Mál nr. 105/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 105/2023

Högghljóð milli hæða. Hljóðmæling. Nýtt gólfefni.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 21. september 2023, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. október 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. október 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. október 2023, lagðar fyrir nefndina. 

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. júlí 2024.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D í E. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara í húshluta nr. 57 og gagnaðili er eigandi íbúðar á fyrstu hæð fyrir ofan íbúð álitsbeiðanda.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að gera úrbætur á högghljóðum sem berist á milli íbúða þeirra. 

II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að gera úrbætur á gólfefni á baðherbergi og að sérhannað undirlag verði sett undir gólfefni þar til að koma í veg fyrir óþarfa högghljóð milli íbúða þeirra.

Álitsbeiðandi kveður úrbætur gagnaðila, þar sem gerðar hafi verið lagfæringar á hljóðburði högghljóðs milli íbúðanna, ekki hafa borið árangur. Há högghljóð hafi enn áhrif á daglegt líf í íbúð álitsbeiðanda og rýri verðgildi íbúðarinnar. Við umgang í íbúð gagnaðila hristist loftljós í íbúð álitsbeiðanda og allar tilfærslur á húsgögnum, fótatök og hlutir sem falli í gólf valdi högghljóði sem heyrist hátt um alla íbúð. Heimilisfólk hrökkvi upp af svefni komi þessi hljóð að nóttu til. Gagnaðili hafi sett undirlag frá Parador sem heiti Akustik-Protect 100 en það sé aðeins 1,8 mm að þykkt og dragi ekki nægjanlega úr hljóðburði högghljóðs milli hæða. Þá hafi ekki verið gerðar úrbætur á hljóðbærni úr baðherbergi og gólfefni þar sé óbreytt.

Úrbætur þær sem gagnaðili hafi þegar gert séu sýndarleikur og hafi ekki leyst vandann en ekki sé gerð krafa um að bætt verði úr hljóðvist heldur á hljóðhöggstigi, sem sé óbreytt eftir téðar úrbætur. Gagnaðili hafi valið ódýrasta kostinn sem á blaði virðist leysa ágreiningsmálið þegar uppgefin hljóðdempun í db á undirlagi sé dregin frá mældu db stigi úr högghljóðsmælingu verkfræðistofunnar F. Hefði gagnaðili til að mynda sett höggdempandi undirlag neðst, þ.e. undir það undirlag sem sett hafi verið, hefði það tekið á vandamálinu. Undirliggjandi vandamál felist í þunnri loftaplötu milli íbúða.

Gagnaðili kveður húsið hafa verið byggt árið 1988 og hún keypt íbúðina árið 2016. Hún viti ekki betur en að gólfefni hafi þá verið upprunalegt en vegna ítrekaðra kvartana álitsbeiðanda hafi hún fallist á að leggja undirlag og parket á íbúðina yrði það til þess að losna undan áreiti frá álitsbeiðanda. Undirlagið sem sett hafi verið dempi 18 db hljóð samkvæmt gæðavottun prófana, auk þess sem 12 mm harðparket hafi verið sett ofan á, sem hljóðeinangri enn frekar. Þetta tvennt hafi verið lagt ofan á það gólfefni sem hafi verið fyrir, sem sé vínildúkur. Samkvæmt mælingum og viðmiðunum verkfræðistofunnar F hafi þurft að dempa 17 db hljóðs. Þannig megi gera ráð fyrir að verðgildi íbúðar álitsbeiðanda hafi aukist í ljósi þessara ráðstafana en ódýrasta lausnin hafi ekki orðið fyrir valinu heldur sú sem talin hafi verið best.

Fyrir gólfefnaskipti í íbúðinni hafi ekkert bent til þess að hljóðburður milli hæða hafi verið vandamál, umfram það sem eðlilegt geti talist í fjöleignarhúsi eftir samtal við fyrri eigendur íbúðar álitsbeiðanda. Allar ráðstafanir í íbúð gagnaðila hafi verið í samræmi við tilmæli verkfræðistofunnar og ráðleggingar byggingarverktaka, sem hafi tryggt að gæðastaðlar og skilyrði reglugerða hafi verið uppfyllt.

III. Forsendur

Í máli þessu er hlutverk kærunefndar húsamála að láta í ljós álit sitt á ágreiningi málsaðila að því marki sem hann snýr að réttindum og skyldum þeirra samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 80. gr. þeirra laga. Í lögum um fjöleignarhús er ekki fjallað um kröfur til hljóðvistar, heldur er kveðið á um þær sem og skyldur byggingaraðila í byggingarreglugerð og öðrum lögum og reglum á sviði skipulags- og byggingarmála. Í þessu áliti verður því ekki tekin afstaða til þess hvort gólfefni í íbúð gagnaðila eða þykkt loftaplötu milli íbúða málsaðila fullnægi kröfum á því sviði, sbr. til hliðsjónar álit kærunefndar fjöleignarhúsamála 20. apríl 2010 í máli nr. 1/2010.

Í lögum um fjöleignarhús er kveðið á um skyldur eiganda séreignar til að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, sbr. 2. mgr. 26. gr. laganna. Jafnframt leiðir af 4. mgr. sömu greinar að eiganda séreignar er skylt að sinna eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignarinnar. Eiganda kann jafnframt að vera skylt, samkvæmt 3. mgr. 26. gr. laganna, að veita aðgang að íbúð sinni í þeim tilgangi að húsfélag geti látið framkvæma mælingar á hljóðbærni, sbr. álit kærunefndar húsamála 18. september 2020 í máli nr. 71/2020.

Samkvæmt gögnum málsins voru mælingar gerðar á hljóðvist af hálfu verkfræðistofu í júní 2023 og voru niðurstöður mælinganna að hún væri ófullnægjandi í ljósi byggingarreglugerðar sem var í gildi þegar húsið var byggt og gildandi byggingarreglugerðar frá árinu 2012. Umræddar mælingar munu hafa verið unnar að beiðni álitsbeiðanda og með samþykki gagnaðila. Óumdeilt er að gagnaðili freistaði þess að bæta úr hljóðvist í séreign sinni þegar framangreindar niðurstöður lágu fyrir. Verður því ekki ráðið að gagnaðili hafi verið ófús til samvinnu.

Þótt álitsbeiðandi sé þeirrar afstöðu að hljóðvist sé enn ófullnægjandi, þrátt fyrir úrbætur af hálfu gagnaðila, liggur ekkert fyrir um það. Þá verður ekki ráðið af gögnum málsins að álitsbeiðandi eða húsfélagið hafi óskað eftir að hljóðmælingar yrðu aftur gerðar í íbúð gagnaðila en gagnaðili neitað því. Eru því ekki forsendur til að fallast á kröfur álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að rót vandans sé þunn loftaplata milli hæða. Kærunefnd vekur því athygli á að samkvæmt 2. tölulið 8. gr. laga um fjöleignarhús telst allt burðarvirki húss vera sameign fjöleignarhúss og þar sem telja verður að gólf milli hæða sé hluti af burðarvirkinu kann að vera tilefni til að ræða um málefnið á vettvangi húsfundar, sbr. til hliðsjónar álit kærunefndar fjöleignarhúsamála 26. maí 1997 í máli nr. 10/1997.

Að öllu framangreindu virtu er kröfum álitsbeiðanda hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 1. júlí 2024

Þorvaldur Hauksson

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson