Mál nr. 133/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 1. júlí 2024
í máli nr. 133/2023
A og B
gegn
C
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A og B.
Varnaraðili: C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að fá greiddar 270.000 kr. úr tryggingu varnaraðila vegna kostnaðar við þrif og málningarvinnu við lok leigutíma.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að trygging hans verði endurgreitt ásamt vöxtum og dráttarvöxtum frá 30. október 2023 til greiðsludags.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 29. nóvember 2023.
Greinargerð varnaraðila, dags. 14. desember 2023.
Athugasemdir varnaraðila, mótteknar 21. desember 2023.
Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 22. desember 2023.
Athugasemdir varnaraðila, mótteknar 17. janúar 2024.
Frekari skýringar sóknaraðila, dags. 4. mars 2024, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.
Frekari skýringar varnaraðila, dags. 7. mars 2024, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2022 til 30. september 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D í E. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um að halda eftir 270.000 kr. af tryggingarfé varnaraðila til að mæta kostnaði vegna þrifa sem og sparsl- og málningarvinnu sem þau kveða að þörf hafi verið á vegna viðskilnaðar varnaraðila.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðilar kveða að forsaga ágreinings aðila sé sú að rétt fyrir lok leigutíma hafi orðið vatnstjón í íbúðinni með þeim afleiðingum að hún hafi orðið óíbúðarhæf. Í kjölfar þess hafi sóknaraðilar boðist til að greiða kostnað af öðru leiguhúsnæði á meðan viðgerðir færu fram en varnaraðili neitað því og krafist þess að búa áfram í íbúðinni. Engar framkvæmdir hafi getað átt sér stað í íbúðinni á meðan búið væri í henni og hafi þetta því valdið töfum á þeim. Ástand íbúðarinnar við lok leigutíma hafi verið ófullnægjandi. Hún hafi verið óþrifin og miklar skemmdir verið á veggjum og loftum.
Mikil óhreinindi hafi verið á nánast öllum flötum, þykkt fitulag hafi verið alls staðar og matarleifar, svo sem á ofni, helluborði, kæliskáp, sturtu, sturtugleri, öllum skápum og eldhúsinnréttingu. Einnig hafi dót, leikföng, föt, myndir og alls konar drasl verið skilið eftir. Það hafi tekið tvo einstaklinga marga daga að hreinsa og þrífa. Þá hafi varnaraðili hengt upp mikið magn af myndarömmum, myndum, límmiðum, límbandi, snögum og speglum á alla veggi bæði með tvíhliða límbandi og skrúfum af stærstu gerð. Þetta hafi verið langt umfram eðlilega notkun. Þegar fjarlægja hafi þurft þetta af veggjum og loftum hafi það valdið miklum skemmdum á múr og málningu. Auk þess hafi verið búið að bora múrbolta í loft á tveim stöðum. Þeir hafi verið 10mm, en eðlilegra hefði verið að nota 6mm. Þetta hafi valdið skemmdum. Þá hafi veggfóður verið sett á eldhúsvegg, en miklar skemmdir hafi orðið á málningu þegar það hafi verið fjarlægt. Allt hafi þetta verið gert í leyfisleysi.
Þegar hafi orðið ljóst að það þyrfti að framkvæma viðgerðir um alla íbúð, sparsla og mála alla veggi og loft. Varnaraðila hafi verið sent kröfubréf 17. október 2023 og F 24. sama mánaðar. Fyrirtækið hafi jafnframt framsent kröfuna til varnaraðila. Þess hafi verið krafist að varnaraðila væri heimilt að halda eftir hluta af tryggingunni vegna ófullnægjandi skila samkvæmt XIII. kafla húsaleigulaga um skil leiguhúsnæðis.
Krafan sé sundurliðuð þannig að farið sé fram á 70.000 kr. vegna þrifa og 200.000 kr. vegna sparsl- og málningarvinnu. Heildarkostnaður við þá vinnu hafi þó numið 450.000–550.000 kr. en til þess að koma til móts við varnaraðila hafi hann ekki verið krafinn um allan þann kostnað. Viðmiðunarverð vegna þessarar vinnu hafi fengist eftir samtal við málarameistara sem hafi síðan gert tilboð að fjárhæð 647.280 kr. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni 6. nóvember 2023.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveðst hafna málatilbúnaði sóknaraðila. Fyrir liggi sannanir fyrir því að varnaraðili hafi fengið leyfi til að bora í loftið. Vatnsleki hafi átt sér stað á leigutíma sem hafi komið í veg fyrir fullnægjandi skil á íbúðinni, en enginn hefði getað skilað íbúðinni í góðu standi eftir slíkt tjón. Varnaraðili hafi sótt þær eigur sem höfðu verið skildar eftir.
Varnaraðili hafi fyrirfram fengið leyfi til að gera gat á loftið til að setja upp rólu fyrir dóttur sína. Sóknaraðili hafi ítrekað sagt að honum væri frjálst að nota límmiða eða málningu eða hvað sem hann vildi þar sem húsið væri enn í ábyrgð.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að eins og varnaraðili hafi sýnt fram á hafi hann fengið leyfi til að hengja upp rólu í barnaherbergi en ekki til að hengja upp ljósakrónu með múrboltum í loft í stofu eða hengja upp myndir, líma límmiða, límband og annað á nánast alla veggi. Um sé að ræða skemmdir umfram eðlilega notkun. Þar að auki hafi veggfóður verið límt á eldhúsvegg án leyfis. Ekki séu gerðar neinar kröfur vegna þess leka sem varnaraðili hafi nefnt.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að vegna meintra skemmda á málningu og múr vegna mynda, límmiða, spegla og skrúfa vísist til þess að skýrt komi fram í gögnum að fengist hafi leyfi fyrir þessu. Þannig hafi verið um að ræða eðlilega afleiðingu venjulegrar og umsaminnar notkunar á hinu leigða. Sóknaraðilar hafi ekki sýnt fram á að tjónið sé að rekja til bótaskyldrar háttsemi varnaraðila. Auk þess komi fram í kæru að eðlilegra hefði verið að nota 6 mm bolta í stað 10 mm, en þegar sóknaraðili hafi samþykkt þetta hafi hann hvergi tekið fram hversu stórir boltarnir ættu að vera.
Vegna kröfu sóknaraðila um kostnað vegna sparsl- og málningarvinnu þá hafi þau ekki sýnt fram á neitt fjárhagslegt tjón. Í kæru sé að finna upptalningu á ýmsum annmörkum á íbúðinni en þó enga reikninga til stuðnings meintu tjóni heldur eingöngu kostnaðaráætlanir iðnaðarmanns. Þá sé í kæru að finna upptalningu á því sem hafi þurft að þrífa að sögn sóknaraðila en enginn reikningur hafi stutt meint fjárhagslegt tjón þeirra.
VI. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram húsaleiguábyrgð að fjárhæð 600.000 kr. sem var útgefin af Arion banka 20. október 2021. Sóknaraðilar vísuðu ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar húsamála í samræmi við ákvæði 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt gögnum málsins greiddi varnaraðili 600.000 kr. til fyrirtækis sem hafði millgöngu um gerð leigusamningsins og útgáfu ábyrgðarinnar, sem veð fyrir ábyrgðinni.
Kveðið er á um í 63. gr. húsaleigulaga að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi ber óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.
Sóknaraðilar byggja kröfu sína á úttekt sem þau framkvæmdu á hinu leigða 10. október 2023 ásamt málara. Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt á hinu leigða hvorki við upphaf né lok leigutíma í samræmi við ákvæði 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðilar leggja fram myndir sem þau kveða hafa verið teknar eftir skil varnaraðila og sýna þær að á veggjum voru límmiðar, límbönd, spegill og veggfóður á eldhúsveggi. Nefndin óskaði eftir afstöðu varnaraðila til þess hvort téðar myndir sýndu það ástand sem íbúðin hefði verið í við skil og mótmælti varnaraðili því ekki en hann ber fyrir sig að um hafi verið að ræða venjulega og umsamda notkun á hinu leigða. Fyrir liggur að varnaraðili fékk leyfi til að setja múrbolta í loft vegna uppsetningar á rólu fyrir barn en ekkert gefur til kynna að sóknaraðilar hafi samþykkt að sett yrði veggfóður á eldhúsvegg en samkvæmt 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga bar varnaraðila að fá leyfi þeirra fyrir slíku. Telur nefndin þannig að ástand veggjanna að þessu leyti hafi verið út fyrir það sem telja má afleiðingu venjulegrar eða umsaminnar notkunar. Vegna viðskilnaðar varnaraðila að öðru leyti telur nefndin að sóknaraðilar verði að bera hallann af því að ekki hafi verið gerðar sameiginlegar úttektir í samræmi við ákvæði húsaleigulaga og að varnaraðila hafi ekki verið gefinn kostur á úrbótum vegna athugasemda þeirra við þrif hans og viðskilnað að öðru leyti.
Að öllu framangreindu virtu telur nefndin að sóknaraðilum sé heimilt að fá bætur greiddar úr tryggingu varnaraðila sem eru hæfilega ákveðnar 135.000 kr.
Vegna kröfu varnaraðila um viðurkenningu á því að sóknaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé verður að hafna henni í því ljósi að fjárhæðin var ekki greidd til þeirra heldur þess fyrirtækis sem hafði milligöngu um gerð leigusamningsins og útgáfu ábyrgðarinnar. Ber varnaraðila að beina kröfu sinni hér um að því fyrirtæki sem hann greiddi fjármunina til.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Sóknaraðilum er heimilt að fá greiddar 135.000 kr. úr ábyrgð varnaraðila.
Kröfu varnaraðila um endurgreiðslu frá sóknaraðilum er hafnað.
Reykjavík, 1. júlí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson