Úrskurður nr. 27/2015
ÚRSKURÐUR ÚRSKURÐARNEFNDAR UM LEIÐRÉTTINGU VERÐTRYGGÐRA FASTEIGNAVEÐLÁNA
nr. 27/2015
Ár 2015, fimmtudaginn 5. mars 2015, er tekið fyrir mál nr. 4/2014; kæra A og B, dags. 23. desember 2014. Í málinu úrskurða Eva Dís Pálmadóttir, Ingi Tryggvason og Kristján Jónasson. Upp er kveðinn svofelldur
ú r s k u r ð u r :
I.
Málavextir eru þeir að kærandi, A, sótti um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána þann 24. maí 2014 og gilti umsókn hans fyrir báða kærendur, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 35/2014, um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána. Kærendum var birt ákvörðun um útreikning leiðréttingarfjárhæðar og framkvæmd hennar sitt í hvoru lagi. Útreiknuð leiðréttingarfjárhæð var samtals 572.390 kr. og var sú fjárhæð birt kærendum 11. nóvember 2014. Kærendum var tilkynnt þann 23. desember 2014 um að þeirri fjárhæð skyldi ráðstafað sem greiðslu inn á lán nr. 1 hjá X banka.
Með kæru, dags. 23. desember 2014, hafa kærendur kært framkvæmd leiðréttingar, sbr. 11. gr. laga nr. 35/2014. Í kæru er þess krafist að leiðréttingarfjárhæð verði ráðstafað sem greiðslu á lán kærenda hjá lífeyrissjóði Y. Í kæru kemur fram að ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar inn á fasteignaveðlán nr. 1 hjá X banka sé ekki rétt. Lánið hvíli á íbúð að M götu sem sé í eigu dóttur kærenda, C. C greiði alfarið sjálf af því láni og kærandinn B væri eingöngu ábyrgðaraðili fyrir láninu.
Með tölvupósti úrskurðarnefndar, dags. 18. febrúar 2015, til X banka var óskað eftir upplýsingum um hverjir væru skuldarar að láni nr. 1. Með tölvupósti, dagsettum sama dag, sendi X banki afrit af samkomulagi um skuldaraskipti að láninu. Í því skjali kom fram að skuldarar væru C og kærandinn B. Ekkert bendir til þess að ábyrgðin sé skipt og hafa kærendur ekki haldið því fram.
Með erindi úrskurðarnefndar, dags. 18. febrúar 2015, var kærendum sent afrit af þeim gögnum sem aflað var hjá X banka og þeim gefin kostur á að tjá sig um þau og leggja fram gögn til skýringar. Gefinn var 14 daga svarfrestur.
Í svari kærenda, dags. 20. febrúar 2015, kom fram að upplýsingar X banka kæmu þeim verulega á óvart. Kærendur upplýstu að þegar fasteignin að M götu hafi verið keypt hafi kærandi, B, lagt til 20% útborgun en dóttir kærenda yfirtekið áhvílandi lán, ávallt greitt af því og talið það fram í skattframtali sínu. Kærendur hafi hins vegar aldrei talið lánið fram á skattframtali sínu og hafi staðið í þeirri trú að kærandi, B, væri aðeins ábyrgðarmaður lánsins. Kærendur mótmæltu því að þriðji aðili nyti lánaleiðréttingar þeirra og kváðust ekki telja það í anda laga nr. 35/2014. Til vara krefjast kærendur þess að helmingur leiðréttingarinnar, er tilheyrir kæranda A, komi til lækkunar á lánum lífeyrissjóðs Y.
Samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands er kærandi, B skráð 50% eigandi fasteignarinnar að M.
II.
Ágreiningsefni máls þessa snýr að framkvæmd leiðréttingar. Samkvæmt þeim upplýsingum, sem ákvörðun ríkisskattstjóra um ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar byggist á, er kærandi skuldari tveggja lána á fyrsta veðrétti. Annars vegar er lán nr. 1 hjá X banka sem tryggt er með fyrsta veðrétti í fasteigninni M, sem er í 50% eigu kæranda, B. Eftirstöðvar þess láns þann 20. febrúar 2015 voru 16.183.818 kr. Meðskuldari kæranda að því láni er C. Hins vegar er lán nr. 2 hjá lífeyrissjóði Y sem tryggt er með fyrsta veðrétti í fasteigninni N, sem jafnframt er lögheimili kærenda. Eftirstöðvar þess láns þann 16. desember 2014 voru 171.242 kr. Kærandi, A, er skráður skuldari að láni tryggt með öðrum veðrétti sömu fasteignar. Það er nr. 3 og eftirstöðvar þess voru 1.651.377 kr. þann 10. desember 2014.
Um framkvæmd leiðréttingar er fjallað í 11. gr. laga nr. 35/2014, um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána. Í 3. mgr. þeirrar greinar kemur fram að lánveitandi fasteignaveðláns á fremsta veðrétti skuli skipta láni í tvo hluta, frum- og leiðréttingahluta. Ef frumhluti fasteignaveðláns á fremsta veðrétti tæmist en hluta leiðréttingarfjárhæðar er enn óráðstafað skal lánveitandi á næsta veðrétti á eftir á fasteign umsækjanda skipta því láni í tvo hluta, frum- og leiðréttingarhluta, og svo koll af kolli þar til leiðréttingarfjárhæð er náð eða frumhluti láns tæmist. Fasteignaveðlán umsækjanda sem tryggð eru með veði í fasteign annars einstaklings skulu einungis koma til skiptingar ef ekki er unnt að ráðstafa leiðréttingarfjárhæð að fullu inn á fasteignaveðlán sem hvíla á fasteign umsækjanda.
Nánar er fjallað um framkvæmd leiðréttingar í 8. gr. reglugerðar nr. 698/2014, um samræmt verklag og viðmið við leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána. Í 2. mgr. þeirrar greinar kemur fram að ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar til að lækka höfuðstól fasteignaveðlána umsækjanda samkvæmt 3. mgr. 11. gr. laga nr. 35/2014 skal fara eftir veðröð þeirra lána sem hvíla á fasteign eða fasteignum umsækjanda. Ef tvö eða fleiri lán hvíla á sama veðrétti fasteignar eða fasteigna umsækjanda skal leiðréttingarfjárhæð fyrst ráðstafað til að lækka það lán sem er með hæstu eftirstöðvar á samþykktardegi ráðstöfunar leiðréttingarfjárhæðar, því næst til að lækka lán sem með næst hæstu eftirstöðvar á samþykktardegi og svo koll af kolli. Ef tvö eða fleiri fasteignaveðlán eru tryggð með sama tryggingarbréfi skal leiðréttingarfjárhæð fyrst ráðstafað til að lækka þá kröfu sem er með hæstu eftirstöðvar á samþykktardegi. Samkvæmt 3. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 698/2014 verður leiðréttingarfjárhæð aðeins ráðstafað til að lækka fasteignaveðlán umsækjanda sem hann er skráður skuldari að og tryggð eru með veði í fasteign annars einstaklings eða annarra einstaklinga samkvæmt 3. mgr. 11. gr. laga nr. 35/2014 ef ekki er unnt að ráðstafa leiðréttingarfjárhæð að fullu inn á fasteignaveðlán sem hvíla á fasteign umsækjanda.
Í 4. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 698/2014 kemur fram að leiðréttingarfjárhæð hjóna og samskattaðra sambúðaraðila á samþykktardegi framkvæmdar/ráðstöfunar leiðréttingarfjárhæðar skuli ráðstafað óháð því hvort hjóna eða sambúðaraðila er formlega ábyrgt fyrir lánum og hvort hlutaðeigandi sóttu saman um leiðréttingu.
Því hefur ekki verið mótmælt að kærandinn B sé skráður skuldari að láni nr. 1 hjá X banka sem tryggt er með fyrsta veðrétti í fasteigninni M. Jafnframt er óumdeilt að fasteignin er skráð 50% í eigu sama kæranda. Eftirstöðvar láns nr. 1 hjá X banka eru hærri en lána lífeyrissjóðs Y nr. 2 og 3, tryggðum með fyrsta og öðrum veðrétti fasteignarinnar að N götu. Með vísan til framangreinds er ljóst að ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar inn á lán 1 er í samræmi við framangreind laga- og reglugerðarfyrirmæli sem um hana gilda. Ekki er tilefni til að fallast á varakröfu kærenda um ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar kæranda, A, í ljósi ákvæðis 4. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 698/2014. Ákvörðun ríkisskattstjóra um að ráðstafa leiðréttingarfjárhæð, 572.390 kr., sem greiðslu inn á lán 1 verður ekki hnekkt. Kröfu kæranda er því hafnað.