Mál nr. 423/2023-Úrskurður

Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 423/2023

Miðvikudaginn 1. nóvember 2023

A

gegn

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Ú R S K U R Ð U R 

Mál þetta úrskurða Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 3. september 2023, kærði A, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 31. ágúst 2023, um að synja umsókn hennar um hlutdeildarlán.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Kærandi sótti um hlutdeildarlán hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun með umsókn, dags. 24. ágúst 2023. Umsókn kæranda var synjað með ákvörðun stofnunarinnar, dags. 31. ágúst 2023.

Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála 3. september 2023. Með bréfi, dags. 5. september 2023, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar ásamt gögnum málsins. Greinargerð barst 19. september 2023 og var hún kynnt kæranda með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 27. september 2023. Athugasemdir bárust frá kæranda samdægurs og voru þær kynntar Húsnæðis- og mannvirkjastofnun með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 2. október 2023. Athugasemdir bárust frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun 6. október 2023 og voru þær kynntar kæranda með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 10. október 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II.  Sjónarmið kæranda

Í kæru til úrskurðarnefndar velferðarmála kemur fram að kærandi hafi sótt um hlutdeildarlán og undanþágu frá reglu 2. tölul. 11. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán. Kærandi hafi gert greint fyrir aðstæðum sínum sem séu þær að í júlí 2022 hafi hún fest kaup á eign ásamt þáverandi sambýliskonu sinni og foreldrum hennar. Eignarhlutur kæranda hafi verið 25% en foreldrarnir hafi átt 50% en í þeim hlut hafi verið öll útborgun við kaup. Mánuði síðar hafi sambýliskona kæranda slitið sambúðinni, eftir sjö ára samband. Kærandi hafi því verið tilneydd að flytja út þar sem foreldrarnir og sambýliskonan hafi átt meirihlutann í eigninni. Á þessum tíma hafi afsal ekki farið fram svo að kærandi hafi ekki getað farið fram á að eignin yrði seld á opnum markaði. Það eina í stöðunni hafi því verið að fyrrverandi sambýliskonan tæki yfir lánið sem þær hafi tekið saman við kaupin. Kærandi hafi ekki fengið neina fjármuni úr þessari eign en staðið uppi heimilislaus með barn sitt.

Í dag sé kærandi búsett með barn sitt í litlu herbergi inn á foreldrum sínum í B. Kærandi stundi vinnu í C en barnið sé á leikskóla í D. Kærandi falli undir tekjuviðmið hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og sé með samþykktan kaupsamning og lánsloforð hjá viðskiptabanka fyrir eign sem falli undir reglur stofnunarinnar. Kærandi hafi sýnt fram á að hún hafi ekki aðra möguleika til að festa kaup á húsnæði og hafi ekki næga greiðslugetu til að leigja fasteign. Auk þess séu engar leiguíbúðir til leigu í B en þar eigi kærandi sitt bakland og vilji vera. Einnig sé staðan sú að greiðslugeta kæranda sé einungis fyrir íbúð á landsbyggðinni en ekki á höfuðborgarsvæðinu sökum verðlagningar á eignum.

Kærandi hafi sótt um undanþágu frá framangreindri reglu þar sem hún telji að sínar aðstæður séu ekki ósambærilegar við undanþágu reglunnar um arf á litlum eignarhlut. Þrátt fyrir skilyrði 2. tölul. 11. gr. um að umsækjandi megi hvorki eiga annað íbúðarhúsnæði né hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár sé heimilt að veita umsækjanda hlutdeildarlán þó hann hafi verið skráður eigandi fasteignar á síðastliðnum fimm árum hafi hann eignast lítinn eignarhlut í íbúð í arf. Þá skuli miðað við að andvirði eignarhlutans nægi ekki eða hafi ekki nægt til að brúa eigin fjárkröfu við íbúðarkaup nema umsækjandi sýni fram á að vandkvæðum sé bundið að selja eignarhlutann og að hann geti ekki nýtt fasteignina til eigin búsetu. Kærandi hafi ekki fengið neitt fé út úr eigninni sem hún og sambýliskona hennar hafi fest kaup á saman og hafi þar af leiðandi einungis það fé sem hún hafi safnað, auk séreignalífeyrissparnaðarins, til útborgunar sem dugir fyrir 5% af kaupverði. Í raun megi því segja að kærandi sé verr stödd heldur en einstaklingur sem erfi eignarhlut og geti selt hann upp í eigin fjárkröfu fyrir íbúðarkaupum.

Kærandi vonist til að nefndin taki erindi hennar vel og snúi ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þar sem þetta sé hennar eina von til að geta búið henni og barninu öruggt heimili í náinni framtíð.

III.  Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar

Í greinargerð HMS kemur fram að kærandi hafi lagt inn umsókn um hlutdeildarlán samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál hinn 24. ágúst 2023. Í umsókninni hafi komið fram að fyrir lægi kauptilboð í fasteignina að E, sem uppfyllti skilyrði fyrir veitingu hlutdeildarláns. Þá hafi komið fram að umsækjandi hefði átt 25% hlut í fasteigninni F, og væri því ekki fyrsti kaupandi. Umsækjandi hafi óskað eftir undanþágu á grundvelli þess að hún hefði einungis átt lítinn hlut í umræddri fasteign í rúmlega mánuð.

Með bréfi Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 31. ágúst 2023, hafi umsókn kæranda um veitingu hlutdeildarláns verið synjað vegna kaupa á áðurnefndri fasteign að E með vísan til þess að kaupin uppfylltu ekki skilyrði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál og reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán þar sem umsækjandi teldist ekki fyrsti kaupandi og uppfylli ekki skilyrði um að hafa ekki átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár. Hinn 4. september 2023 hafi kærandi farið fram á rökstuðning fyrir synjun stofnunarinnar sem hafi verið veittur með greinargerð til úrskurðarnefndar.

Eins og rakið sé í hinni kærðu ákvörðun komi fram í lögum um húsnæðismál og reglugerð um hlutdeildarlán að heimilt sé að veita hlutdeildarlán til fyrstu kaupenda og þeirra sem hafi ekki átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár, sbr. 2. tölul. 11. gr. reglugerðarinnar. Í fyrirliggjandi gögnum komi fram að umsækjandi hafi eignast 25% hlut í fasteign að F, í júlí 2022 og kaupin hafi meðal annars verið fjármögnuð með fasteignaláni frá Landsbankanum. Þá liggi fyrir að umsækjandi hafi afsalað sínum eignarhlut til meðeiganda með afsali og að láninu hafi verið skuldskeytt.

Í 2. mgr. 29. gr. b. laga um húsnæðismál, sbr. einnig 2. mgr. 16. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán, segi meðal annars að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sé heimilt að veita undanþágu um hlutdeildarlán þó umsækjandi hafi verið skráður eigandi fasteignar á síðastliðnum fimm árum, enda hafi umsækjandi fengið lítinn eignarhlut í íbúð í arf. Að framangreindu virtu sé ljóst að framangreind undanþáguheimild eigi ekki við um umsækjanda þar sem ekki sé um arf að ræða og skilyrði laga og reglugerðar því ekki uppfyllt svo að unnt sé að heimila lánveitingu vegna hlutdeildarláns. Um sé að ræða undantekningu sem eðli máls samkvæmt verði ekki túlkuð rýmra en leiði af skýru ákvæði framangreindra laga og reglugerðar.

Umsækjandi geti því ekki talist fyrsti kaupandi og því ekki uppfyllt skilyrði um að hafa ekki átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár. Að framangreindu virtu hafi umsókninni verið synjað. Að öðru leyti vísi Húsnæðis- og mannvirkjastofnun til þess rökstuðning sem fram komi í hinni kærðu ákvörðun, dags. 31. ágúst 2023, og krefjist þess að hún verði staðfest.

Í athugasemdum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er beðist velvirðingar á að stofnunin hafi ranglega vísað til fasteignar að F 44 í stað 40 í greinargerð sinni. Stofnunin taki fram að skilyrði laga um húsnæðismál og reglugerðar um hlutdeildarlán séu ekki uppfyllt þar sem kærandi hafi verið skráð eigandi fasteignar síðastliðin fimm ár, sbr. 2. tölul. 11. gr. reglugerðarinnar. Eina undanþágan frá þessu skilyrði sé sú að heimilt sé að veita umsækjanda hlutdeildarlán þrátt fyrir að hafa verið skráður eigandi fasteignar á síðastliðnum fimm árum hafi hann eignast lítinn eignarhlut í íbúð í arf. Ekki séu tilgreindar fleiri undanþágur frá framangreindu skilyrði og eins og fram komi í greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sé um að ræða undantekningu sem verði ekki túlkuð rýmra en leiði af ákvæði laganna og reglugerðarinnar.

Af framangreindu sé ljóst að ekki sé unnt að veita undanþágu frá skilyrðum þeim sem fram komi í áðurnefndum lögum og reglugerð og vísist til þess rökstuðnings sem fram komi í greinargerð stofnunarinnar, dags. 19. september 2023.

IV.  Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 31. ágúst 2023, um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

Í VI. kafla A. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er fjallað um hlutdeildarlán. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. a. er Húsnæðis- og mannvirkjastofnun heimilt að veita hlutdeildarlán til þeirra sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og til þeirra sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár, enda hafi viðkomandi tekjur undir 7.560.000 kr. á ári miðað við einstakling, eða 10.560.000 kr. á ári samanlagt fyrir hjón eða sambúðarfólk miðað við síðastliðna 12 mánuði. Við þá fjárhæð bætast 1.560.000 kr. fyrir hvert barn eða ungmenni fram að 20 ára aldri sem er á framfæri umsækjanda eða býr á heimilinu.

Í 29. gr. b. laga nr. 44/1998 er kveðið á um skilyrði hlutdeildarlána. Þar segir í 1. mgr. að til þess að geta fengið hlutdeildarlán þurfi umsækjandi, til viðbótar því að vera undir tekjumörkum samkvæmt 29. gr. a., að uppfylla eftirfarandi skilyrði:

1. Umsækjandi skal sýna fram á að hann geti ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni.
2. Umsækjandi má ekki eiga annað íbúðarhúsnæði eða hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár.
3. Umsækjandi þarf að leggja fram eigið fé sem nemur að lágmarki 5% kaupverðs. Eigi umsækjandi meira eigið fé en sem nemur 5% kaupverðs kemur það sem umfram er til lækkunar hlutdeildarláni. Þó skal umsækjanda heimilt að halda eftir eignum sem telja má að séu honum og fjölskyldu hans nauðsynlegar, samkvæmt reglugerð 1) sem ráðherra setur.
4. Umsækjandi þarf að standast greiðslumat vegna lánsfjármögnunar sem nemur mismun á eigin fé og hlutdeildarláni annars vegar og kaupverði íbúðarinnar hins vegar.
5. Meðalafborganir fasteignaláns mega ekki nema meira en 40% ráðstöfunartekna umsækjanda.
6. Lán sem kemur á undan hlutdeildarláni í veðröð skal að jafnaði ekki vera til lengri tíma en 25 ára.

Samkvæmt 2. mgr. 29. gr. b. er Húsnæðis- og mannvirkjastofnun heimilt að veita undanþágu frá 2. tölul. 1. mgr., enda hafi umsækjandi fengið lítinn eignarhlut í íbúð í arf.

Í 2. mgr. 16. gr. reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán er samhljóða ákvæði en þar segir einnig að þá skuli miðað við að andvirði eignarhlutarins nægi ekki eða hafi ekki nægt til að brúa eiginfjárkröfu við íbúðarkaup nema umsækjandi sýni fram á að vandkvæðum sé bundið að selja eignarhlutann og að hann geti ekki nýtt fasteignina til eigin búsetu.

Fyrir liggur að kærandi átti 25% hlut í fasteign sem keypt var í júlí 2022. Kærandi afsalaði sínum eignarhluta til fyrrverandi sambýliskonu sinnar í október 2022 vegna sambúðarslita þeirra. Kærandi hefur vísað til þess að hún hafi sótt um undanþágu frá reglu 2. tölul. 1. mgr. 29. gr. b. laga nr. 44/1998 þar sem hún telji aðstæður sínar sambærilegar og þær sem fram komi í undanþáguákvæði 2. mgr. 29. gr. b. laganna.

Af framangreindum lagaákvæðum er ljóst að meginreglan er sú að hlutdeildarlán eru einungis fyrir þá sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og þeirra sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði fimm árum áður en sótt er um hlutdeildarlán. Eina undantekningin frá þeirri meginreglu er sú sem fram kemur í 2. mgr. 29. gr. b., þ.e. að umsækjandi hafi fengið lítinn eignarhlut í íbúð í arf. Óumdeilt er að slíkt á ekki við í tilviki kæranda.

Þar sem kærandi var eigandi fasteignar ári áður en hún sótti um hlutdeildarlán hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun uppfyllir hún ekki skilyrði 2. tölul. 1. mgr. 29. gr. b. laga nr. 44/1998. Að því virtu og með vísan til framangreinds er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að staðfesta beri ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 31. ágúst 2023, um að synja umsókn A, um hlutdeildarlán, er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir