Mál nr. 49/2012

Miðvikudaginn 3. apríl 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 49/2012:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með ódagsettri kæru, mótt. 4. apríl 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 15. febrúar 2012, á beiðni hans um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi sótti um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 12. janúar 2012. Umsóknin byggðist á kauptilboði, dagsettu sama dag. Tilboðið var í íbúð kæranda og var að fjárhæð 17.700.000 kr. sem greiðast skyldi með peningum við gerð kaupsamnings. Fyrirvari var í tilboðinu um að Íbúðalánasjóður aflétti áhvílandi láni af eigninni. Umsókn kæranda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 15. febrúar 2012.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 11. apríl 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og frekari gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 2. maí 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 8. maí 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með tölvupósti þann 25. mars 2013 óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari gögnum frá Íbúðalánasjóði og bárust þau með tölvupósti þann 26. og 27. mars 2013.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi hefur ekki komið neinum sjónarmiðum á framfæri við meðferð máls þessa.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar er um afstöðu sjóðsins vísað í svarbréf sjóðsins, dags. 16. febrúar 2012, en samkvæmt því hafi ekki verið gerð grein fyrir söluandvirði bifreiðar og að auki teljist kauptilboð of lágt, sbr. reglugerð um meðferð krafna sem glatað hafi veðtryggingu, nr. 359/2010, svo og reglum birtum á heimasíðu sjóðsins.

Í bréfi sjóðsins, dags. 16. febrúar 2012, er að finna enska útgáfu af samhljóða bréfi sjóðsins, dags. 15. febrúar s.á. Þar kemur fram að í skilyrðum sem stjórn Íbúðalánasjóðs setti á fundi, þann 6. maí 2010, séu meðal annars eftirtalin tvö skilyrði:

2. Umsækjandi á ekki aðrar eignir til greiðslu á kröfunni.

3. Söluverð er í samræmi við markaðsverð.

Varðandi skilyrði 2. tölul. kemur fram að ekki hafi komið skýringar eða gögn sem skýri að andvirði bifreiðar, sem á skattframtali 2011 hafi verið eignfærð á 3.990.000 kr. og hafi verið seld þann 28. desember 2011, hafi ekki runnið til kæranda. Á framtalinu hafi ekki komið fram lán vegna kaupa á bílnum. Af þessum sökum hafi ekki verið sýnt fram á að kærandi uppfyllti skilyrði um að eiga ekki aðrar eignir til greiðslu kröfunnar. Varðandi skilyrði 3. tölul. kemur fram að Íbúðalánasjóður hafi fengið verðmat löggilts fasteignasala á 18.900.000 kr. Fyrirliggjandi tilboð á 17.700.000 kr. teljist þannig of lágt og uppfylli ekki skilyrði um markaðsverð. Umsókn kæranda hafi því verið synjað.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kæranda um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu.

Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, nr. 359/2010, kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara. Enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr.

Á heimasíðu Íbúðalánasjóðs er að finna ýmsar upplýsingar um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu. Þar er meðal annars rakinn tilgangur 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. framangreindrar reglugerðar, skilyrði við beitingu ákvæðisins og verkferli við afgreiðslu slíkra mála. Segir þar að tilgangur ákvæðis 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. sé að liðka fyrir sölu yfirveðsettra eigna þar sem eigendur hafa ekki greiðslugetu til þess að greiða af lánum til frambúðar og geta selt eign á almennum markaði. Þetta getur gilt hvort heldur verið sé að yfirtaka lán sem svari til söluverðs eignar eða gefin út ný lán sem færu þá ásamt kaupsamningsgreiðslu að fullu til að greiða inn á lánið á eign. Í greinargerð með tillögu að breytingu á reglugerð komu fram eftirfarandi skilyrði fyrir beitingu reglunnar. Stjórn Íbúðalánasjóðs hefur staðfest þessi skilyrði sem og neðangreint verklag við beitingu þessa reglugerðarákvæðis.

Skilyrði:

a)      Greiðslubyrði af eigninni er umfram greiðslugetu umsækjanda. Ekki er heimilt að aflétta veði umfram veðsetningu við sölu ef greiðslugeta er fyrir hendi til þess að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum umsækjanda.

b)      Umsækjandi á ekki aðrar eignir til greiðslu kröfu. Þessu úrræði er ætlað að koma til hjálpar þegar fólk er fast í eignum sem það ræður ekki við að greiða af. Ef umsækjandi á aðrar eignir sem nýst gætu til greiðslu kröfunnar þá er synjað um færslu þeirrar kröfu sem er umfram söluverð eignar á „glatað veð“. Í þessu sambandi ber að hafa í huga að kröfur sem færðar eru á glatað veð eru ekki innheimtar og falla niður að liðnum fyrningarfresti kröfunnar.

c)      Söluverð er í samræmi við markaðsverð. Í reglugerðinni er beinlínis gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður láti meta verð eigna í þessum tilvikum. Slíkt mat er gert á kostnað Íbúðalánasjóðs.

d)      Allt söluverð fari til greiðslu lána. Gerð er skýlaus krafa um að öllu söluverði eignar verði varið til greiðslu lána á eigninni.

Beiðni kæranda var synjað á grundvelli þess að ekki voru uppfyllt skilyrði a- og c-liða framangreindra skilyrða. Í málinu liggur fyrir skattframtal kæranda 2011 vegna tekna 2010 og kemur þar fram að eignir kæranda í árslok 2010 séu fasteign sú er um ræðir í málinu ásamt bifreið sem metin er á 3.990.000 kr. Í gögnum málsins koma fram upplýsingar um að kærandi hafi upplýst bankafulltrúa þann sem vann greiðslumat fyrir kæranda að bifreiðin hafi verið í eigu vinar hans og konu hans. Viðkomandi hafi keypt bílinn en ekki getað tekið lán svo kærandi og kona hans hafi tekið lánið á sitt nafn og bifreiðin skráð á þau. Þegar bifreiðin hafi verið seld hafi vinur þeirra fengið 500.000 kr. í peningum. Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur komið fram að bifreiðin var seld þann 28. desember 2011 og kaupverðið ekki runnið til kæranda en Íbúðalánasjóður tekur fram að ekkert lán hafi komið fram á skattframtali vegna kaupa á bifreiðinni. Af þeim sökum taldi Íbúðalánasjóður að ekki hefði verið sýnt fram á að kærandi hafi uppfyllt skilyrði um að eiga ekki aðrar eignir til greiðslu kröfunnar. Tekið skal fram að samkvæmt skattframtali kæranda var hann eigandi bifreiðar að verðmæti 3.990.000 kr. en bifreiðin var seld í lok árs 2011. Hvorki liggur fyrir hvert söluverð bifreiðarinnar var né hvernig því var ráðstafað en samkvæmt skattframtali kæranda var hann ekki skráður fyrir láni vegna bifreiðarinnar. Úrskurðarnefndin tekur því undir sjónarmið Íbúðalánasjóðs um að söluandvirði bifreiðarinnar hljóti að hafa runnið til kæranda og verði því að telja að hann hafi átt aðrar eignir til greiðslu kröfunnar og því ekki uppfyllt ákvæði b-liðar framangreindra skilyrða.

Eitt af skilyrðum sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur sett fyrir afléttingu skuldar umfram söluverð við frjálsa sölu er að söluverð sé í samræmi við markaðsverð, sbr. c-lið framangreindra skilyrða. Í máli þessu lét Íbúðalánasjóður framkvæma verðmat og var fasteignin metin á 18.900.000 kr. Tilboð samkvæmt kaupsamningi sem liggur fyrir í málinu hljóðar upp á 17.700.000 kr. Íbúðalánasjóður taldi kauptilboðið því ekki í samræmi við markaðsverð. Úrskurðarnefndin tekur jafnframt undir sjónarmið Íbúðalánasjóðs hvað þetta varðar og í ljósi verðmats löggilts fasteignasala sem sjóðurinn lét framkvæma verður að telja að söluverð fasteignarinnar hafi ekki verið í samræmi við markaðsverð. Kærandi uppfyllti því ekki c-lið framangreindra skilyrða sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur sett og átti því ekki rétt á afléttingu skuldar umfram söluverð við frjálsa sölu. Hin kærða ákvörðun er því staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 15. febrúar 2012, um synjun á umsókn A, um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu er staðfest.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir

Gunnar Eydal