Mál nr. 158/2011
Miðvikudaginn 28. mars 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 158/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, sem er dagsett 25. október 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 29. júlí 2011 vegna synjunar á umsókn um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði ákvörðun um synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B var 19.900.000 kr. Áhvílandi veðskuldir á íbúðinni voru 22.567.177 kr. Í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 29. júlí 2011, kemur fram að kærandi er eigandi bifreiðarinnar J sem metin er á 852.930 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 26. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 11. nóvember 2011, þar sem boðað var að Íbúðalánasjóður myndi bregðast við athugasemdum kæranda um verðmæti bifreiðar hennar. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 18. nóvember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Við afgreiðslu málsins sendi úrskurðarnefndin fyrirspurn til kærða og barst svar hans með bréfi, dags. 20. febrúar 2012.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun um leiðréttingu lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 25. október 2011, segir kærandi að hún geri kröfu til þess að kærði taki einnig tillit til lífeyrissjóðsláns hennar við endurútreikning lána hjá sjóðnum, en kærandi hefur greint frá því að umrætt lán hafi að hluta til verið tekið vegna kaupa hennar á íbúðinni að B. Þá gerir kærandi athugasemdir við verðmat Íbúðalánasjóðs á bifreið í hennar eigu, en kærandi segir verðmat bifreiðarinnar vera of hátt vegna galla í tölvukerfi bifreiðarinnar.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að 110% leiðin snúi að lagfæringu áhvílandi veðlána á íbúð kæranda, en ekki að lagfæringu á heildarskuldastöðu umsækjenda, enda sé ekki áskilið að umsækjendur séu í greiðsluvanda og því sé ekki miðað við heilarnettóstöðu, sbr. ákvæði 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Þá greinir kærði frá því að Íbúðalánasjóður muni endurmeta afgreiðslu sína með tilliti til mats á verði bifreiðar kæranda.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 27. desember 2011, kemur fram að verðmæti bifreiðar í eigu kæranda með skráningarnúmerinu J hafi verið endurmetið og sé nú 304.000 kr. Þar kemur jafnframt fram að hækkað hafi verið verðmæti fasteignar kæranda eftir að kallað hafi verið eftir mati á fasteigninni. Í bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 20. febrúar 2012, sem sent var vegna fyrirspurnar úrskurðarnefndarinnar um framangreinda afgreiðslu, segir að við fyrri afgreiðslu Íbúðalánasjóðs hafi verið miðað við skattupplýsingar um verðmæti bifreiðarinnar og hafi borið að synja kæranda um fyrirgreiðslu þegar af þeirri ástæðu að íbúðalán miðað við fasteignamat íbúðar hafi ekki verið umfram 110%. Í seinni útreikningi hafi bifreiðaverð verið lækkað og hafi þá verið talið rétt að fá verðmat á íbúðina í samræmi við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Aflað hafi verið verðmats fasteignasölunnar C sem fram fór 14. desember 2011 þar sem fasteignin var metin á 21.600.000 kr.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Kærandi hefur fært fram þau rök að við endurútreikning lána hennar hjá Íbúðalánasjóði eigi einnig að taka tillit til lífeyrissjóðsláns sem tekið hafi verið að hluta til í þeim tilgangi að fjármagna kaup á íbúð hennar að B, en umrætt lán er með veði í fasteign sem er í eigu þriðja aðila. Í 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og í lið 1.1 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, kemur fram að heimild til niðurfærslu veðskulda taki eingöngu til áhvílandi veðskulda. Er því ljóst að Íbúðalánasjóði var við framkvæmd niðurfærslu áhvílandi skulda eftir lögum nr. 29/2011 ekki heimilt að líta til annarra lána kæranda við útreikning á veðsetningarhlutfalli af verðmæti fasteignar hennar, jafnvel þótt til slíkra skulda kunni að hafa verið stofnað í tengslum við kaup fasteignar. Er þá tekið tillit til þess að Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast og að sjóðnum ber að fylgja fyrrgreindum reglum en þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að eingöngu sé heimilt að færa niður áhvílandi veðskuldir en ekki skuldir sem hvíla á öðrum eignum.
Kærandi hefur einnig fært fram þau rök að verðmæti bifreiðar hennar hafi verið ofmetið. Af endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 27. desember 2011, má sjá að Íbúðalánasjóður tók tillit til athugasemda kæranda og endurmat í kjölfarið verðmæti bifreiðar hennar, samkvæmt fyrirliggjandi endurútreikningi, dags. 27. desember 2011. Við afgreiðslu málsins lýsti Íbúðalánasjóður því yfir, með bréfi til nefndarinnar, dags. 11. nóvember 2011, að Íbúðalánasjóður myndi „hins vegar, vegna athugasemda frá kæranda, endurmeta afgreiðslu sína með tilliti til mats á verði bifreiðar kæranda“. Við það endurmat var tekið tillit til athugasemda kæranda um verðmat bifreiðarinnar en af gögnum málsins má ráða að jafnframt hafi verið tekin upp fyrri afgreiðsla sjóðsins um mat á verðmæti fasteignar kæranda. Í bréfi Íbúðalánasjóðs, þar sem óskað var skýringa á þessari afgreiðslu, kom fram sú skýring að þar sem bifreiðaverð hafi verið lækkað hafi verið talið rétt að afla verðmats á íbúðina í samræmi við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011.
Úrskurðarnefndin hefur í úrskurðum sínum byggt á því að ákvörðun um niðurfærslu veðskulda til samræmis við ákvæði laga nr. 29/2011 sé stjórnsýsluákvörðun. Við þá ákvörðun verður kærði að gæta málsmeðferðarreglna stjórnsýslulaga. Eins og hér háttar til hefur kærði tekið upp fyrri ákvörðun sína, þrátt fyrir yfirlýsingu hans um annað í bréfi, dags. 11. nóvember 2011. Þá hefur sú nýja ákvörðun, sem telst vera íþyngjandi fyrir kæranda, ekki verið rökstudd með nægjanlega skýrum hætti.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum laga nr. 29/2011 og lið 1.1 í 1. gr. í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að fella hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs úr gildi og leggja fyrir sjóðinn að afgreiða erindi kæranda til samræmis við upphaflega ákvörðun sjóðsins frá 29. júlí 2011, að teknu tilliti til mats á verðmæti bifreiðar kæranda eins og fram kom í endurákvörðun kærða þann 27. desember 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Felld er úr gildi ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun um endurútreikning á lánum A og málinu vísað til löglegrar meðferðar.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal