Mál nr. 120/2011
Miðvikudaginn 31. október 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 120/2011:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 31. ágúst 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 31. maí 2011, vegna umsóknar hans og B, um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 31. maí 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að C 13.800.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 15.180.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 18.400.000 kr. og 110% verðmat nam því 20.240.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 24.379.419 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 4.139.419 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að aðilar máls áttu í árslok 2010 tvær bifreiðir, D sem metin var á 22.500 kr. og E sem metin var á 1.193.176 kr. en á henni hvíldi lán að fjárhæð 840.145 kr. og var veðrými á bifreiðinni því 353.031 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 375.531 kr.
Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 21. nóvember 2011, tilkynnti Íbúðalánasjóður að óskað hafi verið eftir nýju verðmati. Svo var gert og í málinu liggur því fyrir nýtt verðmat á fasteign kæranda, dags. 3. júlí 2012. Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 31. ágúst 2012, var íbúðin metin á 17.500.000 kr. og 110% verðmat nam því 19.250.000 kr. Önnur atriði voru óbreytt frá fyrri endurútreikningi. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt hinum nýja endurútreikningi 5.129.419 kr. og veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam 375.531 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 1. september 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 16. september 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 22. september 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með bréfi, dags. 14. nóvember 2011, óskaði úrskurðarnefndin eftir upplýsingum frá Íbúðalánasjóði um verðmat fasteignasala. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2011, var tilkynnt um að sjóðurinn hafi ákveðið að óska eftir nýju verðmati. Bréf Íbúðalánasjóðs var sent kæranda til upplýsingar með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 24. nóvember 2011. Með tölvubréfi þann 8. október 2012 óskaði úrskurðarnefndin eftir upplýsingum frá Íbúðalánasjóði um stöðu málsins. Með tölvubréfum þann 23., 24., 26. og 29. október 2012 bárust gögn og upplýsingar um að ný ákvörðun hefði verið tekin í málinu og að ákvörðunin hafi verið birt kæranda með bréfi, dags. 31. ágúst 2012. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. október 2012, var kæranda gefinn kostur á að koma að athugasemdum um ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. ágúst 2012.
III. Sjónarmið kæranda
Í kæru gerir kærandi athugasemdir við verðmat fasteignasala, þ.e. verðmat frá 14. apríl 2011 þar sem fasteignin var metin á 18.400.000 kr. Kærandi bendir á að lýsing á eigninni sé að mörgu leyti ósönn, hún sé ónákvæm og innihaldi atriði sem teljist ekki til fylgihluta fasteignar. Megi þar nefna ónýtan skúr sem sé óeinangraður og morkinn, óklæddur og ómálaður. Skúrinn sé ekki í fasteignamati enda sé hann notaður undir dekk og skóflur. Fasteignasalinn tali hins vegar um gott tækifæri til að gera gufubað. Kærandi vísar til þess að um sé að ræða eina íbúð en fasteignasalinn telji upp lítið 10 m2 forstofuherbergi með lítilli snyrtingu sem stúdíóíbúð. Slíkt stangist á við lýsingu á stúdíóíbúð, til dæmis þar sem þar sé ekki eldunaraðstaða, ekki meira pláss en fyrir rúm og skrifborð. Þar sé ekki hægt að hafa stofu. Kærandi fari fram á að annar óháður aðili verði fenginn til að gera nýtt verðmat.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 16. september 2011, kemur fram að sjóðurinn hafi óskað verðmats í samræmi við ákvæði 1. gr. laga nr. 29/2011 og það verðmat hafi verið lagt til grundvallar afgreiðslu. Ekki hafi verið talin ástæða til að vefengja verðmatið.
Í bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2011, segir að sjóðurinn hafi farið yfir athugasemdir kæranda um framkvæmd verðmats og ákveðið að óska eftir nýju verðmati.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Kærandi sótti um niðurfærslu veðlána samkvæmt 110% leiðinni hjá Íbúðalánasjóði. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs var birt kæranda með bréfi, dags. 31. maí 2011. Sú ákvörðun var kærð til úrskurðarnefndarinnar með bréfi kæranda, dags. 31. ágúst 2011. Vegna athugasemda kæranda í kæru óskaði Íbúðalánasjóður eftir nýju verðmati á fasteign kæranda. Með bréfi, dags. 31. ágúst 2012, var kæranda tilkynnt um nýja ákvörðun Íbúðalánasjóðs í málinu. Um var að ræða ívilnandi ákvörðun þar sem stuðst var við hið nýja verðmat, dags. 3. júlí 2012.
Úrskurðarnefndin tekur fram að stjórnvöld hafa ekki alveg frjálsar hendur um það hvort og hvenær þau taka ákvarðanir til endurskoðunar enda myndi slíkt valda óviðunandi réttaróvissu. Reistar eru skorður við því, bæði í skráðum og óskráðum reglum, hvenær hægt er að taka ákvörðun til endurskoðunar. Í 23. og 25. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, hér eftir nefnd ssl., eru heimildir fyrir stjórnvald til þess að breyta, leiðrétta eða afturkalla ákvörðun að eigin frumkvæði, en heimildin í 24. gr. ssl., um endurupptöku máls, er bundin við að fram komi beiðni frá aðila máls. Í máli þessu tók Íbúðalánasjóður ákvörðun sína, dags. 31. maí 2011, til endurskoðunar að eigin frumkvæði. Tekin var ný efnisleg ákvörðun í málinu, dags. 31. ágúst 2012, en fyrri ákvörðun sjóðsins, dags. 31. maí 2011, hefur hins vegar ekki verið afturkölluð. Ekki verður talið að um leiðréttingu skv. 2. mgr. 23. gr. ssl. hafi verið að ræða enda tekur ákvæðið ekki til leiðréttingar á efni ákvörðunar heldur einungis til leiðréttingar á bersýnilegum villum er varða form ákvörðunar. Þá hafa aðilar málsins ekki óskað eftir endurupptöku ákvörðunarinnar hjá Íbúðalánasjóði, sbr. 24. gr. ssl. Það úrræði sem stendur því eftir er afturköllun, sbr. 25. gr. ssl. Með afturköllun er í stjórnsýslurétti átt við það að stjórnvald taki að eigin frumkvæði aftur lögmæta ákvörðun sína sem birt hefur verið. Eftir atvikum tekur stjórnvaldið í framhaldinu nýja stjórnvaldsákvörðun í málinu.
Úrskurðarnefndin minnir hér á þá óskráðu grundvallarreglu stjórnsýsluréttar að ákvarðanir stjórnvalda séu skýrar og glöggar og settar fram með þeim hætti. Hafi Íbúðalánasjóður talið heimilt að endurskoða ákvörðun sína, dags. 31. maí 2011, hefði verið rétt að ákvörðunin hefði verið afturkölluð enda getur það valdið mikilli óvissu fyrir aðila máls að í málinu liggi fyrir tvær ákvarðanir. Tekið skal fram að almennar málsmeðferðarreglur eiga við um afturköllun, enda er um að ræða venjulega meðferð máls til undirbúnings töku stjórnvaldsákvörðunar en afturköllun er ný stjórnvaldsákvörðun. Þannig hefði til dæmis borið að vekja athygli aðila á því að mál þeirra væri til meðferðar nema ljóst væri að þeir hefðu þegar fengið vitneskju um það, og gefa þeim færi á að kynna sér gögn máls og koma að sjónarmiðum sínum áður en ákvörðun væri tekin o.s.frv. Við undirbúning töku hinnar nýju ákvörðunar, dags. 31. ágúst 2012, hefði enn fremur borið að fylgja almennum málsmeðferðarreglum stjórnsýsluréttarins. Úrskurðarnefndin tekur fram að Íbúðalánasjóður tilkynnti aðilum máls ekki um að málið væri til meðferðar á ný né var þeim veittur andmælaréttur. Verður að telja að hér sé um verulegan annmarka að ræða á ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. ágúst 2012. Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefndinni hefur hins vegar verið bætt úr þessum annmarka og kæranda verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. ágúst 2012. Ekki verður því talin ástæða til að fella ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. ágúst 2012, úr gildi af þeim sökum.
Ákvörðun stjórnvalds, sem komin er til aðila máls, verður ekki tekin aftur nema skilyrði afturköllunar séu fyrir hendi. Ýmis sjónarmið ráða niðurstöðu um það hvort afturköllun sé lögmæt. Takast þar einkum á ástæður stjórnvalds til afturköllunar og þýðing ákvörðunarinnar fyrir þann sem hún beinist að. Í máli þessu verður hins vegar ekki litið hjá því að þegar Íbúðalánasjóður tók ákvörðun, dags. 31. ágúst 2012, var málið til meðferðar hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála á grundvelli kæru, dags. 31. ágúst 2011. Af þeim sökum mun úrskurðarnefndin ekki víkja sérstaklega að því hvort skilyrði afturköllunar og töku nýrrar ákvörðunar í máli þessu hafi verið uppfyllt.
Rétt er að benda á að áður en stjórnvald á lægra stjórnsýslustigi endurskoðar eigin ákvörðun er grundvallaratriði að gengið sé úr skugga um að málið sé ekki til meðferðar hjá æðra stjórnvaldi enda verður ekki fjallað um mál á tveimur stjórnsýslustigum á sama tíma. Í ljósi þess að málið var til meðferðar hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála var Íbúðalánasjóður því ekki bær til að taka málið til meðferðar og endurskoða ákvörðunina. Eins og hér stendur á er því um valdþurrð að ræða. Þrátt fyrir framangreinda annmarka á ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. ágúst 2012, er það mat úrskurðarnefndarinnar að í ljósi afar sérstakra aðstæðna í máli þessu og þess að ákvörðunin er ívilnandi fyrir kæranda sé ekki tilefni til að fella ákvörðunina úr gildi.
Þar sem Íbúðalánasjóður hefur ekki með formlegum hætti fellt ákvörðun sína, dags. 31. maí 2011, úr gildi verður að telja að hún standi óhögguð. Í málinu liggja þannig fyrir tvær ákvarðanir vegna umsóknar kæranda um niðurfærslu veðlána hjá Íbúðalánasjóði. Úrskurðarnefndin telur því rétt að fella úr gildi fyrri ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. maí 2011, enda er slík niðurstaða kæranda í hag.
Íbúðalánasjóði ber að fylgja framangreindum sjónarmiðum telji sjóðurinn rétt að taka eigin ákvörðun til endurskoðunar sem kærð hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarnefndin hefur gefið kæranda kost á því að koma á framfæri athugasemdum við hina nýju ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. ágúst 2012. Geri kærandi athugasemdir við ákvörðunina verður litið svo á að um nýja stjórnsýslukæru sé að ræða og ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. ágúst 2012, endurskoðuð í sérstökum úrskurði.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. maí 2011, um endurútreikning á lánum A, og B, áhvílandi á fasteigninni að C, er felld úr gildi.
Ása Ólafsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal