Mál nr. 56/2024-Úrskurður

Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 56/2024

Fimmtudaginn 21. mars 2024

A

gegn

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Ú R S K U R Ð U R 

Mál þetta úrskurða Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 1. febrúar 2024, kærði A, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 1. febrúar 2024, um að synja umsókn hans um hlutdeildarlán.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Kærandi sótti um hlutdeildarlán hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun með umsókn, dags. 31. janúar 2024. Umsókn kæranda var synjað með ákvörðun stofnunarinnar, dags. 1. febrúar 2024, með vísan til þess að hann væri yfir skilgreindum tekjumörkum.

Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála 1. febrúar 2024. Með bréfi, dags. 6. febrúar 2024, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar ásamt gögnum málsins. Greinargerð barst 20. febrúar 2024 og var hún kynnt kæranda með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 21. febrúar 2024. Athugasemdir bárust ekki.

II.  Sjónarmið kæranda

Í kæru til úrskurðarnefndar velferðarmála kemur fram að umsókn kæranda um hlutdeildarlán hafi verið hafnað á grundvelli þess að hann hafi verið of tekjuhár. Kærandi hafi fengið mjög misvísandi upplýsingar um tekjumörkin þar sem honum hafi verið tjáð að útreikningar væru laun að frádregnum lífeyrisgreiðslum og að viðbættri staðgreiðslu en það hafi verið staðfest skriflega með tölvupóstum í tvö mismunandi skipti. Kærandi hafi því farið að skoða íbúð, skrifað undir kauptilboð og sótt um hlutdeildarlán á þeim forsendum að þær upplýsingar væru réttar. Kæranda finnist þetta ekki í lagi, að það ætti að standa við þær upplýsingar sem hann hafi fengið. Það sé ekki hægt að eiga fyrir fasteign fyrir fyrstu kaupendur án þess að taka hlutdeildarlán nema í algjörlega einstökum tilfellum. Kærandi hefði verið undir tekjumörkum eða við þau í það minnsta ef hann hefði ekki kríað út launahækkun í október 2023. Sú launahækkun hafi gert honum kleift að leggja fyrir til að eiga þau 5% sem kveðið sé á um í skilmálum um hlutdeildarlán en hafi svo komið í bakið á honum þar sem hann hafi þá skriðið yfir tekjumörkin.

Kærandi greinir frá því að faðir hans hafi fallið snögglega frá í febrúar 2022 en hann hafi verið að vinna sig til baka, bæði andlega og fjárhagslega, síðan þá. Faðir kæranda hafi verið fatlaður eftir slys og þarfnast mikillar aðhlynningar og peningaaðstoðar sem kærandi hafi þurft að veita eftir bestu getu. Kærandi hafi gert allt sem hann hafi getað fyrir föður sinn en honum hafi fylgt mjög mikill kostnaður. Kærandi hafi unnið hörðum höndum að því að hækka laun sín til að vinna sig upp úr þessari holu og til að eiga möguleika á að komast af leigumarkaðnum. Kærandi hafi þurft að berjast við andlega vanlíðan og þunglyndi eftir að hafa í raun misst föður sinn tvisvar sinnum. Kærandi búi í húsnæði sem sé ekki heilsusamlegt en það sé niður grafin kjallaraíbúð með engum gluggum, miklum raka og kulda. Kærandi verði að komast í annað húsnæði en með þessari synjun hafi hann engin tækifæri á að gera það þar sem leigumarkaðurinn sé dýrari en það sem hann þyrfti að greiða fyrir eigin íbúð.

Kæranda finnist sorglegt að það bitni á honum að hann hafi náð að hækka laun sín. Ef kærandi hefði bara beðið með hækkun í þrjá mánuði hefði hann átt rétt á hlutdeildarláni en þá ekki átt 5% í útborgunina. Kærandi sé X ára og hafi engin tök á að flytja í foreldrahús til að safna fyrir útborguninni en hafi heldur ekki tök á að vera í þessari íbúð sem hann búi í. Kærandi óski eftir að ákvörðun verði endurskoðuð og honum veitt ívilnun á grundvelli undanþáguákvæðis í reglugerð um hlutdeildarlán.

III.  Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar

Í greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar kemur fram að kærandi hafi lagt inn umsókn um hlutdeildarlán samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál hinn 31. janúar 2024, vegna fyrirhugaðra kaupa á fasteign að B, ásamt kauptilboði. Með bréfi Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 1. febrúar 2024, hafi umsókn kæranda um veitingu hlutdeildarláns verið synjað með vísan til þess að kaupin uppfylltu ekki skilyrði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál eða reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán þar sem umsækjandi væri yfir skilgreindum tekjumörkum.

Í bréfi kæranda, dags. 7. febrúar 2024, til úrskurðarnefndar velferðarmála komi fram að kærandi telji að hann hafi fengið misvísandi upplýsingar um tekjumörk hlutdeildarlána vegna umsóknar sinnar hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Jafnframt óski kærandi eftir því í bréfi sínu til úrskurðarnefndarinnar að ákvörðunin verði endurskoðuð á grundvelli undanþáguákvæðis 1. mgr. 16. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán. Kærandi taki fram að hann hafi verið að vinna sig til baka andlega og fjárhagslega eftir skyndilegt fráfall föður hans í febrúar 2022. Jafnframt komi fram að faðir hans hafi lent í alvarlegu slysi þegar kærandi hafi verið fimm ára gamall sem hafi leitt til þroskaskerðingar og því hafi hann þarfnast mikillar aðhlynningar og peningaaðstoðar sem kærandi hafi reynt að aðstoða við.

Eins og rakið sé í hinni kærðu ákvörðun komi fram í 1. mgr. 10. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán að hlutdeildarlán umsækjenda með tekjur undir 8.748.000 kr. á ári miðað við einstakling, miðað við síðastliðna 12 mánuði, geti numið allt að 20% kaupverðs. Í fyrirliggjandi gögnum komi fram að samanlagðar tekjur kæranda miðað við síðastliðna 12 mánuði séu samtals 9.607.924 kr. og fjölskyldustærð miðist við einstakling. Umsókn kæranda hafi því verið synjað á þeim grundvelli að kærandi væri yfir tekjumörkum sem fram komi í reglugerð um hlutdeildarlán.

Í bréfi kæranda til úrskurðarnefndar velferðarmála, dags. 7. febrúar 2024, komi fram að kærandi óski eftir að ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 1. febrúar 2024 verði endurskoðuð á grundvelli undanþáguákvæðis 16. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán en þar sé að finna undanþágur frá almennum skilyrðum hlutdeildarlána. Í 1. mgr. ákvæðisins segi að þrátt fyrir skilyrði 1. mgr. 10. gr. um að umsækjandi sé undir ákveðnum tekjumörkum sé heimilt að veita umsækjanda hlutdeildarlán vegna óvenjuhárrar framfærslubyrði vegna sérstakra aðstæðna hans, svo sem vegna veikinda eða fötlunar umsækjanda eða fjölskyldumeðlima hans sem hafi haft mikinn kostnað í för með sér, sem hafi valdið því að hann hafi ekki getað safnað nægu eigin fé til kaupa á íbúðarhúsnæði.

Til þess að geta fengið hlutdeildarlán þurfi umsækjandi að uppfylla ákveðin skilyrði. Úrræðið sé eingöngu fyrir tekjulága fyrstu kaupendur sem standist greiðslumat en eigi ekki eða geti ekki safnað fyrir útborgun samkvæmt því sem fram komi í greinargerð með frumvarpi sem hafi orðið að lögum nr. 113/2020, um breytingu á lögum um húsnæðismál nr. 44/1998 (hlutdeildarlán). Fyrir liggi að umsókn kæranda hafi verið synjað á þeim grundvelli að kærandi væri yfir tekjumörkum og því uppfyllti hann ekki skilyrði reglugerðar um hlutdeildarlán. Hvað varði undanþáguákvæði 16. gr. reglugerðarinnar, sem kærandi vísi til í bréfi sínu til úrskurðarnefndarinnar, dags. 7. febrúar 2024, telji stofnunin að framangreind undanþáguheimild eigi ekki við um aðstæður kæranda þar sem ekki hafi verið sýnt fram á óvenjuháa framfærslubyrði vegna sérstakra aðstæðna kæranda sem hafi valdið því að hann hafi ekki getað safnað nægu eigin fé til kaupa á íbúðarhúsnæði. Þá sé um að ræða undantekningu sem eðli máls samkvæmt verði ekki túlkuð rýmra en leiði af ákvæði framangreindrar reglugerðar. Að framangreindu virtu séu skilyrði laga og reglugerðar um hlutdeildarlán því ekki uppfyllt svo unnt sé að samþykkja lánveitingu vegna hlutdeildarláns.

Að öðru leyti vísi Húsnæðis- og mannvirkjastofnun til þess rökstuðnings sem fram komi í hinni kærðu ákvörðun, dags. 1. febrúar 2024. Stofnunin krefjist þess að hin kærða ákvörðun í málinu verði staðfest.

IV.  Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 1. febrúar 2024, um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

Í VI. kafla A. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er fjallað um hlutdeildarlán. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. a. er Húsnæðis- og mannvirkjastofnun heimilt að veita hlutdeildarlán til þeirra sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og til þeirra sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár, enda hafi viðkomandi tekjur undir 7.560.000 kr., nú 8.748.000 kr., sbr. 10. gr. reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán, á ári miðað við einstakling  síðastliðna 12 mánuði. Ráðherra getur kveðið á um undanþágur frá tekjumörkum í reglugerð vegna sérstakra aðstæðna umsækjanda vegna óvenjuhárrar framfærslubyrði sem hefur valdið því að hann hefur ekki getað safnað nægu eigin fé til kaupa á íbúðarhúsnæði. Í 2. mgr. ákvæðisins kemur fram að hlutdeildarlán geti numið allt að 20% af kaupverði íbúðarhúsnæðis. Þó er heimilt að veita allt að 30% hlutdeildarlán til einstaklinga með lægri tekjur en 5.018.000 kr. á ári, nú 5.807.000 kr. Þá segir í 3. mgr. ákvæðisins að með tekjum samkvæmt 1. og 2. mgr. sé átt við allar tekjur samkvæmt II. kafla laga nr. 90/2003 um tekjuskatt, að teknu tilliti til frádráttar samkvæmt 1. og 3.–5. tölul. A-liðar 1. mgr. og 2. mgr. 30. gr. og frádráttar samkvæmt 31. gr. sömu laga.

Í 29. gr. d. kemur fram að ráðherra sé heimilt að kveða nánar á um hlutdeildarlán í reglugerð, þar á meðal um:

1. Hvaða skilyrði íbúðarhúsnæði skal uppfylla, þ.m.t. hámarkskaupverð, stærðarviðmið og samstarf við byggingaraðila skv. 29. gr. a.
2. Heimildir til að veita undanþágu frá 2. og 6. tölul. 1. mgr. 29. gr. b.
3. Nánari skilyrði fyrir veitingu hlutdeildarlána, þar á meðal um frekari skilyrði þess að geta fengið hlutdeildarlán, uppfærð tekjumörk og um eignastöðu kaupanda skv. 29. gr. b.
4. Endurgreiðslu hlutdeildarlána skv. 29. gr. c.
5. Mat á endurgreiðslufjárhæð skv. 29. gr. c.
6. Heimildir til tímabundinnar útleigu íbúðarhúsnæðis skv. 5. mgr. 29. gr. c.
7. Gjaldfellingarheimild skv. 5. og 6. mgr. 29. gr. c.

Reglugerð nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán hefur verið sett á grundvelli laganna. Í 10. gr. reglugerðarinnar er fjallað um tekjumörk en þar segir að hlutdeildarlán til umsækjenda með tekjur undir 8.748.000 kr. á ári miðað við einstakling miðað við síðastliðna 12 mánuði geti numið allt að 20% kaupverðs.

Fyrir liggur að tekjur kæranda síðastliðna 12 mánuði frá umsóknardegi eru yfir framangreindum tekjumörkum, eða 9.607.924 kr.

Í 16. gr. reglugerðar nr. 1084/2020 er kveðið á um undanþágur frá almennum skilyrðum hlutdeildarlána. Þar segir í 1. mgr.:

„Þrátt fyrir skilyrði 1. mgr. 10. gr. um að umsækjandi sé undir ákveðnum tekjumörkum er heimilt að veita umsækjanda hlutdeildarlán vegna óvenjuhárrar framfærslubyrði vegna sérstakra aðstæðna hans, svo sem vegna veikinda eða fötlunar umsækjanda eða fjölskyldumeðlima hans sem hafa haft mikinn kostnað í för með sér, sem hefur valdið því að hann hefur ekki getað safnað nægu eigin fé til kaupa á íbúðarhúsnæði.“

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur vísað til þess að framangreind undanþáguheimild eigi ekki við um aðstæður kæranda þar sem ekki hafi verið sýnt fram á óvenjuháa framfærslubyrði vegna sérstakra aðstæðna kæranda sem hafi valdið því að hann hafi ekki getað safnað nægu eigin fé til kaupa á íbúðarhúsnæði. Þá sé um að ræða undantekningu sem eðli máls samkvæmt verði ekki túlkuð rýmra en leiði af ákvæði framangreindrar reglugerðar.

Úrskurðarnefnd velferðarmála hefur yfirfarið gögn málsins og telur ekki ástæðu til að gera athugasemd við framangreint mat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, enda liggur fyrir að kærandi er nokkuð yfir framangreindum tekjumörkum. Að því virtu og með vísan til framangreinds er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að staðfesta beri ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 1. febrúar 2024, um að synja umsókn A, um hlutdeildarlán, er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir