Mál nr. 28/2011

Miðvikudaginn 3. október 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 28/2011:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 1. apríl 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, frá 23. mars 2011, vegna umsóknar um veðlánaflutning af íbúð að B á C á íbúð að D á C. Á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála miðvikudaginn 8. júní 2011 var kveðinn upp úrskurður í málinu og var ákvörðun Íbúðalánasjóðs staðfest. Eftir fyrirspurn umboðsmanns Alþingis taldi úrskurðarnefndin rétt að endurupptaka málið.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Í málinu liggur fyrir úrskurður úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála frá 8. júní 2011. Með bréfi, dags. 15. febrúar 2012, kvartaði kærandi til umboðsmanns Alþingis. Umboðsmaður Alþingis sendi úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála fyrirspurn með bréfi, dags. 21. maí 2012. Í erindi umboðsmanns var óskað eftir upplýsingum um hvort nefndin teldi ástæður þess að vikið verði frá reglum um 80% veðmörk fasteignar við veðlánaflutning tæmandi taldar í 2. mgr. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum, eða hvort aðrar aðstæður en flutningur milli atvinnusvæða eða í ódýrari íbúð geti fallið þar undir. Teldi nefndin fleiri tilvik geta fallið undir ákvæðið var enn fremur óskað upplýsinga um hvort lagt hafi verið sjálfstætt mat á það í tilviki kæranda hvort einhverjar þær aðstæður væru fyrir hendi í máli hennar er ættu að leiða til þess að henni yrði veitt undanþága frá skilyrði um 80% veðmörk fasteignar við veðlána flutning og þá hvaða sjónarmið hafi verið lögð til grundvallar af hálfu nefndarinnar við matið.

Vegna erindis umboðsmanns óskaði nefndin eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til þess er þar kom fram. Í svari sjóðsins, dags. 4. júlí 2012, sagði meðal annars eftirfarandi: „Þrátt fyrir að orðalagið „svo sem“ skiljist þannig að tilgreindar undanþágur séu ekki tæmandi taldar þá eru þær í raun bindandi á þann hátt að atvik sem ekki falla að þeim valda synjun. Það gengur ekki að mati sjóðsins, með tilliti til samræmis og jafnræðis, að aðili sem ekki fullnægir þeim undanþáguatriðum sem tilgreind eru sem skilyrði undanþágu í dæmaskyni geti fengið fyrirgreiðslu vegna annarra atriða sem hvergi hafa verið mótuð í reglum eða framkvæmd.“

Í ljósi fyrirspurnar umboðsmanns og ofangreinds svars Íbúðalánasjóðs taldi nefndin rétt að endurupptaka mál kæranda.

II. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í 4. mgr. 21. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, kemur fram að veðlánaflutningur milli fasteigna sé heimill. Kveða skal í reglugerð nánar á um hvenær slík heimild er fyrir hendi og með hvaða skilyrðum. Í 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum, kemur fram að Íbúðalánasjóður geti heimilað veðlánaflutning ÍLS-veðbréfs við eigendaskipti að íbúð sem lántaki er að selja yfir á íbúð sem hann er að kaupa eða byggja. Fyrir slíkum veðlánaflutningi eru sett þau skilyrði að veðstaða lánsins eftir veðlánaflutning uppfylli reglur sjóðsins um lánveitingar.

Í 2. gr. reglugerðar um lánshlutfall og fjárhæð ÍLS-veðbréfa, nr. 540/2006, segir að fjárhæð ÍLS-veðbréfs skv. VI. kafla reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf geti numið allt að 80% af matsverði íbúðar. Í reglugerð um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum nr. 1038/2009, segir eftirfarandi í 1. gr.:

„Á eftir 1. mgr. 32. gr. reglugerðarinnar kemur ný málsgrein, 2. mgr., svohljóðandi: Ef sérstaklega stendur á, svo sem vegna flutnings umsækjanda milli atvinnusvæða eða flutnings í ódýrari íbúð, er stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning, enda fari veðsetning ekki yfir 100% af matsverði eignarinnar.“

Með ákvæðinu er Íbúðalánasjóði veitt heimild til að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning „[e]f sérstaklega stendur á“. Í ákvæðinu eru tvenns konar aðstæður sérstaklega nefndar, þ.e. flutningur umsækjanda milli atvinnusvæða og flutningur í ódýrari íbúð. Telja verður ljóst að ekki sé um tæmandi upptalningu að ræða enda er notast við orðalagið „svo sem“ sem verður ekki skilið á annan hátt en að tekið sé dæmi um aðstæður sem séu taldar svo sérstakar að þegar þær eru uppi sé sjóðnum ávallt heimilt að víkja frá reglunum. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að þegar umsækjandi er hvorki að flytja milli atvinnusvæða eða í ódýrari íbúð beri að leggja mat á það hvort að öðru leyti standi svo sérstaklega á í málinu að rétt sé að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar.

Stjórn Íbúðalánasjóðs afgreiddi erindi kæranda á fundi þann 23. mars 2011 og var afgreiðslan tilkynnt kæranda með bréfi, dags. 30. mars 2011. Í bréfinu kemur fram að tillaga einstaklingssviðs hafi verið eftirfarandi: „Tillaga einstaklingssviðs er að synja umsókn enda uppfyllir hún ekki skilyrði reglugerðarinnar um flutning milli atvinnusvæða eða í ódýrari íbúð og er því lagt til að henni verði hafnað.“ Stjórn Íbúðalánasjóðs samþykkti synjun og taldi rétt að leiðbeina í svari til kæranda að veðlánaflutningur yrði heimill ef lán yrði greitt niður þannig að það rúmaðist innan 80% veðmarka.

Af afgreiðslu stjórnar Íbúðalánasjóðs á fundi þann 23. mars 2011, sem og afstöðu sjóðsins sem fram kemur í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. júlí 2012, verður að telja ljóst að við afgreiðslu erindis kæranda hafi ekki verið lagt mat á það hvort svo sérstaklega stæði á í málinu að rétt væri að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar. Úr því verður ekki bætt á vettvangi úrskurðarnefndarinnar.

Hin kærða ákvörðun verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka erindi kæranda til meðferðar á ný.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs varðandi synjun um að heimila veðflutning lána A, að B á C yfir á D á C er felld úr gildi og málinu vísað heim til nýrrar meðferðar.

Ása Ólafsdóttir, formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir

Gunnar Eydal