Mál nr. 88/2012.

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík

Miðvikudaginn 9. október 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 88/2012:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 6. nóvember 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 8. ágúst 2012, um gjaldfellingu þriggja skuldabréfa í eigu Íbúðalánasjóðs.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi er skuldari þriggja veðskuldabréfa í eigu Íbúðalánasjóðs, veðskuldabréfs B, útgefnu þann 15. desember 2004, að fjárhæð 19.700.000 kr., veðskuldabréfs C, útgefnu þann 13. júní 2006 og veðskuldabréfs D, útgefnu þann 31. maí 2007. Veðskuldabréfin eru öll tryggð með veði í fasteign að E. Veðskuldabréfin voru upphaflega í eigu Frjálsa fjárfestingarbankans og Spron en voru framseld til Íbúðalánasjóðs þann 1. maí 2010.

Þann 21. nóvember 2011 afsalaði kærandi sér eigninni að E, til F ehf. Þann 24. nóvember 2011 var afsali að fasteigninni þinglýst sem eignarhluti F ehf. Kærandi leitaði ekki eftir samþykki Íbúðalánasjóðs á eigendaskiptunum. Með bréfi, dags. 18. júlí 2012, tilkynnti Íbúðalánasjóður kæranda að þar sem ekki hafi verið leitað eftir samþykki sjóðsins um eigendaskipti að fasteigninni, eins og skylt væri samkvæmt 16. gr. reglugerðar nr. 522/2004, yrði skuld samkvæmt ofangreindum veðskuldabréfum gjaldfelld ef engar fullnægjandi skýringar bærust fyrir 24. ágúst 2012. Yrði skuldin þá innheimt með nauðungarsölu yfir hinni veðsettu eign.

Með bréfi, dags. 26. júlí 2012, fór eiginmaður kæranda fram á að Íbúðalánasjóður félli frá gjaldfellingu bréfanna í ljósi þess að lánin hafi verið framseld til sjóðsins án samráðs við skuldara. Yrði ekki fallist á það óskaði hann eftir því að kaup lánanna frá Frjálsa fjárfestingarbankanum og Spron yrðu látin ganga til baka. Yrði ekki fallist á það óskaði hann eftir skriflegum rökstuðningi auk upplýsinga um hvert mætti áfrýja þeirri ákvörðun. Yrði beiðni hafnað eftir áfrýjun krafðist hann til þrautavara að Íbúðalánasjóður veitti frest á gjaldfellingu fram yfir áramót 2012–2013.

Með bréfi, dags. 8. ágúst 2012, barst kæranda svar frá Íbúðalánasjóði. Í rökstuðningi vísaði sjóðurinn til meginreglu kröfuréttar, sem og 2. málsl. 1. gr. reglugerðar nr. 1081/2008, sbr. 2. mgr. 15. gr. laga nr. 44/1998, um að ekki þurfi að leita samþykkis skuldara fyrir kröfuhafaskiptum við framsal skuldabréfa. Með vísan til þess myndi Íbúðalánasjóður ekki verða við beiðni um að láta kaup á umræddum veðskuldabréfum ganga til baka. Íbúðalánasjóður veitti kæranda viðbótarfrest til 18. september 2012 til að lagfæra eigendaskráningu í samræmi við reglur Íbúðalánasjóðs. Með tölvupósti, dags. 8. ágúst 2012, fór eiginmaður kæranda fram á að frestur til að lagfæra eigendaskráningu yrði framlengdur um þrjá mánuði. Með tölvupósti, dags. 8. ágúst 2012, féllst Íbúðalánasjóður á að framlengja frest kæranda til 1. desember 2012. Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála með bréfi, dags. 6. nóvember 2012.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 7. nóvember 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og frekari gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 20. nóvember 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 22. nóvember 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 4. desember 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með bréfi, dags. 11. september 2013, óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari upplýsingum frá Íbúðalánasjóði og bárust þær með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. september 2013. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 3. október 2013, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kveðst upphaflega hafa tekið lán hjá Frjálsa fjárfestingarbankanum og Spron og gefið út skuldabréf sem hafi síðan verið framseld til Íbúðalánasjóðs án samráðs við hana. Þegar lánin hafi verið tekin hafi kærandi ekki haft ástæðu til að ætla að hún gæti ekki selt eignina án þess að lánin yrðu gjaldfelld. Geri kærandi því þá kröfu að Íbúðalánasjóður falli frá gjaldfellingu í ljósi þess hvernig lánin séu tilkomin. Kærandi kveður að Íbúðalánasjóður hafi ákveðið að gjaldfella skuldabréfin í kjölfar ágreinings við sjóðinn um mat á eigninni til niðurfærslu lána samkvæmt 110% leiðinni. Hafi sjóðurinn tilnefnt fasteignasala sem hafi metið eignina en að matinu loknu hafi Íbúðalánasjóður ekki viljað sætta sig við matið og viljað láta meta eignina aftur. Þegar kærandi hafi ekki samþykkt að láta meta fasteignina aftur hafi sjóðurinn farið fram á gjaldfellingu lánsins á þeim forsendum. Að sögn kæranda neyddist hún til að láta kaupin ganga til baka með tilheyrandi kostnaði þar sem mótmæli báru engan árangur. Kærandi heldur því fram að gjaldfelling lánanna gefi sjóðnum engan ávinning þar sem trygging verði sú sama og skuldari sá sami, en hún sé hins vegar verulega íþyngjandi og kostnaðarsöm fyrir kæranda. Gjaldfellingarákvæði í veðskuldabréfunum sé einungis heimild en ekki skylda.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í athugasemdum vegna kærunnar kemur fram að skuldabréfin sem gefin hafi verið út með veði í E, og varðað hafi lántöku hjá annars vegar Frjálsa fjárfestingarbankanum og hins vegar Spron hafi verið framseld til Íbúðalánasjóðs þann 1. maí 2010. Við framsalið hafi verið byggt á þeirri meginreglu kröfuréttar, sem og 2. málsl. 1. gr. reglugerðar nr. 1081/2008, sbr. 2. mgr. 15. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, að ekki þurfi að leita samþykkis skuldara fyrir kröfuhafaskiptum við framsal skuldabréfa. Íbúðalánasjóður kveður ástæðu ákvörðunar um gjaldfellingu veðskuldabréfanna hafa verið þá að við eigendaskipti að fasteigninni E hafi ekki verið leitað samþykkis sjóðsins eins og áskilið sé í 16. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Við kaup Íbúðalánasjóðs á veðskuldabréfunum hafi kæranda verið send tilkynning um Íbúðalánasjóð sem nýjan kröfuhafa og að greiðsluseðlar hafi síðan verið sendir reglulega í nafni sjóðsins. Hafi kæranda verið ljóst að leita þyrfti samþykkis sjóðsins á nýjum eiganda eignarinnar auk þess sem það hafi verið áskilið í skilmálum skuldabréfanna. Þá vísar Íbúðalánasjóður til þess að í umræddum skuldabréfum sé að finna ákvæði sem heimili gjaldfellingar hafi ekki verið leitað samþykkis kröfuhafa við eigendaskipti á veði.

Úrskurðarnefndin óskaði eftir upplýsingum frá Íbúðalánasjóði um hversu oft gjaldfellingarheimild 16. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, hafi verið beitt hjá sjóðnum. Þá óskaðist upplýst með hvaða hætti sjóðurinn fylgdist með eigendaskiptum á íbúðum sem á hvíli ÍLS-veðbréf, fasteignaveðbréf eða önnur skuldabréf í eigu Íbúðalánasjóðs. Í svari sjóðsins kemur fram að til að fylgjast með eigendaskiptum á íbúðum með áhvílandi lánum Íbúðalánasjóðs hafi sjóðurinn samkeyrt lista yfir eigendur og skuldara. Þegar ekki hafi verið samræmi milli eiganda og skuldara væri viðkomandi boðið að bæta úr því. Í flestum tilvikum hafi ósamræmi verið vegna þess að eignir hafi verið seldar og kveðið á um að kaupandi yfirtæki lán sem ekki hafi gengið eftir. Í þeim tilvikum sé viðkomandi gefinn kostur á að bæta úr með því að fara í greiðslumat og sækja um yfirtöku lána eða veittur frestur til að selja eign. Í öðrum tilvikum snúi þetta að því að menn færi eignirnar yfir í félög en félög geti ekki verið skuldarar ÍLS-veðbréfa. Í þeim tilvikum sé mönnum veitt færi á að bæta úr, ýmist með því að láta kaup ganga til baka eða með því að selja eignirnar aðila sem sé heimil yfirtaka. Þá sé einnig verið að kanna með samkeyrslum hvort aðilar séu skráðir skuldarar ÍLS-veðbréfa á fleiri en einni eign. Í kjölfar efnahagshrunsins árið 2008 hafi verið tekin ákvörðun um að beita ekki gjaldfellingarákvæðinu að svo stöddu svo framarlega sem lán væru í skilum. Þetta hafi stafað af því að fasteignamarkaðurinn hafi verið hruninn og því ekki talið samræmast hlutverki sjóðsins og tilgangi að þvinga til sölu eigna þegar þannig hafi verið ástatt. Úrvinnsla þessara mála hafi því legið niðri til ársins 2011 en þá hafi að nýju verið farið að vinna lista yfir aðila sem ekki hafi selt eignir og hafi því átt fleiri en eina eign og þar sem ósamræmi hafi verið milli eiganda og skuldara. Íbúðalánasjóður tekur fram að ekki liggi fyrir upplýsingar um fjölda gjaldfellinga vegna þessa fyrir hrun en þær hafi verið fátíðar. Eftir að samkeyrsla hafi aftur verið tekin upp árið 2011 hafi 142 mál komið upp og þar af hafi þrjú mál leitt til gjaldfellingar. Samkeyrsla hafi verið framkvæmd árlega frá árinu 2011 en óreglulega fyrir hrun.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, en þar kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í málinu er ágreiningur um það hvort Íbúðalánasjóði hafi verið heimilt að gjaldfella þrjú veðskuldabréf kæranda.

Kærandi byggir í fyrsta lagi á því að Íbúðalánasjóði hafi verið óheimilt að gjaldfella lánin þar sem þau hafi upphaflega verið tekin hjá öðrum lánastofnunum. Úrskurðarnefndin tekur fram að með lögum nr. 125/2008, um heimild til fjárveitingar úr ríkissjóði vegna sérstakra aðstæðna á fjármálamarkaði o.fl., var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að kaupa skuldabréf fjármálafyrirtækja sem töldust til hefðbundinna íbúðalána, vegna þeirra aðstæðna sem komu upp á innlendum fjármálamarkaði í október 2008. Slík ráðstöfun var talin þáttur í nauðsynlegum aðgerðum við endurskipulagningu rekstrar fjármálafyrirtækja og til þess fallin að liðka fyrir fjármögnun. Heimild Íbúðalánasjóðs var að finna í 2. mgr. 15. gr. laga um húsnæðismál, en var felld úr gildi þann 18. júní 2012 með lögum nr. 84/2012. Samkvæmt ákvæðinu var Íbúðalánasjóði heimilt að kaupa skuldabréf fjármálafyrirtækja, sem tryggð voru með veði í íbúðarhúsnæði. Sagði þar jafnframt að ekki þyrfti að leita samþykkis skuldara fyrir slíkri yfirfærslu. Heimild Íbúðalánasjóðs var nánar útfærð með reglugerð nr. 1081/2008, um heimild Íbúðalánasjóðs til að kaupa skuldabréf fjármálafyrirtækja sem tryggð eru með veði í íbúðarhúsnæði, en reglugerðin var felld brott þann 30. ágúst 2011 með reglugerð nr. 818/2011. Samkvæmt 1. gr. reglugerðarinnar var Íbúðalánasjóði heimilt að kaupa skuldabréf fjármálafyrirtækja sem tryggð voru með veði í íbúðarhúsnæði hér á landi. Enn fremur sagði í 2. málsl. greinarinnar að ekki þyrfti að leita samþykkis skuldara fyrir kaupum Íbúðalánasjóðs á skuldabréfi. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er grundvallarregla í kröfurétti að kröfuhafaskipti geta orðið að kröfu án þess að leita þurfi samþykkis skuldara. Um viðskiptabréf gilda sérstakar framsalsreglur. Megininntak viðskiptabréfareglnanna er það að framsalshafi öðlist þau réttindi sem bréfið ber með sér. Í samræmi við framangreint er því ljóst að samþykki kæranda þurfti ekki til svo heimilt væri að framselja umrædd veðskuldabréf til Íbúðalánasjóðs. Verður því ekki fallist á að Íbúðalánasjóði hafi verið óheimilt að gjaldfella lán kæranda á þeim grundvelli að hún hafi upphaflega tekið lánin hjá öðrum lánastofnunum.

Í öðru lagi vísar kærandi til þess að við lántökuna hjá upphaflegum lánastofnunum hafi hún ekki haft ástæðu til að ætla að hún gæti ekki selt eignina án þess að lánin yrðu gjaldfelld. Gjaldfelling lánanna gefi sjóðnum engan ávinning þar sem trygging verði sú sama og skuldari sá sami, en hún sé hins vegar verulega íþyngjandi og kostnaðarsöm fyrir kæranda. Úrskurðarnefndin tekur fram að samkvæmt 1. gr. laga um húsnæðismál er tilgangur laganna að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og að fjármunum verði sérstaklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Er Íbúðalánasjóði eingöngu heimilt að lána til einstaklinga til kaupa á íbúðarhúsnæði fyrir sig og fjölskyldu sína en ekki lögaðila. Lánveitingar Íbúðalánasjóðs til einstaklinga eru því bundnar við kaup eða byggingu íbúðarhúsnæðis, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 15. gr. laga um húsnæðismál. Jafnframt er það áskilnaður fyrir lánveitingu Íbúðalánasjóðs að sjóðurinn eignist veð í þeirri eign sem verið er að kaupa eða byggja, sbr. 18. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 1081/2008 fékk Íbúðalánasjóður, við yfirtöku skuldabréfalána fjármálafyrirtækja, stöðu lánveitanda gagnvart lántakendum viðkomandi skuldabréfa og höfðu lántakendur eftir það sömu réttindi og skyldur gagnvart Íbúðalánasjóði og aðrir lántakendur hjá sjóðnum. Kjör og skilmálar skuldabréfalána gagnvart lántakendum sem Íbúðalánasjóður yfirtæki skyldu vera óbreytt frá því sem var fyrir yfirtöku Íbúðalánasjóðs á láninu eftir því sem við gæti átt. Í 6. tölul. skilmála veðskuldabréfa sem voru í eigu Frjálsa fjárfestingarbankans, og liggja fyrir í málinu, segir:

Verði dráttur á greiðslu afborgana eða vaxta af skuldabréfi þessu, skulu dráttarvextir samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálag, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af gjaldfallinni fjárhæð og er þá heimilt að fella allt lánið í gjalddaga fyrirvaralaust og án uppsagnar og reikna dráttarvexti af gjaldfelldri fjárhæð. Sama gildir ef veðið rýrnar að mun, aðrir skuldheimtumenn ganga að því, eða ef eigendaskipti verða að veðinu sem valda skuldaraskiptum á láni þessu án samþykkis kröfuhafa, eða skuldari eða sjálfskuldarábyrgðaraðilar leita nauðsamninga eða bú þeirra verða tekin til gjaldþrotaskipta.

Þá segir í 8. tölul. skilmála í veðskuldabréfi sem var í eigu Spron, og liggur fyrir í málinu:

Standi skuldari ekki í skilum með greiðslu afborgana, vaxta eða vísitöluálags, verði gert árangurslaust fjárnám hjá skuldara eða leiti hann nauðasamninga, hinu veðsetta eigi haldið vel við og/eða veðið rýrnar að mun, vátryggingariðgjöld eða önnur gjöld eigi greidd á réttum tíma, fjárnám gert í hinu veðsetta eða veðið auglýst eða selt nauðungarsölu, eða eigendaskipti verða á veðsettri eign án þess að aflað hafi verið samþykkis sparisjóðsins til eigendaskiptanna og yfirtöku skuldarinnar, þá er sparisjóðnum heimilt að gjaldfella skuldina án uppsagnar eða tilkynningar og ber þá skuldara að greiða dráttarvexti af skuldinni í samræmi við ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálag, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af gjaldfallinn eða gjaldfelldri fjárhæð frá og með gjaldfellingardegi til greiðsludags. […]

Í 16. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, er kveðið á um eigendaskipti á íbúðum. Þar segir að leita skuli samþykkis Íbúðalánasjóðs við eigendaskipti á íbúð, sem á hvílir ÍLS-veðbréf, fasteignaveðbréf eða önnur skuldabréf í eigu Íbúðalánasjóðs, um yfirtöku nýs eiganda á þeim lánum sem ætlað er að hvíla áfram á eigninni. Að öðrum kosti hefur sjóðurinn heimild til að gjaldfella lánið. Samkvæmt 10. gr. reglugerðar nr. 522/2004 samþykkir Íbúðalánasjóður ekki yfirtöku áhvílandi ÍLS-veðbréfs eða fasteignaveðbréfs nema fyrir liggi greiðslumat samkvæmt 9. gr. sömu reglugerðar. Ef tveir eða fleiri einstaklingar óska eftir yfirtöku áhvílandi ÍLS-veðbréfs eða fasteignaveðbréfs, skal ákvörðun um fyrirgreiðslu sjóðsins byggjast á sameiginlegu greiðslumati fyrir alla þá er kauptilboðið gera. Ekki er gerður áskilnaður um greiðslumat þegar um er að ræða skuldaraskipti vegna andláts maka. Úrskurðarnefndin tekur fram að eigendaskipti að íbúðinni að E fóru fram í nóvember 2011. Af gögnum málsins má ráða að ætlunin hafi verið að veðlán þau er um ræðir skyldu hvíla áfram á fasteigninni enda hefur ekkert komið fram um að kærandi hygðist flytja þau yfir á aðra fasteign eða greiða þau upp.

Úrskurðarnefndin óskaði eftir frekari upplýsingum frá Íbúðalánasjóði um hversu oft gjaldfellingarheimild 16. gr. reglugerðarinnar hafi verið beitt. Þá óskaðist upplýst með hvaða hætti sjóðurinn fylgdist með eigendaskiptum á íbúðum sem á hvíli ÍLS-veðbréf, fasteignaveðbréf eða önnur skuldabréf í eigu Íbúðalánasjóðs. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að þau svör sem bárust frá Íbúðalánasjóði gefi ekki ástæðu til að draga í efa að jafnræðis hafi verið gætt við töku hinnar kærðu ákvörðunar. Í samræmi við framangreint bar því að leita samþykkis Íbúðalánasjóðs um yfirtöku félagsins á þeim lánum sem ætlað var að hvíla áfram á eigninni, sbr. 16. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Samþykki sjóðsins var ekki aflað við eigendaskipti að hinni veðsettu eign og er það því mat úrskurðarnefndarinnar að sjóðnum hafi verið heimilt að gjaldfella skuldabréf kæranda, sbr. 16. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 8. ágúst 2012 um gjaldfellingu þriggja veðskuldabréfa í eigu Íbúðalánasjóðs B, C og D, tryggð með veði í fasteigninni E, er staðfest.   

Bergþóra Ingólfsdóttir,

formaður

Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir                Gunnar Eydal