvinnurekstur. Við slíkt almennt mat ber að taka tillit til þeirra atriða, sem almennt hafa áhrif á lóðarverð í hverfinu, s.s. afstöðunnar milli íbúðarhús og atvinnuhúsnæðis, þéttbýlis umhverfis viðskiptahverfi, samgangna, venjubundinnar aðsóknar almennings að einstökum verslunarhverfum auk hagnýtingar og hagnýtingarkosta með hliðsjón af almennum ákvæðum laga um byggingar- og skipulagsmál og ákvörðunum yfirvalda, sem um slík málefni fjalla. Þá ber að taka tillit til þess tilkostnaðar sem það hefur haft í för með sér að gera lóð hæfa til þeirra nota, sem hún er í. Við mat lóða skal fylgt sömu grundvallarreglum hvort sem um er að ræða eignarlóð eða leigulóð.
Fram er komið af hálfu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að fasteignamat byggðra íbúðarhúsalóða í þéttbýli sé reiknað sem hlutfall af grunnmati, þ.e. grunnmat lóðar margfaldað með lóðarstuðli viðkomandi svæðis. Við grunnmatið sé litið til þriggja þátta, í fyrsta lagi stærðar lóðar og þess mannvirkis sem er á lóðinni og er í því sambandi stuðst við raunverulegt en ekki mögulegt byggingarmagn. Í öðru lagi hverrar gerðar mannvirkið sé (t.d. sérbýli, raðhús, parhús eða fjölbýli) og í þriðja lagi á hvaða matssvæði eða undirmatssvæði viðkomandi fasteign sé staðsett.
Yfirfasteignamatsnefnd telur að skv. 2. mgr. 7. gr. og 6. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 406/1978 þá skuli fasteignamat lóða meðal annars taka mið af staðsetningu og ætluðum notum viðkomandi lóðar eða lands, þar á meðal tegund og gerð þess mannvirkis sem þar er. Þá ber samkvæmt áðurnefndum reglugerðarákvæðum að taka tillit til annarra atriða sem hafa almenn áhrif á lóðarverð, s.s. staðsetningar og gerðar. Markast það m.a. af því að heildarfasteignamati húss og lóðar er ætíð ætlað að endurspegla gangverð viðkomandi eignar umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001.
Með hliðsjón af fyrrgreindum laga- og reglugerðarákvæðum er það álit yfirfasteignamatsnefndar að taka beri tillit til fleiri þátta en gerðar, staðsetningar og stærðar lóðar við ákvörðun á fasteignamati byggðra lóða. Í grunnmati lóða er auk fyrrgreindra atriða einnig tekið tillit til annarra veigamikilla þátta, s.s. stærðar og gerðar þeirra mannvirkja sem reist hafa verið á lóðinni. Við þær aðstæður að tvær eða fleiri jafnstórar lóðir eru á sama undirmatssvæði er ljóst að stærð og gerð þeirra mannvirkja sem reist hafa verið á viðkomandi lóðum verður ráðandi þáttur í fasteignamati hverrar lóðar eins og m.a. háttar til í tilviki kæranda.
Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður heldur ekki horft framhjá þeirri staðreynd að þegar mannvirki hafa verið byggð á lóð verður lóðin órjúfanlegur þáttur heildareignarinnar. Þannig verða mannvirki alla jafna ekki seld sérstaklega án lóðar eða lóðarréttinda sé um leigulóð að ræða. Í ljósi þeirrar staðreyndar er erfitt að ákvarða líklegt söluverð eða gangverð byggðra íbúðarhússlóða sérstaklega, enda er það ekki sérstaklega tilgreint við sölu fasteigna. Með hliðsjón af framansögðu er ekki óeðlilegt að stærð og gerð þess mannvirkis sem byggt hefur verið á lóðinni hafi umtalsverð áhrif á fasteignamat viðkomandi lóðar.
Samkvæmt framansögðu verður talið að sú aðferð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að ákvarða lóðarmat byggðra íbúðarhússlóða m.a. út frá stærð og gerð þeirra mannvirkja sem byggð hafa verið á lóðinni eigi sér stoð í lögum nr. 6/2001 og reglugerð nr. 406/1978.
Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er hafnað kröfum kæranda, um að úrskurður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 28. september 2023 varðandi fasteignamat Drekahlíðar [], Sauðárkróki, Skagafirði, fnr. [], fyrir árið 2024 verði felldur úr gildi og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun gert að ákvarða nýtt og lægra fasteignamat fyrir eignina vegna fyrrgreinds árs.
Úrskurðarorð
Úrskurður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 28. september 2023, varðandi fasteignamat Drekahlíðar [], Sauðárkróki, Skagafirði, fnr. [], fyrir árið 2024, er staðfestur.
___________________________
Björn Jóhannesson
_______________________ _______________________
Axel Hall Valgerður Sólnes