Mál nr. 141/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 29. ágúst 2024
í máli nr. 141/2023
A
gegn
B og C.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B og C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að greiða hlutdeild í reikningum Veitna ohf. að fjárhæð 316.630 kr. og N1 að fjárhæð 46.169 kr. vegna umframnotkunar á hita og rafmagni í D tímabilið maí 2021 til nóvember 2022.
Varnaraðili krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara krefjast varnaraðilar þess að þeim beri einungis að greiða 25.203 kr. af fjárhæð reikninganna.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 18. desember 2023.
Greinargerð varnaraðila, dags. 23. janúar 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 31. janúar 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 7. febrúar 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Sóknaraðili leigði íbúð að D tímabilið 1. maí 2021 til 31. desember 2023 en þrír eigendur voru að íbúðinni á leigutíma. Upphaflega gerði sóknaraðili tímabundinn leigusamning við fyrri eiganda frá 1. maí 2021 til 1. maí 2022. Með kaupsamningi, dags. 25. ágúst 2021, var fasteignin seld og gekk kaupandi inn í þann leigusamning. Sá kaupandi endurnýjaði leigusamninginn við sóknaraðila þar sem umsaminn leigutími var frá 1. júní 2022 til 31. desember sama ár. Varnaraðilar keyptu svo fasteignina með kaupsamningi, dags. 20. október 2022, og gengu þar með inn í gildandi leigusamning. Ágreiningur snýst um hvort varnaraðilum beri að greiða hlutdeild í kostnaði vegna umframnotkunar á hita og rafmagni sem kom í ljós við álestur á mælum 12. janúar 2023 en kostnaðurinn er einnig til kominn vegna orkunotkunar í bílskúr sem tilheyrir fasteigninni en sóknaraðili tók ekki á leigu.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður að nokkrum dögum eftir að mælar vegna hita og rafmagns hafi verið skráðir á varnaraðila hafi sóknaraðili fengið háa reikninga bæði frá Veitum ohf. og N1 vegna umframnotkunar á hita og rafmagni tímabilið maí 2021 til nóvember 2022.
Sá mælir sem sóknaraðili hafi greitt af á leigutíma hafi einnig mælt notkun í bílskúr sem tilheyri íbúðinni, en í honum séu tvær stúdíóíbúðir sem hafi verið í útleigu til annarra. Sóknaraðili hafi verið ómeðvitaður um þetta en öll gjöld hafi verið innifalin í leigu þeirra sem hafi leigt bílskúrinn. Bæði fyrrum eigandi íbúðarinnar og varnaraðilar, sem séu núverandi eigendur, telji þeim óskylt að greiða reikninga vegna umframnotkunar á hita og rafmagni.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðilar kveðast hafa keypt íbúðina í október 2022. Afsal hafi verið undirritað í nóvember 2022 og þau flutt inn 10. desember sama ár. Fasteignin skiptist í íbúð og bílskúr með tveimur leigueiningum. Allar leigueiningar, þar á meðal íbúðin, hafi verið í útleigu með leigusamningum við kaup varnaraðila. Leigusamningi sóknaraðila hafi lokið þegar þau hafi flutt í íbúðina.
Við undirritun afsalsins hafi varnaraðilar greitt seljanda það sem hafi borið á milli við álestur af rafmagns- og heitavatnsmælum. Seljandi hafi fullvissað varnaraðila um að mælarnir hefðu verið skráðir á þau. Í janúar 2023 hafi sóknaraðili óskað eftir að skráning mælanna yrði uppfærð, sem varnaraðili hafi orðið við samdægurs. Varnaraðilar hafi verið í góðri trú um að mælarnir hefðu þegar verið skráðir á þau og þannig hafi þeim verið ókunnugt um að þeir hefðu verið skráðir á sóknaraðila. Sóknaraðili hafi skráð sig fyrir mælunum í maí 2021 og þar með gerst ábyrgur fyrir greiðslu reikninganna. Veitur ohf. hafi upplýst að hver sá sem sé skráður fyrir mælunum beri ábyrgð á að greiða af þeim, óháð eiganda fasteignar eða breytinga þar á.
Í lögum um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936, komi fram meginregla um samningsfrelsi og sé fólki frjálst að semja með hverjum þeim hætti sem það kjósi. Varnaraðili skilji þetta þannig að þetta hafi verið gert í tíð fyrri eiganda og hann og sóknaraðili samið með þessum hætti.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann hafi gert eigendum fasteignarinnar grein fyrir því að hann hafi verið krafinn um greiðslu reikninga vegna notkunar á hita og rafmagni í bílskúrnum. Sóknaraðili hafi skráð mælinn á varnaraðila í janúar 2023 en þau séu ábyrg fyrir útistandandi orkureikningum.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Leigusamningi aðila hafi lokið 1. desember 2022 og þau greitt reikninga fyrir sóknaraðila en látið það eiga sig að hann hafi vangreitt leigu um 5.000 kr. vegna nóvember 2022.
Samkvæmt dagatali hafi 619 dagar liðið frá því að mælarnir hafi verið skráðir á sóknaraðila 4. maí 2021 þar til þeir hafi verið skráðir á varnaraðila 12. janúar 2023. Frá 1. desember 2022 til 12. janúar 2023 hafi liðið 43 dagar. Sé reikningurinn í heild sinni 362.799 kr. megi færa rök fyrir því að fyrir hvern dag hafi upphæðin numið 586 kr. Varakrafa varnaraðila sé því sú að þeirra hluti í reikningnum geti mest numið 25.203 kr. að frádregnum 5.000 kr. vegna vangreiddrar leigu. Þá sé vísað í niðurstöðu í máli sóknaraðila gegn fyrri eiganda, en sanngjarnt sé að jafnt skuli ganga yfir þau.
VI. Niðurstaða
Í 1. mgr. 42. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að sala leiguhúsnæðis sé ekki háð samþykki leigjanda. Leigusala sé því heimilt að framselja eignarrétt sinn að hinu leigða húsnæði og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda samkvæmt lögum þessum og leigusamningi. Í 2. mgr. kemur fram að við slíkt framsal sé hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn komi í einu og öllu í hans stað að því leyti. Þá er kveðið á um í 3. mgr. að sé ekki um annað samið yfirtekur kaupandi miðað við umsaminn afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur seljanda gagnvart leigjandanum.
Upphaflega gerði sóknaraðili tímabundinn leigusamning við fyrri eiganda fasteignarinnar frá 1. maí 2021 til 1. maí 2022. Með kaupsamningi, dags. 25. ágúst 2021, var fasteignin seld og gekk kaupandi inn í þann leigusamning. Sá kaupandi endurnýjaði leigusamning við sóknaraðila þar sem umsaminn leigutími var frá 1. júní 2022 til 31. desember sama ár. Varnaraðilar keyptu svo fasteignina með kaupsamningi, dags. 20. október 2022, og fengu hana afhenda sama dag. Frá þeim degi tóku þau við réttindum og skyldum fyrri leigusala samkvæmt téðum leigusamningum, sbr. 2. og 3. mgr. 42. gr., sem og niðurstaða úrskurðar nefndarinnar í máli nr. 32/2023.
Samkvæmt 23. gr. a. húsaleigulaga greiðir leigjandi vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Leigjanda er jafnframt skylt að tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi.
Sóknaraðili leigði íbúðina án bílskúrs en bílskúrinn er með tvær leigueiningar sem voru í útleigu til annarra. Eins og rakið er í úrskurði nefndarinnar í máli nr. 32/2023 liggur fyrir tölvupóstur Orkuveitu Reykjavíkur, dags. 3. apríl 2023, þar sem staðfest var að upphaflegur leigusali sóknaraðila tilkynnti sóknaraðila sem notanda að heitu vatni 5. maí 2021 og notanda rafmagns 4. maí 2021 fyrir D. Var sóknaraðili því skráður fyrir allri orkunotkun í húsinu, þar með talið í bílskúrnum, þar til varnaraðilar voru skráðir fyrir mælunum 12. janúar 2023. Við þann álestur kom í ljós töluverð umframnotkun á hita og rafmagni og kom þá jafnframt í ljós að hún væri aðallega vegna orkunotkunar í bílskúrnum.
Umsamið var að sóknaraðili greiddi reikninga vegna hita og rafmagns á leigutíma og gera má ráð fyrir að þeir hafi grundvallast á álestri af mælum frá þeim tíma sem hann var skráður fyrir mælunum en þá voru bílskúrarnir ekki í útleigu. Gögn málsins benda þannig ekki til annars en að bílskúrinn hafi verið settur í útleigu án þess að gerðar hafi verið ráðstafanir vegna mælinga á orkunotkun leigueininga hans en slíkt var á ábyrgð eiganda fasteignarinnar. Þess utan sá sóknaraðili ekki um tilkynningu til veitustofnunar. Kærunefnd telur ekkert benda til annars en að sóknaraðili hafi greitt alla reikninga vegna orkunotkunar á leigutíma í góðri trú um að hann væri að inna af hendi mánaðarlega fjárhæð í samræmi við orkunotkun íbúðarinnar og telur nefndin engar forsendur fyrir því að hann verði gerður ábyrgur fyrir kostnaði vegna orkunotkunar í bílskúrnum. Telur nefndin engu skipta í þessu tilliti þótt Veitur ohf. hafi upplýst varnaraðila að sá sem sé skráður fyrir mælunum beri ábyrgð á að greiða af þeim, enda hefur það fyrirkomulag engin áhrif á innbyrðis lögskipti aðila leigusamningsins.
Með reikningi Veitna ohf, dags. 6. febrúar 2023, var sóknaraðili krafinn um 316.310 kr. vegna notkunar hita og rafmagnsdreifingar umfram áætlun og með reikningi N1, dags. 19. febrúar 2023, var hann krafinn um 46.169 kr. vegna rafmagnsnotkunar umfram áætlun. Ómögulegt er fyrir kærunefnd á grundvelli gagna málsins að meta hver innbyrðis ábyrgð leigueininga var á umframnotkun en ætla verður að sóknaraðili beri einhverja ábyrgð á henni. Áætlun veitufyrirtækja hlýtur almennt að byggja á notkun fyrri ára og hefur varnaraðili ekki sýnt fram á annað eða lagt til einhverjar aðferðir við að skipta umframnotkuninni milli leigueininga. Verður því að leggja til grundvallar að umframnotkunin hafi að stærstum hluta verið vegna breyttrar nýtingar bílskúrsins og er hæfilega áætlað að varnaraðilar beri ábyrgð á 2/3 af heildarkostnaði eða 241.653 kr.
Vegna kröfu varnaraðila um að meint vangreidd leiga sóknaraðila að fjárhæð 5.000 kr. skuli koma til lækkunar þá er krafa þessi fyrst sett fram í máli þessu og vegna ágreinings aðila um orkukostnaðinn, enda taka varnaraðilar fram að þau hafi látið þetta eiga sig við lok leigutíma. Sóknaraðili mátti þannig gera ráð fyrir að efndum hans á leigugreiðslum væri lokið þegar leigutíma lauk í desember 2022. Með hliðsjón af framangreindu verður að hafna þessari kröfu varnaraðila.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Varnaraðilum ber að greiða sóknaraðila 241.653 kr.
Reykjavík, 29. ágúst 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson