Mál nr. 398/2016

Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 398/2016

Fimmtudaginn 26. janúar 2017

A

gegn

Íbúðalánasjóði

Ú R S K U R Ð U R

Mál þetta úrskurða Kári Gunndórsson lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 15. október 2016, kærir A, til úrskurðarnefndar velferðarmála, ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 14. október 2016 um synjun á beiðni hennar um að greiða upp fasteignalán með 1% uppgreiðsluþóknun.

I. Málavextir og málsmeðferð

Kærandi er skuldari á ÍLS-veðbréfi sem útgefið var þann X 2008 að fjárhæð 18.240.000 kr. með veði í fasteigninni að B. Á forsíðu veðbréfsins kemur fram að um sé að ræða ÍLS-veðbréf án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Í 5. tölul. skilmála bréfsins kemur fram að skuldari afsali sér með undirritun ÍLS-bréfsins heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Samkvæmt gögnum málsins voru eftirstöðvar láns kæranda þann 14. október 2016, ásamt áföllnum vöxtum og verðbótum, 22.883.813 kr. en uppgreiðsluverð með kostnaði 24.918.890 kr. Uppgreiðsluprósenta er skráð 8,90882. Kærandi fór fram á að greiða upp lánið með 1% uppgreiðsluþóknun en því var hafnað með ákvörðun Íbúðalánasjóðs þann 14. október 2016.

Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála þann 15. október 2016. Með bréfi, dags. 7. nóvember 2016, óskaði úrskurðarnefndin eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 18. nóvember 2016. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. nóvember 2016, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 29. nóvember 2016, og voru þær sendar Íbúðalánasjóði til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 30. nóvember 2016. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II. Sjónarmið kæranda

Kærandi greinir frá því að hún hafi tekið fasteignalán hjá Íbúðalánasjóði á árinu 2008 en á þeim tíma hafi það verið nánast eini staðurinn sem hægt hafi verið að fá lán vegna fyrstu íbúðar. Kærandi hafi hug á því að breyta láni sínu í lífeyrissjóðslán vegna hagstæðrar vaxtaprósentu og talið að uppgreiðslukostnaður yrði 1-2% af höfuðstóli lánsins líkt og hjá öðrum lánastofnunum. Kærandi vísar til þess að í skilmála skuldabréfs hennar sé ekki tekið fram hvernig þóknun vegna uppgreiðslu láns skuli reiknuð en nú sé lögbundið hámark 1%.

Kærandi bendir á að hún sem neytandi skilji samningsskilmála sína þannig að uppgreiðslugjaldið verði að vera sanngjarnt. Hún fái ekki séð að tæplega 9% uppgreiðslugjald standist, án þess að fyrir liggi að neytandi hafi verið sérstaklega upplýstur um það og að Íbúðalánasjóður sýni fram á samþykki kæranda þess efnis.

III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í greinargerð Íbúðalánasjóðs kemur fram að lánveitingar sjóðsins, þar með talin þau kjör sem sjóðurinn geti boðið upp á, grundvallist á lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál og þeim reglugerðum sem settar hafi verið á grundvelli laganna. Í 2. og 3. mgr. 23. gr. laganna sé fjallað um heimildir Íbúðalánasjóðs til útlána með lægra vaxtaálagi gegn því að lántaki afsali sér rétti til að greiða upp lán eða greiða aukaafborganir lána nema gegn sérstakri þóknun. Í ákvæðunum komi fram að félagsmálaráðherra geti með reglugerð heimilað sjóðnum að veita lán með slíkum kjörum og skilmálum. Samkvæmt ákvæði 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 sé Íbúðalánasjóði skylt að innheimta uppgreiðsluþóknun þegar skuldabréf eru greidd upp að fullu fyrir lok lánstíma. Enga heimild sé að finna til að lækka eða fella niður uppgreiðsluþóknun. Reiknireglu uppgreiðsluþóknunar sé að finna í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs en þar komi fram að þóknun reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt sé og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá sjóðnum ef þeir séu lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun sé að ræða.

Íbúðalánasjóður tekur fram að lán kæranda beri það skýrlega með sér að vera með uppgreiðsluþóknun og það hafi kæranda ekki getað dulist við töku lánsins. Þá hafi lán kæranda borið lægri vexti en ella vegna uppgreiðsluþóknunarinnar. Kærandi geti ekki borið fyrir sig vanþekkingu á birtum lögum eða reglugerðum, enda sé reikniregla uppgreiðsluþóknunar bundin í reglugerð á grundvelli 23. gr. laga nr. 44/1998. Íbúðalánasjóður bendir á að lán kæranda hafi verið veitt í tíð eldri neytendalánalaga en ákvæði gildandi neytendalánalaga um hámarksuppgreiðsluþóknun upp á 1% gildi ekki með afturvirkum hætti og því eigi ákvæðið ekki við um lán hennar.

IV. Niðurstaða

Í máli þessu er ágreiningur um synjun Íbúðalánasjóðs á beiðni kæranda um að greiða upp fasteignalán sitt með 1% uppgreiðsluþóknun.

Í 1. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál kemur meðal annars fram að skuldurum Íbúðalánasjóðsveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. 23. gr. laganna segir að við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs sé ráðherra heimilt að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skuli um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Þá kemur fram í 3. mgr. 23. gr. laganna að þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. geti ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skuli í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skuli aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.

Ráðherra hefur nýtt heimild 1. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 með setningu reglugerðar nr. 1017/2005, um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004. Á grundvelli 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, er Íbúðalánasjóði því heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í fyrirliggjandi afriti af Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem kærandi tók hjá Íbúðalánasjóði kemur fram í 5. lið skilmála bréfsins að kærandi hafi með undirritun sinni afsalað sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þóknunar. Verður að telja að um sé að ræða yfirlýsingu samkvæmt 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Aukaafborgun kæranda eða endurgreiðsla að fullu fyrir gjalddaga er því óheimil nema gegn greiðslu uppgreiðsluþóknunar.

Í ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 kemur fram að í reglugerð sem heimilar Íbúðalánasjóði að bjóða lán með lægra vaxtaálagi skuli jafnframt kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér uppgreiðslurétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Í 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 2. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, segir að óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, sbr. 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs reiknast þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.

Í framangreindum reglugerðum er ekki að finna beina tilgreiningu á hlutfalli uppgreiðsluþóknunar líkt og ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 gerir kröfu um að kveðið sé á um. Hins vegar er kveðið á um hvernig hlutfall uppgreiðsluþóknunar skuli reiknað. Þá kemur fram í 3. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 að uppgreiðsluþóknun skuli aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Greiði skuldari ÍLS-veðbréfs lán sitt upp eða greiði aukaafborgun verður Íbúðalánasjóður af þeim vöxtum sem ella hefðu fengist af fjárhæðinni. Íbúðalánasjóður þarf þá að lána umrætt fjármagn á ný svo að sjóðurinn geti staðið við skuldbindingar sínar gagnvart þeim sem fjármagna starfsemi sjóðsins. Kostnaður Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu felst því í mismun þeirra vaxta sem hefðu fengist endranær og þeim vöxtum sem munu fást vegna endurláns þess fjármagns sem greitt er inn á lán.

Kærandi fór fram á að greiða upp fasteignalán sitt með 1% uppgreiðsluþóknun og byggir á því að um lögbundið hámark sé að ræða. Líkt og að framan greinir er kveðið á um sérstaka reiknireglu í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 sem Íbúðalánasjóði ber að fylgja til að reikna út uppgreiðsluþóknun þegar lántaki hyggst greiða upp skuldabréf sitt að fullu. Að mati úrskurðarnefndarinnar er Íbúðalánasjóði því ekki heimilt að miða við ákveðna og fasta prósentu í uppgreiðsluþóknun af fasteignaláni kæranda. Íbúðalánasjóði var því rétt að synja beiðni kæranda um að greiða upp fasteignalán sitt með 1% uppgreiðsluþóknun. Hin kærða ákvörðun er staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Synjun Íbúðalánasjóðs frá 14. október 2016 á beiðni A, um að greiða upp fasteignalán sitt með 1% uppgreiðsluþóknun er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Kári Gunndórsson