Mál nr. 97/2021 - Úrskurður

Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 97/2021

Fimmtudaginn 27. maí 2021

A

gegn

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Ú R S K U R Ð U R

Mál þetta úrskurða Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 22. febrúar 2021, kærði A, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 19. febrúar 2021, um synjun á umsókn hennar um hlutdeildarlán.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Með umsókn, dags. 28. janúar 2021, sótti kærandi um hlutdeildarlán frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vegna kaupa á íbúð. Með ákvörðun stofnunarinnar, dags. 19. febrúar 2021, var kæranda tilkynnt að umsókn hennar hafi verið synjað á þeirri forsendu að skilyrði 3. tölul. 1. mgr. 11. gr. reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán væri ekki uppfyllt.

Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála 22. febrúar 2021. Með bréfi, dags. 23. febrúar 2021, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar ásamt gögnum málsins. Greinargerð stofnunarinnar barst með bréfi, dags. 3. mars 2021, og var hún send kæranda til kynningar með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. mars 2021. Athugasemdir bárust ekki.

II.  Sjónarmið kæranda

Kærandi greinir frá því að hún hafi keypt íbúð með kaupsamningi, dags. 29. apríl 2020. Kærandi hafi ekki gert sér grein fyrir rétti sínum og hafi talið að íbúðin myndi ekki uppfylla skilyrði til veitingar hlutdeildarláns þar sem seljandi hafi ekki haft nauðsynlegan samning við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sem áskilið sé samkvæmt lögunum. Þrátt fyrir það hafi kærandi talið sig uppfylla öll skilyrði um tekjur og fjölskyldustærð. Kærandi hafi neyðst til að leita sér aðstoðar hjá ættingjum til að geta keypt viðkomandi eign. Það hefði hún ekki þurft að gera ef það hefði legið fyrir að eignin uppfyllti skilyrði til lánveitingar hlutdeildarláns. Það sé því ósk hennar að tekin verði til greina umsókn um veitingu hlutdeildarláns í samræmi við reglur og lög sjóðsins varðandi hámarkslánveitingu hverju sinni.

III.  Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar

Í greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar kemur fram að hlutdeildarlán sé úrræði sem ætlað sé að styðja fyrstu kaupendur og þá sem ekki hafi átt fasteign síðastliðin fimm ár til þess að brúa eiginfjárkröfu við kaup á íbúðarhúsnæði. Það endurspeglist til dæmis í 1. og 2. tölul. 29. gr. b laga nr. 44/1998 um húsnæðismál þar sem fram komi að uppfylla þurfi tvö skilyrði til þess að geta fengið hlutdeildarlán. Umsækjandi þurfi annars vegar að sýna fram á að hann geti ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni og að hann megi ekki eiga annað íbúðarhúsnæði eða hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár. Samhljóða ákvæði sé að finna í 1. og 2. tölul. 11. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán nr. 1084/2020.

Í málinu hafi legið fyrir að kaupsamningur vegna framangreindrar fasteignar hafi verið undirritaður 29. apríl 2020 og honum hafi verið þinglýst 4. maí sama ár. Í þessu samhengi sé rétt að benda á frumvarp, síðar lög nr. 113/2020 um breytingu á lögum um húsnæðismál, hafi verið lagt fram á Alþingi 10. júní 2020 og samþykkt 3. september sama ár. Þá hafi tveimur veðskuldabréfum verið þinglýst á eignina 11. og 28. desember 2020, samtals að fjárhæð 24.480.000 kr. sem nemi 85% kaupverðs. Í kaupsamningi komi fram að afhendingardagur eignar hafi verið 15. desember 2020. Umsókn kæranda hafi ekki borist fyrr en mánuði eftir að búið hafi verið að þinglýsa seinna skuldabréfinu á fasteignina en kærandi hafi þá verið þinglýstur eigandi íbúðarinnar samkvæmt kaupsamningi, hafi greitt kaupverð hennar og fengið hana afhenta.   

Af þeim sökum hafi það verið mat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að kærandi hafi ekki uppfyllt skilyrði 2. tölul. 11. gr. reglugerðar nr. 1084/2020, sbr. 2. tölul. 29. gr. b laga nr. 44/1998. Að auki verði ekki séð að kærandi hafi uppfyllt skilyrði 1. tölul. 11. gr. reglugerðarinnar, sbr. samhljóða ákvæði 1. tölul. 29. gr. b um að umsækjandi þurfi að sýna fram á að hann geti ekki fjármagnað kaup nema með hlutdeildarláni, enda hafi kaupin, og þar með talið greiðsla kaupverðs, þegar farið fram þegar umsókn um hlutdeildarlán hafi verið lögð fram.

IV.  Niðurstaða

Ágreiningur máls þessa lýtur að ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

Í VI. kafla A. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er fjallað um hlutdeildarlán. Kaflinn kom inn í lögin með breytingarlögum nr. 113/2020, er tóku gildi 1. nóvember 2020, sbr. 4. gr. þeirra. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. a. er Húsnæðis- og mannvirkjastofnun heimilt að veita hlutdeildarlán til þeirra sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og til þeirra sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár, enda hafi viðkomandi tekjur undir 7.560.000 kr. á ári miðað við einstakling eða 10.560.000 kr. á ári samanlagt fyrir hjón eða sambúðarfólk miðað við síðastliðna 12 mánuði. Við þá fjárhæð bætast 1.560.000 kr. fyrir hvert barn eða ungmenni fram að 20 ára aldri sem er á framfæri umsækjanda eða býr á heimilinu. Ráðherra getur kveðið á um undanþágur frá tekjumörkum í reglugerð vegna sérstakra aðstæðna umsækjanda vegna óvenjuhárrar framfærslubyrðar sem hefur valdið því að hann hefur ekki getað safnað nægu eigin fé til kaupa á íbúðarhúsnæði. Í 2. mgr. ákvæðisins kemur fram að hlutdeildarlán geti numið allt að 20% af kaupverði íbúðarhúsnæðis. Þó er heimilt að veita allt að 30% hlutdeildarlán til einstaklinga með lægri tekjur en 5.018.000 kr. á ári eða til hjóna eða sambúðarfólks með samanlagt lægri tekjur en 7.020.000 kr. á ári miðað við síðastliðna 12 mánuði. Við þá fjárhæð bætast 1.560.000 kr. fyrir hvert barn eða ungmenni undir 20 ára aldri sem er á framfæri umsækjanda eða býr á heimilinu.

Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 113/2020 um breytingu á lögum nr. 44/1998, kemur meðal annars fram að hlutdeildarlán séu eingöngu fyrir tekjulága fyrstu kaupendur sem standist greiðslumat en eigi ekki eða geti ekki safnað fyrir útborgun. Meginreglan sé sú að lántaki þurfi að standast greiðslumat fyrir láni sem nemi 75% kaupverðs sem sé að jafnaði ekki til lengri tíma en 25 ára.

Í 29. gr. b. laga nr. 44/1998 er kveðið á um skilyrði hlutdeildarlána. Þar segir í 1. mgr. að til þess að geta fengið hlutdeildarlán þurfi umsækjandi, til viðbótar því að vera undir tekjumörkum samkvæmt 29. gr. a, að uppfylla eftirfarandi skilyrði:

„1. Umsækjandi skal sýna fram á að hann geti ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni.

2. Umsækjandi má ekki eiga annað íbúðarhúsnæði eða hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár.

3. Umsækjandi þarf að leggja fram eigið fé sem nemur að lágmarki 5% kaupverðs. Eigi umsækjandi meira eigið fé en sem nemur 5% kaupverðs kemur það sem umfram er til lækkunar hlutdeildarláni. Þó skal umsækjanda heimilt að halda eftir eignum sem telja má að séu honum og fjölskyldu hans nauðsynlegar, samkvæmt reglugerð 1) sem ráðherra setur.

4. Umsækjandi þarf að standast greiðslumat vegna lánsfjármögnunar sem nemur mismun á eigin fé og hlutdeildarláni annars vegar og kaupverði íbúðarinnar hins vegar.

5. Meðalafborganir fasteignaláns mega ekki nema meira en 40% ráðstöfunartekna umsækjanda.

6. Lán sem kemur á undan hlutdeildarláni í veðröð skal að jafnaði ekki vera til lengri tíma en 25 ára.“

Í gögnum málsins liggur fyrir að kærandi undirritaði kaupsamning vegna umræddrar fasteignar þann 29. apríl 2020 og var honum þinglýst 4. maí sama ár. Afhendingardagur eignarinnar var 15. desember 2020 og var tveimur veðskuldaskuldabréfum þinglýst á eignina, dags. 16. desember 2020 og 6. janúar 2021.

Fyrir liggur að kærandi var þinglýstur eigandi umræddrar fasteignar þegar lög nr. 113/2020 voru samþykkt og tóku gildi. Þá hafði hún jafnframt fengið fasteignina afhenta og fjármagnað hana þegar hún sótti um hlutdeildarlán þann 28. janúar 2021. Kærandi var því bæði eigandi íbúðarhúsnæðis og gat fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði sínu án hlutdeildarláns og uppfyllir hún því ekki skilyrði 1. og 2. tölul. 1. mgr. 29. gr. b. laga nr. 44/1998. Að því virtu og með vísan til framangreinds er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að staðfesta beri hina kærðu ákvörðun.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 19. febrúar 2021, um að synja umsókn A, um hlutdeildarlán, er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir