Mál nr. 56/2012
Miðvikudaginn 24. október 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 56/2012:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 10. maí 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 3. nóvember 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 11. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 19.950.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 21.945.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 22.900.000 kr. og 110% verðmat nam því 25.190.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 24.817.276 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 0 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi eigi fasteign að C en fasteignamat hennar er er 12.800.000 kr., á henni hvíli lán að fjárhæð 9.822.431 kr. og veðrými á fasteigninni því 2.977.569 kr. Þá kemur fram að kærandi eigi bifreið, D sem metin er á 1.200.000 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 4.177.569 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 11. maí 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 8. júní 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 13. júní 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 27. júní 2012. Úrskurðarnefndin óskaði eftir frekari gögnum í málinu með tölvubréfi þann 19. september 2012 og bárust þau með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 27. september 2012.
III. Sjónarmið kæranda
Í kæru kemur fram að kærandi hafi sótt um 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði en fengið synjun. Kærandi tekur fram að hann hafi ekki fengið afhent verðmat það er lagt var til grundvallar við afgreiðslu málsins fyrr en í seinni hluta apríl 2012. Kærandi gerir athugasemdir við verðmatið. Hann hafi haft samband við E sem framkvæmdi matið áður en það hafi farið fram og beðið hann að skoða sérstaklega leka í húsnæðinu. Kærandi vitnar til þess að í verðmatinu segi eftirfarandi um lekann: „Rakablettur er lofti stofu og að sögn eiganda hefur hann verið þrálátur og ekki tekist að stoppa hann þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir.“ Kærandi tekur fram að um sé að ræða leka en ekki blett sem þurfi að stoppa. Hann hafi haft samband við iðnaðarmenn sem telji að rífa þurfi loft og veggi í stofunni til að komast að því hvar lekinn sé. Einnig þurfi að taka hluta veggjar á efri hæð þar sem raki sé þar sjáanlegur. Iðnaðarmenn hafi skotið á að þessi vinna kosti á verðbilinu 800.000–2.000.000 kr. en nákvæmara geti það ekki orðið fyrr en búið sé að opna veggi og loft. Kærandi telur að fyrir september 2008 hafi sambærilegar íbúðir og hans íbúð verið að seljast á 22.000.000–24.000.000 kr. Hins vegar sé fasteign kæranda að B eina raðhúsið í lengjunni sem ekki sé með pall sunnan við húsið. Kærandi hafi fengið upplýsingar frá smiði um að kostnaður við að smíða slíkan pall væri um 1.200.000–1.500.000 kr. Kærandi biður því um endurskoðun á verðmati fasteignasala.
Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 27. júní 2012, gerir kærandi jafnframt athugasemd við að fasteign að C hafi verið talin til eigna hans. Líkt og fram komi í bréfi til Íbúðalánasjóðs þar sem hann óskaði eftir 110% leiðinni hafi kærandi keypt íbúð móður sinnar og þannig getað fengið lán hjá Íbúðalánasjóði. Kærandi sé því skráður fyrir eigninni, greiði af láninu en hafi ekki nein not af henni. Á meðan móðir kæranda hafi verið á lífi hafi hún haft afnot af íbúðinni en hann greitt af láninu. Móðir hans hafi fallið frá í apríl 2012, komið sé að skiptum á dánarbúi hennar og að þeim loknum verði fasteignin skráð á rétta aðila.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 3. nóvember 2011, kemur meðal annars fram að umsókn kæranda um endurútreikning lána hafi verið synjað á grundvelli þess að áhvílandi skuldir hafi verið 108% af verðmæti fasteignarinnar og erindið því ekki fallið undir úrræði um lánalækkun niður í 110% af verðmæti hennar. Verðmæti fasteignar sem lagt hafi verið til grundvallar útreikningum hafi verið gert þann 29. september 2011 og hafi verið 22.900.000 kr.
Í umsögn Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar segir að sjóðurinn hafi farið fram á verðmat í samræmi við 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Verðmatið hafi borið með sér að það hafi verið unnið meðal annars með tilliti til ástands íbúðarinnar og sjóðurinn telji ekki tilefni til að bera brigður á það.
Í bréfi Íbúðalánasjóðs frá 27. september 2012 kemur fram að eigendur fasteigna fái send verðmöt ef þeir óski þess en mat á verðmæti íbúðar komi fram í niðurstöðu útreikninga sem aðilar fái senda. Ekki fáist séð að kærandi hafi sérstaklega óskað eftir að fá verðmatið sent.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Samkvæmt 2. málsl. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 skal kæra til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála lögð fram innan þriggja mánaða frá því aðila máls barst vitneskja um ákvörðun Íbúðalánasjóðs. Hin kærða ákvörðun var tilkynnt kæranda með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 3. nóvember 2011, en ákvörðunin var kærð til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 10. maí 2012. Liggur þannig fyrir að kæran barst úrskurðarnefndinni að liðnum kærufresti. Í kæru kemur hins vegar fram að kærandi hafi ekki fengið verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggði á við afgreiðslu málsins fyrr en í seinni hluta aprílmánaðar 2012. Samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði eru verðmöt fasteignasala afhent ef þess er sérstaklega óskað og það hafi kærandi ekki gert. Þá sé að finna upplýsingar um verðmæti fasteignar að finna í niðurstöðu.
Í kæru kemur fram að kærandi telji verðmat fasteignar sinnar vera of hátt og ekki í samræmi við raunverulegt verðmæti hennar. Þá má ráða af kæru að kærandi telji að fasteignin að C hafi ekki átt að koma til frádráttar á niðurfærslu lána hans. Tekið skal fram að í synjunarbréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 3. nóvember 2011, og niðurstöðu endurútreiknings, dags. 11. nóvember 2011, kemur skýrt fram hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið og að það hafi verið lagt til grundvallar í útreikningum Íbúðalánasjóðs. Þá kemur einnig fram í niðurstöðu endurútreiknings að meðal annarra eigna kæranda sé C. Að framangreindu virtu er það mat úrskurðarnefndarinnar að jafnvel þótt kærandi hafi ekki fengið verðmat fasteignasala afhent fyrr en í apríl 2012 verði ekki talið afsakanlegt að kæran hafi ekki borist fyrr, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/199, enda lágu fyrir upplýsingar í niðurstöðu endurútreikninga og bréfi Íbúðalánasjóðs um verðmæti fasteignarinnar að B ásamt því að fasteignin að C hafi verið talin til annarra eigna kæranda. Þá verður ekki séð að veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga. Kærunni verður því vísað frá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Kæru A, dags. 10. maí 2012, á ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 3. nóvember 2011 er vísað frá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála.
Ása Ólafsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal