Mál nr. 5/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 29. ágúst 2024
í máli nr. 5/2024
A ehf.
gegn
B.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A ehf.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að fá greiddar 192.700 kr. úr ábyrgðartryggingu varnaraðila.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, móttekin 18. janúar 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 24. janúar 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 26. janúar 2024.
Svar sóknaraðila, dags. 13. maí. 2024, við beiðni kærunefndar um frekari gögn.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2023 til 31. janúar 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna viðskilnaðar hans á hinu leigða við lok leigutíma, skemmda á borðplötu, nýrrar hurðarskráar, sem og leigu vegna dagana 1.-2. janúar 2024.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa komist að samkomulagi við varnaraðila um að íbúðinni yrði skilað 1. janúar 2024 en henni hafi þó ekki verið skilað fyrr en 2. sama mánaðar og beri honum því að greiða leigu vegna þessara tveggja daga. Þá hafi varnaraðili ekki skilað lyklinum og því hafi þurft að skipta um smekklás fyrir næsta leigjanda. Þrif varnaraðila hafi verið lítil sem engin og ekkert þrifið í geymslu og þvottahúsi. Þá hafi sóknaraðili þurft að fara með drasl í Sorpu. Eldhúsplata hafi verið skemmd og illa farin og þurft að skipta um hana.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveðst hafa skilað íbúðinni hreinni og án vandkvæða. Hann leggi fram myndband þessu til stuðnings og sé með vitni sem séu tilbúin að staðfesta það.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að myndband varnaraðila sýni ekki eldhússkápinn þar sem draslið og óhreinindin hafi verið en það sjáist þó borðplatan hafi orðið fyrir skemmdum eftir umgengni varnaraðila. Skemmdirnar í borðplötunni séu þó ekki sýndar sérstaklega en á myndum sem sóknaraðili leggi fram sjáist þær mjög vel. Þá hafi myndbandið hvorki sýnt ástand geymslunnar, sem hafi verið full af drasli, né þvottahússins.
V. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram ábyrgðaryfirlýsingu E að fjárhæð 340.000 kr. Sóknaraðili gerir kröfu um að fá greiddar úr henni 12.700 kr. vegna leigu dagana 1.-2. janúar, 10.000 kr. vegna nýrrar læsingar og lykils, 50.000 kr. vegna þrifa og ferðar á Sorpu sem og 120.000 kr. vegna nýrrar borðplötu í eldhúsi.
Leigutíma lauk 2. janúar 2024 og gerði sóknaraðili framangreinda kröfu í tryggingu varnaraðila með tölvupósti 11. janúar 2024 og með bréfi til velferðarsviðs E, dags. 12. janúar 2024. Varnaraðili hafnaði kröfunni 12. janúar og barst kæra sóknaraðila kærunefndinni innan frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
Varnaraðili neitar því hvorki í málatilbúnaði sínum fyrir kærunefnd né þegar hann tók afstöðu til kröfu sóknaraðila 12. janúar 2024 að íbúðinni hafi verið skilað 2. janúar án lykla. Virðist því sem þetta sé ágreiningslaust og verður fallist á kröfu sóknaraðila um að henni sé heimilt að fá greidda leigu vegna þessara daga úr tryggingu varnaraðila, samtals að fjárhæð 12.700 kr., sem og kostnað vegna nýrrar læsingar og lykla að fjárhæð 10.000 kr.
Um skil leiguhúsnæðis er fjallað í XIII. kafla húsaleigulaga. Í 63. gr. laganna kemur fram að við lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.
Aðilar deila um hvort þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma. Varnaraðili leggur fram myndband til stuðnings málatilbúnaði sínum og sóknaraðili myndir, en um er að ræða gögn sem hvor um sig aflaði einhliða við lok leigutíma. Myndbandið sýnir að þrif á gólfum, veggjum og fleira hafi verið fullnægjandi en myndir sóknaraðila sýna að frágangur meðal annars í skápum og þvottahúsi hafi verið ábótavant. Á hinn bóginn gerðu aðilar ekki sameiginlega úttekt við lok leigutíma líkt og ákvæði 69. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir og var varnaraðila ekki gefinn kostur á úrbótum, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Að því virtu verður að hafna kröfu sóknaraðila hér um.
Þar sem varnaraðili hefur neitað því að hafa valdið skemmdum á borðplötunni og með hliðsjón af því að úttekta samkvæmt 69. gr. húsaleigulaga var ekki aflað, hvorki við upphaf né lok leigutíma, svo og þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu telur kærunefnd ekki unnt að fallast á að varnaraðili sé bótaskyldur vegna borðplötunnar.
Með hliðsjón af framangreindu er fallist á að sóknaraðila sé heimilt að fá greiddar samtals 22.700 kr. úr tryggingu varnaraðila.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 22.700 kr. úr tryggingu varnaraðila.
Reykjavík, 29. ágúst 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson