Mál nr. 112/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 112/2023
Bótaábyrgð húsfélags vegna tjóns á séreign af völdum viðgerða á sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 8. október 2023, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 3. nóvember 2023, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. júlí 2024..
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í kjallara hússins en gagnaðili er húsfélagið.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað á grundvelli fyrirliggjandi tjónamats vegna tjóns sem varð á íbúð hans vegna vinnu við sameiginlegar lagnir sem og að gagnaðila beri að greiða bætur vegna afnotamissis á íbúðinni þar til viðgerðir á baðherbergi klárist.
Upprunalegar skolplagnir hússins voru endurnýjaðar árið 2023 í framkvæmd á vegum gagnaðila og leiddi sú vinna óhjákvæmilega til þess að tjón varð í íbúð álitsbeiðanda. Aðilar fengu fyrirtækið E til að gera tjónamat á íbúðinni og nemur matið 1.703.947 kr. Á húsfundi 3. október 2023 var samþykkt að gagnaðili greiddi hluta þessa kostnaðar eða 921.947 kr. Í álitsbeiðni nefnir álitsbeiðandi að gagnaðili hafi að auki ekki samþykkt að greiða gistingu fyrir hann vegna afnotamissis á íbúð hans á meðan viðgerðum á baðherbergi standi. Í þessu tilliti nefnir hann einnig að bifreið hans hafi orðið fyrir skemmdum utan við þann gististað sem hann dvaldi á þegar framkvæmdirnar áttu sér stað.
Gagnaðili samþykkir ekki að greiða allan þann kostnað sem fyrrnefnt tjónamat geri ráð fyrir. Hann telur að vinnubrögð við gerð tjónamatsins hafi verið ábótavant og ekki tekið tillit til ástands íbúðarinnar eins og hún hafi verið fyrir tjónið. Áætlun vegna útlagðs kostnaðar hafi einhliða komið frá álitsbeiðanda án þess að hann hafi lagt fram nokkur gögn eða kvittanir fyrir útgjöldum. Þá hafi gagnaðili verið krafinn um kostnað vegna eldhúsinnréttingar en óljóst sé að tjón hafi orðið á henni af völdum téðra framkvæmda og þá sé um ofmat að ræða þegar komi að virði þeirrar baðherbergisinnréttingar sem hafi verið rifin. Í engu sé rökstutt hvers vegna það hafi þurft að brjóta upp og endurgera sturtubotn og ekki heldur hvers vegna það þurfi að leggja nýtt gólfefni í eldhúsi en það hafi ekki verið brotið upp í téðum framkvæmdum.
Vegna kröfu álitsbeiðanda um frekari bætur fyrir afnotamissi þá hafi verið óskað eftir því að hann flytti aftur í íbúðina þegar búið hafi verið að steypa upp í gólfin enda hafi verkið tafist töluvert og þá þegar búið að greiða háa fjárhæð vegna gistingar hans. Á þeim tíma hafi salerni, vaskur og sturta verið tengd í íbúðinni. Einnig hafi verið búið að rykbinda og þrífa íbúðina. Gagnaðili telur að honum beri ekki að greiða álitsbeiðanda bætur vegna afnotamissis á meðan baðherbergið verði gert upp enda hafi hreinlætistæki verið tengd í lok vinnudags og það sé ekki á ábyrgð gagnaðila hyggist álitsbeiðanda gera baðherbergi sitt upp að öllu leyti.
III. Forsendur
Aðilar deila ekki um að gagnaðili beri bótaábyrgð gagnavart álitsbeiðanda vegna tjóns sem varð í íbúð hans í tengslum við framkvæmdir á sameiginlegum lögnum, sbr. 4. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en ágreiningur snýr að umfangi tjónsins. Samkvæmt téðu ákvæði ber gagnaðili ábyrgð á því að koma íbúð álitsbeiðanda í samt horf og áður.
Aðilar sammæltust um að fá tjónamat frá E vegna íbúðarinnar en gögn málsins bera þó ekki annað með sér en að álitsbeiðandi hafi einn eigenda verið viðstaddur skoðun fyrirtækisins. Tjónamatið nemur 1.703.947 kr. og féllst gagnaðili á að greiða álitsbeiðanda hluta þeirrar fjárhæðar eða 921.947 kr. Undanskilin var krafa vegna útlagðs kostnaðar álitsbeiðanda að fjárhæð 237.000 kr. enda lægju henni engin gögn eða kvittanir til stuðnings. Fyrir liggja samskipti gagnaðila við fyrirtækið þar sem viðurkennt er að kostnaðurinn hafi eingöngu verið áætlaður út frá því sem álitsbeiðandi sagði. Nefndin telur því að gagnaðila sé stætt á því að hafna þessari kröfu, að minnsta kosti þar til hún hefur verið studd haldbærum gögnum. Þá var því hafnað að greiða kostnað vegna endurnýjunar á gólfefni í eldhúsi að fjárhæð 198.000 kr. og við að brjóta upp og endurgera sturtubotn að fjárhæð 126.000 kr., enda óljóst að tjón hafi orðið á þessum hlutum séreignarinnar vegna téðra framkvæmda. Álitsbeiðandi hefur ekki fært fram nein sjónarmið eða lagt fram gögn því til stuðnings að framkvæmdirnar séu orsök þessara skemmda og verður því að telja að gagnaðila sé heimilt að hafna þessum kostnaði.
Gagnaðili lækkaði áætlaðan kostnað vegna nýrrar innréttingar á baðherbergi um 102.000 kr. á þeirri forsendu að um ofmat hafi verið að ræða af hálfu matsmanns og rétt sé að miða við verð á tiltekinni IKEA innréttingu. Áætlun matsmanns gerði ráð fyrir því að efniskostnaður vegna baðinnréttinga væri 184.000 kr. Fyrir liggur að innréttingin var rifin vegna framkvæmdanna en engin gögn liggja fyrir um verðmæti þeirrar innréttingar sem rifin var eða um ástand hennar að öðru leyti. Nefndin telur að hafa beri hliðsjón af því að hér er um að ræða nýja innréttingu í staðinn fyrir gamla og má þannig ætla að álitsbeiðandi myndi að nokkru leyti hagnast ef fallist yrði á kröfuna að fullu. Telur nefndin því að eðlilegt megi telja að gagnaðili greiði ekki fullt verð vegna nýrrar innréttingar. Hæfilegt er að mati nefndarinnar að gagnaðili greiði 100.000 kr. fyrir innréttinguna í stað 184.000 kr. og því hafi verið heimilt að lækka bætur um 84.000 kr. Þar sem gagnaðili lækkaði bætur um 102.000 kr. er það álit nefndarinnar að hækka beri greiðslu hans um 18.000 kr.
Gagnaðili lækkaði kröfu vegna lagfæringa á hurð í geymslu og eldhúsinnréttingu um helming enda óljóst um tjón í eldhúsi vegna framkvæmdanna, sbr. framangreint. Með vísan til þessa og framangreinds telur nefndin ekki tilefni til að gera athugasemdir við þessa lækkun gagnaðila. Loks fellst gagnaðili ekki á að greiða kostnað vegna lokunar á stokk í hitakompu og málunar á gólfi í því rými þar sem einnig þurfi að gera sömu viðgerðir í hinum enda hússins og samþykkt hafi verið að hvor húshluti sæi um að koma sínu þvottahúsi í samt horf. Hér virðist ekki um að ræða verkþátt vegna framkvæmda á íbúð álitsbeiðanda og því ekki tilefni til að taka sérstaka afstöðu til hans við úrlausn málsins.
Fyrir liggur að gagnaðili greiddi álitsbeiðanda bætur vegna afnotamissis þar til búið var að steypa upp í gólfin og tengja salerni, sturtu og vask í eldhúsi. Fyrrnefnt lagaákvæði gerir ráð fyrir hæfilegum bótum til eigenda vegna afnotamissis og telur kærunefnd að þrátt fyrir að gera megi ráð fyrir að töluvert rask hafi fylgt búsetu í íbúðinni samhliða eftirstöðvum framkvæmdanna þá bendi gögn málsins ekki til annars en að þeim hluta framkvæmdanna sem gerði álitsbeiðanda ókleift að búa í íbúðinni hafi verið lokið á þeim tíma sem gagnaðili neitaði um frekari bætur. Telur nefndin því að gagnaðila sé heimilt að neita álitsbeiðanda um frekari bætur vegna afnotamissis.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að hækka bótagreiðslu til álitsbeiðanda um 18.000 kr.
Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.
Reykjavík, 3. júlí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson