Mál nr. 23/2015

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík

Miðvikudaginn 12. ágúst 2015 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 23/2015:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A hefur með kæru, dags. 8. apríl 2015, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs um lækkun á kröfu sem glatað hafði veðtryggingu sinni.

I. Málavextir og málsmeðferð

Málavextir eru þeir að kærandi sótti um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 24. febrúar 2014. Umsókn kæranda var samþykkt og var fjárhæð þeirrar kröfu sem eftir stóð 4.602.300 krónur. Þeirri fjárhæð var skipt upp í tvo hluta á milli kæranda og samskuldara hennar og því stóðu eftir hjá kæranda 2.301.151 króna. Kærandi sótti um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána, á grundvelli laga nr. 35/2014 um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána, og var útreiknuð leiðréttingarfjárhæð samtals 1.741.535 krónur. Kæranda var tilkynnt að þeirri fjárhæð skyldi ráðstafað inn á kröfu Íbúðalánasjóðs sem glatað hafði veðtryggingu sinni.

Kærandi óskaði eftir að Íbúðalánasjóður kæmi til móts við hana og felldi niður af kröfunni til viðbótar sömu fjárhæð og greidd var í samræmi við ákvæði 5. gr. reglugerðar nr. 359/2010 en beiðni kæranda var synjað. Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála 8. apríl 2015. Úrskurðarnefndin taldi að ágreiningur málsins heyrði undir úrskurðarnefnd um leiðréttingu verðtryggðra fasteignalána og framsendi því kæruna með bréfi, dags. 10. apríl 2015. Með bréfi, dags. 29. apríl 2015, framsendi sú nefnd erindi kæranda til baka. Með bréfi, dags. 5. maí 2015, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 15. maí 2015. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 20. maí 2015, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda 2. júní 2015 og voru þær sendar Íbúðalánasjóði til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 3. júní 2015. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II. Sjónarmið kæranda

Í kæru kemur fram að fasteign kæranda hafi verið seld árið 2014 á lægra verði en áhvílandi skuldir. Leiðrétting verðtryggðra fasteignaveðlána hafi allri verið ráðstafað inn á kröfu sem glatað hafði veðtryggingu en kærandi hafi ekki fengið helmings niðurfellingu á móti líkt og heimild sé fyrir í 5. gr. reglugerðar nr. 359/2010. Kærandi hafi fengið þær upplýsingar hjá Íbúðalánasjóði að ekki væri litið á leiðréttinguna sem greiðslu frá skuldara en með þessarri framkvæmd sé verið að mismuna einstaklingum.

Kærandi bendir á að hún hafi þurft að samþykkja leiðréttinguna til að hún færi inn á glataða veðið en samt virðist leiðréttingin ekki tilheyra henni sem skuldara. Kærandi er ósátt við þessa mismunun og tekur fram að ef hún hefði haft tök á hefði hún getað greitt helminginn af kröfunni áður og þannig fengið helminginn felldan niður og svo leiðréttinguna óskipta.

III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í afstöðu Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að um þann hluta lána sem aflétting taki til gildi ákvæði reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðarinnar. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. reglugerðarinnar beri krafan hvorki vexti né verðtryggingu. Skuldari geti samkvæmt 5. gr. hvenær sem er greitt inn á kröfuna og sjóðnum sé heimilt að koma til móts við skuldara við hverja greiðslu með því að fella niður af kröfunni til viðbótar sömu fjárhæð og greidd sé.

Um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána gildi lög nr. 35/2014. Samkvæmt 1. mgr. 11. gr. skal leiðréttingarfjárhæð fasteignaveðkrafna, sem glatað hafa veðtryggingu sinni í kjölfar nauðungarsölu eða annarrar ráðstöfunar eignar eftir 1. janúar 2008 og hafa ekki verið felldar endanlega niður gagnvart umsækjanda, ráðstafað til lækkunar á slíkum kröfum. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 35/2014 skal ríkið og aðilar sem lögin taki til gera samkomulag um uppgjör krafna og skal miðað við að hvorki skapist hagnaður né tap hjá samningsaðila. Miðað sé við að ekki skuli greiða hærra verð fyrir kröfur en svarar til raunverulegs verðmætis miðað við tryggingastöðu og greiðslusögu. Leiðréttingarfjárhæðin sé því ekki sama fjárhæðin og komi í hlut lánveitanda en að því er sjóðinn snerti muni engar greiðslur renna til hans vegna þessa. Sú ákvörðun að láta leiðréttingu ná til krafna sem glatað hafa veðtryggingu byggi á því að þeir sem hafi misst eignir sínar á nauðungarsölu eða með sambærilegum hætti njóti jafnræðis við aðra í þessum efnum. Á hinn bóginn eigi þeir ekki að öðlast meiri rétt en aðrir lántakendur að því er fjárhæð lækkunar snerti.

Heimild samkvæmt 5. gr. reglugerðar nr. 359/2010 til að koma til móts við skuldara sé bundin við að greiðslur berist frá skuldara. Að því uppfylltu sé sjóðnum heimilt að koma til móts við skuldara um lækkun en reglugerðarákvæðið geri sjóðnum kleift að koma til móts við skuldara sem sýni greiðsluvilja í verki. Í máli kæranda eigi ekki neinar greiðslur sér stað og því ekki skilyrði til að verða við kröfu hans. Hins vegar skuli bent á að kæranda dugi að greiða helming fjárhæðarinnar sem standi eftir til að fá hinn helminginn niðurfelldan. 

IV. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um synjun Íbúðalánasjóðs um lækkun á kröfu sem glatað hafði veðtryggingu sinni.

Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara, enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr.

Kærandi sótti um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu á árinu 2014 og var umsókn hennar samþykkt. Fjárhæð þeirrar kröfu sem eftir stóð var 2.301.151 króna. Í 5. gr. reglugerðar nr. 359/2010 kemur fram að skuldari geti hvenær sem er greitt inn á kröfu sem glatað hefur veðtryggingu og Íbúðalánasjóði sé heimilt að koma til móts við skuldara við hverja greiðslu með því að fella niður af kröfunni til viðbótar sömu fjárhæð og greidd hafi verið. Með því sé krafa að fullu greidd þegar skuldari hafi greitt helming hennar.

Á grundvelli laga nr. 35/2014 um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána sótti kærandi um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána og var útreiknuð leiðréttingarfjárhæð samtals 1.741.535 krónur. Þeirri fjárhæð var ráðstafað inn á kröfu Íbúðalánasjóðs sem glatað hafði veðtryggingu, í samræmi við ákvæði 1. mgr. 11. gr. laga nr. 35/2014, og eftir stóðu 559.616 krónur. Kærandi er ósátt við að Íbúðalánasjóður hafi ekki komið til móts við hana og lækkað kröfuna í samræmi við ákvæði 5. gr. reglugerðar nr. 359/2010.

Í 1. gr. laga nr. 35/2014 kemur fram að markmið laganna sé að kveða á um skipan og fyrirkomulag leiðréttingar á verðtryggingu fasteignaveðlána heimila á tímabilinu 1. janúar 2008 til 31. desember 2009. Í 1. mgr. 2. gr. er kveðið á um að ráðherra skuli gera samning við meðal annars Íbúðalánasjóð um framkvæmd og uppgjör á almennri leiðréttingu fasteignaveðlána. Þá segir í 2. mgr. 2. gr. að í samningi um uppgjör milli ríkissjóðs og aðila skv. 1. mgr. skuli við það miðað að hvorki skapist hagnaður né tap hjá samningsaðila vegna greiðslu ríkissjóðs á leiðréttingarhluta láns skv. 11. gr.   

Úrskurðarnefndin tekur undir sjónarmið Íbúðalánasjóðs að í ráðstöfun leiðréttingar á verðtryggðum fasteignaveðlánum felist ekki greiðsla frá skuldara í skilningi 5. gr. reglugerðar nr. 359/2010. Um er að ræða sérstakt samkomulag milli íslenska ríkisins og Íbúðalánasjóðs um uppgjör á almennri leiðréttingu fasteignaveðlána í samræmi við lög nr. 35/2014 en þar kemur sérstaklega fram að um greiðslu frá ríkissjóði sé að ræða, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Að því virtu átti kærandi því ekki rétt á lækkun á kröfu sem glatað hafði veðtryggingu sinni.

Með vísan til framangreinds verður hin kærða ákvörðun staðfest.

Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun á beiðni A um lækkun á kröfu sem glatað hafði veðtryggingu sinni er staðfest.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Arnar Kristinsson

Gunnar Eydal