Úrskurður nr. 559/2015

ÚRSKURÐUR ÚRSKURÐARNEFNDAR UM LEIÐRÉTTINGU VERÐTRYGGÐRA FASTEIGNAVEÐLÁNA

NR. 559/2015

Ár 2015, fimmtudaginn 15. október, er tekið fyrir mál nr. 452/2015; kæra A og B, kt. 041270-3149, dags. 10. apríl 2015. Í málinu úrskurða Eva Dís Pálmadóttir, Ingi Tryggvason og Kristján Jónasson. Upp er kveðinn svofelldur

 ú r s k u r ð u r :

Málavextir eru þeir að kærendur sóttu um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána þann 11. júní 2014. Útreiknuð leiðrétting lána kærenda var samtals 2.579.598 kr. Frádráttur vegna niðurfærslna var 8.827.644 kr. Leiðréttingarfjárhæð kærenda var því 0 kr. og var sú fjárhæð endanlega ákvörðuð og birt þeim 23. desember 2014. Kærendur gerðu athugasemd til ríkisskattstjóra þann 20. mars 2015 og var henni svarað 9. apríl 2015.

Með kæru, dags. 10. apríl 2015, er kærð fjárhæð, sbr. 9. gr. laga nr. 35/2014 um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána. Í kæru er þess krafist að frádráttarliður, vegna niðurfellds fasteignveðláns sem hafi hvílt á fasteign F1, verði felldur niður. Umboðsmaður kærenda greinir frá því að kærendur hafi keypt lóðir af félagi H ehf. Gerður hafi verið lánasamningur og að mati umboðsmanns kærenda hafi ekki verið um að ræða fasteignaveðlán. Í kærunni kemur fram að forsendur fyrir fjárfestingunni hafi breyst, en hún hafi ekki verið gerð til eigin nota heldur í atvinnuskyni. Í kærunni er nánar fjallað um uppgjör á milli banka X og kærenda þar sem kaupin voru látin ganga til baka og því haldið fram að ekki hafi verið um að ræða raunverulega eftirgjöf á skuldum kærenda. Krafa kærenda er byggð á því að ekki sé heimilt að að draga lánalínu (yfirdráttarlán) vegna byggingaframkvæmda í atvinnuskyni frá útreikningi leiðréttingar lána, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 35/2014. Umboðsmaður kærenda vísar til 8. gr. laga nr. 35/2014 máli sínu til stuðnings og þess að upphaflega hafi verið skilyrði um að niðurfelling hafi verið vegna fasteignaveðlána sem hvíldu á íbúðarhúsnæði til eigin nota. Meðfylgjandi kæru var lánasamningur, dags. 8. ágúst 2007 og tvær óundirritaðar og ódagsettar yfirlýsingar um framsal á réttindum, samkvæmt kaupsamningum um kaup á fasteignum F1, F2 og F3, frá kæranda, A, og aðila C.

Úrskurðarnefndin leitaði eftir umsögn banka X vegna kærunnar þann 12. ágúst 2015. Í umsögn banka X, sem barst 24. ágúst 2015, kemur fram að þann 8. ágúst 2007 hafi kærandi A undirritað viðskiptasamning við banka X, lán nr. 1. Fjárhæð samningsins hafi verið 15.000.000 kr. og að baki honum hafi verið veð í fasteigninni F1, samkvæmt tryggingabréfi nr. 8. Auk þess hafi viðskiptafélagi kæranda A, aðili C, tekist á hendur sjálfskuldarábyrgð. Þá hafi kærandi A undirritað annan viðskiptasamning, lán nr. 2, sama dag og hafi hann numið 27.000.000 kr. Að baki þeim viðskiptasamningi hafi verið veð í fasteignunum F2 og F3 samkvæmt tryggingarbréfum nr. 7 og 6. Greiðandi lánsins hafi verið aðili C. Þann 2. desember 2009 hafi kærandi A ásamt viðskiptafélaga sínum undirritað uppgjörssamkomulag við banka X, sem meðal annars hafi falið í sér að banki X tæki yfir lóðirnar F1 og F2 og F3. Yfirtökuverð eignanna hafi numið samtals 14.220.000 kr. en skuldir sem féllu undir samkomulagið hafi numið 48.404.000 kr. Greiðendur lánanna hafi átt að greiða til bankans samtals 5.600.000 kr. Samkvæmt samkomulaginu hafi áætluð afskrift á lánum þá verið 28.584.000 kr. Endurútreikningur á lánum leiddi til þess að afskrift lækkaði í samtals 17.029.319 kr. Í umsögn banka X kemur fram að bankanum beri að færa til frádráttar niðurfærslu eftirstöðvar lána sem misst hafi veðtryggingu vegna nauðungarsölu eða annarrar ráðstöfunar eignar eftir 1. janúar 2008, sbr. 8. gr. laga nr. 35/2014. Í umsögninni kemur fram að það væri niðurstaða banka X að bankinn hafi glatað veðtryggingu á skuldbindingum sem hafi staðið eftir án fasteignaveðs eftir yfirtöku eigna og því rétt að skrá niðurfærslu vegna uppgjörssamkomulagsins. Tekið var fram að niðurfellingu, samtals að fjárhæð 17.029.319 kr. miðað við 28. desember 2009, hafi verið hlutfallslega skipt á milli kæranda A og viðskiptafélaga hans.

Með erindi úrskurðarnefndarinnar, dags. 25. ágúst 2015, var umsögn banka X ásamt fylgiskjölum send kærendum. Í svari kærenda, dags. 31. ágúst 2015, árétta kærendur það sem fram kemur í kæru. Viðskiptasamningar sem gerðir hafi verið við banka X hafi ekki verið verðtryggt fasteignaveðlán heldur framkvæmdayfirdráttur vegna byggingaframkvæmda í atvinnuskyni og eigi að meðhöndlast sem slíkur vegna frádráttar frá útreiknaðri leiðréttingu lána.

Úrskurðarnefndin leitaði aftur eftir umsögn banka X þann 18. september 2015. Óskað var eftir afstöðu banka X til fullyrðingar kærenda um að niðurfelld fasteignaveðlán hafi tilheyrt atvinnurekstri kærenda. Í umsögn banka X, sem barst 21. september 2015, kemur fram það mat banka X að uppgjörssamkomulag um eftirgjöf skulda hafi verið byggt á fjárhagsupplýsingum kærenda og að lán hafi ekki verið veitt vegna atvinnurekstrar. Sérstaklega var vísað í 6. gr. samkomulagsins þar sem fram kemur að samkomulagið væri byggt á upplýsingum um persónulega fjárhagsstöðu samningsaðila. Meðfylgjandi var uppgjörssamkomulag sem banki X gerði við kæranda A og fyrrnefndan aðila C, dags. 2. desember 2009.

Með erindi úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. september 2015, var kærendum kynnt afstaða banka X og óskað var eftir því að greint væri nánar frá tengslum umræddra lána við atvinnurekstur og lögð fram gögn því til staðfestingar, s.s. um hvaða atvinnurekstur hefði verið að ræða, hvernig lánið tengdist honum og hvernig lækkunin hafi þá verið talin fram.  Í svari kærenda, dags. 9. október 2015, kemur fram að um hafi verið að ræða viðskiptatækifæri sem hafi lotið að því að byggja og selja fasteignir í atvinnuskyni sem hafi mistekist. Af þeim sökum liggi ekki fyrir nein önnur gögn en kaupsamningur við banka X/lánastofnun Y, þar sem eignir hafi verið keyptar til baka ásamt áhvílandi lánum. Kærendur telja það fortakslaust skilyrði fyrir frádrætti frá útreiknaðri leiðréttingu lána að umsækjandi hafi notið niðurfellingar fasteignaveðlána. Kærendur halda því fram að ekki hafi verið tekið fasteignaveðlán hjá banka X heldur hafi verið um að ræða viðskiptasamning um lóðarkaup, fjármögnun og fleira. Kærendur hafna því að þó það liggi ekki fyrir gögn hjá skattyfirvöldum um ætlaðan rekstur kæranda A hafi það áhrif á leiðréttingarfjárhæð kærenda. Kærendur bentu á að gögn um atvinnurekstur A gætu eðli málsins samkvæmt ekki legið fyrir þar sem hann fór aldrei af stað. 

II.

Ágreiningsefni máls þessa snýr að fjárhæð leiðréttingar, sbr. 9. gr. laga nr. 35/2014. Útreiknuð leiðrétting lána kærenda samkvæmt 7. gr. laga nr. 35/2014 er 2.579.598 kr. Samkvæmt þeim upplýsingum, sem ákvörðun ríkisskattstjóra um leiðréttingarfjárhæð byggist á, séu 8.827.644 kr. dregnar frá útreiknaðri leiðréttingu lána, sbr. 8. gr. sömu laga. Þar af eru 8.514.660 kr. vegna fasteignaveðláns hjá banka X sem glataði veðtryggingu og var fellt niður. Eftirstöðvarnar eru vegna sérstakrar vaxtaniðurgreiðslu og hafa ekki sætt sérstökum andmælum af hálfu kærenda.

Um frádráttarliði einstaklinga er fjallað í 8. gr. laga nr. 35/2014. Þar kemur fram að frá þeirri fjárhæð leiðréttingar sem ákvarðast samkvæmt 7. gr. laganna skuli draga m.a. samtölu hlutdeildar einstaklings í niðurfellingu vegna fasteignaveðlána sem glatað hafa veðtryggingu í kjölfar nauðungarsölu eða annarri ráðstöfun eignar eftir 1. janúar 2008. Í 2. málsl. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 35/2014 kemur fram að hið sama gildi um endanlega niðurfellingu fasteignaveðlána. Í 2. mgr. 8. gr. laganna er sérstaklega ítrekað að önnur almenn lækkun frá og með 1. janúar 2008, sem var sambærileg þeim úrræðum sem getur í b- og c-lið 1. mgr. greinarinnar og telst ekki til tekna samkvæmt ákvæði til bráðabirgða XXXVII í lögum um tekjuskatt, nr. 90/2003, skuli dregin frá útreiknaðri leiðréttingu samkvæmt 7. gr. laga nr. 35/2014. Af umfjöllun um 8. gr. í greinargerð með frumvarpi með lögum nr. 35/2014 kemur fram að ákvæðið eigi við um nauðungarsölu. Síðan segir þar: „Hið sama gildir þegar söluverð eignar í almennri sölu nægir ekki til greiðslu áhvílandi veðskulda og einnig þegar kröfuhafar hafa leyst til sín yfirveðsettar eignir. Hafi umsækjandi þannig þegar fengið felldar niður fasteignaveðkröfum umfram verðmæti eignar í kjölfar nauðungarsölu, sölu á almennum markaði eða í kjölfar eignaráðstöfunar í skuldaskilum við lánveitanda er talið rétt að slík niðurfelling komi til frádráttar leiðréttingu skv. 7. gr. frumvarpsins.“

Nánar er fjallað um frádráttarliði í 3. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 698/2014, um samræmt verklag og viðmið við leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána. Þar segir að þeir frádráttarliðir einstaklings skv. 8. gr. laga nr. 35/2014 sem komið hafa til framkvæmda eða samkomulag verið gert um, á tímabilinu 1. janúar 2008 til samþykktardags ákvörðunar um útreikning leiðréttingar skv. 3. mgr. 10. gr. laganna dragist frá leiðréttingarfjárhæð skv. 7. gr. laga nr. 35/2014. Sömu tímafrestir skuli gilda um kröfur sem glatað hafa veðtryggingu en hafi ekki verið felldar endanlega niður gagnvart umsækjenda, sbr. 1. mgr. 11. gr. laga nr. 35/2014. Hið sama á við um sérstaka vaxtaniðurgreiðslu, sbr. f-lið 1. mgr. 8. gr. laga nr. 35/2014.

Ágreiningur í málinu snýr ekki að því hvort að kærendur hafi notið þeirra úrræða sem koma til frádráttar útreiknaðri leiðréttingu. Kærendur byggja annars vegar á því að lán hafi verið tekið vegna atvinnurekstrar kæranda A og hins vegar á því að niðurfelldar skuldir hafi ekki verið fasteignaveðlán í skilningi laga nr. 35/2014 og eigi þar af leiðandi ekki að koma til frádráttar útreiknaðri leiðréttingu lána.

Hvað varðar málsástæðu kærenda að umræddir lánasamningar hafi tengst atvinnurekstri þá hafa ekki verið lögð fram nein gögn til staðfestingar á því að niðurfelling lána hafi verið í tengslum við atvinnurekstur þeirra, þrátt fyrir áskoranir þar um. Þvert á móti hefur komið fram að ekki hafi orðið af fyrirhuguðum atvinnureksturs vegna breyttra forsendna.

Vegna sjónarmiða kærenda, um að niðurfelldar skuldir hafi ekki verið tekin til íbúðarkaupa geti niðurfærsla þeirra ekki komið til frádráttar leiðréttingar á lánum sem tekin voru til íbúðarkaupa, skal kærendum bent á að í nefndaráliti meiri hluta efnahags- og viðskiptanefndar var lögð fram breytingartillaga á 8. gr. frumvarps sem varð að lögum nr. 35/2014. Meiri hlutinn lagði til að greininni yrði breytt þannig að skilyrði um að frádráttur væri miðaður við fasteignaveðlán vegna öflunar íbúðarhúsnæðis til eigin nota í 1. málsl. 1. mgr. 8. gr. frumvarpsins yrði samræmt við 1. málsl. 1. mgr. 11. gr., en undir þá grein féllu fasteignaveðkröfur í víðara samhengi. Frumvarpinu var breytt til samræmis og skilyrði um að fasteignaveðlán hafi verið vegna öflunar íbúðarhúsnæðis til eigin nota var fellt út og lögin samþykkt með þeirri breytingu. Af fyrrnefndri breytingatillögu meiri hluta efnahags- og viðskiptanefndar, um að fella brott skilyrði um að frádráttur hafi tengst íbúðarhúsnæði til eigin nota, er ljóst að 8. gr. laga nr. 35/2014 verður ekki túlkuð með þeim hætti sem kærendur halda fram heldur kemur niðurfelling fasteignaveðlána, sem ekki tengjast atvinnurekstri, til frádráttar útreiknaðir leiðréttingu lána kærenda.  

Í málinu liggur fyrir að lánasamningar, dags. 8. ágúst 2007, voru tryggðir með veði í fasteignum, samkvæmt tryggingarbréfum nr. 6, 7 og 8, nánar tiltekið lóðum að F1, F2 og F3. Þá liggur fyrir að banki X glataði veðtryggingu á umræddum kröfum í kjölfar uppgjörssamkomulags, dags. 2. desember 2009, og felldi niður umræddar kröfur. Því hefur ekki verið mótmælt að niðurfærsla lánanna hafi farið fram eftir 1. janúar 2008, né heldur fjárhæð hennar. Hún var umfram leiðréttingu lána kærenda. Niðurfelling lána að fjárhæð 8.514.660 kr. kemur til frádráttar útreiknaðri leiðréttingu lána kærenda, sbr. 8. gr. laga nr. 35/2014. Hið sama á við um sérstaka vaxtaniðurgreiðslu, sbr. f-lið sömu lagagreinar, en sá frádráttur sætti ekki sérstökum andmælum af hálfu kærenda.

Með vísan til framangreinds er ljóst að frádráttur frá útreiknaðri leiðréttingu vegna endanlega niðurfelldra fasteignaveðlána er í samræmi við framangreind lagafyrirmæli sem um hann gilda. Ekki hafa af hálfu kærenda verið gerðar athugasemdir við aðra liði útreiknings ríkisskattstjóra. Ákvörðun ríkisskattstjóra um leiðréttingarfjárhæð, að teknu tilliti til frádráttarliða, verður ekki hnekkt. Kröfu kærenda er því hafnað.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Kröfu kærenda er hafnað.