Mál nr. 46/2011
Miðvikudaginn 14. september 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 46/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 16. maí. 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 3. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 3. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 16.350.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 17.400.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 21.359.987 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 2.219.987 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að frádráttur vegna annarra eigna kærenda var 1.488.810 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 30. maí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 16. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 21. júní 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur vilja kæra niðurstöðu útreikninga vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningarhlutfalli af verðmæti fasteignar. Telja kærendur að frádráttur vegna eigna sé ekki réttlætanlegur þar sem skuldir þeirra séu hærri en eignir þeirra og telja þau að þeim beri að fá leiðréttingu samkvæmt 110% leiðinni sem svari til 2,2 milljóna króna.
Kærendur benda á að Íbúðalánasjóður hafi metið verðmæti íbúðar þeirra sem 17,4 milljónir, en skuldir þeirra við Íbúðalánasjóð nemi nú u.þ.b. 21,4 milljónum kr. Kærendur benda einnig á að þau hafi sætt frádrætti á niðurfærslu íbúðalána þeirra vegna þess að þau séu eigendur tveggja bifreiða, en um sé að ræða bifreiðir sem séu lítils virði. Sérstaklega taka þau fram að önnur bifreiðin sé ekki ökufær og hafi númerin verið tekin af bifreiðinni. Einnig hafi þau þurft að sæta frádrætti vegna hlutafjáreignar í tveimur einkahlutafélögum og bankainnstæðu á þeim tíma sem um ræddi.
Af hálfu kærenda er tekið fram að þau skuldi þar fyrir utan lán sem tekið hafi verið í tengslum við fasteignakaup þeirra, en það lán hvíli á íbúð foreldra annars kærenda. Það lán standi nú í um það bil 3.500.000 kr. Þau geri ekki athugasemdir við að ekki sé tekið tillit til þeirra lána við endurútreikning lána, en þau telji að sá frádráttur sem þau þurfi að sæta vegna annarra eigna sé ekki sanngjarn í því ljósi að eignirnar séu ekki svo mikils virði sem þar sé byggt á auk þess sem það sé ósanngjarnt í ljósi annarra þeirra skulda sem þau þurfi að greiða og á þeim hvíli.
Þá segja kærendur að staða þeirra núna sé þannig að þau skuldi Íbúðalánasjóði nokkurra mánaða afborganir af íbúðalánum, en þau séu búin að semja um vanskilin og séu byrjuð að borga gjaldfallnar afborganir. Einnig séu þau með aðra reikninga í vanskilum og fjárhagsleg staða þeirra hafi versnað til muna á síðasta ári.
Því undrast kærendur þá niðurstöðu kærða að þrátt fyrir að þau skuldi u.þ.b. 25 milljónir krónur í eign sem Íbúðalánasjóður hafi metið á 17,4 milljónir, fái þau eingöngu 730.000 króna niðurfærslu.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður bendir á að kæra lúti að því að eignir kærenda séu ofmetnar og ekki sé tekið tillit til annarra skulda en þeirra sem hvíla á eign þeirra. Mat kærenda sé að niðurfærsla til þeirra eigi þess vegna að nema 2,2 milljónum króna en ekki 730 þúsund krónum eins og samþykkt hafi verið hjá kærða.
Íbúðalánasjóður áréttar að skv. 1. gr. laga nr. 29/2011 til breytinga á lögum nr. 44/1998, sé kveðið á um að við verðmat fasteigna skuli miða við það sem hærra reynist, fasteignamat eða verðmat löggilts fasteignasala, sem hafi reynst hærra í tilfelli kærenda. Íbúðalánasjóður kveður að um mat á bílaeign kærenda hafi farið eftir skattframtali, sbr. athugasemd við frumvarp það sem varð að lögum nr. 29/2011, og þar með sé ekki lagt sérstakt mat á hugsanlegt markaðsverð bifreiða. Auk tveggja bifreiða sem skráðar séu sem eign á skattframtali kærenda, hafi einnig verið tekið tillit til hlutabréfaeignar í tveimur félögum, en þessar eignir séu samtals skráðar að fjárhæð 1.488.810 kr. og komi því til frádráttar niðurfærslu.
Íbúðalánasjóður áréttar að úrræði um að færa niður veðkröfur taki einungis til veðkrafna á eigin eign umsækjenda, en ekki annarra skulda enda sé einungis verið að bæta veðstöðu lána sem hvíla á viðkomandi eign en ekki sé verið að bæta heildarfjárhagsstöðu umsækjenda að öðru leyti.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna. Kærendur fara fram á endurskoðun á máli sínu þar sem þau telja að eignir sem dregnar hafi verið frá við niðurfærslu hafi verið of hátt metnar. Ekki eru gerðar athugasemdir við verðmat fasteignar kærenda.
Í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Í fyrrgreindum reglum er hins vegar ekki tekið fram að líta eigi til annarra skulda umsækjenda þegar ákvörðun er tekin um niðurfærslu lána, þar sem í þeim er einungis litið til annarra aðfararhæfra eigna með veðrými.
Kærendur hafa byggt á því að við frádrátt við endurútreikning hafi verið miðað við verðmæti tveggja bifreiða, hlutafjáreign í tveimur hlutafélögum og innstæður á bankareikningum. Af hálfu kærða hefur því verið haldið fram að frádráttur hafi verið vegna tveggja bifreiða og hlutafjáreignar í fyrrgreindum félögum.
Af gögnum málsins má ráða að frádráttur við endurútreikning lána kærenda nam 1.488.810 kr. Sýnist sú fjárhæð vera þannig fundin út að verðmæti bifreiða kærenda hafi verið lækkað um 10%, en að hlutafjáreign kærenda hafi verið metin á nafnverði án lækkunar. Þá sýnist ekki vera tekið tillit til innstæðna kærenda á bankareikningum, sem nemur samtals 500.466 kr.
Af hálfu kærða hefur því verið borið við að verðmæti bifreiða kærenda sé metin samkvæmt skattframtali, sbr. athugasemd við frumvarp sem varð að lögum nr. 29/2011, og þar með sé ekki lagt sérstakt mat á hugsanlegt markaðsverð sem bifreiðir geti gengið á milli manna. Er á því byggt að miðað sé við skráð verðmæti í skattframtali, þar sem ráða megi af athugasemdum við framangreint frumvarp að ekki eigi að meta framangreindar eignir sérstaklega umfram það sem getur í skattframtali umsækjenda.
Úrskurðarefndin hefur áður tekið afstöðu til framangreindrar málsástæðu kærða. Af hálfu úrskurðarnefndar hefur verið á því byggt að ákvörðun Íbúðalánasjóðs um niðurfellingu skulda til samræmis við reglur laga nr. 29/2011 og samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila sé stjórnsýsluákvörðun, og að fylgja beri málsmeðferðarreglum stjórnsýslulaga við ákvarðanatökuna. Hefur Íbúðalánasjóði verið veitt heimild til þess að fella niður skuldir heimila til samræmis við fyrrgreint samkomulag með lögum nr. 29/2011. Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar, þar á meðal um mat á greiðslubyrði lántaka og maka hans, mat á tekjum og verðmat fasteigna, svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Af því leiðir að sú niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að kærða beri að upplýsa mál áður en endanleg ákvörðun er tekin í því á við um rétt umsækjenda til niðurfærslu veðlána.
Þótt fallast megi á það með kærða að í fyrrgreindum reglum frá 15. janúar 2011 séu ekki að finna undantekningar, getur það eitt og sér ekki leyst kærða undan þeirri skyldu að meta verðmæti eigna þegar um þær er deilt eða þegar umsækjandi byggir á því að skráð opinbert mat þeirra sé ekki rétt. Þótt almennt megi styðjast við þær upplýsingar sem fram koma í skattframtölum umsækjenda, ber kærða að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast og að meta hvert og eitt mál sérstaklega, eftir atvikum að gefa umsækjanda kost á að sýna fram á raunverð eigna telji hann eignir rangt metnar.
Af hálfu kærða hefur verið vísað til ummæla í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 29/2011 til stuðnings þess að líta megi til eigna eins og þær koma fram á skattframtali. Orðrétt kemur þar fram: „Til þess að flýta fyrir afgreiðslu mála er ekki gert ráð fyrir að eignastaða umsækjenda verði skoðuð umfram það sem fram kemur á skattframtali og yfirlýsing umsækjanda um eignir gefur tilefni til.“ Af hálfu úrskurðarnefndarinnar verða tilvitnuð ummæli ekki skilin á annan veg að við ákvörðun á umsóknum um lækkun veðlána megi leggja til grundvallar verðmat eigna í skattframtali, svo fremi sem yfirlýsing umsækjanda gefi ekki tilefni til annars. Framangreint skiptir umsækjendur verulegu máli, því samkvæmt skýru orðalagi 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 á að færa kröfur niður ef til staðar er veðrými í aðfararhæfri eign. Fyrrgreint verðmat eigna hefur því bein áhrif á það hvort og hversu mikil lækkun skulda verður í hverju og einu tilviki.
Að auki mun ekkert mat hafa verið lagt á hvort og þá hversu mikið veðrými kann að vera til staðar í hlutafjáreign kærenda í þeim tveimur hlutafélögum sem þau hafa talið fram sem eign sína í skattframtali eða hvort um er að ræða aðfararhæfa eign í skilningi laga um aðför nr. 90/1984. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 verður því að fella hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs úr gildi og leggja fyrir Íbúðalánasjóð taka mál kærenda aftur til efnislegrar meðferðar, um hvort rétt hafi verið að miða við verðmæti bifreiðar kærenda við mat á niðurfærslu veðlána þeirra. Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 3. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til kærunefndar húsamála og að kærendur hafi fjögurra vikna frest til þess að kæra. Umrædd ákvörðun er kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála skv. 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og er kærufrestur nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun á endurútreikningi á lánum A og B, er felld úr gildi.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal